Определение № 591 от 20.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 1022/2011 г.

Производството по делото е образувано по реда на чл.288 във вр. с чл.280, ал.1,т.1-3 ГПК по повод постъпила касационна жалба от „М. Р. И. К. 1”/”М. 1”/Е., [населено място], чрез адвокат С. Г., с вх.№ 5842/18.07.2011 г. на Софийския апелативен съд, срещу решение №893 от 31.05.2011 г. по гр.д.№664/2011 г. на Софийския апелативен съд, ГК, 1 състав, с което е потвърдено решение №5168/15.11.2010 г. по гр.д.№12617/2009 год. на Софийския градски съд,ГК, І Г.О., 12 състав в частта, с която са уважени следните, предявени от Ф. Н. Р., Обединено Кралство Великобритания и С. И. срещу касатора, искове:1/ иск с правно основание чл.55, ал.1,пр.3 във вр. с чл.88, ал.1 във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД за сумата 33 800 евро, с левова равностойност 66 107 лв., представляваща сбор от изплатената част от покупна цена по сключения между страните на 25.09.2006 год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, от резервационен депозит и от такса за услуги; 2/иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата 5 331лв., представляваща лихва за забава. Софийският апелативен съд е възприел изводите на първоинстанционния съд, че са налице предпоставките за уважаване на иска с правно основание чл.55, ал.1 пр.3, във вр. с чл.88, ал.1 ЗЗД, защото към дата на изпращане на поканата от ищеца-23.03.2009 г., получена от ответното дружество- касатор- на 16.04.2009 г., с която ищецът го уведомява, че разваля договора, дружеството-продавач виновно не е изпълнило задължението си по чл.4.2 от предварителния договор. Съгласно него дружеството-продавач се е задължило да не сключва без съгласие на купувача каквато и да е било сделка /каквато, според съда представлява сключената с нот. акт №88, от 08.11.2007 год., том ІХ, рег.№7123, нот.д.№1609/2007 г. договор за ипотека/, поради което за ищеца- купувач, като изправна страна, е възникнало правото да иска разваляне на договора. С оглед уговорката да не се сключват каквито и да е било сделки, касаещи процесния апартамент, без изричното писмено съласие на купувача, без значение е дали тези сделки увреждат интересите му, или само ги застрашават от увреждане. Въззивният съд е приел, че разпоредбата на чл.4.2 от Договора е действителна, тъй като нормата на чл.87, ал.2 ЗЗД е диспозитивна, поради което страните са свободни, както да ограничат, така и да изключат приложното поле на чл.87, ал.4 ЗЗД, а така също и да развалят договора, без да се дава срок за изпълнение по чл.87, ал.1 ЗЗД. Касаторът [фирма] твърди, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на чл.55, ал.1, пр.3,ЗЗД, защото е останало недоказно твърдяното от ищеца Ф. Н. Р. неизпълнение на договорните задължения от страна на ответника-касатор. Неправилно е прието, че учредената договорна ипотека поражда потенциална опасност за купувача по предварителния договор, неправилно в нарушение на чл.20 ЗЗД са тълкувани клаузите на чл.4.2 от договора, неправилно е приложена разпоредбата на чл.87, ал.1, ал.2 и ал.4 ЗЗД. Подържа всичките основания за достъп до касация по чл.280, ал.1,т.1-3 ГПК като поставя следните правни въпроси:”1.Допустимо ли е разширителното тълкуване на клаузите на сключения между страните предварителен договор, при условие, че същите изрично, ясно и точно са уговорили момента, към който имотът, предмет на договора, е следвало да бъде предаден чист от вещни тежести- основание по чл.280, ал.1,т.1 ГПК; 2.Следва ли да бъде прието за нарушение на предварителния договор учредяването на договорна ипотека върху недвижим имот, преди датата на предаването му, съгласно тълкуването на клаузите на чл.4.1 и 4.2 от същия договор в тяхната взаимна връзка- основание по чл.280, ал.1,т.2 ГПК; 3/Допуска ли се разваляне на договора, когато неизпълнената част от задължението е незначитела с оглед интереса на кредитора- основание по чл.280, ал.1,т.2 ГПК; 4/ Следва ли учредянето на договорна ипотека върху имот от страна на продавача, представляващо част от обичайната търговска практика, да се счита за нарушение на договорните задължения, произтичащи от предварителния договор между страните, при условие, че в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици за него- основание по чл.280, ал.1,т.3 ГПК”. Ответникът не взема становище по касационната жалба. Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК, от страна активно легитимирана за това, срещу решение, подлежащо на касационен контрол/чл.286, ал.1,т.3 във вр. с чл.280, ал.2 ГПК/, поради което е процесуално допустима. Първите три въпроса са от значение за конкретния спор, но отговорите по тях произтичат от тълкуването на договора, която дейност е извършена от въззивния съд в рамките на решаващата му дейност по съществото на спора. Евентуално допуснатите от него нарушения в приложението на чл.20 ЗЗД биха представлявали основания за касационно обжалване по чл.281,т.3 ГПК, които не могат да служат същевременно и за основания за достъп до касация по чл.280, ал.1 ГПК. Тълкуването на конкретния договор не е в компетентността на касационната инстанция, защото за разкриване действителната воля на страните не е достатъчен само писмения му текст, но полезни биха могли да бъдат и доказателства, които са извън договора. Събирането на доказателства и установяването на конкретната фактическа обстановка е в изключителните правомощия на въззивния съд, като касационния съд следи за правилното приложение на закона въз основа на установената вече от въззивната инстанция конкретна фактическа обстановка. Обжалваното решение на Софийския апелативен съд ще следва да бъде допуснато до касационен контрол на основание чл.280, ал.1,т.3 ГПК само по четвъртия поставен правен въпрос, който настоящият състав квалифицира като такъв за: „ Представляват ли евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека, върху имота, предмет на предварителния договор, предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД”. Водим от горното състав на търговската колегия на Върховния касационен съд