Определение № 4615 от 16.10.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1991/2025 г.

Производството е по реда на чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Еко клима 11“ ЕООД, ЕИК:[ЕИК], със седалище и адрес на управление: [населено място], [улица], представлявано от управителя Г. И. И., чрез упълномощения си процесуален представител адв. М. Б., против Решение №134 от 25.02.2025г. по в. гр. д. №1779/2024г. по описа на Окръжен съд- Бургас, с което е било потвърдено Решение № 1934 от 25.09.2024 г., постановено по гр. д. № 2986/2024 г. по описа на Районен съд- Бургас, с което на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД дружеството-жалбоподател е осъдено да опразни наетия по силата на договор за наем недвижим имот, представляващ търговски обект „Временен базар“ с площ от 197 кв.м., с идентификатор № 07079.609.220.1 по КККР на [населено място], изграден в ПИ с идентификатор № 07079.609.220 по КККР на [населено място], с административен адрес [населено място], [улица], както и да предаде държането му на ищците К. Х. В., ЕГН [ЕГН], Х. Х. В., ЕГН [ЕГН], и Н. И. В., ЕГН [ЕГН]. В жалбата се излагат доводи за неправилност на обжалваното решение, като се иска отмяната му и отхвърляне на предявения иск.

Срещу подадената касационна жалба са постъпили отговори от ответните страни по нея К. Х. В., ЕГН [ЕГН], Х. Х. В., ЕГН [ЕГН], и Н. И. В., ЕГН [ЕГН], чрез пълномощника им по делото адв. Б. Х., с който се изразява становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и за неоснователност на жалбата.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК и е срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение.

За да се произнесе по допускането на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение, съобрази следното:

С обжалваното решение въззивният съд е приел, че ищците К. Х. В., Х. Х. В. и Н. И. В. са наследници по закон на Х. К. В., поч. на 10.04.2019г. По силата на нотариален акт №5, дело №4516/1975 г. на нотариус при БРС наследодателят на ищците - Х. В. е придобил чрез дарение празно дворно място в [населено място] от 313, 90 кв. метри, съставляващо парцел пл.16644 в кв. 26 по плана на града при съседи [улица], [улица]и парцел с номер 6640 на наследниците на И. Т.. С нотариален акт № 142/23.12.2005г. по нот. дело №1054/2005 г. Х. В. е продал на ответника „Еко клима 11“ ЕООД собствените си 218.304/303.20 ид.ч. от недвижим имот, представляващ дворно място, с площ от 303.20 кв.м., образуващо урегулиран поземлен имот УПИ І-1957, 1958 - парцел, в квартал 25 по плана на ЦГЧ на [населено място], при описани в акта граници на парцела, за изграждане на масивна шестетажна смесена сграда, със сутерен, партер, терасовиден етаж и подпокривно пространство, с разгърната застроена площ РЗП от 1823.36 кв.м., като страните взаимно са си учредили право на строеж върху целия парцел за придобиване в индивидуална собственост на всеки от тях на описаните обекти. Впоследствие по силата на нотариален акт № 49/09.02.2009г., том I, рег.№850, дело №22/2009 г. Х. В. е дарил на дъщеря си Х. В. и сина си К. В. останалата част от собствените си 84.896/303.20 ид.ч. от съсобствения с ответното дружество недвижим имот, представляващ УПИ І-1957, 1958, както и учреденото по силата на сключения с ответника нотариален акт №142/23.12.2005г., том VI, рег. №7175, нотариално дело №1054/2005г. право на строеж за изграждане и придобиване на собственост на самостоятелни обекти, находящи се в масивна шестетажна смесена сграда със сутерен, партер, терасовиден етаж и подпокривно пространство, с разгърната застроена площ РЗП от 1823.36 кв.м., описани подробно в акта. По повод водено между страните производство по предявен иск по чл. 108 от ЗС с влязло в законна сила съдебно решение- Решение №50126/19.04.2023 г., постановено по гр.д. №883/2022г. по описа на ВКС, е оставено в сила Решение № 111 от 12.11.2021 г. по в.гр.д. № 346/2021 г. на Апелативен съд- Б. и потвърденото с него Решение № 160/13.05.2021г. по гр.д.№ 2730/2020г. на Окръжен съд-Бургас, с които е прието за установено по отношение на ответното дружество, че ищците са собственици на търговски обект „Временен базар“ с площ от 197 кв.м. с идентификатор 07079.609.220.1, изграден в поземлен имот с идентификатор 07079.609.220 по КККР на [населено място], с административен адрес – [населено място], [улица], като искът по чл. 108 от ЗС е отхвърлен в осъдителната му част, с която е поискано осъждане на ответника да предадена на ищците държането на същия търговски обект, по съображения, че ответникът държи имота по силата на договор за наем. С нотариална покана, връчена на ответното дружество на 18.01.2024г., ищците са направили изявление за прекратяване на договора за наем, считано от получаването й, и искане за предаване на държането на търговския обект до края на януари 2024г. В отговор на същата ответникът е възразил, че процесната сграда има временен характер и е отправил насрещна покана за премахването й от съсобствения между страните терен, като наред с това ответникът е изложил твърдения, че същата сграда е построена изцяло със собствени средства на праводателя му ЕТ „В. – 11 – Г. И.“, без помежду им да са уредени отношенията им в тази връзка.

Съдът е приел, че по делото е доказано наличието на възникнало наемно правоотношение за процесната сграда между наследодателя на ищците и ответното дружество. За ирелевантни за изхода на спора по аргумент от разпоредбата на чл. 314, ал. 3 от ГПК са приети повдигнатите от ответника въпроси за правото на собственост върху сградата, за това от кого е била построена, законна ли е и какъв е административноправния й статут. Съдът е посочил, че спорът между страните чия е собствеността върху процесния имот вече е разрешен с влязло в законна сила съдебно решение и с оглед забраната на чл. 299 от ГПК не може да бъде пререшаван. Според съда обстоятелството, че между наследодателя на ищците и ответното дружество е съществувал неформален безсрочен договор за наем за ползване на процесната сграда, се установява от извънсъдебното признание на ответника, направено в писмения отговор от 30.12.2019г. до ищците на изпратена от тях нотариална покана и защитното му възражение, направено пред Апелативен съд- Б. във въззивната му жалба по същото дело, че държи процесната постройка на правно основание- по силата на договор за наем, който не е прекратен. Съдът е приел и че доколкото между страните не се спори за наличието на наемно правоотношение /ответникът твърди, че предмет на същото не е сградата, а земята, върху която е построена/ и за месечната наемна цена от 1200 лв., за останалите елементи на договора за наем в т.ч. и досежно това кой е бил обекта му няма забрана за установяването им със свидетелски показания, въпреки ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК /в т.см. решение от 17.10.2024г. по гр.д. № 2902/2014г. на ВКС/. За обстоятелството, че именно процесната сграда е била обект на наемните правоотношения между страните съдът е кредитирал показанията на св. В. С., независимо че тя е майка на ищеца К. В. и въпреки противоречието им с показанията на св. С. Н., който сочи, че наемното правоотношение касаело терена, тъй като там били поставени каравани. Изложил е и съображения, че доколкото по делото се установява, че процесната сграда заема почти цялата площ на поземления имот и е единственият имот, построен в терена, то не би могло да се приеме, че наемното правоотношение се отнася за терена. За неоснователни са счетени възраженията на ответника за несъотвествие между процесния имот и имотът, за който е бил уважен иска по чл. 108 от ЗС, тъй като независимо дали сградата е наименувана „временен базар“ или „сграда за обществено хранене“, тя е единствена в терена и със съвпадащ идентификатор по КККР. Доколкото по делото нито се твърди, нито се установява договорът за наем да е бил сключен в писмена форма и да е бил с уговорен определен срок, то съдът е приел, че същият е неформален и безсрочен при уговорена месечна наемна цена от 1200 лв., а обстоятелството кога точно е възникнало наемното правоотношение с праводателя на ищците е без значение за изхода на спора. В тази връзка съдът е отчел и факта, че искът на ищците срещу ответното дружество по чл. 108 от ЗС по предходно воденото между страните съдебно производство е бил отхвърлен в осъдителната му част именно поради наличието на установено за ответника основание да държи имота- действащ договор за наем с ищците. С отправена от ищците на 11.01.2024г. и връчена на ответника на 18.01.2024г. нотариална покана ищците са направили изявление за прекратяване на договора за наем на процесната сграда и покана за връщане на имота в срок до края на м. януари 2024г. Доколкото се касае за безсрочен договор за наем отправената до ответника покана има характера на предизвестие по смисъла на чл.238 от ЗЗД. След изтичането на едномесечния срок /макар че даденият с нея срок е по-кратък/ са настъпили предпоставките на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, тъй като е отпаднало основанието на ответника да държи имота и е възникнало задължението му да го върне на ищците-наемодатели, тъй като с получаването от ответника на 18.01.2024г. на предизвествието и изтичане на едномесечния му срок договорът за наем се счита за прекратен на 18.02.2024г. Фактът, че ответникът продължава да държи наетия имот и след като наемният договор е прекратен не се оспорва от него, а и се установява както от съдържанието на отговора му до ответниците по връчената му нотариална покана, така и от свидетелските показания по делото. По посочените съображения съдът е приел за основателна предявената на основание чл. 233, ал. 1, предл. първо от ЗЗД претенция на ищците за освобождаване на наетия имот от ответника-наемател.

В изложението по чл.284, ал.3, т.1 от ГПК, позовавайки се на основанието за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.3 от ГПК, касаторът твърди, че при постановяване на решението си въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС по следните въпроси от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото:

1.Установяването на твърдението, че сградата е предмет на наемния договор, допустимо ли е да бъде установено със свидетели с оглед забраната по чл.164, ал.1, т.3 от ГПК?

2.Следва ли съдът да прецени твърдяното от него признание на факти с оглед всички обстоятелства по делото? Може ли съдът да се позовава на извънсъдебно признание, което не съществува?

3. Установяването на твърдението, че сградата е предмет на наемния договор, допустимо ли е да бъде изведено по вътрешно убеждение на съда, което не почива на логическите и житейски правила, без да се изследват възраженията и доводите на страните и без да бъде направена преценка на относимите и допустими доказателства- поотделно и в съвкупност?

3.1 Следва ли съдът да изложи правни съображения- логически следствия от дадени условия- защо ако сградата заема целия имот, то следва, че договорът за наем е сключен за сградата, а не за терена?

4. Следва ли съдът да определи волята на страните като се позове на изявената от страните воля /не на предполагаемата/, като спазва критериите за тълкуване на договорите, заложени в чл.20 от ЗЗД?

4.1. Следва ли въззивният съд да обсъди в мотивите си всички допустими и относими доводи, твърдения и възражения на страните, както и всички събрани по делото доказателства в тяхната съвкупност? Допустимо ли е съдът да определи предмета на договора въз основа само на част от доказателствата?

Иска се допускане на касационо обжалване на възивното решение и на основание чл.280, ал.2, пр.3 от ГПК поради очевидната му неправилност.

Според настоящия състав на съда не са налице основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.

Съгласно разпоредбата на чл.280, ал.1 от ГПК на касационно обжалване пред Върховния касационен съд подлежат въззивните решения, в които съдът се е произнесъл по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е:1.решен в противоречие със задължителната практика на Върховния касационен съд и Върховния съд в тълкувателни решения и постановления, както и в противоречие с практиката на Върховния касационен съд; 2. решен в противоречие с актове на Конституционния съд на Република България или на Съда на Европейския съюз; 3. от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото, а съгласно ал.2 на същата разпоредба независимо от предпоставките по ал. 1 въззивното решение се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност.

Съгласно задължителните указания по тълкуването и прилагането на закона, дадени в т.1 на Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС по т. д. № 1/2009 г., материалноправният или процесуалноправният въпрос трябва да е от значение за изхода по конкретното дело, за формиране решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. Касаторът е длъжен да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос от значение за изхода по конкретното дело, разрешен в обжалваното решение. Върховният касационен съд, упражнявайки правомощията си за дискреция на касационните жалби, трябва да се произнесе дали соченият от касатора правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора, но не и дали те са законосъобразни. Непосочването на правния въпрос от значение за изхода по конкретното дело, само по себе си е достатъчно основание за недопускане на касационно обжалване, без да се разглеждат сочените допълнителни основания за това.

В случая поставените от касатора в изложението въпроси са свързани с произнасянето на въззивния съд по въпроса за наличието на сключен между страните и действащ договор за наем. Първият въпрос, отнасящ се до допустимостта на свидетелските показания за установяване на договора за наем, не е от обуславящо значение за изхода на спора, тъй като решаващите мотиви на въззивния съд да приеме наличието на такъв договор са свързани с изявленията на самия ответник, с които признава този факт- в писмения му отговор от 30.12.2019г. до ищците на изпратена от тях нотариална покана и във въззивната му жалба срещу първоинстанционното решение по иска по чл.108 от ЗС, както и с влязлото в сила решение по това дело, с което претенцията на ищците за предаване на владението на сграздата е била отхвърлена поради наличие на договор за наем като основание за ответника да я държи. Изложените от съда мотиви, с които е обсъждал и свидетелските показания по делото, са само допълнителен аргумент за извода му за наличие на договор за наем. Останалите въпроси от изложението са свързани с несъгласието на касатора с извършената от съда преценка на събраните по делото доказателства и с крайните му изводи и съдържат във формулировката си оплаквания срещу правилността на решението, които поначало не подлежат на разглеждане в настоящото производство. По отношение на тях не е налице допълнителния селективен критерий по т.1 на чл.280, ал.1 от ГПК, тъй като същите не са били разрешени в противоречие със съдебната практика, вкл. цитираната от касатора. В случая съдът е преценявал извънсъдебните изявления на ответника с оглед всички обстоятелства по делото, и е изпълнил задължението си да обсъди всички доводи и възражения на страните по предмета на спора и всички събрани по делото доказателства поотделно и в съвкупност. Правилността на крайните му изводи може да бъде проверена само при разглеждане по същество на касационната жалба и постановяване на решение по чл.293 от ГПК в случай, че бъде допуснато касационно обжалване на въззивното решение.

Неоснователно е и искането за допускане на касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 от ГПК, свързано с твърденията на касатора, че формулираните въпроси са от значение за точното прилатане на закона и развитието на правото. Съгласно приетото в т. 4 на ТР № 1/19.02.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК е налице, когато разглеждането на конкретен правен въпрос от ВКС допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, както и когато законите са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени. В случая по поставените от касатора въпроси е налице съдебна практика, част от която е цитирана в изложението, като същата не се нуждае от промяна или осъвременяване.

Неоснователно е и направеното искане за допускане на касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.2 от ГПК поради очевидната му неправилност. Съгласно формираната практика на ВКС очевидно неправилно по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. 3 от ГПК е съдебно решение, засегнато от особено тежък порок, който може да бъде констатиран пряко от съдържанието му, без да се извършва присъщата на същинския касационен контрол проверка за правилност на акта. Такъв би бил прилагането на отменен закон, прилагане на закон в противоречие с неговия смисъл, нарушение на основни съдопроизводствени правила или изводи на съда, които са в грубо противоречие с правилата на формалната логика. В конкретния случай от въззивното решение не може да се направи извод за явно нарушение на закона или необоснованост на мотивите при постановяването му; съдът не е приложил отменен закон или закон в противоречие с неговия смисъл или при нарушение на основни съдопроизводствени правила или изводи, които са в грубо противоречие с правилата на формалната логика. Всяка друга неправилност, произтичаща от неточно тълкуване и прилагане на материален и процесуален закон, или от нарушаване на правилата на формалната логика или опитните правила при разрешаване на правния спор, представлява основание за касационно обжалване и може да бъде преценявана от ВКС само при вече допуснат касационен контрол в някоя от хипотезите на чл. 280, ал. 1 ГПК. сочените

С оглед изхода на делото в полза на ответните страни по касационната жалба следва да бъдат присъдени направените разноски за адвокатско възнаграждение за касационното производство в размер на 3000 лв.

Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение,