Определение № 4066 от 30.07.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4799/2025 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на ищеца „Р.“ ЕООД и по касационна жалба на ответниците Р. Г. Б., С. Г. Б. и И. Г. Б., действащ като ЕТ „Б.-И – И. Г.“ срещу въззивно решение № 86 от 30.07.2025 год., постановено по в. гр. дело № 168/2025 год. по описа на Окръжен съд – Търговище. Ищецът обжалва въззивното решение в частта му, в която, като е потвърдено решение № 72 от 25.02.2025 год., постановено по гр. дело № 1312/2022 год. по описа на Районен съд – Търговище, е отхвърлен предявения от него срещу Р. Г. Б., С. Г. Б. и К. „О. кооперативен съюз“ /н./ иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за продажба от 21.06.2016 год., сключен с нотариален акт № ... т..., peг. № ..., дело №... от ...год. на нотариус Г. Г., с peг. № ... на НК, в частта му, в която „О. кооперативен съюз“ /н./ продава на Р. и С. Б. като складово помещение обект № ..., с площ от 8.57 кв.м., отразен в КК на [населено място] като самостоятелен обект с идентификатор .... Ответниците обжалват въззивното решениев частта му, в която, като е отменено първоинстанционното решение, е обявен за нищожен на основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД договор за продажба от 21.06.2016 год., сключен с нотариален акт № ..., т. ... peг. № ..., дело № ... от ... год. на нотариус Г. Г., с peг. № ... на НК, в частта, в която К. „О. кооперативен съюз“ /н./ продава на Р. и С. Б. като складово помещение обект № ..., със застроена площ от 15.36 кв.м., отразен в КК на [населено място], като самостоятелен обект с идентификатор ..., в сграда с идентификатор ... по КК на [населено място], поради невъзможен предмет; признато е за установено на основание чл. 124, ал. 1 ГПК, че Р. Г. Б. и С. Г. Б. не са собственици на реални части от общите части на сградата, разположени на първия /партерен етаж/ от сграда с идентификатор ...., построена в ПИ ... по кадастралната карта на [населено място], а именно заградена като портиерско помещение част от входното фоайе с площ от 8.57 кв.м. в източната част на фоайето и преддверие с площ от 15.36 кв.м. към товарен асансьор и общи избени помещения с вход от южната страна на сградата, така както са описани в нотариален акт № ..., т. ..., peг. № ..., дело № ... от ... год. на нотариус Г. Г., като обекти № ..., с идентификатор .... и № ... с идентификатор ... и Р. Г. Б., С. Г. Б. и И. Г. Б., действащ като ЕТ „Б.-И – И. Г.“ са осъдени на основание чл. 109, ал. 1 ЗС да осигурят достъпа на ищеца „Р.“ ЕООД до всички части от фоайето на партерния етаж като премахнат преграждането на част от входно фоайе на първи /партерен/ етаж от сграда с идентификатор ..., построена в ПИ по кадастралната карта на [населено място], с което се завзема част от фоайето за изграждане на портиерско помещение като обект № ..., както и на преграждането от посоченото помещение до южната стена на фоайето, възпрепятстващо достъпа до общо ел. табло; да осигурят достъп на ищеца „Р.“ ЕООД до преддверието на първия /партерен/ етаж с вход от южната част на сграда с идентификатор ..., построена в ПИ ... по кадастралната карта на [населено място], обслужващо товарен асансьор и стълбище към избените помещения, като отключат входа към същото /предоставят ключ за вратата/ от южната част на сградата, да освободят общите избени помещения и преддверието към товарен асансьор на първия /партерен/ етаж в сграда с идентификатор ..., построена в ПИ ... по кадастралната карта на [населено място] от складирани в тях лични вещи, стоки, амбалаж и друг инвентар, като се въздържат в бъдеще от извършване на такива действия. Касационните жалби са процесуално допустими – подадени са от легитимирани страни срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт /чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК/ и са спазени срокът по чл. 283 ГПК и всички останали предпоставки за редовност на жалбите. В жалбата на ищеца се излагат оплаквания за неправилност на въззивното решение в обжалваната му част поради нарушение на материалния закон и съществено нарушение на съдопроизводствените правила – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Основните доводи са, че неправилно въззивният съд бил приел, че като цяло процесният обект № .. може да има самостоятелно функционално предназначение като склад, тъй като към настоящия момент сградата не се ползва за това, за което била изградена, в нея имало търговски обект, който функционирал и бил собственост на ответниците, които го ползвали. Не били обсъдени обаче всички обстоятелства, имащи значение за правилното решаване на спора, както и доводите на ищеца във връзка с тези обстоятелства. Действителността на една сделка следвало да се преценява не към момента на спора, а към момента на нейното сключване. Оспорената с иска продажба на обект №... била извършена през 2016 год. и към този момент не били налице факти, въз основа на които да може да се приеме, че сградата не се ползва по предназначение. Разглежданата хипотеза в цитираното от въззивния съд Тълкувателно решение № 3/2014 год. на ВКС, ОСГК, за която се приемало, че не е налице нищожност поради липса на предмет, касаела само случаите, при които предмет на разпоредителната сделка са такива части от сграда, които имат самостоятелно функционално предназначение, но към момента на сделката тяхното фактическо обособяване не е извършено. В случаите, в които прехвърлените части нямали самостоятелно функционално предназначение по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ и § 1, т. 1 ЗКИР, същите били изключени от гражданския оборот и сделките с тях били с невъзможен предмет. Същественото в случая било, че като административна сграда на ОКС, а впоследствие К. „О. кооперативен съюз“, предназначението на сградата, част от която бил т.нар. обект № .., не било променено. Същата била изградена като административна сграда и за нея били приложими действащите „Норми за проектиране на административни сгради” – БСА – кн. 8/1981 год. /ДВ бр. .. от ... год./, приложими и към момента, съгласно § 20, ал. 2 ЗР на ЗУТ. Според т. 1.2.0, сградата била определена към група „Г” – сгради на кооперативни организации, АПК, Д., ПАК и др. Това предназначение не било променено по реда, предвиден в З. или ЗУТ, до 2016 год. От заключението на вещите лица по съдебно-техническата експертиза се установявало по категоричен начин, че обект № ... не съществувал към 1966 год., а цялата площ на партерния /първи етаж/ била съществувала като хол /фоайе/, от което се осъществявал достъпът до административните помещения /канцеларии, зали и др./. От показанията на свидетеля Д. П. Д. се установявало, че обект № 8 съставлявал част от фоайето, преградено с дървета ламперия, някъде от около 1980 год. и се ползвало като портиерско помещение. Обстоятелството, че обект № ..., като преградена част от входното фоайе, до продажбата му нямал самостоятелно функционално предназначение произтичало на първо място от функционалната характеристика на така преградената част. Фактическата реализация на обекта като портиерско помещение не водела до създаването на самостоятелен обект на собственост по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ и § 1, т. 1 ЗКИР, тъй като той нямал самостоятелно функционално предназначение и не можел да се ползва самостоятелно. Функциите на портиерското помещение били обслужващи по отношение на основните помещения в административната сграда – канцеларии, заседателни зали и др. Така преградената част от фоайето нямала и не можело да има самостоятелно функционално предназначение и като склад, каквото предназначение било определено при извършване на продажбата през 2016 год. В т. 3.0 и т. 3.72.0 от „Норми за проектиране на административни сгради” било предвидено изграждането на складове в такива административни сгради, като се определяло предназначението им като складове за канцеларски материали и складове за инвентар, а застроената им площ се определяла от броя на служителите в съответната администрация. От критериите, при които посочените норми допускали изграждането на складови помещения в административни сгради, се налагал извода, че във всички случаи складовите помещения в административна сграда били обслужващи – те обслужвали основната дейност в сградата и нямали самостоятелно функционално предназначение. Обслужващия характер на процесния обект бил подчертан от вещото лице инж. П. в съдебното заседание, проведено на 21.03.2024 год., а именно, че дори да били изградени складови помещения в сградата, те не съществували като самостоятелни обекти, тъй като по предназначение обслужвали останалите обекти в сградата. Съдебната практика, съгласно която складови помещения обслужващи обекти в жилищни сгради не могат да бъдат предмет на продажба отделно от обекта, който обслужват, била относима и за складови помещения в административни сгради. Тези помещения не можело да принадлежат на лице, което не притежава самостоятелен обект в сградата, а оттам и не можело да бъдат придобити от такова лице нито посредством сделка, нито по давност. От друга страна въпросът относно това дали обект № ... има самостоятелно функционално предназначение се определял и от статута на тази част от входното фоайе като обща част в сградата. Доводите на ищеца в тази насока също не били обсъдени от въззивния съд. Към датата на продажбата – 2016 год., сградата имала статут на етажна собственост, произтичащ от това, че през 1997 год. ОКС бил продал на „Ц. к. банка“ АД обособени части от сградата. В нотариалния акт нямало уговорки за изключване от продажбата на входното фоайе от общите части, а това било и невъзможно, тъй като входът до помещенията на втория етаж се осъществявал единствено от него. Общите части били изключени от гражданския оборот и не можело да бъдат предмет на разпореждане. Дори условно да приемело, че портиерското помещение било физически обособено, доколкото то било придобило статут на обща част в етажната собственост по предназначение, същото не можело да бъде предмет на разпореждане. При липса на решение на общото събрание на етажната собственост за промяна на предназначението му като обща част, то не можело за бъдат предмет на разпореждане и придобиване от лица, които не притежават самостоятелни обекти в етажната собственост. Като обща част собствеността му следвала главната вещ и разпореждането с общи части отделно от главната вещ било нищожна сделка, поради липса на предмет. Въззивният съд неправилно бил приел, че ответниците по иска за нищожност са собственици на търговски обект, предмет на продажбата по нотариален акт № ..., т. .., peг. № ..., дело № ... от .... год. на нотариус Г. Г.. Ответници по иска за нищожност и страни по сделката, предмет на този иск, били само Р. Б. и С. Б. и те не притежавали самостоятелен обект в сградата. Собственик на обект – павилион № .... на партера /първи етаж/, била само Й. М. Б., която не била страна по иска за нищожност на процесния договор за продажба. В Тълкувателно № 3 от 28.06.2017 год. на ВКС по тълк. дело № 3/2014 год., ОСГК, било прието, че нищожност поради липса на предмет е налице и тогава, когато към момента на сключване на сделката е правно невъзможно нейният предмет да възникне като самостоятелен обект на право на собственост /какъвто бил настоящия случай – частта от входното фоайе, преградена като портиерско помещение, била обща част на сградата в режим на етажна собственост/. Претендира се и присъждането на направените разноски по делото. В изложението на касатора /ищеца/ по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК като общо основание по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване са формулирани следните правни въпроси: 1/ Длъжен ли е съдът да обсъди и прецени всички доказателства и доводи на страните по делото в съответствие с изискванията на чл. 12, чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК, като мотивира писмено вътрешното си убеждение, обосновавайки кои факти счита за установени и въз основа на кои доказателства? 2/ При хипотезите, предмет на тълкуване с Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 год. на ВКС по тълк. дело № 3/2014 год., ОСГК, при които се приема, че е валиден договор за продажба на реално определени части от недвижим имот, които не са фактически обособени, но съществува възможността те да бъдат обособени като самостоятелен обект, необходимо ли е към момента на сделката тези части да имат самостоятелно функционално предназначение по смисъла на § 5, т. 39 ДР на ЗУТ и § 1, т. 1ДР на ЗКИР? 3/ Към кой момент следва да се преценява действителността, респ. недействителността на извършена правна сделка? Касаторът навежда допълнителни основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, като поддържа, че въпросите по т. 1 и т. 3 от изложението са разрешени от въззивния съд в противоречие с практиката на ВКС – т. 19 от Тълкувателно решение № 1 от 04.02.2001 год. на ВКС по тълк. дело № 1/2000 год., ОСГК, решение № 211 от 21.01.2021 год. на ВКС по гр. дело № 64/2020 год., IV г. о., ГК, решение № 194 от 11.01.2021 год. на ВКС по гр. дело № 4488/2019 год., IV г. о., ГК /първият въпрос/ и решение № 462 от 15.05.2009 год. на ВКС по гр. дело № 692/2008 год., I г. о., ГК, Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 год. на ВКС по тълк. дело № 1/2009 год., ОСТК; решение № 168 от 12.10.2010 год. на ВКС по т. дело № 486/2010 год., II т. о., ТК /третият въпрос/, а вторият въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото. Ответниците по касационната жалба Р. Г. Б. и С. Г. Б. счита, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване, а въззивното решение е правилно в обжалваната от ищеца част. Ответникът по касационната жалба Кооперация „Областен кооперативен съюз“ /н./ не е депозирал писмен отговор. В жалбата на ответниците се излагат оплаквания за недопустимост на въззивното решение в частта му по исковете по чл. 124, ал. 1 ГПК и по чл. 109 ЗС и за неговата неправилност във всички обжалвани части поради нарушение на материалния закон и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Основните доводи са, че неправилно въззивният съд бил интерпретирал заключението на вещите лица по комплексната съдебно-техническа експертиза, отделил анализа си спрямо складови помещения обекти № 8 и № 9, като приложил разясненията по Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2016 год. на ВКС по тълк. дело № 3/2014 год., ОСГК и стигнал до два различни извода за двата отделни обекта, без да изложи самостоятелни аргументирани мотиви. Вещите лица не били провели разграничение по отношение на изводите си за обекти № ... и № ... И по отношение на двата обекта били посочили, че те са възможен обект на прехвърлителна сделка и може да бъде одобрен инвестиционен проект при спазване на нормативните изисквания. За обект № ... тези изводи били кредитирани от въззивния съд, а за обект № ... не били кредитирани, като съдът бил приел, че няма как площта от 15.36 кв.м. да бъде обособена в самостоятелно помещение изцяло – невъзможността била вследствие на това, че помещението е обща част и следва да се осигури достъп до ползването на други общи части – избено помещение и товарен асансьор, който има нужда от пространство, за да се извършват товарните дейности. Въззивният съд следвало да обоснове налице ли са били към 21.06.2016 год. /когато бил сключен договорът в нотариална форма за обект № .../ нормативно уредени забрани или ограничения за обособяването като самостоятелен имот. Не бил съобразил, че следва служебно да следи за нищожността на договора, вкл. и за частичната нищожност по чл. 26, ал. 4 ЗЗД, дори без да е направено възражние от страните. Същевременно правилен бил изводът, че по принцип, по начина по който обект № 9 бил описан с посочените граници и площ, било правно невъзможно да бъде изцяло обособен като самостоятелен обект с посочената площ от 15.36 кв.м., но не била съобразена нормата на чл. 26, ал. 4 ЗЗД. Съотнесено към обекта на процесния нотариален акт, а именно обект № 9, сделката била с възможен предмет до описаните площ и граници от вещите лица по комплексната съдебно-техническа експертиза /т. 5 и 6 от заключението/, от вещото лице по едноличната съдебно-техническа експертиза и приложените възможни схеми-предложения за извършването на преустройството. В случая можело разумно да се предположи, че страните биха сключили договора и за по-малкия възможен обект с площ 6.97 кв.м., ако знаели за ограниченията в обособяването му. Следователно дори да била налице нищожност на сделката относно обект № .., то тя не се отнасяла до целия договор по отношение на този обект, а била частична – за горницата над допустимата и възможна площ от 6.97 кв. м. до 15.36 кв.м., без да се засягат общите части на сградата. Въззивният съд не бил съобразил, че лицето, което накърнявало правото на собственост върху идеалните части от общите части на сградата, бил наемателят на тези идеални части, а именно И. Г. Б., действащ като ЕТ "Б.-И – И. Г.” – това лице въз основа на валидно сключен договор за наем извършвало фактически действия по държане и ползване на процесните имоти, които пречели на ищеца. В този случай ищецът имал правен интерес да отстрани наемателя от процесиите идеални части от общите части на сградата, за да не му пречи той с държането на имота, както и правен интерес да търси обезщетение от наемодателя за ползите, от които бил лишен при ползването на съсобствените идеални части от общите части на сградата. С отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК и негаторен иск по чл. 109 ЗС той не можел да постигне такъв резултат срещу наемодателя и наемателя. Дори исковете да били успешно проведени, наемателят все още щял да има основание да държи процесиите идеални части от общите части на сградата, да упражнява фактическа власт върху тях и да ги ползва с извършването на всякакви фактически действия, а наемодателят щял продължава да получава гражданските плодове от наемното правоотношение. Положителен резултат с оглед отстраняване на наемателя от обектите и преустановяване на действията му по ползването им за в бъдеще можело да бъде постигнат само чрез иск срещу наемателя по чл. 108 ЗС. В рамките на този иск можело да бъде привлечен наемодателят. В тази връзка следвало да се вземат предпит разясненията, дадени в т. 2 от Тълкувателно решение № 8 от 27.11.2013 год. на ВКС по тълк. дело № 8/2012 год., ОСГТК. Претендира се и присъждането на направените разноски по делото. В изложението на касаторите /ответниците/ по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК като общо основание по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване са формулирани следните правни въпроси, уточнени от настоящия съдебен състав, така, както е изяснено в т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 год. на ВКС по тълк. дело № 1/2009 год., ОСГТК: 1/ Нищожен ли е договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот на основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД – поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания? 2/ За преценката, с оглед нормата на чл. 26, ал. 4 ЗЗД, на нищожността на договор за продажба на недвижим имот, при който описаният обект е невъзможно да бъде обособен с точно описаната площ и граници, но е възможно и допустимо да бъде обособен по-малък обект с по-малка площ и различни граници при установена липса на нормативно уредени забрани или ограничения за обособяването като самостоятелен имот?“ 3/ Налице ли е правен интерес от предявяване на отрицателен установителен иск за собственост по чл. 124, ал. 1 ГПК и негаторен иск по чл. 109 ЗС в хипотезата, когато ищецът излага конкретни твърдения за нарушаване на правото му на собственост върху идеални части от общите части на сградата от фактическите действия на наемател в имоти, който държи и получава на основание сключен договор за наем?“ 4/ Когато ищецът не обосновава постигане на непосредствен правен резултат от бъдещото положително съдебно решение, рефлектиращ непосредствено върху правната му сфера и даващ му защита срещу лицето, което с действията си накърнява твърдяното право на собственост, налице ли е правен интерес от предявяване на отрицателен установителен иск за собственост?“ Касаторът навежда допълнителни основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, като поддържа, че първият въпрос е разрешен в противоречие с Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2016 год. на ВКС по тълк. дело № 3/2014 год., ОСГК; вторият въпрос е разрешен в противоречие с Тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022 год. на ВКС по тълк. дело № 1/2020 год., ОСГТК, Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2016 год. на ВКС по тълк. дело № 3/2014 год., ОСГК и решение № 1159 от 30.12.2008 год. по гр. дело № 3834/2007 год., ІІІ г. о., ГК и е значение за точното прилагане на закона и развитието на правото; третият въпрос е разрешен в противоречие с т. 2 от Тълкувателно решение № 8 от 27.11.2013 год. на ВКС по тълк. дело № 8/2012 год., ОСГТК и четвъртият въпрос е разрешен в противоречие с определение № 19 от 17.02.2021 год. по ч. гр. дело № 57/2021 год., ІІ г. о., ГК и е от значение за точното прилагане на закона и развитието на правото. В изложението е направено искане за допускане на касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК – поради вероятна недопустимост на въззивното решение в частта му по исковете по чл. 124, ал. 1 ГПК и по чл. 109 ЗС. Ответникът по касационната жалба „Р.“ ООД счита, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване, а въззивното решение е правилно в обжалваната от ответниците част. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел за установено по делото, че с констативен нотариален акт № ..., том ..., дело № ... год. по описа на нотариус К. Г., било признато правото на собственост на недвижим имот, въз основа на давностно владение, в полза на К. съюз – [населено място], като имотът представлявал шестетажна сграда, вкл. партер, включваща стол на 6-ти етаж, канцеларии на етажите и магазин за хранителни стоки и бар, със застроена площ от 447 кв.м., а разгъната площ от 1 730 кв.м., като застроената площ представлява част от дворище с пл. № 3526, за което е отреден парцел ..., в кв. 66 по плана на града със съответните ид. Ч. от общото право на собственост върху парцела, съответстващо на застроената част от парцела от 447 кв.м. спрямо общата площ на парцела. Ищецът бил придобил собствеността върху обособени части от посочената по-горе сграда, находища се в [населено място], [улица], с идентификатор ....., построена в ПИ ... по кадастралната карта на [населено място], а именно: самостоятелен обект на етаж .., обект .., с идентификатор ...., с площ от 199.62 кв.м.; самостоятелен обект на етаж III, обект 3, с идентификатор ..., с площ от 285.48 кв.м.; самостоятелен обект на етаж IV, обект 4, с идентификатор ...., с площ от 285.48 кв.м.; самостоятелен обект на етаж V, обект 5, с идентификатор .... с площ от 285.48 кв.м. и самостоятелен обект на етаж VI, обект 6, с идентификатор ...., с площ от 248.82 кв.м., ведно с общите части на сградата и правото на строеж върху терена /нотариален акт № ..., т. ..., peг. № ..., дело № ... от ...год. на нотариус Д. Г., рег.№ № ... на НК/. На 19.06.1997 год. К. съюз – [населено място] бил продал на „Ц. к. банка“ АД подземен етаж с площ от 64.50 кв.м., приземен етаж с площ от 116.70 кв.м. и първи етаж с площ от 86.80 кв.м. /от горепосочената шестетажна сграда/, както и съответните ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж /нотариален акт № ..., том .., дело № 1... год. по описа на нотариус Я. Б./. На 24.02.2015 год. К. „О. кооперативен съюз “ била продала на Й. М. Б. следния самостоятелен обект: павилион № ., с площ от 15.64 кв.м. в партерната част на административната сграда с идентификатор ...., който самостоятелен обект в сградата е с предназначение за търговска дейност /нотариален акт № ..., т.... peг. № .., дело № ...от ... год. на нотариус Г. Г./. На 21.06.2016 год. К. "О. кооперативен съюз“ била продала на ответниците Р. Б. и С. Б. следните обекти в процесната сграда: самостоятелен обект с площ от 8.57 кв.м., с идентификатор ... и самостоятелен обект № .., със застроена площ от 15.36 кв., с идентификатор .., като двата обекта са посочени с предназначение „склад“ /нотариален акт № .., т. .., peг. № .., дело № .. от .. год. на нотариус Г. Г./. Посочените два самостоятелни обекта били отразени в схема № .. от .. год. и схема № .. от ..год., издадени от СГКК – Т.. От СГКК – Т. били представени пълни заверени копия на преписките по нанасяне на самостоятелните обекти в процесната сграда под № ., № .и № .. От документите се установявало, че било допуснато изменение в местоположението на СОС №. и образуването на СОС №. и СОС № ., като нямало запазена подробна документация, свързана с архитектурния проект на сградата; запазено било само строителното разрешение. Въззивният съд е посочил, че по делото били назначени първоначална и допълнителна съдебно-технически експертизи, комплексна съдебно-техническа експертиза и съдебна пожаро-техническа експертиза. От заключенията по първоначалната и допълнителна съдебно-технически експертизи се установявало, че двата обекта №. и №. не отговарят на законовите изисквания за самостоятелни обекти по смисъла на ЗУТ и другите подзаконови нормативни актове. Складово помещение с идентификатор ..... не представлявало част от фоайето, коридорът с идентификатор .... осигурявал достъп до едно помещение от сутерена, чрез еднораменна стълба, което помещение нямало връзка с останалата част от сутеренния етаж, като товарният асансьор не работел от десетки години, а ел. таблото на сградата било разположено в партерния стаж и до него имало самостоятелен достъп. За процесните обекти №. и №. нямало издавани разрешения за строеж за преустройство или за промяна на предназначението им. От заключенията на вещите лица по комплексната експертиза се установявало, че в сградата с ид. №..., представляваща ”Административно-делова обслужваща сграда”, можело да има самостоятелни складови помещения с различно предназначение: за инвентар, за инструменти и др., доколкото самата сграда имала обслужващо предназначение, а не е била административна, т.е. за административно обслужване на населението. Начинът на обособяването на обекти №. и №. – чрез преграждане с дървени ламперии, дървени плоскости, плътни тухлени частични стени, неукрепени към конструкцията или въобще липсващи преградни стени към общи части на сградата или към други обекти /както били изпълнени стените на процесните обекти/, били недопустими за обособяване на самостоятелни обекти, според § 1 от ДР на ЗКИР /2016 год./, като складовото помещение – обект 9, ситуирано в товарно помещение, през което било достъпно стълбище към изби и товарен асансьор, не било отделено от общите части на сградата с разделителен зид. Затова не били налице обстоятелствата за самостоятелен обект, според § 1 от ДР на ЗКИР. Възможна била по принцип смяна на предназначението на части от общите части на сградата за обособяване на самостоятелни обекти, съобразно нормативните разпоредби, само чрез изработен, съобразен с нормативната уредба и одобрен от [община] проект, издадено разрешение за строеж и изпълнено на място строителство. След това трябвало да се изготви схема на самостоятелните обекти от инженер-геодезист и да се попълни кадастралната карта с новите обекти. Вещите лица били представили към заключението и принципна схема предложение за обособяването на двата обекта /л. 391 от делото/, от която било видно, че обект № 9 е възможно да се обособи като самостоятелен обект на собственост с много по-малка площ от тази, която е по нототариалния акт за прехвърляне на имота – същият бил описан с площ 15.36 кв.м., а възможността за обособяване била за 6,97 кв.м. застроена площ /т.е. двойно по-малка/; освен това било предвидено да се изгради допълнителен зид, който да прегражда частта пред товарния асансьор и там да бъде поставена врата. От заключението на вещото лице по съдебната пожаро-техническа експертиза и разясненията на вещото лице в съдебно заседание се установявало, че според действащата нормативна уредба за пожарна безопасност, обособените обекти №. и №. в процесната сграда като самостоятелни такива, трябвало да отговарят на нормативните изисквания на „Наредба № 1з-1971 за строително технически правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар“, на които изисквания двата обекта не отговаряли. Възможно било при спазване на изискванията за пожарна безопасност, обособяване на обекти № 8 и № 9 в процесната сграда като самостоятелни такива, като вещото лице приложило възможна схема – предложение за обособяване на самостоятелни обекти № 8 и № 9, чрез промяна предназначение на част от общите части на сградата с уговорката, че при проектиране на техническия проект по отделните части АС, ел., конструктивна и ПБ и при съгласуване със специализираните органи, може да настъпят минимални промени – квадратури, дебелини на зидове и др., при спазване на проекта с действащите нормативни изисквания по ЗУТ. Въззивният съд е констатирал, че по делото са ангажирани и гласни доказателства, които касаят начина на ползване на имота. От показанията на свидетеля Б. В. се установявало, че както през 2023 год., така и по време на процеса, при изготвяне на експертизата по делото, фоайето на партерния етаж било заето от кашони и буркани и достъпът на хора до стълбището бил затруднен. При всяко от двете посещения имало въпроси от част от ответниците – мъжете, защо се влиза в сградата, какво точно искали да видят, като имало напрежение между тях и А. М.. Управителят М. нямал достъп до ел. таблото на сградата и до товарния асансьор. Самият товарен асансьор, според свидетеля Д. не се ползвал от 2000 год., защото е обслужвал стола на кооперативния съюз, на шестия етаж. След тази година столът вече не се използвал. От показанията на И. И. М. /роднина по сватовство на управителя на ищцовото дружество/ се установявало, че поне десетина пъти бил ходил в сградата, като винаги на влизане пред ел. таблото, пред мазата от лявата страна пред асансьора, имало кашони, буркани и други вещи, като няколко пъти бил казвал на ответниците да ги изчистят, за да имат и те пространство, но всеки следващ път сградата била в същото състояние. При преценката на показанията на свидетеля М. по реда на чл. 172 ГПК въззивният съд е счел, че следва да ги кредитира, като еднопосочни и непротиворечиви, отговарящи и на писмените доказателства по делото и направените от вещите лица снимки при изготвяне на експертизите. Въззивният съд е приел от правна страна по отношение на исковете за нищожност, че основният спорен въпрос по делото е свързан с възможността процесните два обекта № 8 и № 9 да бъдат годен, самостоятелен обект на право на собственост, ако са обособени като помещения в противоречие с императивните строително-технически разпоредби на закона. Счел е за установено от заключенията по назначените три съдебни експертизи, че процесните два обекта не са обособени в съответствие със строителните правила и норми, като липсват и съответни проекти за промяна на предназначението, строителни разрешения и пр. изискуеми документи. Обособяването им според законовите изисквания по ЗУТ било възможно, като по делото били представени и проекти за такова. Според представената схема на л. 391 от делото, обект №. запазвал своите графични граници и своята площ, с минимални промени; следвало да се изградят съответните тухлени зидове, да се премахне дървената преграда, да се получи съгласие от останалите съсобственици в сградата, да се направи проект и това да бъде одобрено от общинската администрация. Но като цяло обектът можел да има самостоятелно функционално предназначение като склад. Към настоящия момент сградата не се ползвала за това, за което била изградена, в нея имало търговски обект, който функционирал и бил собственост на ответниците, които го ползвали. Т.е. складовото помещение като самостоятелен обект можело да съществува в тази част. В обобщение и като се е позовал на Тълкувателно решение № 3/2014 год. на ВКС, ОСГК, въззивният съд е формирал извода, че както физически, така и юридически, при изпълнение на определени изисквания, обект №. може да съществува като самостоятелен обект на собственост, поради което процесният договор за продажбата му не е нищожен поради невъзможен предмет. По отношение на обект №. е приел въз основа на заключенията на вещите лица, че същият представлява обща част от сградата, която осигурява достъп до други общи части – товарен асансьор и стълбище за избено помещение. Независимо от това дали този асансьор се ползвал в момента, дали бил повреден, той представлявал обща част. По същия начин от това пространство се слизало и по стълбището, до друга обща част – избено помещение. До тази част на сградата достъпът бил само от външната страна на сградата, като нямало връзка с фоайето, където се намирал другият асансьор, макар двете асансьорни шахти да били една до друга. Цялостното изграждане на сградата в тази част било с предназначение да се обслужва товарният асансьор и да няма смесване на човешкия поток по отношение на административните функции и обслужващите функции. Това помещение преди продажбата му на ответниците никога не било имало самостоятелен характер, а било обща част на сградата, поради което и там не били правени каквито и да било преграждания. Нямало как площта от 15.36 кв.м. да бъде обособена в самостоятелно помещение изцяло. Това можело да стане само за една част, а именно за по-малко от половината площ – около 7 кв.м. Т.е. от самата схема било видно, че нито границите, нито площта на обект №. можело да съществуват в правния мир като самостоятелно помещение. Такова можело да се обособи, но то се различавало съществено. А невъзможността за обособяването в самостоятелен обект била вследствие на това, че помещението било обща част и следвало да се осигури достъп до ползването на други общи части избено помещение и товарен асансьор, който имал нужда от пространство, за да се извършват товарните дейности. Поради това въззивният съд е формирал извода, че в тази част процесният договор действително касае обект, който няма как да съществува като самостоятелен обект на правото на собственост, поради което се явява нищожен. Разликата е много съществена и затова предметът, по начина, по който е описан, е невъзможен. На следващо място въззивният съд е посочил, че отрицателните установителни претенции са обосновани с твърденията, че ответниците Р. Г. Б. и С. Г. Б. не са собственици на реални части от общите части на сградата, разположени на първия /партерен/ етаж от сграда с идентификатор ..., доколкото обектите са обособени в обща по предназначението си част на сградата. В тази връзка е приел, че ответниците не са придобили собствеността върху процесните имоти. Към момента на обособяването на двата имота като обекти и нанасянето им в кадастралната карта, не били налице фактическите и правните предпоставки за обособяването им като самостоятелни обекти на правото на собственост – нямало съгласие на всички съсобственици в сградата – по това време имало съсобственост между банката и К. „О. К. съюз“ /н./, същите били общи части от сградата, нямало проект за обособяването на обектите и смяна на предназначението им, нямало разрешение от [община]. На практика нямало изграждане според строителните правила и норми. А след като не бил завършен сложният и смесен фактически състав по отношение формирането на помещенията като самостоятелни обекти на правото на собственост, то към момента на прехвърлителната сделка такива не съществували, поради което нямало как да настъпи и вещно-прехвърлителният ефект. Нанасянето им в кадастралната карта не било основание за възникване на собствеността, а само отразявало фактическото разположение на съществуващите в сградата помещения. В обобщение въззивният съд, като се е позовал на Тълкувателно решение № 3/2014 год. на ВКС, ОСГК, е формирал извода, че ответниците не са собственици на процесните имоти – вещният ефект не настъпвал до момента на одобряване и реализиране на инвестиционния проект за обособяването; това, че дадена сделка била действителна, не означавало, че може да прехвърли право на собственост /така, както било при продажбата на чужда вещ/. А по отношение на обект № 9, след като било прието, че договорът за прехвърлянето му е нищожен, то налице било още едно основание да се приеме, че ответниците не са станали негови собственици. Въззивният съд е посочил, че първоинстанционното решение по иска по чл. 109 ЗС се обжалва в частта му, в която тази претенция е отхвърлена, а именно: за осъждане на ответниците да премахнат двата обекта №. и № ., да осигурят на ищеца достъп до товарния асансьор, да премахнат личните вещи като стоки, амбалаж и други, както и да се въздържат занапред от такива действия. Изложил е съображения, че съгласно чл. 109 от ЗС, собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право. Позовал се е на разясненията в т. 3 от Тълкувателно решение № 4 от 06.11.2017 год. на ВКС по тълк. дело № 4/2015 год., ОСГТК, като освен това е посочил, че по негаторния иск пасивно материално легитимирани ще са и лица, които не са извършили пряко нарушението, но поддържат противоправното състояние, поради което е приел, че ищецът надлежно е насочил претенцията си не само срещу собствениците на обекти №. и № ., но и лицата, ползващи ги за своя бизнес и поддържащи твърдяното противоправно състояние в имота. Процесните обекти били общи части на сградата. Т.е. те били съсобствени между всички етажни собственици, но се ползвали изключително и само от ответниците. Всеки съсобственик можел самостоятелно да осъществи защитата чрез негаторен иск. Безспорно установяването на самостоятелно владение върху обект № ., заключването му и ползването му като складово помещение накърнявало правата на останалите съсобственици и най-вече тези на ищеца, който нито имал достъп до това помещение, нито можел да го ползва наред с останалите. Начинът, по който то се ползвало създавало постоянни неудобства, защото извършването на товарни и разтоварни дейности в една административна сграда от подобен характер действително затруднявало движението на хора. Както било установено от свидетелските показания, заради търговската дейност, която се осъществявала в обект № ., в общите части постоянно имало натрупани кашони, буркани и друг амбалаж. От друга страна и самото поведение на ответниците не било приемливо, при положение че притежавали само малка част от общата разгъната площ на цялата сграда, а другият собственик не можел да предприеме нормални действия по отношение поддръжката, ремонта и ползването на собствеността си. В този смисъл следвало да бъдат премахнати онези елементи от ограждащата структура, които поначало не били част от сградата и били изградени в разрез със строителните правила и норми. Поради това претенцията по отношение на обект № 8 следвало да бъде уважена, като бъдат премахнати само елементи от конструкцията като преграждането с дървена ламперия и отделянето на помещението от останалата част на фоайето на партерния етаж. Във всички случаи обаче ответниците били длъжни да предоставят достъп на ищеца до това помещение и да преустановят всички свои действия, които ограничават неговите права. Ограничаването на възможността за свободно преминаване и движение в общата част на партерния етаж, безспорно било голямо неудобство и пречело на нормалното използване на имота на ищеца. От доказателствата по делото било установено, че обект №. поначало нямал самостоятелно предназначение и осигурявал достъп до други общи части на сградата. Самото му съществуване било правомерно. Неправомерно било обаче поведението на ответниците, които го ползвали самостоятелно като складово помещение. Без значение било дали товарният асансьор работел в момента и се ползвал. Най-малкото следвало да има достъп до него, за да се установи има ли нужда от ремонт и как може да се ползва. Същото се отнасяло и до избените помещения в тази част, до които нямало друг достъп, освен от посоченото на схемата стълбище в обект № .. Безспорно това създавало изключително неудобство за ищеца по отношение на този обект, поради което искът по отношение на обект №. /и избените помещения/ също следвало да бъде уважен. Ответниците следвало да бъдат осъдени да преустановят самостоятелното му ползване като складово помещение и да предоставят на ищеца достъп до него чрез предоставянето на ключ за вратата, като следвало да освободят обекта от всичките си лични вещи. Допускането на касационно обжалване, съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК, предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за спорното право и по отношение на който е налице някое от допълнителните основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 – 3 ГПК. Съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 год. на ВКС по тълк.дело № 1/2009 год., ОСГТК, правният въпрос трябва да е от значение за изхода по конкретното дело, за формиране решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. Според приетото в т. 4 от посоченото Тълкувателно решение, основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК е налице, когато разглеждането от ВКС на правен въпрос, който е от значение за изхода по конкретно дело, разрешен във въззивното решение, допринася за промяна на създадената поради неточното тълкуване съдебна практика или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, както и когато законите са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени. Въпросите по т. 3 и 4 от изложението на касаторите-ответници, който са свързани с липсата на правен интерес за ищеца от защита чрез отрицателен установителен иск за собственост по чл. 124, ал. 1 ГПК и негаторен иск по чл. 109, ал. 1 ЗС, са от значение за допустимостта на въззивното решение в частта му по тези претенции, за която ВКС следи служебно и в стадия на производството по чл. 288 ГПК /т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 год. на ВКС по тълк.дело № 1/2009 год., ОСГТК/, поради което не могат да обосноват основанията на чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 ГПК отделно от основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК. Преценени във връзка с данните по делото, поддържаните в изложението доводи не обосновават съмнение за недопустимост на въззивното решение в частта му по горепосочените претенции. Правният интерес от решаването на повдигнатия спор винаги произтича от конкретните обстоятелства, в които спорът се изразява и чрез които всяка от спорещите страни твърди, че се засяга правната й сфера. Според разясненията, дадени в Тълкувателно решение № 8 от 27.11.2013 год. на ВКС по тълк. дело № 8/2012 год., ОСГТК, е налице правен интерес от отрицателен установителен иск за собственост, когато ищецът заявява самостоятелно право върху вещта, както и при конкуренция на твърдяни от двете страни вещни права върху един и същ обект. В съответствие с принципа на диспозитивното начало в гражданския процес, от волята на ищеца зависи да прецени от какъв вид и в какъв обем защита на засегнатото си материално право има нужда при възникналия правен спор и е налице правен интерес от предявяване на установителен иск за собственост и други вещни права и когато ищецът разполага с възможността да предяви осъдителен иск за същото право. Аргумент за допустимостта на отрицателния установителен иск за собственост или друго вещно право е и правопредпазващото действие на силата на пресъдено нещо. Ако с решението бъде установено несъществуването на спорното право, защитната функция на процеса е по отношение на субективното право на ищеца, чието съществуване и реализация са били засегнати от отреченото със съдебното решение право. Решението на въззивния съд, разгледал предявените от „Р.“ ЕООД срещу Р. Г. Б. и С. Г. Б. искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК /а не ревандикационен, който иск дава по-широка правна защита/, не е в отклонение от посочената задължителна практика на ВКС, доколкото ищецът е преценил, че правата му ще бъдат защитени само от заявените отрицателни установителни искове /срещу И. Г. Б., действащ като ЕТ „Б.-И – И. Б.“ не е бил предявен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК/. Отчетени са и конкретните обстоятелства, породили правния спор, с които според твърденията на ищеца се засяга правната му сфера – че притежава самостоятелни обекти в процесната сграда в режим на етажна собственост, а продадените на ответниците обекти №. и №. по своя характер са общи части на сградата, както и процесуалното поведение на ответниците – да претендират отречено от ищеца право на собственост върху тези обекти. Правото на собственост е от категорията на абсолютните права, поради което то не би могло да съществува в един и същ обем в партимониума на две или повече лица. Въпросът дали върху процесните обекти могат да възникнат самостоятелни вещни права или същите са общи части на процесната сграда е от значение за основателността на предявените искове, но не и въпрос по надлежното упражняване правото на иска за защита на собствеността /решение № 84/08.07.2015 год. на ВКС по гр. дело № 5468/2014 год., II г. о., ГК, решение № 176 от 27.02.2017 год. на ВКС по гр. дело № 1733/2016 год., II г. о., ГК и др./. С т. 1 на Тълкувателно решение № 4 от 06.11.2017 год. на ВКС по тълк. дело № 4/2015 год., ОСГК, е прието, че искът по чл. 109, ал. 1 ЗС предоставя правна защита на правото на собственост срещу всяко пряко и/или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта /имота/ според нейното предназначение, но без да отнема владението на собственика. С предявяването на иска се цели това неоснователно въздействие да бъде преустановено или да бъдат премахнати последиците от него. Предмет на делото е несъществуването на правото на ответника да въздейства върху вещта. За разлика от установителния иск за признаване или отричане на право на собственост върху недвижим имот и ревадикационния иск, нито правото на собственост върху имота на ищеца, нито правото на собственост на ответника се включва в предмета на негаторния иск. Правата върху тези два имота имат значение за основателността на негаторния иск – по тях съдът се произнася само в мотивите на решението като по преюдициални правоотношения и по тях не се формира сила на пресъдено нещо. В разглеждания случай ищецът твърди, че липсата на достъп до процесните обекти е последица от неоснователните въздействия, т.е. нарушението на собствеността не се изчерпва в установяване на фактическа власт от страна на ответниците върху процесните обекти и създадените/поддържаните нови състояния в тях не биха се заличили с връщането им на собственика /решение № 245 от 03.11.2014 год. на ВКС по гр. дело № 483/2014 год., I г. о., определение № 1009 от 31.10.2011 год. на ВКС по гр. дело № 443/2011 год., І г о., ГК/. Следователно релевираните негаторни претенции се явяват процесуално допустими. Същевременно, с оглед съдържанието на мотивите към въззивното решение, настоящият съдебен състав намира, че е налице съмнение за очевидната му неправилност в обжалваните му от ищеца и от ответниците Р. Г. Б., С. Г. Б. и И. Г. Б., действащ като ЕТ „Б.-И – И. Г.“, части по предявените искове с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД и с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК и чл. 109 ЗС по отношение на обект № .. Прочитът на мотивите разкрива вътрешно противоречие на изводите /взаимоизключващи се изводи/ относно статута на реално определената част от първия етаж /партера/ на процесната сграда, обозначена като обект №. с площ от 8.57 кв.м., тъй като при произнасянето по иска за нищожност въззивният съд е приел, че обект №. има самостоятелно функционално предназначение като склад – както физически, така и юридически той може да съществува като самостоятелен обект на собственост, а същевременно е счел, че предявените отрицателен установителен иск за собственост и негаторен иск са основателни, тъй като този обект представлява обща част на сградата. Ето защо и доколкото вещноправният режим на общите части на сграда в режим на етажна собственост е регулиран с императивни правни норми, въззивното решение в посочените му части следва да бъде допуснато до касационно обжалване по двете касационни жалби на основание чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК, което е и служебно приложимо от касационната инстанция. Вторият поставен от касаторите-ответници въпрос е обоснован с доводите, че нищожността на процесния договор по отношение на обект №. следва да се прецени като частична, като се съобрази надхвърлената площ на обекта при продажбата му спрямо площта, която според вещите лице е нужна за обособяване на самостоятелен обект, след промяна на предназначението на част от общите части на сградата /6.97 кв.м./ и следователно за нея сделката е действителна. Този въпрос е обуславящ, но не са налице допълнителните основания на чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 ГПК. Нормата на чл. 26, ал. 4 ЗЗД съдържа условието за разделност в съотношението цяло – част при засягане на сделката от порок, обуславящ нейната нищожност. Доколкото нищожността засяга предмета на договора /като съществен елемент от неговия фактически състав/, то той е или възможен, или невъзможен и това разбиране е възприето в практиката на ВКС. В решение № 1409 от 13.10.2000 год. на ВКС по гр. дело № 807/2000 год., V г. о. и решение № 1014 от 20.07.1999 год. на ВКС по гр. дело № 338/1999 год., V г. о., е изтъкнато, че ако се твърди основание за нищожност, което засяга целия договор, а не отделни негови клаузи, разпоредбата на чл. 26, ал. 4 ЗЗД не се прилага. Въпросът по т. 1 от изложението на касаторите-ответници не осъществява общото основание на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, тъй като не кореспондира с мотивите на обжалваното решение в частта им по иска с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД по отношение на обект № 9. Въззивният съд не е свързал нищожността на процесния договор по отношение на този обект с неосъществяването на фактическото му обособяване, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към момента на сключване на сделката, а с наличието на непреодолима правна пречка, изразяваща се в нормативно установена забрана за извършване на сделката – чл. 38, ал. 1 и 3 ЗС. Ето защо настоящият съдебен състав намира, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение в останалата обжалвана от ответниците част – по исковете с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД по отношение на обект № ., по отрицателните установителни искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК по отношение на обект №. и по исковете с правно основание чл. 109, ал. 1 ЗС по отношение на обект №. и общите избени помещения. На основание чл. 18, ал. 2, т. 2 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, касаторите следва да внесат по сметка на ВКС държавна такса, както следва: ищецът – в размер на 11.44 евро /равностойни на 22.37 лв./, а ответниците – в размер на 21.67 евро /равностойни на 42.37 евро/. Предвид изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение,