Определение № 4269 от 24.09.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4643/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Хилс Клуб и Ризорт“ЕООД, чрез процесуалния си представител адв.Г. В., срещу решение №715/17.06.2024г. по в.гр.д.№3841/2020г. на Софийския апелативен съд, с което е потвърдено решение №3400/01.06.2020г. по гр.д.№9851/2017г. на СГС, с което са отхвърлени предявените от „Хилс Клуб Ризорт“ЕООД срещу „Уктам България“ЕООД искове, както следва: иск с правно основание чл.72 от ЗС – за заплащане на сумата от 25 010 лв. – част от 1 826 354.59лв., представляващи подобрения, извършени от ищеца като владелец по предварителен договор на имот, собственост на ответника, представляващ хотелски комплекс, построен в имот с идентификатор ***, находящ се в [населено място], м. „***“; иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД – за заплащане на сумата от 1 000 лв. – част от 191 134.10лв., представляваща лихва за забава върху главницата за периода от 22.07.2016г. до 01.08.2017г.; евентуален иск с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД – за заплащане на сумата от 25 010лв. – част от 1 949 181лв., представляваща увеличена стойност на имота от подобрения – СМР, обзавеждане и оборудване, извършени от ищеца, в качеството му на наемател в имота на ответника; евентуален иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД - за заплащане на сумата от 1 000 лв. – част от 364 574, 81 лв., представляваща лихва за забава за периода 30.09.2015 г. – 01.08.2017г В касационната жалба се поддържа, че така постановеното решение е процесуално недопустимо и следва да бъде обезсилено, тъй като в мотивите си въззивният съд е посочил, че не следва да зачете направеното от ищеца уточнение на предявения в условията на евентуалност втори иск, въпреки че с определение №226/25.01.2026г. е дал такава възможност.Това определение е задължително за страните и съда, който го е постановил.В нарушение на процесуалните правила въззивният съд е приел, че не е било необходимо да са дава възможност на ищеца да уточни своята претенция, тъй като същата е била редовна и съобразена с разпоредбата на чл.127, ал.1, т.4 от ГПК.По този начин съдът е постановил едно недопустимо решение, което следва да бъде обезсилено, а делото върнато за ново разглеждане от друг състав.В условията на евентуалност се навеждат доводи, че обжалваното въззивно решение е неправилно поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост, поради което се моли да бъде отменено и да бъде постановено касационно решение по съществото на спора, с което предявените искове бъдат уважени. В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК на основанията за допускане на касационното обжалване се твърди, че са налице основания за допускане на въззивното решение до касационно обжалване по реда на чл.280, ал.1, т.1 от ГПК.Поставят се следните въпроси: 1/Следва ли съдът да приложи правилата за тълкуване на договорите по чл.20 от ЗЗД, от които произтича процесното правоотношение и при формиране на правните и фактически изводи, да търси общата воля на страните, произтичаща от договора. Твърди се, че изводите на въззивния съд са формирани в противоречие с решение №100/10.08.2015г. по т.д.№1191/2014г. на ВКС, ІІ т.о., решение №75/20.06.2016г. по т.д.№№1608/2015г. на ВКС, ІІ т.о. и решение №38/27.02.2012г. по гр.д.№1227/2011г. на ВКС, ІІ г.о. 2/Когато ищецът е извършил подобрения в имота на основание предварителен договор, то той има ли правата на добросъвестния владелец, съобразно разпоредбата на чл.70, ал.3 от ЗС. Навеждат се доводи за противоречие на въззивното решение с ППВС№6/1974г., решение №270/26.06.2012г. по гр.д.№1056/2011г. на ВКС, І г.о. и решение №402/06.07.2010г. по гр.д.№4748/2008 на ВКС, ІV г.о. 3/Задължен ли е съдът да обсъди в решението си всички събрани по делото доказателства, твърдения и възражения на страните от значение за спора в тяхната съвкупност и да изложи в мотивите съображения за това. Решението на въззивния съд е постановено в отклонение на решение №609/15.01.2009г. по т.д.№323/2008г. на ВКС, І т.о. и решение №154/24.08.2016г. по гр.д.№3848/2015г. на ВКС, ІV г.о. Ответникът по касационната жалба „Уктам България“ЕООД, е депозирала по реда на чл. 287, ал. 1 ГПК писмен отговор, с който моли касационното обжалване на въззивното решение да не бъде допускано поради липса на предвидените в чл. 280, ал. 1 ГПК основания за това. Претендира присъждане на направените в производството разноски за адвокатско възнаграждение. Касационната жалба е редовна и процесуално допустима, тъй като е подадена в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирано лице, чрез упълномощен адвокат, има необходимото задължително съдържание по чл. 284 ГПК и е срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, който не попада в изключенията на чл. 280, ал. 3 ГПК. За да се произнесе по наличието на основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, касационният съдебен състав съобрази следното: Въззивният съд е приел, че между страните в производството е спорно дали сключеният между тях договор от 08.07.2015г., озаглавен като договор за наем, съставлява предварителен договор по смисъла на чл.19 от ЗЗД Правната характеристика на договора следва от взаимните права и задължения на страните, а не единствено от посочената от страните квалификация.Ето защо дали същият съставлява договор за наем или предварителен договор за покупко – продажба, следва да се прецени въз основа на постигнатите уговорки между страните, които следва да се ценят съобразно изискванията на чл.20 от ЗЗД – трябва да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и добросъвестността.В случая в съдържанието на договора от 08.07.2015г. се включват постигнати между страните уговорки за предоставяне на недвижими имоти, ведно с цялото движимо имущество в тях от ответника срещу насрещното задължение на ищеца да заплаща наемна цена и консумативи.С оглед на това страните са определени в договора съответно като наемодател и наемател. В договора са постигнати уговорки наред с основния му предмет за извършване на допълнителни инвестиционни работи от ищеца, представляващи СМР - за извършване на Инвестиция I и Инвестиция II, съобразно уговорените срокове и стойност. Тези уговорки се регулират от нормите за договора за изработка, установена в чл.258 ЗЗД и сл. от ЗЗД, както и специалните правила на търговските сделки, доколкото и двете страни по правоотношението са търговци.В раздел ХI „Търговска марка“, чл.21 е предвидено задължение за наемодателя да предостави на наемателя неизключителна лицензия за използване за срока на договора на марката „HILL CLUB“.Тези уговорки от своя страна разкриват белези на договор за лицензия на търговска марка.Страните са постигнали съгласие в раздел Х „Опция за закупуване на имота“, чл.15, ал.1 и ал.2, че с подписване на договора наемодателят предоставя на наемателя опцията след 01.01.2016 г. да закупи имота, като тази уговорка има действието на предварителен договор по смисъла на чл.19 от ЗЗД.При преценка значението на постигнатите между страните уговорки във връзка с разглежданата опция за закупуване на имота, следва да се отбележи, че в чл.17 страните са предвидили ред за упражняване на правото за изкупуване на имота от наемателя – отправяне на едностранно писмено изявление в този смисъл до наемодателя, в което следва да се посочи дата, час и нотариална кантора за изповядване на нотариалната сделка по прехвърляне правото на собственост.С достигане на волеизявлението до наемодателя, то става неоттеглямо и обвързва наемателя, като на разположение на страните е иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД – чл.20 от договора.Предвид така постигнатите уговорки, описани подробно по – горе, се налага изводът, че в него страните са предвидили възможност наетия от ищеца имот да бъде закупен от него на уговорената цена, като тази възможност се реализира чрез отправяне на волеизявление от наемателя до наемодателя в горепосочения смисъл, което изявление надлежно обвързва страните.Ето защо спорното правоотношение произтича от ненаименован договор, сключен в рамките на установената в чл.9 от ЗЗД договорна свобода, който съдържа белезите на описаните правоотношения, включително и на предварителен договор, но само при осъществяване на предвидените в договора предпоставки – отправяне на волеизявление от наемателя след 01.01.2016г., което е достигнало до наемодателя с предвиденото в договора съдържание.В разглеждания случай ищецът не твърди и съответно не е ангажирал доказателства, че е отправил волеизявление до ответника след 01.01.2016г., в рамките на уговорения срок, което е достигнало до него, с посочена дата, час и нотариална кантора за изповядване на нотариалната сделка по прехвърляне правото на собственост.Ето защо и на основание чл.17, ал.1 от договора се налага изводът, че ищецът не се е възползвал от предвидената в договора опция за изкупуване на имота, поради което спорното правоотношение между страните не се е развило по реда на чл.19 ЗЗД, като предвидената в договора опция за изкупуване не е упражнена от ищеца.Приети са за неоснователни доводите на ищеца за нищожност на договора от 08.07.2015г. поради противоречие с добрите нрави, тъй като уговорената наемна цена прекомерно надвишава средната пазарна наемна цена, доколкото уговорената насрещна престация на наемателя включва не само възможността да ползва наетите имоти, но също така и възнаграждение по договора за лицензия и възможността на ищеца да купи наетия имот с приспадане на платената наемна цена за съответната година, като точният размер на продажната цена е поставена в зависимост от годината, през която ищецът е реализирал опцията за изкупуване, отново съобразявайки платената до този момент наемна цена.Ищецът е поддържал, че тъй като ответникът го е въвел в имота и негов представител е наблюдавал извършването на СМР, то има качеството на добросъвестен владелец, допуснат в имота на основание предварителен договор.Прието е, че страните не спорят, а и от ангажираните по делото свидетелски показания и приемо-предавателен протокол се установява, че ищецът е получил достъп до процесния имот.По силата на чл.7.1 от договора това обстоятелство изрично е потвърдено от страните, както и че допускането на ищеца е с цел извършване на СМР, съставляваща Допълнителна инвестиция I.Предаването на имота обаче не е извършено във връзка с развило се правоотношение по предварителен договор, което е възможно едва след 01.01.2016 г., а е сторено на 16.06.2015г., по силата на постигнатите уговорки между страните по наемното правоотношение и отношенията за извършване на СМР по Допълнителна инвестиция I.С оглед на това ищецът е държател на процесиня имот на договорно основание, а не владелец, както и не е налице предаване на владение въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, за да може ищецът да има правата по чл.72 ЗС - да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения, определена към деня на постановяване съдебното решение.След като фактическата власт върху имота не е предоставена въз основа на предварителен договор, същият не може да се ползва от правата по чл.72 ЗС, на основание чл.70, ал.3 ЗС.Извън изложеното следва да се съобрази и постигнатата между страните уговорка в чл.22.3, ал.2 от договора, че при прекратяване на договора на каквото и да е основание наемателят няма право на компенсация или обезщетение от наемодателя за работите, подобренията и/или промените, извършени от наемателя в имота, включително Допълнителна инвестиция I и II, които остават собственост на наемодателя.Тази уговорка е част от съдържанието на двустранна търговска сделка.Всяка от страните по спорното правоотношение е търговец, професионалист и извършва преценка дали поетият стопански риск е икономически оправдан или не.Ето защо следва да се зачете така постигнатата между страните уговорка.По изложените съображения въззивният съд е счел, че предявеният иск за заплащане на увеличената стойност на имота от извършените от ищеца подобрения се явява неоснователен. Изложени са допълнителни мотиви, че в предмета на делото е включен иск, предявен в условията на евентуалност.Тъй като въведеното от ищеца вътрешно процесуално условие се е сбъднало – главният иск е неоснователен, следва да се разгледа предявения в условията на евентуалност иск.Налице е спор между страните дали ищецът се стреми да ангажира извъндоговорната отговорност на ответника - за неоснователно обогатяване или договорната му отговорност – неизпълнение на чл.8.1 от договора.Във въззивното производство е констатирано, че ищецът не е заявил основание на предявения в условията на евентуалност иск – чл.127, ал.1, т.4 ГПК, поради което е определен срок, в рамките на който да стори това.Ищецът е уточнил, че сключеният между страните договор не е за наем, а съставлява предварителен договор.Сторил е разноски на основание предварителния договор и всички подобрения са извършени със знанието и без противопоставянето на ответника.В резултат на сторените разноски се е увеличила стойността на вещта.Посочено е, че ще внесе допълнително становище по евентуалния иск.След изтичане на определения от съда едноседмичен срок в първото редовно открито съдебно заседание процесуалният представител на ищеца е заявил, че се позовава на чл.8 от сключения между страните договор, по силата на който ответникът трябва да му възстанови извършените инвестиции – СМР. Ответникът е възразил срещу допускане на исканото уточнение, тъй като не се е защитавал срещу такава искова претенция, заявена за първи път във въззивното производство.Въззивният съд е допуснал уточнение на предявения в условията на евентуалност иск, като същия се счита предявен за неизпълнение на договорното задължение на ответника, произтичащо от чл.8.1 от сключения между страните договор. При преценка оплакванията на ответника относно допуснатото уточнение на предявения в условията на евентуалност иск следва да се съобрази обстоятелството, че в случая в исковата молба – стр.3, ищецът изрично е заявил, че разполага с правен интерес за предявяване на два иска, единият от които в условията на евентуалност – в случай, че съдът приеме първият иск за неоснователен. В тази връзка ищецът е заявил, че счита, че ответникът неоснователно се е обогатил и съответно ищецът неоснователно е обеднял в размера на направените разходи за СМР, оборудване и обзавеждане в размер на 1 826 354, 59 лв. с ДДС.Също така с изготвения по реда на чл.146, ал.1 ГПК доклад на делото съдът е квалифицирал правата, претендирани от ищеца по предявения в условията на евентуалност иск с нормата на чл.59 ЗЗД, доколкото ищецът основава претенцията си на извършени в качеството му на наемател подобрения в наетия имот, в резултат на което се е стигнало до разместване на имуществени права без основание, при което ответникът получава облага, която не му се следва, а имуществото на ищеца е намаляло, като обогатяването и обедняването произтичат от общ факт. В първото редовно открито съдебно заседание пред СГС ищецът не е възразил срещу изготвения доклад на делото, не е направил пояснение или допълнение на исковата молба по реда на чл.143, ал.2 ГПК. Следва да се отбележи също така, че във въззивната жалба са заявени оплаквания относно неправилност на изводите на решаващия съд за неоснователност на иска по чл.59 ЗЗД, като съдът е отчел извършването на подобрения, но е отрекъл очевидното наличие на неоснователно разместване на имуществени блага, свързано с обедняване на ищеца и обогатяване на ответника.Не е заявено оплакване, че заявените в исковата молба фактически твърдения неправилно са подведени под нормата на чл.59 ЗЗД или че са били неправилно интерпретирани от решаващия съд с обжалваното съдебно решение.Въз основа на горното въззивният съд е приел, че предявеният от ищеца в условията на евентуалност иск е с правна квалификация чл.59 ЗЗД, в каквато насока са заявените фактически твърдения в исковата молба.Неправилно на ищеца е определен срок във въззивното производство за уточняване основанието на предявения в условията на евентуалност иск, тъй като същият е съобразен с изискванията за редовност – чл.127, ал.1, т.4 ГПК.Прието е, че съгласно задължителните разяснения, дадени с ТР № 85 от 02.12.1968 г., ОСГК на ВС, т.1 държателят на недвижим имот, който е извършил подобрения в него не може да се ползва от разпоредбите на чл.71 ЗС и чл.72 ЗС.Неговите отношения със собственика на добивите, получени от имота, и извършените подобрения се уреждат в съответствие с договора между тях, а при липса на договор - съобразно правилото на чл.93 ЗС за добивите и правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване – за подобренията. В случая страните не спорят по делото, а и от ангажираните доказателства се установи, че ищецът е изпълнил Допълнителна инвестиция I, като стойността на СМР, обзавеждане и оборудване възлиза общо на 1 837 697.87лв., за което е съставена представената по делото фактура № 14/28.03.2016г.Отношенията между страните във връзка с извършените от ищеца подобрения в имота са регламентирани в договора за наем от 08.07.2015г.По силата на чл.8.1 от договора наемодателят е поел задължение да възстанови на наемателя не повече от 873 000 евро без ДДС в срок до 01.10.2015г., ако е приел изцяло извършената работа, посредством приспадането на тази сума от насрещно дължимата от наемателя наемна цена за 2015 г., чийто размер възлиза на 850 000 евро без ДДС.С нотариална покана от 25.08.2016г., връчена на 07.10.2016г., ответникът е отправил волеизявление за прихващане до ищеца между вземането му за наемно възнаграждение в размер на 1 020 000 евро с ДДС, равняващо се на 1 994 946.60 лв. и задължението му към ищеца в размер на 1 837 697.87лв.На основание чл.103 ЗЗД и чл.104 ЗЗД след достигане на волеизявлението на ответника до ищеца двете насрещни вземания се смятат погасени до размера на по-малкото от тях от деня, в който прихващането е могло да се извърши. Така отношенията между страните във връзка с извършените в процесния имот подобрения са уредени в съответствие с постигнатите помежду им уговорки. Ето защо не е налице соченото от ищеца обогатяване на ответника за негова сметка, поради което предявеният в условията на евентуалност иск се явява неоснователен.Ищецът се е позовал на разрешенията, дадени с ППВС № 6/27.12.1974г., т.4. Същите обаче имат отношение за хипотезите, при които по време на подобряването подобрителят е имал съзнанието, че упражнява свои правомощия на собственик.Настоящият случай не е такъв.Към момента на извършване на подобренията върху имота, собственост на ответника, ищецът е изпълнявал свои договорни задължения, произтичащи от договора за наем от 08.07.2015г Разпределението на отговорността за тези подобрения също е регламентирана в договора, като ответникът е изпълнил задълженията си към ищеца чрез извършеното извънсъдебно прихващане.