Определение № 4429 от 07.10.2024 г. на ВКС по гр. д. № 614/2024 г.

Производството е по реда на чл.288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Ес Ти Девелъпмънтс“ЕООД срещу решение №.224/18.12.23 по г.д.№.561/23 на АС Пловдив – с което е потвърдено реш.№.1124/10.08.23 по г.д.№.3177/21 на ОС Пловдив за осъждане на касатора да плати на основание чл.93 ал.2 ЗЗД 144 000лв. двоен размер внесен задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.12.19, ведно със законната лихва, считано от 8.12.21 до окончателното изплащане, и 13957,60лв. разноски за СМР в сграда с идентификатор ..., ведно със законната лихва от 8.12.21 до окончателното изплащане, със съответно произнасяне по разноските. Ответната страна Н. А. А. оспорва жалбата; претендира разноски. Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК, от процесуално легитимирано за това лице, срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение и е процесуално допустима. За да се произнесе относно наличието на предпоставките по чл.280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, ВКС съобрази следното: С обжалваното решение e изяснено, че на 19.12.19 между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът „Ес Ти Девелъпмънтс“ЕООД се задължава да прехвърли на ищеца Н. А. собствеността върху недвижим имот /сграда с обща застроена площ от 136.9кв.м., която ще се построи в ПИ с идентификатор ... в [населено място], общ.Р., както и УПИ ..., находящ се в крайната южна част на ПИ ..., с проектна площ от 878кв.м./ за сумата 360 000лв., платима на три вноски: 72 000лв. при сключване на договора, имаща характер на задатък - безспорно платена от купувача на 19.12.19; 252 000лв. - след достигане на степен на завършеност на сградата до „груб строеж“ по смисъла на ЗУТ и получаване на уведомление от продавача, че е издаден акт Приложение №.14 - чрез заемни средства, предоставени от кредитна институция в срок съобразно предоставено от кредитиращата банка писмо-ангажимент относно условията и сроковете за плащане; 36 000лв. - в срока, посочен в предоставеното от кредитиращата банка писмо-ангажимент относно условията и сроковете за плащане, след като купувачът бъде уведомен за издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата; уговорено е, че: поради закупуване на имота чрез заемни средства моментът на прехвърляне на правото на собственост ще предхожда окончателното плащане на продажната цена съобразно условията на кредитиращата банка след достигане на завършеност на сградата до „груб строеж“ /чл.2 ал.5/; независимо от получаването на кредит купувачът дължи на продавача плащането на втората вноска максимум до 3 месеца, считано от получаване на уведомлението за снабдяване на сградата с Акт за приемане на конструкцията (чл.2 ал.4 т.4.2 изр.2); с оглед нуждите от кредитиране за купувача продавачът поема ангажимент да съдейства и своевременно да му предоставя всички изисквани от банката документи, касаеща собствеността на имотите (чл.2 ал.4 т.4.2.2). В случая не е спорно, че Акт за приемане на конструкцията (образец №.14) на имота, предмет на предварителния договор, е издаден на 01.02.21; установено е, че купувачът е бил уведомен за същия на 03.02.21; безспорно е и, че последният изискуем от банката документ му е бил изпратен на 27.04.21 и че на 04.06.21 между банката и купувача и съпругата му е бил сключен договор за ипотечен кредит за сумата от 342 800лв.-съдържащ клауза, че тя ще бъде усвоена след прехвърляне на собствеността и вписване на ипотека в полза на банката. След одобрението на банката за отпускане на кредит - на 11.05.21, купувачът и съпругата му са водили множество разговори с представители на ответното дружество за определяне на дата за сключване на окончателен договор, завършили с отказ за прехвърляне на имота предвид възникналите проблеми с електроразпределителното дружество във връзка с изграждане на трафопост в имота за сметка на строителя и необходимостта пътят между четирите сгради в комплекса да се дари на общината; след подписване на договора за кредит купувачът и съпругата му провели нова среща, на която представителите на продавача изрично и окончателно им заявили, че отказват да прехвърлят имота поради поскъпване на строителството, като предложили да им върнат платената първа вноска и направените разходи за подобрения. На 24.08.21 ищецът официално поканил продавача да сключат окончателен договор на 03.09.21 при посочен нотариус, като на уговорената среща управителят на ответното дружество заявил, че разваля предварителния договор поради неплащане на цената в уговорения тримесечен срок от уведомяването за издадения Акт Образец 14. От правна страна е намерено, че плащането на втората вноска е предпоставено от активни действия и на двете страни: 1) от страна на продавача – да уведоми купувача за издадения Акт за приемане на конструкцията, да го снабди с всички изискуеми от банката документи за отпускане на ипотечен кредит след надлежното му уведомяване от купувача и да сключи окончателния договор; 2) от страна на купувача – да си осигури банков заем и да уведоми продавача за сключване на окончателен договор. Посочено е, че с оглед поетото от продавача задължение по чл.2 ал.4 т.4.2.2 да съдейства на купувача за получаване на кредит чрез снабдяване с всички изискуеми документи, както и уговорката плащането на втората и третата вноска да се предхожда от прехвърляне на собствеността като условие за усвояване на кредита, следва да се приеме в съответствие с чл.20 ЗЗД, че тримесечният срок за плащане на втората вноска започва да тече от момента, в който продавачът е изпълнил в пълен обем задължението си да му предостави всички документи за одобрение и отпускане на банков заем. Отразено е, че ако се приеме противното - че тримесечният срок за плащане започва да тече от уведомяването на купувача за издадения Акт - образец 14, това би означавало, че сключването на окончателния договор ще зависи единствено от волята на продавача, без последният да търпи санкция за неизпълнението на поетото задължение за съдействие; от друга страна тълкуване, че тримесечният срок за плащане започва да тече от изпращане на всички необходими документи, е в съответствие и с разпоредбата на чл.95 ЗЗД, съгласно която кредиторът е в забава за времето, през което не е оказал необходимото съдействие. Същевременно от събраните доказателства по категоричен начин се установява, че в 3-месечния срок от снабдяване с всички документи ищецът многократно е отправял покана за сключване на окончателен договор, които са оставени без уважение от представителите на ответното дружество. При това положение възражението, че той е неизправна страна по договора, е намерено за неоснователно. Посочено е, че купувачът е предприел всички необходими действия за изпълнение на задължението си за плащане на втората вноска, което е останало неосъществено единствено по вина на продавача поради неоснователния му отказ да сключи окончателен договор като условие за усвояване на кредита и плащане на цената. С отказа си да прехвърли собствеността на имота, предмет на предварителния договор, продавачът не е оказал необходимото съдействие за изпълнение на договора, поради което не би могъл да се позове на забава на длъжника (чл.96 ал.1 ЗЗД). Като изправна страна по силата на чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД ищецът има право да получи двойния размер на платения задатък вследствие на развалянето на предварителния договор, поради което изводът на окръжния съд за присъждането му - на сумата 144 000лв., е намерен за правилен. Съгласно чл.280 ГПК въззивното решение подлежи на касационно обжалване, ако са налице предпоставките на разпоредбата за всеки отделен случай. Касаторът се позовава на чл.280 ал.2 пр.3 ГПК и чл.280 ал.1 т.1 ГПК във връзка с въпрос относно приложението на критериите на чл.20 ЗЗД - който твърди, че е разрешен в противоречие с практиката на ВКС /реш.№.81/7.07.09 по т.д.№.761/97, І ТО, реш.№.115/10 по т.д.№.939/09, І ТО, реш.№.546/23.07.10 по г.д.№.856/09, ІV ГО, реш.№.16/28.02.13 по т.д.№.218/12, ІІ ТО, реш.№.504/26.07.10 по г.д.№.420/09, ІV ГО, реш. №.81/7.07.09 по г.д.№.761/97, І ТО, реш.№.105/30.06.11 по т.д.№.944/10, ІІ ТО, реш.№.50/30.07.19 по т.д.№.944/10, І ТО/ и относно потестативното право за едностранно разваляне на договора и за функцията на задатъка и основанието за задържането му /реш.№.12/23.05.18 по г.д.№.834/17, ІІ ГО, реш.№.37/23.03.21 по г.д.№.2189/20, ІІІ ГО, реш.№.865/23.12.10 по г.д.№.1831/09, ІV ГО/. Настоящият състав намира, че предпоставките на чл.280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение не са налице. Съгласно задължителната практика на ВКС, в това число цитираната във връзка с първия въпрос, на тълкуване според критериите на чл.20 ЗЗД подлежат неясните, непълни и неточни уговорки в договора, които поради недостатъците си пораждат съмнение и спор между страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване на договора общо съгласие и целените с договора правни последици; тълкуването се извършва съобразно критериите на чл.20 ЗЗД, за да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на договарящите; прилагането на критериите на чл.20 ЗЗД предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, но без да се подменя формираната при сключване на договора и обективирана в съдържанието му воля на договарящите /реш.№.50/30.07.19 по т.д.№.1883/18, І ТО/. Въззивната инстанция не е отрекла горните постановки. Приела е, че в случая е налице необходимост от тълкуване, доколкото предварителният договор съдържа както уговорка относно съгласие на страните собствеността да бъде прехвърлена преди заплащането на цялата цена поради погасяване на задължението на купувача чрез банков кредит, така и такива относно задължението на последния да плати втората вноска в 3м. срок от уведомяването за снабдяване на сградата с Акт 14 независимо от получаването на кредита, и относно задължение на продавача да съдейства и своевременно предоставя на купувача всички изискани от кредитиращата банка документи, касаещи собствеността и строителството. Именно поради значението на тези клаузи за преценката налице ли е и от кого неизпълнение, съдът е пристъпил към тълкуването им съобразно критериите на чл.20 ЗЗД. При тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните - върху какво са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат; отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността – какви са и как се съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигане целта на договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може да се упражняват те /реш.№.430/20.01.15 по г.д.№.1673/14, ІV ГО/. Такова тълкуване е провел и въззивният съд - тълкувал е уговорките не поотдено, а във връзка една с друга, с оглед целения резултат и в смисъла, който произтича от целия договор /да се извърши прехвърляне на собствеността на недвижимия имот като плащането на цената извън задатъка се осъществи чрез банков кредит/ и добросъвестността. Страните са били отнапред в известност, че купувачът не разполага със свои средства, за да плати изцяло продажната цена, поради което са и договорили да ползва за основната част от нея заемни такива /съответно и прехвърлянето на собствеността да се извърши преди плащане на втората вноска/, продавачът е поел задължение за своевременно осигуряване на необходимите за отпускане на кредита документи - които логично и обичайно без неговото съдействие купувачът не би могъл да осигури-поради което и представянето на документите е от съществено значение за задължението за плащане на цената. Действията на страните, насочени към изповядване на сделката, следва да се извършват в определена последователност, някои от тях не могат да се предприемат без съдействието на другата страна и неоказването на такова от продавача води до изпадането му в забава. Именно изхождайки от горните положения, съобразявайки последиците от изпадането на кредитора в забава съобразно чл.95 ЗЗД и резултата от тълкуване, необвързващо началото на 3-месечния срок за изпълнение на задължението на купувача с поведението на ответника /който би противоречал на добросъвестността и би довел до хипотеза, в която сключването на договора ще зависи единствено от волята на продавача/, въззивният съд е приел, че началото на срока за плащане на втората вноска следва да се свързва с изпълнението на задължението на продавача за съдействие за снабдяване с необходимите за отпускане на кредита документи. Същевременно купувачът е действал добросъвестно, представил е в първия работен ден след получаването на 27.04.21 на последния документ същия в банката и е бил своевременно одобрен на 11.05.21 /предвид повечето почивни дни в периода между тези две дати/ за отпускането на кредита, след което и е започнал да кани многократно ответника за сключване на окончателен договор - но тези покани са били отклонявани. Предвид изложеното тълкуването е в съответствие с практиката на ВКС и не е налице твърдяното отклонение, респективно основанието на чл.280 ал.1 т.1 ГПК. Според цитираната във връзка с втория въпрос задължителна практика каква ще бъде функцията на задатъка решават страните при сключването на договора, като при липсата на специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на чл.93 ЗЗД; законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените суми; в този случай капарото би представлявало част от възнаграждението или цената и ще подлежи на приспадане при изпълнението, като при неизпълнение – ще се задържи или върне в уговорения от страните размер, а при липса на изрична уговорка – в предвидения в чл.93 ал.2 ЗЗД двоен размер /реш.№.12/23.05.18 по г.д.№.834/17/; задатъкът е парична сума или друга имуществена ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора като доказателство, че той е сключен, и за обезпечаване на неговото изпълнение; има гаранционна и обезщетително-наказателна функция; тя се изразява в правото на изправната страна да иска в двоен размер дадения от нея задатък, ако получилата го страна е неизправна-което право изправната страна може да упражни само след като се откаже или развали сключения договор, по който е даден задатъка. Въззивният съд не се е отклонил от така установената практика – напротив – приел е, че доколкото е безспорно наличието на валидно сключен предварителен договор с уговорка за заплащане на задатък 72000лв. и плащането му, неизправност на продавача и изправност на купувача, същият има право да получи двойния му размер. От друга страна в случая е налице изрично уговаряне на задължение за продавача да „съдейства и своевременно предоставя на купувача на всички документи, изискани от банката, касаещи собствеността, скици, копие от разрешение за строеж, проекти и подобни, касаещи предвиденото строителство“. Не се касае за просто знание за намерение на купувачите да ползват ипотечен кредит, респективно за задължение на продавачите да се снабдят само с необходимите за извършване на продажбата документи и да прехвърлят собствеността в уговорения срок, необременена от тежести /т.е. да разполагат с всички изискуеми документи, за да могат, при явяване пред нотариус, валидно да прехвърлят правото на собственост - необременено-на купувача/, а за предвидено по-широко по обем задължение, включващо в допълнение и предоставяне на купувача на изисквани от него от банката документи за отпускане на кредит, в това число такива, свързани със самото строителството. Предвид изложеното не е налице отклонение от цитираната практика и твърдяната хипотеза на чл.280 ал.1 ГПК. Доколкото касаторът се позовава на очевидна неправилност на решението /чл.280 ал.2 пр.3 ГПК/, същият не е обосновал оплаквания, различни от тези, относими към твърдяните хипотези на чл.280 ал.1 ГПК. Видно от посоченото по-горе, във връзка с последните не е налице отклонение от задължителната практика, атакуваният акт не е постановен нито в явно нарушение на закона, нито извън закона, нито е явно необоснован с оглед правилата на формалната логика – напротив, изложени са подробни мотиви, които не са произволни, и следователно не може да се приеме, че се касае за очевидна неправилност. С оглед на изложеното касационно обжалване на въззивното решение не следва да се допуска. На ответната страна се дължат 12492лв. разноски за платен адвокатски хонорар на основание чл.78 ал.1 ГПК. Мотивиран от горното, ВКС, състав на ІІІ ГО,