Определение № 50 от 07.01.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3815/2025 г.

Производството е по чл. 288 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на А. Я. А. чрез адв. Р. С. срещу решение №526 от 02.07.2025г по в.гр.дело №685/2025г. на Бургаски окръжен съд, с което е потвърдено решение №541 от 12.03.2025г по гр.д №6500/2024г на Бургаски районен съд, постановено по иск на касаторката А. Я. А. на основание чл.55, ал.1 ,предл. трето ЗЗД ответниците Т. Д. Т. и В. Д. Г. - обещатели и продавачи по сключен между страните предварителен договор от 15.05.2024г за покупко- продажба на недмижим имот в [населено място], да върнат получените в деня на предварителния договор 13 690лв / платени по 6845лв на всеки от продавачите/, на отпаднало основание и поради неизправността им, довела до разваляне на предварителния договор. На свой ред въззивният съд е посочил, че първоинстанционният съд е установил релевантните за спора факти по сключения предварителен договор, изменен с анескс от 01.07.2024г и тристранно споразумение от 19.07.2024г,по което ищцата е заменила първоначалния купувач.Уговорено е прехвърляне с окончателен договор на дворно място с площ от 585 кв.метра, съставляващо УПИ V-131 в квартал 32 по плана на [населено място], ведно с построените в парцела двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 63 кв.метра и масивен гараж със застроена площ от 25 кв. метра, за цена от 70 000 евро, равностойни на 136 908,10 лв., като описанието на имота в предварителния договор съответства на описанието в нотариален акт №............./..................г., рег.№...................., н.д №................./..................г. на Нотариус И. К., с който ответниците – продавачи се легитимират за собственици. По делото са представени удостоверение за търпимост № 94-М-95 от 26.05.2009г.от [община] по отношение на жилищната сграда,а по отношение на вида и характера на постройките - конструктивно становище от инж. Б. С., също така на 24.06.2024г със заповед на Началника на СГКК-Бургас, т.е преди ищцата А. да замести първоналалния купувач с встъпване във всички права съгласно тристранното споразумение от 19.07.2024г,е факт и изменението на кадастралната карта и нанасяне на поземления имот и сградите. Продавачите изрично са поели задължение за коректно нанасяне на имота в КККР и да се снабдят със скица / съгласно т.3/2 от предварителния договор /в резултат на което имотът е получил индивидуализация по идентификатор .................. по КККР на [населено място], целия с площ от 586 кв.м.; построени в парцела двуетажна масивна жилищна сграда с идентификатор №............................ с площ от 62 кв.м. и масивен гараж с идентификатор №.................................. площ от 27 кв.м./според конструктивното становище на инж. Б. С., гаражът е полумасивен /.При тази индивидуализация на имота ,на насрочената чрез посредническа агенция дата 28.08.2024г за сключване на окончателен договор при нотариус Н. М.., с протокол на нотариуса от същата дата е констатирано,че са представени всички необходими документи за сключване на окончателен договор за продажба с предмет процесните имоти. Протоколирано е изявлението на купувача А. А., чрез нейния пълномощник адв.Р. С.,че не е в състояние да финализира сделката тъй като ПИБ отказала да отпусне кредит с мотив ,че постройките в имота са незаконно построени и като купувач не е в състояние да осигури финансиране, желае да бъде върнато платеното ,за да се приключат отношенията.Предявеният от А. А., чрез нейния пълномощник адв.Р. С. иск за връщане на платеното по договора се основава на твърдение за упражнено право на едностранно разваляне от купувача ,с уточнение ,че не се сочи конкретна форма на неизпълнение на насрещната страна съгласно клаузите на предварителния договор.Ищцата не желае сключването на окончателен договор след като това, което е предмет на предварителния договор, е различно от това, което се предлага за продажба.Гаражът не е масивен, а ламаринен и незаконен,както незаконна е и сградата.При така описаните несъотвествия намира, че не е длъжна да приеме неточно изпълнение по см. на чл.63 ЗЗД и да заплати цена,която не е съобразена с незаконния характер на сградите, поради което за нея се поражда правен интерес да развали договора и да поиска връщане на даденото.Затова по вина на продавачите, на основание чл. 193 ЗЗД се поддържа,че купувачът е развалила договор на срещата при нотариуса. На свой ред и чрез препращане към съображенията изложени от първостепенния съд въззивният съд е приел, че сключеният предварителен договор е съдържал всички уговорки относно съществените условия на окончателния / чл. 19, ал.2 ЗЗД/ и не се касае за недостатъци на вещ, за които правилото на чл. 193,във вр чл. 195 ЗЗД да е приложимо. Липсата на строителни книжа не може да се квалифицира като недостатък по смисъла на тези специални правила. Обстоятелството, че за сградите не са налице строителни книжа не ги изключва от гражданския оборот и не поставя собствениците им в невъзможност да се разпоредят с правото на собственост. Твърдението на ищцата, че незаконността на постройките съставлява основание за разваляне на договора, поради неизпълнение задължението на продавачите да прехвърлят собствеността, е прието за неоснователно. Сградите не страдат от недостатъци в конструктивно или друго отношение, което да ги прави негодни за предназначението си ,като ищцата е запозната със статута и характеристиките им, видно и от представената електронна кореспонденция. Самите продавачи са придобили собствеността с договор за покупко – продажба, не са били налице пречки за сключване на обещаната сделката с оглед представените документи.Същевременно за ищцата не е възникнало потестативното право съгласно чл. 87, ал.1 ЗЗД да развали едностранно договора.Не е доказан отказ за финансиране от банка по изтъкваните от ищцата причини. В тази насока въззивният съд е добавил,че правото да развали договора има изправната по него страна, която е изпълнила задълженията, поети с облигационното правоотношение и за да се приеме, че в полза на ищеца се е породило правото едностранно да развали договора,следва да се установи,че същият е изпълнил поетото задължение да заплати цената (в пълния й размер), което в случая по делото не се установява. Същевременно продавачите не са в неизпълнение на свое задължение. Поради това същите не дължат връщане на дадения задатък.Правото за разваляне е обвързано от неизпълнение на задължението на насрещната по договора страна да изпълни поетото от нея задължение –за продавача - да прехвърли собствеността. Касационната жалба съдържа оплаквания за материална незаконосъобразност на решението и липса на собствени решаващи мотиви. Че имота може да бъде предмет на гражданския оборот спор няма, но не би следвало да има спор и по въпроса ,че купувача не е длъжен да приеме изпълнение различно от уговореното ,което се приравнява на неизпълнение.Принципът на точно и добросъвестно изпълнение се нарушава при така приетото от съда. В приложеното към жалбата изложение като основание за допускане на касационно обжалване се сочи чл. 280,ал.1 т.1 и ал.2 ГПК, противоречие със закона и практика на ВКС по въпроса: 1) Задължен ли е купувачът по сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот да приеме изпълнение,различно от договореното в предварителния договор ,да закупи с окончателен договор имот, който е различен от описания в предварителния договор. Изтъква се противоречие с приетото в ТР№4/09.05.2023г на ОСГТК относно плащането на цената,след като въззивният съд изисква плащане на цената при изразена позиция за разваляне на договора. Формулиран е въпроса :2) Задължен ли е купувачът по един предварителен договор да заплати договорената цена като условие да поиска разваляне на договора поради неизпълнение от страна на продавача. Противоречието е и с решение №90/2015г по гр.д №5205/2015г, 4-то г.о на ВКС и решение № 301/2014г на 1-во г.о на ВКС при установяване действителната обща воля на страните ,поради което е формулиран въпроса: 3)Следва ли при тълкуване на сключен предварителен договор съдът да изследва общата воля на страните и целения краен резултат ,а не само изразеното от продавачите. Ответниците са заявили отговор чрез адв.Г. К..Оспорва се наличието на основание за допускане до касационно обжалване по поставените въпроси,които не обосновават такава необходимост.Изложени са съображения по съдържанието на правоотношението, изпълнението на задълженията по предварителния договор и изводите на съда, оспорвани неоснователно от касатора. Претендират се разноски. След преценка Върховен касационен съд ,ІІІ гр. отделение счита,че не е налице основание за допускане на въззивното решение до касационно обжалване Необходимо е касаторът да формулира конкретен правен въпрос, обусловил изводите на съда в решаваща за изхода на делото насока,заедно с обосновка по специалните селективни критерии в чл. 280,ал.1т.1-3 ГПК, които условия не са изпълнени. Липсва формулиран правен въпрос, свързан с решаващите съображения на съда. Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е организационен, поетите от двете страни задължения по този договор са за сключването на окончателен договор,като в случая изпълнението на насрещните задължения е обезпечено с право за продавача като изправна страна да задържи предплатата / съгл. т.11 от договора /,или право на купувача като изправна страна да получи удвоен размера на предлатата /задатък/ съгл. т.10 от договора/. Решаващите съображения на въззивния съд ,в решаваща за изхода на спора насока са резултат от извод, че в готовността да изпълнят обещаното от тях прехвърляне на собствеността върху имота,който е индивидуализиран описателно в предварителния договор и идентифициран за целите на подготвения окончателен договор съгласно действащите законови изисквания без промени в неговите характеристики, изправна страна са били продавачите, докато в готовността да изпълни обещаното плащане на цената купувачът А. А. не е била изправна страна.Не се установява причина за това да е неизпълнение на договорно задължение от страна на обещателите- продавачи, което не се и твърди.Също така, съдът не е приел за установено,че „предложеното изпълнение” се различава от договореното,както се постулира във формулирания първи въпрос.Приел е обратното,съобразно фактите по делото.Тезата на защитата, че в случая има различие засягащо предмета на предварителния договор и този по подготвения за сключване окончателен договор,е водеща при формулирането на неотносими към обстоятелствената страна на разрешения правен спор въпроси.Не е от обуславящо значение за изхода на настоящия спор дали следва да се признае, или отрече възможността съдът да уважи иска на купувача по чл.19,ал.3 ЗЗД с обявяване на предварителния договор за оконочателен и без купувачът да заплатил изцяло цената според уговорения падеж по договора /Тълкувателно решение ТР№4/09.05.2023г по тълк д №4/2020г на ОСГТК на ВКС/, защото не това право е упражнила купувача А. А.. Искането по разгледания иск е за връщане на даденото при отпаднало основание, като съдът е изтъкнал липсващите предпоставки на чл.87,ал.1 ЗЗД за едностранно прекратяване на договора от ищцата.Всяка една от последователно изтъкнатите с въззивното решение липсващи предпоскавки е достатъчна,за да обоснове крайния извод ,че ищцата не е упражнила надлежно това право ,поради което и по втория формулиран въпрос не е изпълнено общото изискване на чл. 280, ал.1 ГПК въпросът да има обуславящо за изводите на съда значение, в рещаваща за изхода на делото насока.Неотносима е и наведената като пример за противоречие съдебна практика на ВКС, засягаща прилагането на чл.9,чл.20 и чл.20а ЗЗД по отношение на изискването да се съобразява и изследва чрез тълкуване общата воля на страните при уговорки свързани с прекратяването на договора,като се съобразява „какъв правен резултат трябва да бъде постигнат с така подписания договор”.Спор относно тълкуване клаузите на предварителния договор не е повдиган от страните и разрешаван от съдилищата по настоящето дело.Клаузите на договора ясно очертават правата и задълженията на страните по отношение на продаваемият имот, който е индивидуализиран чрез описанието му по документи за собственост, а също така и относно предплатата. За пълнота следва да се добави ,че даденото при отпаднало основание подлежи на връщане, по договорен път страните не могат да изключват този правен резултат ,но имат свободата да договарят полученото по договора плащане да се задържи, като послужи изцяло или отчасти за всяка компенсаця, която има правно основание. Не е налице и основание по 280 ,ал.2 предл. трето ГПК. Очевидна неправилност,като квалифицираща степен на порочност и самостоятелно основание за допускане до касационен контрол има при въззивни решения,постановени при неприлагане на императивна материалноправна норма или когато законът е приложен в неговия противоположен, несъществуващ или отменен смисъл, нарушени са основополагащи за съдопроизводството процесуални правила ,или видимо от мотивите на съдебното решение се касае за явно и грубо нарушаване на основните логически, опитни правила при формиране на решаващи изводи на съда,а това не се констатира от Върховен касационен съд в настоящия случай. Приложимото право се съдържа в нормите, изтъкнати в решението и основополагащите за процеса правила са спазени. Касаторът следва да заплати поисканите в настоящето производство разноски на ответниците установени като платени за защита от адвокат в размер на 700 лева, като съгласно Закона за въвеждане на еврото в Р. България /ДВ бр. бр. 70 от 20 август 2024 г.; изм. и доп., бр. 25 от 2025 г.; изм., бр. 49 от 2025 г.; изм. и доп., бр. 63, бр. 65, бр. 99 и бр. 100 от 2025 г./ следва да се присъдят 375.90 евро Предвид гореизложеното,Върховният касационен съд, състав на Трето г.о.