По този начин правоотношението между наемателя и собственика относно извършени в имота подобрения са уредени съобразно сключения между тях договор. Поради изложените съображения въззивният съд е приел, че както главният, така и евентуалният иск са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени. Допускането на касационното обжалване на въззивното решение е обусловено от посочване от страна на касатора на конкретен правен въпрос от значение за изхода на конкретното дело и с обуславящо значение за правилността на правните изводи на въззивния съд по спорния предмет. Като израз на диспозитивното начало в гражданския процес касаторът е длъжен да формулира този въпрос в изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК /ТР № 1/2009 г. от 19.02.2010 г. по дело № 1/09 г., ОСГТК/. Едновременно с това е необходимо да обоснове и допълнително основание по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 - т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване- правният въпрос трябва да е решен в противоречие със задължителната или казуалната практика на ВКС, да е решен в противоречие с практиката на Конституционния съд или на Съда на Европейския съюз, или да е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото. Независимо от предпоставките по чл.280, ал.1 от ГПК въззивното решение се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност. Неоснователни са оплакванията на касатора, че въззивното решение е процесуално недопустимо в частта, в която е потвърдено решението на първоинстанционния съд, с което е отхвърлен предявеният в условията на евентуалност иск на основание чл.59 от ЗЗД.От съдържанието на исковата молба се установява, че ищецът е навел следните фактически твърдения: ищецът е търговско дружество, което е учредено на 12.06.2015г. единствено и само за да закупи хотелски комплекс в к.к.“Слънчев бряг“, който е собственост на ответника; на 16.06.2015г. хотелът е предаден на ищеца с приемо-предавателен протокол, в който са отразени постигнатите между страните договорености във връзка с продажбата – размер на продажната цена и начин на финансиране на сумата; от този момент ищецът е започнал извършването на СМР, обзавеждане и оборудване на хотелския комплекс, които възлизат на общо 1 826 354.59лв. с ДДС; на 08.07.2015г. страните сключват договор, който е наименован „договор за наем“, но от съдържанието му се установява, че по съществото си е предварителен договор за покупко-продажба; страните са уговорили отлагателни условия за влизане в сила на договора, като едва на 24.09.2015г. ответникът връчва уведомление на ищеца, че договорът влиза в законна сила; на 30.09.2015г. ответникът е отстранил ищецът от хотела. Въз основа на тези фактически твърдения са предявени два иска: 1/за осъждане на ответника да заплати процесната сума, с която се е обогатил без основание, изразяваща се в извършени СМР, оборудване и обзавеждане, която е била надлежно индивидуализирана в молба за обезпечение на доказателствата, въз основа на която е било образувано ч.гр.д.№703/2016г. по описа на НРС.В тази молба изрично е посочено, че сумата от 1 826 354.59лв. с ДДС се претендира на извъндоговорно основание, тъй като подписаният между страните договор от 08.07.2015г. не е влязъл в сила, тъй като не са изпълнени кумулативно договорените отлагателни условия в чл.23 от същия; 2/Ако съдът приеме, че страните са обвързани от действията на този договор, то следва да го квалифицира като договор за покупко-продажба, а не за наем, поради което се претендира присъждане на увеличената стойност на имота вследствие на извършените в него подобрения, тъй като ищецът като купувач има правата на добросъвестния подобрител по чл.70, ал.3 от ЗС.Обосновани са изводите на въззивния съд, че исковата молба е била редовна и не е следвало да са дават указания към ищеца в хода на въззивното производство да посочи фактите, на които основава една от заявените претенции. Не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по първия поставен въпрос, тъй ката изводите на въззивния съд не са в отклонение на посочените в изложението на касационните основания решения.В постояната практика на ВКС се приема, че при наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. С оглед конкретиката на отделния казус, съдът тълкува договора, изследвайки доколко буквалният смисъл на текста изразява действителната обща воля на страните; как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл; може ли отделната уговорка да бъде тълкувана по аргумент за противното или за по-силното основание; каква е обичайно възприетата практика в отношенията между страните по договора.При изясняване на действителната обща воля на страните съдът може да изследва и обстоятелствата, при които е сключен договорът; поведението на страните преди и след сключването му - характера на преговорите за сключване на договора; разменената кореспонденция във връзка с това и как са изпълнявани задълженията по него след сключването му.Въз основа на анализ на събраните по делото доказателства въззивният съд е квалифицирал сключения между страните договор като наемен като тези свои изводи е основал на база съдържанието на техните насрещни права и задължения.Ответникът е поел задължението да предостави за временно и възмездно ползване хотелски комплекс срещу задължението на ищеца да заплаща наем и консумативни разходи.Наемният срок на договора е бил 48 месеца, като изрично е посочено, че в рамките на 18 месеца срокът е задължителен за страните.Посочено е, че наред с основния предмет/ползването на хотела/ наемателят се задължава да извърши допълнителни СМР и довършителни работи, които са означени в договора като Допълнителна инвестиция І и ІІ.Уговорена е наемната цена за календарните 2015г. – 2019г., като изрично е посочено, че за 2015г. сумата е платима до 01.10.2015г., като вземането на наемодателя за наемна цена ще бъде прихванато към задължението му за Допълнителна инвестиция І. Всички разноски за имота са били възложени на наемателя.В договора е отразено изрично, че към датата на подписване на договора наемателят е получил достъп до имота с цел извършването на СМР, съставляваща Допълнителна инвестиция І, за което е съставен приемо-предавателен протокол от 16.06.2015г./след довършване на тази инвестиция се подписва протокол, който установява състоянието на имота/.В договора е определена предварителната стойност на Допълнителната инвестиция І – 783 000евро без ДДС.Тази сума наемодателят се задължава да възстанови на наемателя – не повече от 783 000евро, като изрично е посочено как ще стане това – чрез приспадане на тази сума от дължимата се наемна цена за 2015г.За Допълнителна инвестиция ІІ – изрично се съгласяват, че тези разходи няма да му бъдат възстановени.Предвидена е опция за изкупуване на имота, уговорена само в полза на наемателя, която той може да упражни след 01.01.2016г., като ако не стори това договорът продължава да има действие като наемен.Веднъж отправено изявление за изкупуване, което е достигнало до наемодателя, става неотменяемо.Изложени са мотиви, че наемателят не е упражнил това свое право, поради което наемният договор не се е конвертирал в предварителен договор за покупко-продажба. Вторият от поставените въпроси е неотносим към решаващите изводи на въззивния съд, който не е отрекъл възможността купувачът по един предварителен договор за покупко-продажба, който е получил владението на имота да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения, а е приел, че искът е неоснователен, тъй като отношенията между страните са се развили на база валидно сключен договор за наем.В тази хипотеза наемателят има качеството на държател и не може да се ползва от разпоредбите на чл.71 ЗС и чл.72 ЗС по отношение на извършените в имота подобрения.Последните следва да се уредят в съответствие с договора между тях, а при липса на договор - правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване.Тези изводи на въззивния съд са изцяло съобразени с ТР № 85 от 02.12.1968 г., ОСГК на ВС. Не са налице основания за допускане на касационно обжалване по последния поставен въпрос, тъй като въззивният съд е изпълнил задължението си да обсъди всички събрани по делото доказателства в тяхната съвкупност, всички доводи и възражения на страните, а именно: естеството на сключения между страните договор; същественото съдържание на правата и задълженията на страните; от кой момент договорът е породил своето действие; липсата на отправено изявление от страна на наемателя да закупи имота, който му е бил отдаден под наем по посочената в договора цена; на каква плоскост следва да се уредят отношенията между страните във връзка с извършените от наемателя подобрения в имота, които съставляват част от т.нар Допълнителната инвестиция І; липсата на спор между страните относно обема на извършената от наемателя инвестиция; за прихващане на задължението на наемодателя за заплащане на стойността на извършените от наемателя подобрения срещу вземането му за неплатен наем за текущата 2015г. От изложеното следва, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. В полза на ответника по касация не следва да се присъждат разноски за касационните инстанция, тъй като не са представени доказателства, че такива са били реално направени. Предвид горното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение