Определение № 4861 от 28.10.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2310/2025 г.

Производството е по чл.288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Х. М. С. срещу въззивно решение на Търговищки окръжен съд № 23 от 06.03.2025 г. по гр.д.№ 6/ 2025 г., с което е потвърдено решение на Омуртагски районен съд № 137/ 28.10.2024 г. по гр.д.№ 314/ 2023 г. и по този начин е прогласена нищожността на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 28.10.2010 г., сключен с нотариален акт № 134, том III, рег. № 3726, дело № 470/ 2010 г. на нотариус С. Г., с който Х. М. С. и М. Б. М. продали на Т. Й. Х. следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор *.*.* по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], с адрес на имота: [населено място], [улица], с площ от 349 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.) при съседи: поземлени имоти с идентификатори: *.*.*, *.*.*, *.*.*, *.*.*, *.*.*, с номер по предходен план *, квартал *, парцел *, ведно с построените в него: сграда с идентификатор *.*.*.* по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], с адрес на имота: [населено място], п.к.№ *, [улица], с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна и застроена площ от 92 кв.м., брой етажи: 2 (два), брой самостоятелни обекти в сграда 2 (два), съответно с идентификатори: *.*.*.*.* и *.*.*.*.*, както и: сграда с идентификатор: *.*.*.*, с адрес на имота: [населено място] п.к.№ *, [улица], с предназначение друг вид сграда за обитаване, брой етажи 1 (един), брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, представляващи съгласно документ за собственост, както следва: УПИ-дворно място, съставляващ парцел * по плана на [населено място], [община], област Търговище, с адрес: [улица], с площ от 357 кв.м (триста петдесет и седем квадратни метра), при граници: [улица], поземлен имот № *, поземлен имот № *, поземлен имот № * и поземлен имот № *, ведно с построената в него масивна двуетажна сграда, със застроена площ от 80.00 кв.м., с пристройка със застроена площ 14.30 кв.м и РЗП от 174.40 кв.м. като жилищната сграда се състои от „Магазин за хранителни стоки“, разположен на първия етаж, със застроена площ от 61.20 кв.м., състоящ се от търговска зала, склад, санитарен възел и коридор и втори жилищен етаж, състоящ се от три стаи и салон, с избено помещение към жилищния етаж, с площ от 31.10 кв.м., находящо се на първия етаж, за сумата от 13 200 лв., поради противоречието му със закона – чл.26 ал.1 вр. чл.209 ЗЗД; на основание чл.124 ал.1 ГПК, по отношение на Х. М. С., Т. Й. Х. и З. А. Х. е признато за установено, че М. Б. М. е собственик на 1/2 ид.ч. от описаните по-горе имоти и е разпределена отговорността за разноските по делото. Жалбоподателят претендира въззивното решение да бъде допуснато до касационен контрол по следните въпроси: „Допустимо ли е произнасяне от съда по „Косвени“ доказателства или тези косвени доказателства представляват „Житейска логика“?“; „Следва ли да се приеме, че има уговорка за обратно изкупуване, ако недвижим имот е продаден на определена пазарна цена, като в последствие, чрез експертиза е установено, че е възможно цената да е по-висока?“; и „Следва ли да се приеме,че е налична уговорка за обратно изкупуване, с цел защита от кредитор, ако кредиторът е снабден със специален иск, не е потърсил правата си, отписал е дълга, като несъбираем и се явява трето не участващо лице в настоящият процес?“. Според касатора тези въпроси „… са разрешавани противоречиво от съдилищата – основание по чл.280, ал. 1, т. 2 от ГПК …“. Освен това поддържа, че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и развитието на правото, тъй като приносът в тълкуването им ще осигури разглеждането и решаването на делата според точния смисъл на законите. Ответната страна М. Б. М. оспорва жалбата като поддържа, че в изложението на касатора по чл.284 ал.3 т.1 ГПК нямало формулиран точен и конкретен правен въпрос, което било самостоятелно основание за недопускане на касационно обжалване. Излага доводи, че обжалваното решение не е очевидно неправилно, макар в изложението на касатора твърдения в тази насока да не са релевирани. Поддържа, че касационното обжалване не следва да бъде допуснато, а при условията на евентуалност излага съображения за правилност на обжалвания акт. Т. Й. Х. и З. А. Х. не вземат становище. Жалбата е допустима, но искането за допускане на касационно обжалване е неоснователно. За да постанови акта си, въззивният съд приел, че процесният имот бил придобит от ответника Х. М. С. на 03.07.2002 г., по време на брака му с ищцата М. М., в режим на съпружеска имуществена общност (СИО). С нотариален акт за договорна ипотека № 140, том III, рег. № 2713, дело 447/ 2005 г. на нотариус С. Г., на 28.06.2005 г. върху имота била учредена договорна ипотека в полза на Обединена българска банка като обезпечение по кредит, отпуснат на Х. М. С. в размер на 20 000 лв. С нотариален акт за продажба на недвижим имот № 134, том III, рег.№ 3726, дело № 470/ 2010 г. на нотариус С. Г., на 28.10.2010 г. процесният имот бил прехвърлен в полза на Т. Й. Х., по време на брака му с З. А. Х., при продажна цена 13 200 лв. С решение № 41/ 31.05.2021 г., по гр. д. № 143/ 2021 г. на Омуртагски районен съд бракът между ответника Х. М. С. и ищцата М. Б. С. бил прекратен. С нотариален акт № 102, т.I, рег.№ 901, дело № 87, на нотариус С. Г., на 24.02.2022 г. процесният имот е продаден от Т. Й. Х. и съпругата му, на ответника Х. С. за сумата от 9 500 лв. На 31.05.2022 г. ответникът с нотариална покана поискал от ищцата да заплаща наем или да напусне имота. Бащата на Т. Х. бил първи братовчед на Х. С.. Нито Т. Й. Х., нито съпругата му З. Х. са получавали владението на процесния имот и никога не са го обитавали. И след сделката от 2010 г. ищцата продължила да живее в имота, както и съпругът й. Х. С. напуснал този имот през 2011 г., когато се разделили с ищцата. Към 28.10.2010 г. пазарната цена на процесния недвижим имот била 69 000 лв., а към 24.02.2022 г. - 96 800 лв. В имотния регистър били вписани освен договорната ипотека от 2005 г., още и възбрана на 15.09.2011 г. върху част от процесния имот (самостоятелен обект в сграда с идентификатор *.*.*.*.* с площ от 88,85 кв. м.) в полза на кредитора НАП, ТД – Варна при обезпечената сума 78 980,01 лв и длъжник е Х. М. С.; а върху 1/2 идеални части от двете сгради в процесния имот на 26.09.2017 г. била наложена възбрана в полза на кредитора НАП, ТД – Варна с длъжник Х. М. С.. Първата възбрана била заличена по молба от административния орган НАП на 14.10.2011 г., а втората – по молба на същия орган на 05.10.2017 г. Заличаването е извършено поради това, че имотът не е бил собственост на задълженото лице. По договора за кредит между Х. М. С. и Обединена българска банка, обезпечен с договорната ипотека от 2005 г., през периода от 01.11.2010 г. до 11.01.2016 г. били направени 57 погасителни вноски в общ размер 15 210 лв. От тази сума 9 837 лв. били внесени от Х. М. С. чрез 37 погасителни вноски, 3 463 лв. били внесени от М. Х. М. чрез 13 погасителни вноски, 1 370 лв. били внесени от М. Б. С. чрез 5 погасителни вноски, 540 лв. били внесени от Р. Х. М. чрез 2 погасителни вноски. М. и Р. М. са синове на Х. и М. С.. След прехвърлянето на имота през 2010 г. по-голямата част от вноските по кредита били покривани със средства на ищцата и нейното семейство, а не от новия собственик Т. Х.. Последният, заедно със съпругата си, малко след като закупили процесния имот, заминали да живеят и работят в Англия. Останали там около две години, а след като се прибирали не били предявявали каквито и да било претенции към имота. Те закупили друг имот в [населено място], където се установили и оттогава живеят в този град. Въззивният съд счел, че имало достатъчно категорични косвени (и дори преки) доказателства за наличие на уговорка за обратно изкупуване при извършената през 2010 г. продажба на процесния имот. В периода, в който била извършена сделката, ответникът С. упражнявал търговска дейност като ЕТ "Х. С.-Р.“ и като такъв е бил ревизиран от данъчната администрация, въз основа на заповед на директора на НАП – офис Търговище от 23.07.2010 г. Една година по-късно били установени задължения в размер на 78 980 лв и били предприети мерки за налагане на възбрани върху процесния недвижим имот, както и запори върху МПС, с цел обезпечаване на вземанията на държавата. Именно поради това, че след започване на ревизията, но преди установяване на задълженията към фиска, имотът вече е бил прехвърлен на трето лице, възбраната е вдигната от публичните изпълнители. Твърденият от ищцата мотив, поради който страните са предприели действия по прехвърлянето на имота (избягване на принудителното изпълнение от страна на държавата) бил доказан. Едва няколко години по-късно ответникът С. успял да уреди задълженията си, голяма част от тях погасени по давност. Освен това купувачът по сделката бил близък роднина на единия от съпрузите съсобственици, с когото били в много добри отношения. Допълнително, имотът бил с пазарна оценка 69 000 лв., а е продаден за 13 200 лв. - повече от 5 пъти под пазарната оценка. Купувачите по никакъв начин не изявили претенции към имота и той останал да се ползва от продавачите. Освен това купувачите, въпреки необходимостта от средства за покупката на жилище в [населено място], не предприели каквито и да било действия да продадат имота в [населено място], за да си осигурят средства, не го ползвали, не искали да им се плаща наем. Скоро след прекратяването на брака между ищцата и първия ответник купувачите продали на последния имота при уговорена цена от 9 500 лв., 10 пъти по ниска от пазарната оценка (96 800 лв). Всички тези обстоятелства, преценени в съвкупност, довели съда до извод, че между страните действително имало уговорка за обратно изкупуване на имота. Сключеният през 2010 г. договор за продажба противоречал на закона (чл.209 ЗЗД), поради което следвало да бъде обявен за нищожен. Нищожността на прехвърлителната сделка изключвала вещноправното й действие, както и това на последващото разпореждане с имота от 24.02.2022 г., тъй като прехвърлителят не е могъл да се разпореди с право, което реално не притежава. С прекратяване на брака между М. Б. М. и Х. М. С. била прекратена и съществуващата между тях имуществена общност и М. М. и Х. С. придобили по 1/2 ид.ч. от процесния имот. Поради това искът за установяване на правата на ищцата също бил основателен и следвало да бъде уважен. Така мотивираното въззивно решение не следва да бъде допуснато до касационен контрол по поставените в изложението по чл.284 ал.3 т.1 ГПК въпроси, тъй като те не отговарят на изискванията, които чл.280 ал.1 ГПК поставя към общото основание за достъп до касационен контрол. В Тълкувателно решение № 1/ 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1/ 2009 г., ОСГТК, ВКС, е изяснено, че правният въпрос по смисъла на цитираната разпоредба е този, който е включен в предмета на спора и разрешаването му обуславя решаващата правна воля на съда, а не въпрос по правилността на обжалваното решение, за възприемане на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. На тези изисквания питанията на жалбоподателя не отговарят. Първото от тях съдържа въпросително формулирано твърдение на касатора, че съдът се е произнесъл не въз основа на обсъждане на косвени доказателства, а по житейска логика, но това твърдение е за неправилност на обжалваното решение, което не подлежи на обсъждане в производството по чл.288 ГПК. Останалите два въпроса касаят фактическите установявания на въззивния съд, че недвижимият имот е продаден на значително по-ниска от пазарната цена и че имотът е прехвърлен през 2010 г. с цел защита от кредитор. Освен че и те се отнасят до правилността на обжалваното решение, въпросите са и некоректно зададени, тъй като касаят само два от множеството установени факти, въз основа на чиито анализ въззивният съд е извел за установено наличието на уговорка за обратно изкупуване. Вън от изложеното, тези въпроси не са разрешавани противоречиво от съдилищата, тъй като доказването на уговорка за обратно изкупуване зависи от конкретиката на всеки случай, а и противоречивото разрешаване на въпросите от съдилищата не дава основание за достъп до касационен контрол още от измененията в ГПК ДВ бр.86 от 2017 г. По изложените съображения съдът