Определение № 74 от 10.01.2025 г. на ВКС по гр. д. № 66/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по процесуално допустима касационна жалба с вх.№ 6474 от 21.11.2023 г., подадена от „Чочовен лайнс” ООД чрез адвокат Г. Д. от АК – С. срещу частта от въззивно Решение № 223 от 12.10.2023 г. по в.гр.д.№ 326/2023 г. на Окръжен съд - Сливен, с която е постановено, че се отменява Решение № 531 от 22.06.2023 г., постановено по гр.д.№ 2607/2022 г. на Районен съд – Сливен в частта, с която е отхвърлен иск за делба, предявен от Д. И. Д. срещу „Чочовен лайнс” ООД, с. Голямо Чочовени по отношение на: 1) навес с площ 216 кв.м., използван за паркиране на камиони и 2) навес с площ 90 кв.м., използван за паркиране на леки автомобили – и двата обекта построени в ПИ с идентификатор № ***, като вместо това е допуснато да се извърши съдебна делба на посочените обекти при равни квоти по 1/2 (една втора) ид.ч. от правото на собственост за всеки от двамата съделители.

Ответникът по касация Д. И. Д. е подал отговор на жалбата чрез адвокат Д. П. от АК - С.. Поддържа, че не е налице основание за допускане на обжалването, както и че въззивното решение е правилно. Претендира разноски.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ г.о., намира следното:

За да постанови своето решение, въззивният съд (включително прилагайки разпоредбата на чл. 272 ГПК) е приел за установено, че недвижимият имот, в който са построени процесните навеси - ПИ с идентификатор № *, е придобит от страните с договор за покупко-продажба от 28.11.2016 г. (във формата на нотариален акт), като всяка страна е придобила по 1/2 ид.ч. от имота, ведно с намиращите се в имота две сгради в режим на търпимост - с идентификатори №№ (с площ 55 кв.м.) и (с площ 601 кв.м.). С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.07.2017 г. Д. И. Д., като продавач, и „Чочовен лайнс“ ООД, като купувач, са се съгласили продавачът да прехвърли на купувача 1/2 ид.ч. от поземления имот и от двете сгради, заедно с останалите подобрения и трайни насаждения в имота, подробно описан в нотариален акт от 28.11.2016 г. Продажната цена по предварителния договор е 50 000 лв., която е следвало да се изплати от купувача на продавача до 01.10.2020 г., като изрично е посочено, че цената на имота в момента на продажбата следва да се формира, като се отчетат промените на икономическите условия и настъпилите инфлационни процеси с изготвянето на анекс към основния договор. Страните не са сключили окончателен договор по нотариален ред, поради което купувачът предявил иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. С Решение № 260026 от 18.03.2022 г. по гр.д.№ 8281/2021 г. РС – Сливен (изменено от въззивния ОС – Сливен само в частта относно цената, дължима от купувача) главната претенция е отхвърлена – по съображения за отсъствие на идентичност между имота, описан в предварителния договор и този, предмет на делото - доколкото междувременно купувачът разрушил значителна част от сградата с идентификатор . Уважен е евентуалният иск, като с влязлото в сила на 21.11.2022 г. решение предварителният договор е обявен за окончателен досежно продажбата на 1/2 ид.ч. от ПИ № * и от сграда № ** при условие, че „Чочовен лайнс” ООД заплати на Д. И. Д. цена в размер на 19 156 лв., определена (видно от мотивите на въззивното решение на ОС – Сливен) за идеалните части само от терена и посочената сграда. Със заключението на СТЕ е установено, че процесните два навеса са построени след сключването на предварителния договор и преди обявяването му за окончателен; изградени са без строителни книжа и без да е сключван договор за учредяване на ограничено вещно право на строеж от Д. И. Д. в полза на „Чочовен лайнс” ООД; не са нанесени в кадастралната карта; в Община Сливен не е в ход процедура по премахването им; ползват се по предназначението им – за паркиране съответно на камиони и на леки автомобили. Съобразено е още, че със споразумение от 23.05.2018 г. с нотариална заверка на подписите Д. И. Д. и „Чочовен лайнс“ ООД са се съгласили да си разпределят реалното ползване на съсобствените имот и сгради с идентификатори №№ *, ** и ** - до момента, в който „Чочовен лайнс“ ООД стане техен едноличен собственик, а именно: източната 1/2 част от поземления имот реално се ползва и ще се ползва от „Чочовен лайнс“ ООД, а западната 1/2 част от поземления имот се ползва и ще се ползва от Д. И. Д., като всеки от съсобствениците е съгласен другия да ползва своята част от поземления имот така, както намери за добре, да променя, построява и надстроява и други; сградата от 55 кв.м. реално се ползва и ще се ползва от Д. И. Д.; за сградата от 601 кв.м. източната й 1/2 част – за „Чочовен лайнс“ ООД, а западната 1/2 част - за Д. И. Д., като всеки от съсобствениците е съгласен другия да ползва своята част от сградите, така както намери за добре, да променя, построява и надстроява.

От правна страна е прието, че процесните два навеса представляват незаконно строителство; с оглед действителния начин на изграждане и състояние представляват „строежи“ по смисъла на § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ и се категоризират в „шеста категория“ съгласно чл. 137, ал. 1, т. 6 ЗУТ. Липсва изискуемото съгласно чл. 183, ал. 1 ЗУТ съгласие за изграждането им в предписаната от закона форма - договор в нотариална форма с другия съсобственик - Д. И. Д.. Споразумението за разпределение на ползването на имота е само с нотариална заверка на подписите на съсобствениците, а не в изискуемата форма на нотариален акт и не се отнася до конкретните строежи – процесните навеси. Поради липсата на надлежно дадено съгласие за изграждането им ищцовото дружество не е техен единствен собственик, а по силата на чл. 92 ЗС са обща собственост на всички съсобственици. Посочената разпоредба въвежда правилото, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако не е установено друго. Изключение би било налице при учредено право на строеж, което е реализирано в рамките на разрешеното (чл. 63 ЗС). В случая двата навеса представляват строеж шеста категория и при липса на надлежно учредено право на строеж са собственост на собствениците на недвижимия имот, върху който са построени при равни права към момента на построяването им, който безспорно е преди съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. По силата на приложимия принцип на приращението навесите са съсобственост при квотите на съпритежание спрямо терена, с оглед което е допусната делбата им при равни права – по 1/2 ид.част. Незаконността на навесите не е пречка за допускане на делбата, тъй като тя е допустима и за незаконни строежи до издаване на предписание за събарянето им (Решение № 280 от 06.12.2016 г. по гр.д.№ 2394/2013 г. на ВКС, IV г.о.). Нетърпимостта на строежите подлежи на съобразяване във втората фаза на делбата при оценката им, с оглед евентуалното им бъдещо премахване.

В изложение към касационната жалба се поддържа наличието на основание за допускане на касационното обжалване по следните въпроси:

1. „Намира ли приложение чл. 92 от ЗС, ако съгласието за изграждането на строежи не е дадено въз основа на договор в нотариална форма, а само с договор с нотариална заверка на подписи на съсобствениците ?“;

2. „Представлява ли самостоятелен обект на правото на собственост навеси изградени в съсобствен поземлен имот в урбанизирана територия, с предназначение стопански двор и коя е приложимата материално правна норма за определяне режима върху тях ?“;

3. „Възможно ли е съдът да постанови решение, с което да приложи чл. 92 от ЗС без да тълкува волята на страните и в противоречие с уговорките на страните в сключеното между тях Споразумение от 23.05.2018 г., който съгласно разпоредбата на чл. 20а, ал. 1 ЗЗД има силата на закон за тях ?“

4. „Нужни ли са специални знания, за да определи въззивния съд дали една постройка е самостоятелен обект и възможно ли е съдът да прецени този факт, без служебно да назначи експертиза, когато е налице необоснованост на фактическите изводи, постановени в първоинстанционното решение и ако тези доказателства са необходими за служебно прилагане на императивна материалноправна норма ?“

5. „Възможно ли е навес с три оградни стени - север, със ЗП 260 кв.м., използван за паркиране на товарни автомобили и навес с две оградни стени - юг, със ЗП 73 кв.м., използван за паркиране на леки автомобили, построени в урбанизирана територия, с предназначение на ПИ „Стопански двор“ да се ползва самостоятелно и да има предназначение различно от това да обслужва стопанския двор, респективно да обслужва сграда за стопанска дейност и сграда за административна дейност и складова площ ?“.

Твърди се, че по отношение на първите два въпроса обжалването следва да се допусне в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, а по отношение на останалите три – при условията на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК поради противоречие с практиката на ВКС, обективирана както следва: по въпрос № 3 - Решение № 58 от 18.06.2021 г. по гр.д.№ 2014/2020 г. на ВКС, І г.о. и цитираните в него, както и Решение № 188 от 11.01.2016 г. по т.д.№ 3378/2014 г. на ВКС, ІІ т.о.; по въпрос № 4 - Решение № 26 от 23.02.2017 г. по гр.д.№ 3024/2016 г. на ВКС, І г.о., Решение № 45 от 26.07.2019 г. по т.д.№ 1319/2018 г. на ВКС, І т.о. и цитираната в него задължителна практика; по въпрос № 5 - Решение № 45 от 01.04.2021 г. по гр.д.№ 2151/2020 г. на ВКС, І г.о.

Поддържа, че е налице и основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност.

Не е налице основание за допускане на касационно обжалване.

Съгласно чл. 92 ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. При извършено застрояване на съсобствен поземлен имот (както е в случая) принципът на приращението може да бъде изключен по волята на съсобствениците при наличие на валидно учредено ограничено вещно право на строеж. Валидното възникване на такова право предпоставя да е сключен договор в установената от закона форма. Съгласно принципното правило, установено с чл. 18 ЗЗД и поставено в основата на чл. 183, ал. 1 ЗУТ, тази форма е нотариален акт. При отсъствието на договор в такава форма, каквито и уговорки да са направени между съсобствениците, включително в документ, носещ нотариална заверка на подписите им, те не могат да имат за последица възникването на право на собственост върху постройката в полза на изградилият я съсобственик отделно от собствеността върху земята. В този смисъл отговорът на първия поставен от касатора въпрос произтича от нормите на чл. 18 ЗЗД и чл. 183, ал. 1 ЗУТ, чиито правила са ясни и не се нуждаят от тълкуване при условията на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Следва да се подчертае също, че позоваването от страна на касатора на чл. 183, ал. 4 ЗУТ е лишено от основание, тъй като тази разпоредба би била приложима само в случай на застрояване на съсобствен имот, предназначен за ниско жилищно или вилно застрояване. Безспорно е, че ПИ № *** е с предназначение „за стопански двор“, поради което застрояването му се подчинява на изискванията на чл. 183, ал. 1 ЗУТ, а не на чл. 183, ал. 4 ЗУТ.

Съобразно посочената от касатора практика на ВКС (Решение № 58 от 18.06.2021 г. по гр.д.№ 2014/2020 г. на ВКС, І г.о. и цитираните в него) по силата на чл. 92 ЗС сградата и мястото, върху което тя е построена, представляват едно цяло, като целта на разпоредбата е да посочи собственика на земята като собственик и на постройките и насажденията върху нея при възникването им като вещи. В това се състои вещноправното действие на разпоредбата, която урежда приращението като самостоятелен придобивен способ, приложим при изграждането на сграда в груб строеж върху собствена земя. На следващо място е разяснено, че разпоредбата на чл. 92 ЗС има и облигационно действие, доколкото тя намира приложение и при преценката за обхвата на транслативното действие, произвеждан от гражданскоправните сделки, имащи за предмет право на собственост върху недвижим имот. В практиката на ВКС се приема, че при разпореждане с имот, в който има построена сграда, се счита, че се прехвърля собствеността и върху сградата, макар това да не е изразено в договора; запазването на собствеността върху сградата отделно от земята трябва да бъде изрично уговорено в нотариалния акт или установено с положителни доказателства, за да се счита оборена презумпцията на чл. 92 ЗС (Решение № 659/1966 г. на ВС, I г.о.; Решение № 120 от 22.10.2014 г. по гр.д.№ 2928/2014 г. на ВКС, II г.о.; Решение № 529 от 09.07.2010 г. по гр.д.№ 1129/2009 г. на ВКС, І г.о. и др.). Съобразно Решение № 37 от 04.04.2017 г. по гр.д.№ 3180/2016 г. на ВКС, I г.о. и Решение № 529 от 09.07.2010 г. по гр.д.№ 1129/2009 г. на ВКС, І г.о. във всички случаи действителната воля на страните следва да се извлича чрез тълкуване по реда на чл. 20 ЗЗД както на нотариалния акт, така и на обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключване на договора, на фактите относно сключването на договора, на други сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля.

С оглед посочената практика на ВКС, за изхода на спора по настоящото дело релевантна се явява преценката какъв е обхватът на транслативното действие, което произтича от влязлото в сила решение за обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.07.2017 г., тъй като именно то има за последица прехвърляне на право на собственост върху идеални части от поземлен имот. Доколкото този обхват се очертава в предварителния договор, ако в случая е необходимо да се извършва тълкуване при условията на чл. 20 ЗЗД, то негов предмет може да бъде единствено и само волята на страните, обективирана в този договор. Сключеното между страните Споразумение от 23.05.2018 г. няма за предмет прехвърляне на право на собственост върху поземлен имот, не е сключено във формата на нотариален акт, не представлява обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот нито пък обективира изменение на клаузите на обявения за окончателен предварителен договор, поради което неговото тълкуване в контекста на чл. 92 ЗС се явява съвършено безпредметно. По тази причина въпрос № 3 не обективира общо основание за допускане на обжалването.

Предвид безспорно установеното по делото обстоятелство, че построяването на процесните навеси следва във времето сключването на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.07.2017 г., то не е налице основание да се разсъждава, че собствеността върху навесите е транслирана в полза на касатора с влязлото в сила решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Те не са съществували като обекти към момента, когато съсобствениците са формирали и изявили воля за прехвърляне на идеални части от терена и построеното в него, поради което решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не поражда вещно-прехвърлително действие по отношение на тях. Това ясно личи и от мотивите на съда относно определянето на цената, при чието заплащане се осъществява условието, със сбъдването на което купувачът придобива право на собственост. Доколкото не са обхванати от транслативното действие на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а същевременно са построени преди касаторът да стане едноличен собственик на терена, т.е. – върху съсобствен имот при отсъствието на нотариален акт за учредяване на ограничено вещно право на строеж в полза на касатора, двата навеса попадат под вещноправното действие на установения с чл. 92 ЗЗД принцип на приращението, така както е приел и въззивният съд.

Относно преценката дали навесите съставляват самостоятелни обекти на правото на собственост касаторът е поставил въпросите под №№ 2, 4 и 5. Посочените питания са поставени при превратно интерпретиране на фактите по делото и в този смисъл нямат обуславящо значение за изхода на спора. В случая категорично е установено със заключението на СТЕ, че двата навеса представляват строежи шеста категория, т.е. обекти, които трайно са прикрепени към земната повърхност и в този смисъл са недвижими имоти. Като такива те са допустим обект на делбата, както обосновано е приел въззивният съд.

Съгласно чл. 280, ал. 2 ГПК, независимо от предпоставките по чл. 280, ал. 1 ГПК, въззивният акт се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност. Доводи за вероятна нищожност или недопустимост не са заявени и в резултат от служебната проверка не се констатира вероятност за наличие на такива пороци. Не е налице и основанието, установено с третата хипотеза на чл. 280, ал. 2 ГПК, доколкото ВКС констатира, че въззивното решение е съобразено със закона и практиката по приложението му. Прочитът на съдебния акт не разкрива белези, които да сочат за наличие на пороци от кръга на тези по чл. 281, т. 3 ГПК, още по-малко такива, проявени в квалифицирана, особено тежка степен.

С оглед настоящото произнасяне касаторът следва да заплати на ответника по касация разноските, които е направил за защитата пред ВКС – сумата 1 200 лв., представляваща договорено и заплатено в брой адвокатско възнаграждение (л. 67).

По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Второ отделение на Гражданската колегия