Определение № 2763 от 05.06.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3451/2023 г.

Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от М. Г. Т. срещу въззивното решение № 37 от 22.03.2023 г. по гр. д. № 420/2022 г. на Бургаския апелативен съд.

Ответникът по касация „Месембрия Ризорт“ ЕООД – гр. София не е подал писмен отговор в срока по чл.287, ал. 1 ГПК.

Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о., при произнасяне по допускане на касационното обжалване намира следното:

С въззивното решение, предмет на касация, Бургаският апелативен съд е отменил първоинстанционния съдебен акт, в частта, с която е бил уважен предявеният от М. Г. Т. против „Месембрия Ризорт“ ЕООД – гр. София отрицателен установителен иск, за приемане за установено, че ответното дружество не е собственик на описания външен басейн, като вместо него е постановен нов по същество, с който е отхвърлен предявения от ищцата иск за приемане за установено, че дружеството не е собственик на външен басейн със застроена площ от 477 кв. м. и разгърната застроена площ от 581 кв. м., изграден в източната част на поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], с площ 3 980 кв. м, с трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг курортнореакреационен обект, при описани граници. Първоинстанционното решение е потвърдено в частта, с която е отхвърлен предявения от ищцата негаторен иск за осъждане на ответника да преустанови неоснователните си действия, с които пречи на ищцата да ползва описания външен басейн с прилежащата към него площ, включваща шатри, чадъри, алеи.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК към касационната жалба са поставени следните материалноправни въпроси, които са разрешени в противоречие с практиката на ВКС:

1. „при изграждане на басейн в комплекс, в който съществува етажна собственост, следва ли същият да отговаря на критериите по параграф 5, т. 68 от ДР на ЗУТ, за да се счита за самостоятелен обект на правото на собственост или той би могъл да е такъв и без да има тези характеристики; следва ли да се подчинява на общите правила, ако същият не е за обществено ползване“;

2. „достатъчно ли е една бъдеща вещ, да бъде прехвърлена в необходимата правна форма, за да възникне самостоятелен обект на правото на собственост за приобретателя, без значение техническия му статут; волята на страните или техническия статут са определящи за възникване на самостоятелен обект; може ли предварително, преди възникването на етажна собственост, инвеститорът да изключи обща по предназначението си вещ и да я превърне в индивидуална“.

По първия въпрос се сочи противоречие с решение № 175/18.12.2019 г. по гр. д. № 4660/2018 г. на ВКС, първо г. о. и решение № 199 от 10.08.2015 г. по гр. д.№ 5955/2014 г. на ВКС, четвърто г. о., а по втория с решение № 40/25.03.2016 г. по гр. д. № 4994/2015 г. на ВКС, второ г. о., решение № 118/02.07.2014 г. по гр. д. № 6772/2013 г. на ВКС, първо г. о. и решение № 28/06.06.2017 г. по гр. д. № 2887/2016 г. на ВКС, второ г. о.

Поддържа се и основанието по чл. 280, ал. 2, изр. 3 ГПК – очевидна неправилност, която е обоснована с неизследване на въпроса за самостоятелния характер на басейна като обект на право на собственост.

Ищцата е изложила твърдение, че притежава самостоятелен обект в една от сградите, находящи се в поземлен имот с идентификатор ***. През 2013 г. в полза на дружеството е било учредено право на строеж за изграждане на външен басейн. Договорът е нищожен поради липса на предмет, тъй като басейнът не е самостоятелен обект на право на собственост. Придобит е от етажните собственици, тъй като представлява част от инфраструктурата, обслужваща обектите в етажната собственост и е принадлежност към тях. Обстоятелствата в исковата молба, свързани с предявения негаторен иск са, че ответникът е оградил басейна и зоната около него, демонтирал е чадърите и принадлежностите в шатрите, като не допуска етажните собственици да го ползват.

В отговора на исковата молба ответникът е възразил, че въз основа на надлежно учредено право на строеж е придобил правото на собственост върху процесния обект, който е самостоятелен обект на право на собственост.

По делото е установено, че с нотариален акт № 62/23.10.2013 г. в полза на дружеството е било учредено право на строеж върху обект: „апартаментен хотел, външен басейн и снек-бар“, който ще бъде изграден от приобретателя-изпълнител, включващ апартаментен хотел, представляващ сграда с три блока /тела/ А, В и С, снек-бар, представляващ едноетажно тяло, долепено до блок А на апартаментния хотел и външен басейн, със застроена площ от 477 кв. м., като собствениците – учредители запазват за себе си правата върху самостоятелно обособените обекти в трите блока на апартаментния хотел, а учреденото с настоящия нотариален акт право на строеж е за външния басейн, снек-бара и описани самостоятелно обособени обекти в апартаментния хотел. Собственици – учредители по този договор са съсобствениците на терена Г. С. Т., А. Д. Т., С. П. Ф. и Й. П. Д.. Между същите е сключен договор за доброволна делба на правата на строеж /нотариален акт № 138 от 17.02.2014 г./. С договор за дарение, сключен с нотариален акт № 140/17.02.2014 г. С. П. Ф. е дарила на дъщеря си М. Г. Т. правото на строеж върху конкретно описани обекти от блок „А“ на апартаментния хотел, предвиден да се построи.

С нотариален акт № 107/14.08.2014 г. на ответника е отстъпено право на строеж за построяване и придобиване в собственост и на други обекти, конкретно посочени в него- СПА-център, рецепция, камериерски офиси, посетителски тоалетни. Според съдебно-техническата експертиза съществуващите санитарни възли- тоалетна и баня са изградени на стената на снек-бара, който е в непосредствена близост до басейна и е функционално свързан с него – предназначен е да обслужва посетителите на басейна. Обемът на басейна е 525,60 куб. м.

Установено е, че ответникът е изпълнил задължението си да построи описания обект и да го въведе в експлоатация, както и да предаде на учредителите владението върху собствените им самостоятелни обекти в хотела. Не е спорно също, че част от самостоятелните обекти на ответното дружество са продадени на трети лица, както са продадени и самостоятелни обекти от собствениците - учредители. На 18.07.2017 г. е издадено разрешение за ползване за обекта „апартаментен хотел, външен басейн и снек-бар“. От представените строителни книжа се установява, че сградите и басейнът са изпълнени без отклонение от одобрения архитектурен проект.

Въззивният съд е приел, че спорът между страните е относно принадлежността на изградения басейн към общите части на етажната собственост, която е възникнала след построяване на сградата и извършените разпоредителни сделки с отделни самостоятелни обекти в нея. В случая обаче е от значение постигнатото съгласие между собствениците на терена и дружеството, обективирано в договора за учредяване на право на строеж, постигнато преди възникването на етажната собственост.

Посочил е, че за да оспори характеристиките на басейна, като самостоятелен обект на правото на собственост, ищцата се е позовала на отсъствието на определени спомагателни постройки по смисъла на параграф 5, т. 68, б. „а“ от ДР на ЗУТ –монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития, съблекални, санитарни възли, и др. Приел е, че басейнът не е изграден като спортно съоръжение за обществено ползване по смисъла на тази норма.

Счел е, че не се установява нищожност на договора за учредяване на право на строеж поради невъзможен предмет. Предмет на правото на собственост в определени случаи могат да бъдат вещи, които в други случаи и при същото предназначение са общи части. Това следва от волята на етажните собственици към момента на учредяване на етажната собственост или от волята на собственика, преди извършване на разпоредителните сделки, в резултат на които етажната собственост възниква. При така разпределеното при учредяване на правото на строеж разделно притежание на отделните обекти, функционалната свързаност на външния басейн е в по-голяма степен с обектите „Спа център“, „Снек-бар“ и обслужващите ги общи помещения, отколкото със самостоятелните обекти в трите блока на апартаментния хотел, което може да бъде възприето поради общото хотелско предназначение на обекта. Допълнителен аргумент за това, че обектът не принадлежи към общите части на етажната собственост в трите сгради по силата на чл. 38, ал. 1 ЗС, е и обстоятелството, че при определяне на идеалните части от общите части на етажните собственици за самостоятелния им обекти, басейнът не е посочен.

Не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Първият въпрос е обоснован с доводи, че процесният басейн съставлява принадлежност към самостоятелните обекти в сградата – етажна собственост.

Според чл. 98 ЗС принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго. Затова когато от волята на страните следва нещо различно от горното правило, то не може да бъде приложено. В хипотеза, при която в дворно място има построена сграда с жилищни функции и открит басейн, представляващ допълващо застрояване, и собственикът прехвърли на трети лица самостоятелни обекти от сградата заедно с правото на строеж върху мястото, но без в договора да се сочи, че се прехвърлят и идеални части от басейна, е налице „друго“ по смисъла на чл. 98 ЗС, което изключва прилагането на това правило по отношение на открития басейн. В този случай басейнът е собственост по правилото на чл. 92 ЗС на собственика на земята. Суперфициарният собственик има правото по чл. 64 ЗС да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, не е постановено друго. След като при придобиването на самостоятелен обект от сградата заедно с право на строеж върху дворното място не е посочено нищо за прехвърляне на идеални части от открития басейн, нито е предвидено ползването му на основание чл. 64 ЗС, суперфициарният собственик няма никакви права върху басейна. Единствено от волята на собственика на дворното място зависи дали той ще предназначи открития басейн за обслужване на сградата на основното застрояване и ще прехвърли идеални части от него при прехвърлянето на самостоятелни обекти от сградата заедно с правото на строеж, или ще запази за себе си басейна заедно със запазване на правото на собственост върху мястото. В цитирания смисъл е решение № 50149/17.02.2023 г. по гр. д. № 829/2022 г. на ВКС, първо г. о. В настоящата хипотеза ищцата нито притежава права върху дворното място, нито с договора за дарение, с който се легитимира като собственик на самостоятелни обекти в сградата, са й прехвърлени идеални части от басейна.

В представеното решение № 175/18.12.2019 г. по гр. д. № 4660/2018 г. на ВКС, първо г. о., е възприето, че басейнът като елемент на застрояването може да е съоръжение от допълващото застрояване, съгласно чл. 46, ал. 2 ЗУТ, но може да е самостоятелен обект на правото на собственост, като „открит обект” по смисъла на пар. 5, т. 68 от ДР на ЗУТ. Посочено е, че когато басейните са елемент на допълващото застрояване с обем до 100 куб. м. в оградени поземлени имоти, и за изграждането им не се изискват строителни книжа – инвестиционни проекти, строителни разрешения /чл. 147, ал. 1, т. 7 ЗУТ/ и/или ако макар да са с по-голям обем и да са изградени със строителни книжа, но към тях няма необходимите спомагателни постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране - санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други, те не са самостоятелен обект на правото на собственост. Обратно, ако басейнът отговаря на изискванията за „открит обект” по пар. 5, т. 68, б. „а” от ДР на ЗУТ - да е изграден със строителни книжа, включващи и необходимите спомагателни постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране - санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други, които са изградени и съществуват на място, той е самостоятелен обект на правото на собственост.

В случая дори да се приеме, че басейнът представлява съоръжение на допълващото застрояване, а не самостоятелен обект, това не е достатъчно, за да се приложи към него правилото на чл. 98 ЗС и да се обоснове извод, че той е принадлежност към сградата в режим на етажна собственост.

Вторият въпрос е обоснован с доводите на касатора за нищожност на договора за учредяване на право на строеж в полза на ответното дружество.

Не се разкрива противоречие с решение № 40 от 25.03.2016 г. по гр. д. № 4994/2015 г. и решение № 28/06.06.2017 г. по гр. д. № 2887/2016 г. на ВКС, второ г. о., според които при определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика /съсобствениците/ на сградата. Меродавният момент, към който се преценява статутът, е този на възникване на етажната собственост.

Направените изводи в обжалваното въззивно решение са в съответствие с това разрешение, тъй като е прието, че именно към този момент на на басейна не е придадено предназначението да служи за общо ползване на сградата.

В решение № 118/02.07.2014 г. по гр. д. № 6772/2013 г. на ВКС, първо г. о., е разгледана хипотеза, в която е изградено пречиствателно съоръжение за отпадъчни води, за да обслужва няколко сгради или няколко отделни обекта в една и съща сграда, като е прието, че то представлява по естеството си обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, тъй като служи за общо ползване. Съоръжението има обслужваща функция по отношение на сградата, то става част от канализационната система на тази сграда и е нейна принадлежност, затова по отношение на него са приложими разпоредбите на чл. 98 и чл. 38, ал. 1 ЗС, а не общото правило на чл. 92 ЗС. В случая басейнът няма предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици, поради което горното разрешение не може да намери приложение.

Не е налице и поддържаното основание по чл. 280, ал. 2, изр. 3 ГПК – очевидна неправилност. Същото е обосновано с доводите, с които е обоснован поставеният първи въпрос в изложението. Не се установява превратно приложение на материалния закон или такова грубо нарушение на процесуалните правила, което да обоснове това основание за допускане на касационно обжалване.

Ответникът по касация не е направил искане за разноски, поради което такива не следва да се присъждат.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о.