Определение № 942 от 26.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3084/2025 г.

Налице ли е правен интерес за ищеца да оспорва валидността на сделка между трети лица ,по силата на която са прехвърлени ид.части от право на собственост върху сграда ,изградена при учредено право на строеж ,при положение че ищецът е собственик на поземления имот, върху който е изградена сграда,като е и собственик на отделен обест в друга сграда ,изградена в същия поземлен имот ,отново по сила на учредено право на строеж ?

Дали е възможно покривна плоча на сграда ,изградена при учредено право на строеж и изградена над земното ниво ,да представлява част от поземления имот ,върху който е изградена тази сграда и съответно да е собственост на собствениците на земята ? По първия въпрос се сочи противоречие с разясненията в ТР №8 от 27.11.2023г по тълк.д №8/2012г ОСГК кога е налице правен интерес от отрицателен установителен иск са собственост и други вещни права .По втория въпрос ,освен противоречие с цитираната задължителна тълкувателна практика ,се сочи противоречие с реш.№75/26.02.2020г по гр.д №395/2009г на Второ г.о на ВКС,че покривът на сграда е обща по естеството си част. Подчертава се ,че в настоящия случай се касае се покривна плоча на покрит паркинг ,която не съвпада със земната повърхност. В постъпил писмен отговор от З. К., чрез пълномощник адв. Б. Й. от САК ищцата оспорва доводите на касаторите и съображенията за допускане на касационно обжалване. Въззивното решение е допустимо ,не противоречи на задължителната и е в съответствие с утвърдената практика на ВКС, като в подкрепа на оспорваните от касаторите правни изводи на въззивния съд се сочи практика на ВКС, че земята, която се намира върху подземно строителство ,не става обща част по чл.38, ал.1 ЗС и не се превръща в покрив на подземното строителство.Претендират се разноски. Въззивният съд на свой ред е приел ,че за ищцата е налице правен интерес да иска прогаласяване нищожност на договора за покупко- продажба на паркомясто, сключен между ответниците,тъй като участва в съсобствеността върху поземления имот ,в който е ситуиран процесния открит паркинг ,също така притежава самостоятелен обект в сграда ,построена в поземления имот и атакуваната сделка засяга нейното право положение, резултатно от това ,че през 2005г съсобствениците на дворното място представляващо УПИ VII-2714 в кв. 183 по плана на [населено място], а понастоящем поземлен имот с идентификатор ..................... по КККР на [населено място], са учредили полза на „Прис“ ООД право на строеж за изграждане на подземен гараж върху 156 кв.м и право на строеж и надземен паркинг върху 78 кв.м. в западната част на дворното място с площ от 300 кв.м. Също така, въз основа на учредено право на строеж „Прис“ ООД е изградило жилищна сграда, попадаща в поземлени имоти с идентификатори ....................... и ........................... по КККР на [населено място] и към 2008г както сградата със застроена площ 214,00 кв.м,така и подземният гараж със застроена площ 145,50кв.м.(с идентификатор ...........................)са изградени и въведени в експлоатация. Надземният открит паркинг е ситуиран върху покривната плоча на последния, като през 2008г „Прис“ ООД продава на първите двама ответници самостоятелен обект в сграда, както и 19,5/78 идеални части от открит паркинг, с право на реално ползване на паркомясто № 3 с площ от 15,00 кв.м. С последваща сделка,през 2017г Р. и М. П. са продали тези 19,5/78 идеални части от открит паркинг на ответниците Г. и И. К. с означеното паркомясто .Сделката ,била тя за просното паркомясно №3, или за описаните в нея идеални части от открит паркинг,е нищожна поради правно недопустим предмет,което е установимо от самия договор Без оградни стени и покрив,откритият паркинг не представлява самостоятелен обект на правото на собственост. Нито преди, нито след приемането на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ законът допуска изграждането на открит паркинг като самостоятелен обект в дворното място или върху друга обща част на сградата. Същото се отнася и за паркомястото,което не е вещ по смисъла на ЗС, а представлява условно обособена част от повърхност.Тъй като не е вещ, то не може да се свои и да бъде обект на прехвърлителни сделки, съответно – не може да съществува право на строеж за паркоместа.От прието по делото заключение на съдебно-техническа експертиза е изяснено, че се касае за надземен, открит паркинг, изграден върху покривната плоча на гаража, достъпът е от улицата без да се преминава през поземления имот.Договорът ,с който съсобствениците на дворното място за продали на „Прис“ ООД право на строеж върху върху 78 кв.м за надземен паркинг, е нищожен в тази част, нищожни поради липса на предмет се явяват и последващите сделки, в частност атакуваната с иска покупко- продажба. Не настъпва и конверсия.Ако се приеме предметът да е ид.част от дворното място,каквато е същността на процесното открито място за паркиране - обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС, извършено е разпореждане в полза на лица, непритежаващисамостоятелен обект в етажната собственост и неучастващи в съсобствеността върху поземления имот,в който сградата е построена.Последното също би обусловило нищожност на сделката,поради невъзможността за самостоятелно разпореждане. Правният интерес за ищцата да иска прогласяване на нищожност, макар да не е страна по оспорената сделка, е преценен от въззивния съд въз основа на обстоятелството ,че през 2013г тя е закупила втория етаж от триетажната жилищна сграда, построена в УПИ VII-2714 в кв. 183 по плана на [населено място],поземлен имот с идентификатор ........................ ,от който поземлен имот чрез сключени договори за продажба и дарение е придобила правото на собственост, последователно върху 1/45 идеална част, 8/45 идеални части и 1/45 идеална части.Въззивният съд е изтъкнал,че обсъжданият паркинг представлява част от дворното място,върху която е изградена сградата, т.е не е обща част на сградата представляваща гараж. След преценка Върховен касационен съд ,ІІІ гр. отделение счита, че не е налице основание за допускане на въззивното решение до касационно обжалване в обжалваната понастоящем част,включително за да се провери от Върховен касационен съд вероятна недопустимост на решението на основание чл. 280, ал.2 ГПК. Не са налице предпоставки по чл. 280, ал.1 т.1 и т.3 ГПК за допускане на въззивното решение до касационно обжалване по поставените въпроси.Условията, зададени от касаторите в първия формулиран въпрос не кореспондират с изяснените по делото релевантни факти,обусловили решаващите изводи на съда.Не са били прехвърлени идеални части от право на собстеност върху сграда, изградена при учредено право на строеж. Като нищожна е санкционирана сделка с ид.части от открит паркинг ,който не представлява сграда и не може да има има действително учредено право на строеж за такъв обект.Тезисните фактически твърдения във въпроса в първата му част не са налице. Затова при предпоставките,сочени като условие във втората част на въпроса - относно правното положение на ищеца, отговорът на въпроса няма обуславящо значение за изводите на съда,свързан с правния интерес от иска. Следва да се добави,че разясненията в ТР №8 от 27.11.2023г по тълк.д №8/2012г ОСГК по отношение на правния интерес от отрицателен установителен иск за собственост и други вещни права неоснователно се изтъква от касаторите като довод,че за ищец който притежава ид.част от правото на собственост върху поземлен имот,включително в условията на чл.38, ал.1 ЗС, ще липсва правен интерес да установи недействителност на придобивно основание въз основа на сделка в която не участва,когато същата има за недопустим предмет разпореждане с реална площ от този поземлен имот ,или идеална част от ограничено вещно право ,каквото не съществува. Вторият формулиран въпрос,зададен хипотетично, също се постулира върху неотносимо към фактите по делото условие - покривната плоча на подземния гараж да е изградена „над земното ниво”.Фактите по делото, обусловили оспорваните преценки на съда съгласно приетата и неоспорана техническа експертиза са, че паркомястото се намира върху покривната плоча на гаража /сградата отдолу/, от север граничи с двор, от юг с площ за маневриране, подходът е от улицата, повдигнат на нивото на тротоара до 10-15 см. като се преминава от платното в имота.Определяйки площта за паркиране на открития паркинг с процесното паркомясто като част от поземления имот, а не като обща част на сградата отдолу, доколкото паркомястото не може да е самостоятелен обект на правото на собственост, а винаги представлява необособена и несамостоятелна част от друг обект (в т. см. решение № 171 /2014 г. по гр.д. № 4175/2013 г. на ІV г.о; решение № 189 /2014 г. по гр.д. № 2640/2014 г. на І г.о.; решение № 199 /2015 г. по гр.д. № 5955/2014 г. на ІV г.о.,решение № 2/2021 по гр.д 383/2020 ,1 г.о на ВКС ) въззивният съд е определил кой е този друг обект в случая. Следвана е въприетата в практиката на ВКС правна индивидуализация на обектите на собственост. Решаващият съд е съобразил и дали ответниците са имали противопоставимо на собственика на земята право, след като те нямат права върху самостоятелни обекти,изградени в поземления имот,включително в изградения подземен паркинг - решение № 199/ 2015 г. по гр.д.№ 5955/ 2014 г., IV г.о., решение № 171/ 2014 г. по гр.д.№ 4175/ 2013 г., IV г. о., решение № 189/ 2015 г. по гр.д.№ 2640/ 2014г.,I г.о., решение № 2 / 2021г. по гр.д. № 383/2020г. на І г.о. и решение № 46 /2018г. по гр. д. № 2489/2017г. на ІV г.о.,решение №58/2025г по гр.д № 3043/2023г, ІІ г.о на ВКС.Цитираното от защитата решение №75/2010г на Второ г.о на ВКС е неотносимо.С него по повод на негаторен иск по чл.109 ЗС и за случай ,при който покрива над магазините на ищеца е бил преустроен от ответницата в използваема тераса е изтъкнато,че покривът е обща по естеството си част и дори решение на общото събрание на ЕС не санира противоправното състояние,когато е превърнат в нещо друго.Установената практика на ВКС е дала отговор на въпроса превръща ли се земята, която се намира върху подземно строителство, в обща част /чл.38, ал.1 ЗС/ като покрив на подземното строителство. В решение №142/2025г по гр.д №292/2024г на І г.о на ВКС е даден отрицателен отговор, тъй като суперфициарят няма правно основание да придобие земята само защото тя не продължава в онази дълбочина,която е имала преди строителството.Като е преценил, че придобитото по нищожната сделка засяга ищцата като трето лице с права на собственост върху поземления имот, /а не притежателите на ид.части от общите части на сградата, представляваща подземен гараж/,въззивният съд е постановил решение съгласно установената съдебна практика,която се споделя от настоящия състав на ВКС и не се нуждае от промяна. В заключение,не е налице основание за допускане на въззивното решение до касацинно обжалване за проверка на неговата допустимост съгласно чл. 280, ал.2 ГПК ,не са изпълнени общите и специални изисквания на чл. 280,ал.1 ГПК при формулиране на обуславящ за изводите на съда правен въпрос.Не може да бъде отречен правният интерес за ищцата да установи ,че поради своята несамостоятелност и принадлежност,предметът на сделката сключена между ответниците е правно невъзможен и не би могъл да притежава идентификацията, манифестирана с оспорвания договор. Искането на ответницата по жалбата за присъждане на разноски е основателно,установено е в размер на 450 лева платено адвокатско възнаграждение,следва да се присъдят 231 евро разноски за насоящата инстанция. Предвид горното Върховен касационен съд ІІІ г.о