Определение № 746 от 10.03.2025 г. на ВКС по т. д. № 463/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ищеца „Топ билдингс“ ЕООД срещу решение № 85 от 16.10.2023 г. по т. д. № 149/2023 г. по описа на Апелативен съд – Бургас в частта, с която е потвърдено решение № 65 от 07.03.2023 г. по т. д. 49/2022 г. по описа на ОС - Бургас, в частта, с която е отхвърлен предявеният от „Топ билдингс“ ЕООД иск по чл. 124 ГПК за установяване, че ответникът „Обединена българска банка” АД няма ипотечно право върху самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор 51500.21.41.2.3 - апартамент с площ 42,75 кв.м. ведно с прилежащите му идеални части от общите части на сградата, с адрес [населено място], местност „Бостанлъка“, ет. 0, ап. 3, учредено от „Делта строй 2003“ ООД с договор за ипотека по нотариален акт № 101 от 02.11.2007 г., том XXXV, рег. № 17867, дело № 6701/2007г. на нотариус рег. № 208 с район на действие РС - Несебър в обезпечение на договор за банков кредит, и са присъдени разноски по делото.

Касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно предвид постановяването му в противоречие на материалния закон и с оглед неговата необоснованост. Излага, че въззивният съд необосновано е счел, че от съдържанието на договора за ипотечен кредит е ясно, че обект на ипотеката е както поземления имот, така и предвидения за изграждане апартаментен хотел, включващ процесното жилище. Изтъква, че в договора няма изрична уговорка бъдещото застрояване, като приращение на терена, да служи като обезпечение на кредитора след неговото възникване. Счита, че постигната воля в този смисъл не се установява и от останалите събрани по делото доказателства, включително от показанията на доведения от ответника свидетел. Поддържа, че договорът за ипотека, освен поради липса на съгласие, е нищожен и поради невъзможен предмет, тъй като е ипотекирано право на строеж като ограничено вещно право, което собственикът на терена няма, не е имал и не е учредил такова. Сочи, че последица на това е невъзможност ипотекираният имот да бъде индивидуализиран, включително не е посочено кой е притежателят на правото на строеж, и сделката е нищожна като противна на закона – чл. 166, ал. 2 ЗЗД. По тези доводи моли въззивното решение да бъде отменено в обжалваната част и да бъде постановено ново, с което искът да бъде уважен. Претендира присъждане на разноски по делото.

В изложението за допускане на касационно обжалване по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК моли да бъде допуснато касационно обжалване на решението на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК по следните правни въпроси, които сочи като значими за предмета на делото:

1. Съществува ли в патримониума на собственик на поземлен имот ограничено вещно право на строеж по отношение на същия, съответно може ли този сервитут да бъде надлежен предмет на договор за ипотека?

2. Действителен ли е договор за ипотека върху ограничено вещно право на строеж върху поземлен имот, ако в нотариалния акт липсва конкретизация за лицето, комуто принадлежи ипотекираното вещно право на строеж?

3. Спазено ли е изискването за индивидуализация на ипотекирания имот по чл. 166, ал. 2 ЗЗД, ако в договора не е изрично посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект?

4. Налице ли е по договор за ипотека върху право на строеж съгласие за разпростиране на обезпечението и върху бъдещите сгради като приращение, в случай че такъв модалитет не е бил изрично уговарян (бъдещата вещ, по отношение на която се учредява ипотеката, да възникне и да е собственост на лицето, което е учредило ипотеката)?

С депозиран в срок писмен отговор ответникът по касация, „Обединена българска банка“ АД, оспорва касационната жалба като неоснователна. Поддържа, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване. Излага доводи за правилност на обжалвания съдебен акт. Претендира присъждане на разноски по делото за осъщественото представителство от юрисконсулт.

С депозиран в срок писмен отговор третото лице помагач на страната на ответника, „Рент лукс“ ЕООД, поддържа, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване. Оспорва касационната жалба като неоснователна. Излага доводи за правилност на въззивното решение в обжалваната част.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, като взе предвид данните по делото и поддържаните от касатора доводи, приема следното:

Касационната жалба е редовна – подадена е от надлежна страна срещу подлежащ на обжалване съдебен акт в преклузивния срок по чл. 283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл. 284 ГПК.

За да постанови обжалвания резултат, въззивният съд е приел, че от представените по делото доказателства се установява, че ищецът „Топ билдингс” ЕООД е вписан в търговския регистър на 27.08.2009 г. с правно организационна форма ООД с двама съдружници - Ш. Х. Аръкан и „Делта строй 2003“ ООД, като съдружникът „Делта строй 2003“ ООД е апортирал в капитала на ищеца редица жилищни обекти, включени в комплекс „Делта Кошарица”, изградени в поземлен имот с кадастрален идентификатор 51500.21.41 - урбанизирана територия в землището на [населено място], местността „Бостанлъка“, сред които е и процесният самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор 51500.21.41.2.3 - апартамент с площ 42,75 кв.м. ведно с прилежащите му идеални части от общите части на сградата. Посочил е, че преди изграждането на комплекса с нотариален акт № 101 от 02.11.2007 г., том XXXV, рег. № 17867, дело № 6701/2007г. на нотариус рег. № 208 с район на действие РС - Несебър „Делта строй 2003“ ООД е учредил в полза на „Стопанска инвестиционна банка“ АД (чийто правоприемник е ответникът „Обединена българска банка” АД) в обезпечение на договор за банков кредит за 3 750 000 евро ипотека върху поземления имот ведно с „правото на строеж“ за изграждане на апартаментен хотел с ресторант, магазин и фитнес център, състоящ се от четири свързани блока със застроена площ от 2 313,72 кв. м. и обща разгъната площ от 9 565,38 кв. м. съгласно разрешение за строеж № 78 от 19.09.2007 г. и одобрен проект. Счел е, че от приетия като писмено доказателство констативен протокол от 26.08.2008 г. по чл. 181 ЗУТ е видно, че строителството на фаза „груб строеж“ е приключило на 01.07.2008 г. Добавил е, че след нередовно обслужване на кредита банката се снабдила с изпълнителен лист от 16.12.2009 г. по ч. гр. дело № 812/2009 г. на РС - Айтос и като ипотекарен кредитор е насочила принудително изпълнение върху новоизградените апартаменти, апортирани в капитала на ищцовото дружество, включително и върху процесното жилище - видно от представения протокол за опис по изп. дело № 20128000400368/2012 г. на ЧСИ И. Б.. Изтъкнал е, че ипотеката е била подновена на основание чл. 172 ЗЗД с молба, вписана на 24.10.2017 г.

При така установената фактическа обстановка е споделил подробните правни съображения на първоинстанционния съд, препратил е към мотивите на обжалваното първоинстанционно решение на основание чл. 272 ГПК и добавил в отговор на възраженията по сезиралата го въззивна жалба, че от съдържанието на договора за ипотека, въпреки несъвсем прецизния изказ, може да бъде изведена ясна воля на страните, че обект на ипотеката е както поземления имот, така и предвидения за изграждане апартаментен хотел, включващ и процесното жилище. Изтъкнал е, че препращането към разрешение за строеж, основано на одобрен инвестиционен проект, удовлетворява в достатъчна степен изискването за специалност на ипотеката по чл. 166, ал. 2 ГПК, в който смисъл се е позовал на цитираната с първоинстанционното решение практиката на ВКС по постановени по реда на чл. 290 ГПК съдебни решения. Допълнил е, че от заключението по изслушаната съдебнотехническа експертиза се установява, че процесното жилище е изградено в съответствие с предвиденото в одобрения инвестиционен проект. Обобщил е, че не е налице нито липса на съгласие по договора за ипотека, нито пък сделката е с невъзможен предмет, поради което е намерил сезиралия го иск за установяване несъществуването на ипотечно право за неоснователен и потвърдил първоинстанционното решение в частта, с която искът е отхвърлен като неоснователен.

Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице предпоставките по чл. 280 ГПК за допускане на касационно обжалване.

Допускането на касационно обжалване предвид нормата на чл. 280, ал. 1 ГПК е предпоставено от произнасяне от въззивния съд по материален или процесуалноправен въпрос, който е от значение за решаване на възникналия между страните спор и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК. Материалноправен или процесуалноправен въпрос от значение за изхода на конкретно дело е този, който е включен в предмета на спора и е обусловил правната воля на съда, обективирана в решението му.

Поставените от касатора въпроси не съответстват на осъществената от въззивния съд решаваща дейност, като са обусловени от фактически и правни изводи, които не са възприемани от въззивния съд. Въззивният съд не е обсъждал въпроса дали в патримониума на собственик на поземлен имот съществува вещно право на строеж, не е обсъждал право на сервитут, нито е приемал, че в договора за ипотека не е посочено кому принадлежи ипотекираното вещно право или че в договора липсва изрично посочване, че ипотеката ще се разпростре и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. В този смисъл и като неотносими към изводите на съда по обжалваното въззивно решение поставените от касатора въпроси не могат да обусловят допускане на касационно обжалване на въззивното решение, доколкото не покриват общия селективен критерий по чл. 280, ал. 1 ГПК.

Следва да бъде добавено, че сочената от касатора по първите два въпроса съдебна практика е изцяло неотносима към релевантните за настоящия спор факти – с решение № 152 от 05.04.2021 г. по т. д. 2336/2019 г. по описа на ВКС, ТК, I ТО е извършена преценка за нередовност на искова молба, а ТР № 3 от 28.06.2017 г. по т. д. 3/2014 г. по описа на ОСГК е постановено по въпроса: нищожен ли е договор за прехвърляне на реални части от недвижим имот поради липса на предмет.

Сочената относима към спора съдебна практика по цитираните от касатора решение № 385 от 08.05.2015 г. по гр. д. 1069/2014 г. по описа на ВКС, ГК, IV ГО, и решение № 1 от 19.02.2015 г. по гр. д. 3424/2014 г. по описа на ВКС, ГК, III ГО, е изцяло възприета от въззивния съд. С цитираните решения е споделена утвърдената съдебна практика на ВКС, че когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради при действието на ипотеката, ако при сключването й е постигнато съгласие тя да има действие и за тях. Прието е, че по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху имота, особено ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Изтъкнато е, че подобна уговорка не противоречи на установеното в чл. 166, ал. 2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и да защити правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. Счетено е, че след като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключване на договора инвестиционен проект, ипотекираният имот е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота за предмета на ипотеката по смисъла на чл. 166, ал. 2 ЗЗД. Добавено е, че така е спазена целта на закона - не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласието е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Отчетено е, че пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота и отграничаването му от всички останали недвижими имоти и друго имущество, което длъжникът притежава. Добавено е, че постигната с договор за ипотека уговорка в този смисъл не противоречи и на изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, доколкото ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата, като последното не се отразява на действителността на договора за ипотека, тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети. Изтъкнато е, че целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката - да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик, и подчертано, че след като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен инвестиционен проект, е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на кредитора, интересите му не са увредени и целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД е постигната. Обобщено е, че в подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ, като ипотеката ще произведе действие след създаването на вещта, т.е. при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето, което е учредило ипотеката и доколкото законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи.

Наличието на утвърдена съдебна практика, с която въззивният съд се е съобразил, изключва сочените от касатора допълнителни предпоставки по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК.

По изложените съображения настоящият състав на съда намира, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.

При този изход на спора право на разноски има ответникът по касация на основание чл. 78, ал. 3, вр. ал. 8 ГПК за представляването му от юрисконсулт в размер на сумата 300 лв., които ще бъдат присъдени с настоящото определение.

Така мотивиран, Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение