Определение № 1555 от 27.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4646/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на З. Р. А., В. Р. А., В. М. А., В. К. В., Д. Л. А., В. Н. П., А. Н. П., А. Г. Т. и П. Ц. Т., всички чрез адв. К., срещу решение № 1035 от 25.07.2025 г. по гр. д. № 2237/2023 г. на Софийския апелативен съд, с което след отмяна на първоинстанционното решение от 09.06.2023 г. по гр. д. № 245/2022 г. на Софийски градски съд, са отхвърлени предявените от тях срещу „К. ***“ О. искове по чл. 79, ал. 1, предл.2-ро ЗЗД за заплащане на сумата от общо 1 120 990.57 лв., представляваща обезщетение вместо изпълнението по предварителен договор за учредяване право на строеж от 01.11.2017 г. В частта, с която исковете по чл. 79, ал. 1 предл.1-во ЗЗД за реално изпълнение са били отхвърлени, първоинстанционното решение, като необжалвано, е влязло в сила. Въззивното решение се обжалва при въведени касационни основания по чл. 281, т.3 ГПК за постановяването му в нарушение на материалния закон, при съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. В изложението по чл. 284, ал. 3, т.1 ГПК се поставят въпроси, попадащи в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т.1 и 3 ГПК, като по първите четири от тях се твърди противоречие с практиката на ВКС, а по последния – да е от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото. Наред с тях се сочи и основанието по чл. 280, ал. 2 ГПК – очевидна неправилност на въззивния акт. Ответникът по касация „К. ***“ О. оспорва касационната жалба по съображения, изложени подробно в депозирания по реда на чл. 287 ГПК писмен отговор. Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, при извършената преценка за наличие на основания по чл. 288 ГПК за допускане до касационно обжалване на въззивното решение, съобрази следното: За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че ищците като съсобственици на незастроен имот в [населено място] са сключили с ответното дружество предварителен договор за учредяване право на строеж за построяване на жилищна сграда, уговаряйки като насрещна престация да получат общо 27 % от бъдещата застроена площ от нея. Съдът е констатирал, че ищците са получили по-малко от така уговорената площ, като именно стойността на разликата, за която липсва реално изпълнение, се претендира да им бъде присъдена като обезщетение по пазарни цени към датата на предявяване на исковата молба. Въпреки, че ищците не са получили пълния размер на уговореното в проценти обезщетение, въззивният състав е приел, че претенцията им не може да бъде уважена, тъй като със сключените по-късно допълнително споразумение от 27.04.2018 г., окончателен договор за учредяване на право на строеж във формата на нотариален акт № ***, том ***, нот. дело № ***/2018 г. и Нотариален акт за промяна на нотариален акт № ***, том ***, нот. дело № ***/2019 г., задължението на строителя е било предоговорено. Според съда, при сключването на окончателния договор с индивидуализацията на конкретните обекти, които получил всеки един от учредителите, страните са фиксирали дължимото се в точни параметри и са го трансформирали от проценти в реални обекти на собственост. С това изменение страните са новирали съдържанието на първоначалното правоотношение по предварителния договор, тъй като от една страна са се съгласили да получат като обезщетение именно индивидуализираните с нотариалните актове обекти, а от друга – понеже не са препратили изрично към клаузата в предварителния договор, определяща правата им на 27 % от общата РЗП на сградата. Ето защо въззивният съд е заключил, че в отношенията им меродавно е окончателно преуреденото, а не първоначално уговореното. В тази връзка е счел, че съдебната практика, изискваща изрична воля за новиране, в конкретния случай не намира приложение, напротив – отсъствието на новация е следвало да бъде уговорено изрично. Извън решаващите си мотиви съдът е посочил, че представените като писмени доказателства искови молби, депозирани от страните по други дела, не могат да бъдат съобразени в настоящия процес, тъй като те са израз на конкретни защитни тези и представляват изнесени твърдения, а не признания за факти. Въпросите, за които се твърди постановяване на въззивното решение в противоречие с практиката на ВКС, са: 1/ относно приложението на чл. 20 ЗЗД и критериите, по които се осъществява тълкуването на двустранен договор (по пункт 1.1.), 2/ как следва да бъдат ценени доказателства, съдържащи признания на страна за неизгодни за нея факти, направени по друго дело (пункт 1.2.), 3/ относно необходимостта новирането на задължение, уговорено в предварителен договор, да бъде изрично изключено при сключване на окончателния договор и 4/ има ли промяна в предмета или основанието на правоотношението по предварителен договор за учредяване на право на строеж, когато дължимата престация за учредителите е уговорена в проценти поради липса на архитектурен проект, а в окончателния договор са индивидуализирани конкретните самостоятелни обекти на собственост в квадратни метри (пункт 1.3.). Наред с посочените, като такъв от значение за точното прилагане на закона, както и за развитие на правото е поставен и въпросът: 5/ представлява ли обективна новация на задължението сключването на окончателен договор за учредяване на право на строеж, в който е запазено процентното съотношение от РЗП на новопостроената сграда между учредителите и строителя, но вместо в проценти, обезщетението е определено в самостоятелни обекти от сградата. Върховният касационен съд, при извършената съпоставка на поставените въпроси с въззивното решение намери, че касационното обжалване следва да бъде допуснато по първия обобщен и уточнен въпрос (съобразно правомощията на касационния съд според даденото тълкуване в Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. на ВКС, ОСГТК) относно приложението на чл. 20 ЗЗД и критериите, по които се осъществява тълкуването на двустранен договор. Въпросът удовлетворява общата предпоставка за селектиране, тъй като е обусловил изхода на спора, доколкото въззивният съд е подложил на тълкуване както волята на страните, изразена в предварителния договор, така и постигнатите по-късно съглашения, обективирани в допълнителното споразумение и нотариалните актове. Налице е и допълнителната предпоставка на чл. 280, ал.1, т. 1 ГПК, предвид необходимостта от проверка на даденото от въззивния съд разрешение по повдигнатия процесуалноправен въпрос с практиката на Върховния касационен съд, изразена в Решение № 734 от 12.12.2024 г. по гр. д. № 381/2024 г. на ВКС, ІV г.о., Решение № 128 от 17.12.2019 г. по гр. д. № 887/2019 г. на ВКС, ІІ г. о., Решение № 129 от 12.07.2013 г. по т. д. № 558/2012 г. на ВКС, ІІ т. о., Р ешение № 167 от 26.01.2012 г. по т. д. № 666/2010 г. на ВКС, І т. о., и др. По останалите въпроси, доколкото същите са относими към правилното решаване на делото, съдът ще се произнесе с акта си по съществото на спора. На основание чл. 18, ал. 2, т.2 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, касаторите следва да заплатят по сметка на ВКС държавна такса в размер 11470.88 евро и в едноседмичен срок от уведомяването да представят доказателства за това обстоятелство. В противен случай касационната жалба ще бъде върната. По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение,