Определение № 60849 от 22.12.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3890/2021 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК. Образувано е по касационната жалба на И. П. Г., с адрес в [населено място], представлявана от адв. С. А., против въззивно решение № 14 от 21 май 2021 г., постановено по в.гр.д. № 151/2021 г. по описа на Апелативен съд Бургас, в частта, с която е отменено решение № 436 от 23 декември 2020 г., постановено по гр.д. № 1632/2019 г. по описа на Окръжен съд Бургас, за отхвърляне на предявения от Щ. Р. Т. и К. Н. Т. срещу касаторката иск с правно основание чл. 190, ал. 2 ЗЗД за сумата от 9769,64 евро, и вместо това Г. е осъдена да заплати на Т. сумата от 9769,64 евро, с която се намалява цената от общо 25000 евро, платена от Щ. Т., по време на брака ѝ с К. Т., на И. Г. по договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № ..., т...., рег. № ...., дело № ..../...... г. на нотариус с рег. № .... на НК. В жалбата се сочи, че въззивното решение е неправилно като постановено при нарушение на материалния закон (чл. 20 и 190 ЗЗД, чл. 92 ЗС), съществено нарушение на съдопроизводствените правила, както и поради необоснованост. Поддържа се, че обжалваният акт е частично недопустим, тъй като К. Т. няма активна процесуална легитимация по предявения иск, доколкото той няма качеството „купувач“ по процесната сделка, не е страна нито по нея, нито по предварителния договор, не е бил участник в нотариалното производство. Страна по сделката е единствено Щ. Т.. Недоказани останали твърденията, че имотът е придобит в режим на съпружеска имуществена общност. Твърди се, че въззивният съд правилно е кредитирал първото допълнително заключение на техническата експертиза, при което са използвани повече методи за оценка на недвижимия имот и съгласно което пазарната цена на 1 кв.м. застроена площ е 331,09 евро, но неправилно е опредена застроената площ на сградата. Поддържа се, че придобитата от ищците сграда се състои от два етажа, а не от един, както е приел съдът. Приемайки, че предмет на сделката е сграда със застроена площ от 46 кв.м., апелативният съд постановил очевидно неправилно решение, тъй като разликата между 104,73 кв.м. и 46 кв.м., е 58,73 кв.м., тоест съдът е бил длъжен, да изчисли пазарната цена и на тези 58,73 кв. м., защото по силата на чл. 92 ЗС този етаж от сградата е преминал в патримониума на купувача, независимо че не е бил описан в нотариалния акт, а и по отношение на тази площ трети лица не са оспорвали правото на собственост на купувача. Становището за очевидна неправилност на въззивното решение се обосновава и с твърдения за допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон, неправилно тълкуване на договора, неточно изясняване на волята на страните, погрешен анализ на събраните доказателства и неверни фактически констатации. Поддържа се, че съдът е тълкувал волята на страните, позовавайки се избирателно на описанието на имота в нотариалния акт, извършените кадастрални промени след продажбата и показанията на заинтересования свидетел С. А. (роднина на ищцата). Тълкувайки договора в противоречие със закона и установената съдебна практика по приложението му, съдът определил площта от къщата, която се продава, въз основа на некоректното описание на имота в нотариалния акт, несъобразен с фактическото състояние на сградата. Необсъден е останал нотариален акт за дарение на недвижим имот, по силата на който майката на ответницата ѝ е дарила 180,37/500 кв.м. ид.ч. от правото си на собственост върху дворното място, ведно с 3/4 ид.ч. от построената в имота едноетажна масивна жилищна сграда, състоящ се от две стаи. Вещото лице не било констатирало различия при извършване на техническия оглед на имота с представения снимков материал от брокерската агенция относно конфигурацията на сградата. Вместо да отчете, че страните са постигнали съгласие относно сградата, предмет на предварителните огледи, съдът приел, че продадената част от къщата е с площ от 46 кв.м., позовавайки се на извършените кадастрални промени, отразяващи правата на съсобствениците и настъпили впоследствие, без да анализира клаузите на договора за покупко-продажба. Съдът не анализирал поведението на страните при водене на предварителните преговори, не изяснил тяхната воля при извършените огледи на къщата, не направил разграничение коя част от цялата сграда се продава, с което допуснал нарушение на чл. 20 ЗЗД; не е съобразил, че по силата на чл. 92 ЗС в собственост на купувача са преминали вторият етаж от къщата, сграда с идентификатор № 07079.287.2, както и построената барака зад къщата; не е анализирал поведението на страните след подписване на договора – предаването на владението и коя част от къщата купувачът е владял фактически. Според касатора погрешното изясняване съдържанието на договора е довело до погрешни правни изводи досежно съществуването на евикция. По делото не били събрани доказателства, от които да се направи извод, че на купувачите им е предадено владението на цялата сграда, построена в поземления имот, поради което се счита, че налице е била грешка във възприятията на ищците относно площта на двуетажната къща, неточно описана в нотариалния акт. В случая водещо следвало да е описанието на имота в нотариалния акт – едноетажна къща с две стаи, а не неговата площ. Изложени са оплаквания за допуснати нарушения на чл. 12, чл. 235 и чл. 236 ГПК във връзка с обсъждането и преценката на доказателствата по делото, в частност – на свидетелските показания, от които следвало да се направи извод, че волята на купувачите е била да закупят две стаи, построени в сградата с площ от 162 кв.м. В изложение на основанията за допускане на касационното обжалване се поставят правни въпроси, за които се поддържа, че са разрешени в противоречие с практиката на ВКС. В срока за отговор Щ. Р. Т. и К. Н. Т., и двамата с адрес в [населено място], представлявани от адв. М. Т., излагат становище за липса на предпоставки за допускане на касационното обжалване. Във въззивното решение се приема за установено, че по силата на нотариален акт №....., дело № ...../....... г. на нотариус при Районен съд Бургас, майката на ответницата ѝ е дарила 180,37 кв.м. от дворно място с площ от 500 кв.м., находящо се в [населено място],[жк], съставляващо урегулиран парцел ....., кв. .... по стария план на[жк], ведно с 3/4 ид.ч. от построената в имота едноетажна масивна жилищна сграда, състояща се от две стаи; с констативен нотариален акт №...., т. ..., рег. № ...., д. № ....../..... г. на нотариус с рег. № .... на НК, И. Г. е призната за собственик на сграда с идентификатор № ........ по КККР на [населено място], разположена в поземлен имот с идентификатор №......., с адрес: [населено място], [улица], с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, цялата с площ от 162 кв.м.; с нотариален акт №...., т. ...., рег. №......, дело № ..../..... г. на нотариус рег. № .... на НК, Г. е продала на Щ. Т., по времена брака ѝ с К. Т., сграда с идентификатор №......., с адрес на имота: [населено място], [улица], със застроена площ от 162 кв.м., брой етажи: един, предназначение-жилищна сграда-еднофамилна, ведно с принадлежащите към сградата 180,37 ид.ч. от поземления имот, разположена в поземлен имот с идентификатор №......., с площ от 531 кв.м., с номер по предходен план ...., кв....., парцел ....., за сумата от 25000 евро, която е платена от купувачите на продавача. Към момента на продажбата в поземления имот е била отразена само една едноетажна еднофамилна жилищна сграда с идентификатор №......., с площ от 162 кв.м. Според показанията на свидетеля С. А. (роднина по сватовство втора степен с ищците), който е съдействал на Т. във връзка с покупката на имота, желанието на ищците е било да купят цялата къща от 160 кв.м.; брокерите им казали, че се продава цялата къща; ответницата казала лично, че продава цялата къща; никой не уведомил ищците, че има и други собственици. Установено е още, че обявата за продажба в сайта „А. Б.“ е била за къща на един етаж, включващ дневна с камина, кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, антре и втори мансарден етаж, включващ две спални, всяка със санитарен възел, и голяма тераса, без да е посочена квадратура; че съгласно сключения между ищцата и ответницата предварителен договор от 15.10.2016 г. предмет на бъдещата продажба е сграда с идентификатор № ......., с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, с площ 162 кв.м., а за легитимиращ продавача като собственик е посочен нотариален акт № ....., т. ..., д. № ...../...... г. на нотариус №..... на НК; че съгласно нотариален акт №.... от .... г. П. И. К. е собственик на 167/500 кв.м. ид.ч. от дворното място, в което е построен процесният имот. Съгласно заключението на съдебно-техническата експертиза и обясненията на вещото лице в съдебно заседание, сградата е построена преди повече от 50 години, като към момента на процесната сделката не е имало разделяне на самостоятелни обекти; парцелът, в който е изградена сградата, бил съсобствен и е било предвидено пристрояване на един етаж с два апартамента, като трите жилища образуват една цялостна сграда под обща стряха - първият проектиран за застрояване апартамент е с площ от 76 кв.м. и включва две стаи, салон и кухня с килер, а вторият апартамент, проектиран за застрояване от бащата на ответницата, е с площ от 46 кв.м. и включва стая, салон и кухня с килер; през 2018 г. е одобрено изменение в кадастралната карта и кадастралните регистри, при което е заличен старият обект, представляващ сграда с идентификатор № ........, с площ от 162 кв.м., собственост на ответницата въз основа на нотариален акт от ...... г., като са нанесени два нови обекта: сграда с идентификатор №........ с площ от 44 кв.м. – жилищна сграда-еднофамилна, собственост на П. И. К., и сграда с идентификатор №......., с площ от 118 кв.м. – жилищна сграда-еднофамилна, собственост на Щ. Р. Т., в която са обособени нови два самостоятелни обекта: ......., представляващ апартамент на едно ниво, от 76 кв.м., с вписан собственик И. Г. К.; ....... представляващ апартамент на едно ниво, от 46 кв.м., на който не е отразен собственик, но по отношение на който между страните няма спор, че е собственост на ищците. Въз основа на доказателствата по делото въззивният съд приема, че предметът на сделката е описаният в нотариалния акт и в предхождащия го предварителен договор имот - цялата сграда с идентификатор №.......... Във връзка с възражението на ответницата, че предметът на сделката с ищците са „две стаи“, както било отразено в нотариалния акт от ..... г., е посочено, че от материалите по делото не се установява към момента на продажбата през 2017 г. сградата да е продължавала да се състои от две стаи. Приема се, че констативният нотариален акт № ........ от ...... г. отразява актуалния обем права върху сградата - еднофамилна жилищна сграда, с площ от 162 кв.м. Поради противоречията в свидетелските показания, съдът счита, че не може да се установи точно какво е било показано на купувачите на извършените огледи. Ищцата и свидетелят А. са посетили процесната сграда, въведени в нея от брокер на агенция за недвижими имоти. Дори да са огледали само части от сградата, това не е прието за достоверен показател за волята на страните относно предмета на покупката. Въпреки това съдът констатира, че никой от свидетелите не твърди, че ищците или техният представител по време на огледите са направили изявление, че желаят да купят част от сградата. Доколкото свидетелските показания са свързани с извършените огледи, е прието, че същите не следва да бъдат ценени самостоятелно за преддоговорните отношения между страните, тъй като предметът на сделката се определя на базата на насрещните съвпадащи волеизявления на двете страни, които в случая са обективирани в подписаните от страните писмени документи – предварителен договор и нотариален акт, в които ясно е изразена волята на страните за предмета на сделката – цялата сграда, а не на реално обособена част или идеална част от сграда. Предвид това, че последващите изменения в кадастралната карта са направени по инициатива на трети лица, за неоснователно е прието и възражението, че към момента на сделката ищците са знаели, че купуват впоследствие нанесен обект с много по-малка площ, с идентификатор №....... За недоказани са приети и твърденията на ответницата, че по време на продажбата ищците са знаели, че права на собственост върху продадената им от ответницата сграда имат и трети лица. При тези факти, въззивният съд заключава, че са налице предпоставки за уважаване на иска по чл. 190, ал. 2 ЗЗД; че правата на ищците са редуцирани до собствеността върху отразения самостоятелен обект с идентификатор №............... поради което намаляването на цената следва да бъде извършено за разликата между цената на продадените на ищците 162 кв.м. и реално получените от тях 46 кв.м. – т.е. за разликата от 116 кв.м. от сградата, след приспадне на платената цена за придобиване на идеалните части от дворното място, в размер на 180,37 кв.м. ид.ч., за които по делото не се твърди и не се установява да са накърнени от права на трети лица. Съдът основава решаващите си изводи на първото допълнително заключение на съдебно техническата и оценителна експертиза, изготвено на база на средните пазарни цени на сградата и дворното място и други съществени характеристики към момента на сделката, съгласно което претенцията на ищците е основателна за пропорционално изчислената разлика от 9769,64 евро. Касационният съд приема, че доводите на касаторката за частична недопустимост на обжалваното решение са неоснователни. Същите се основават на твърдения, че липсват доказателства за сключен между ищците брак. Видно от материалите по делото обаче пред окръжния съд е приложено копие от нот.д. № ..../....... г. по описа на нотариус с рег. № .... на НК, съдържащо справка от НБД Население от 12.05.2017 г. за лицето Щ. Т., от която се установява, че тя е сключила граждански брак с К. Т. на 13.01.1978 г. Касационният съд счита, че не са налице предпоставките за допускане на касационното обжалване. На първо място се поставят въпросите: допустимо ли е при тълкуване волята на страните по договор съдът да се позове на показанията на заинтересован свидетел в нарушение на чл. 172 ГПК, като се игнорират показанията на останалите свидетели и заключението на вещото лице; допустимо ли е съдът да тълкува постигнатото между страните съглашение, без да обсъди събрания доказателствен материал в неговата съвкупност и единство, за които се поддържа, че са разрешени в противоречие с решение № 347 по гр.д. № 290/2010 г., IV г.о., решение № 129 по т.д. № 558/2012 г., II т.о., решение № 482 по гр.д. № 1421/2010 г., I г.о., решение № 453 по гр. д. № 634/2010 г., IV г.о., решение № 121 по т.д. № 621/2012 г., I т.о., решение № 170/15.10.2013 г. по т.д. № 595/2012 г., II т.о., решение № 202 по 660/2011 г., I г.о. Съгласно цитираната практика, при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните – върху какво страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат; отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността – какви са и как се съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането целта на договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може да се упражняват те. В конкретния случай, въззивният съд е тълкувал договора, изследвайки обстоятелствата при които е сключен, поведението на страните преди и след сключването му, като изводите му относно действителната воля на страните се основават на целия доказателствен материал по делото, а не на показанията на свидетеля А., каквото е становището на касаторката. Основно значение за решаващите изводи имат подписаните от страните документи (предварителен договор и нотариален акт), тъй като при преценката на свидетелските показания са констатирани противоречия относно предмета на извършените предварителни огледи. Поради това настоящият състав счита, че не са налице предпоставките на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпросите, касаещи тълкуването на договора. Въпросът допустимо ли е съдът да приеме, че построените върху продаденото дворно място постройки не са преминали в собственост на купувача, при условие че страните не са уговорили обратното, също не обосновава допускането на касационното обжалване. Същият е неотносим към конкретния спор, тъй като предмет на транслативната сделка са 180,37 кв.м. ид.ч. от поземления имот и изградената в него сграда с идентификатор №........., т.е. в случая страните са уговорили прехвърлянето собствеността върху постройката отделно от собствеността върху земята. Поставят се и въпросите длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички събрани по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност и взаимовръзка, а не избирателно само някои от тях, и да посочи кои факти приема за установени и кои не, както и въз основа на кои доказателства е достигнал до този извод; може ли съдът да основе решението си само на избрани от него доказателства, без да обсъди останалите събрани по делото доказателства и да изложи съображения защо ги отхвърля като недостоверни. също не дават основание за допускане на касационното обжалване. Касационният съд счита, че тези въпроси не дават основание за допускане на касационното обжалване, доколкото въззивният съд е съобразил константната практика по приложението на чл. 12, чл. 235, ал. 2, чл. 236, ал. 2 и чл. 269 ГПК (включително цитираната от касатора - р. I, т. 3 от ППВС № 1/1953 г., ППВС № 7/1965 г., ТР № 1/2013 г., решение № 589 по гр.д. № 1359/2009 г., I г.о., решение № 154 по гр.д. № 3848/2015 г., IV г.о., решение № 24 по гр.д. № 4744/2008 г., I г.о.), според която в решението си съдът е длъжен да обсъди всички събрани по делото доказателства, относими към релевантните за спора факти. Съдът не може да основе изводите си по съществото на спора на произволно избрани доказателства, поради което следва да обсъди всички доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и да изложи мотиви защо приема едни от тях за достоверни и отхвърля други, както и въз основа на кои от тях намира определени факти за установени, а други за неосъществили се. Във всички случаи съдът не може да постановява решението си въз основа на предположения или то да е необосновано – без констатациите и изводите му логически да следват от извършената съвкупна преценка на доказателствата по делото. Той е длъжен да обсъди и всички изявления и доводи на страните, които имат значение за решението по делото. Това задължение има и въззивният съд като инстанция по същество на спора. В рамките на заявените във въззивните жалби оплаквания въззивният съд следва да се произнесе по основателността на иска и правилността на първоинстанционното решение, като формира вътрешното си убеждение по правнорелевантните факти въз основа на всички събрани по предвидения от ГПК ред доказателства в първата и втората съдебни инстанции. В обжалваното решение съдът е дал отговор на всички оплаквания на страните, изложил е доводи по съображенията във въззивната жалба, извършил е цялостна преценка на доказателствения материал по делото, включително представените нотариални актове, предварителен договор, обява за продажба на недвижим имот, свидетелските показания, съдебно-техническата експертиза, въз основа на анализа на които е стигнал до извод, че предмет на сделката е била цялата сграда, а не само две стаи. Освен това е мотивирал защо кредитира първото допълнително заключение на съдебно-техническата и оценителна експертиза при определяне на сумата, с която следва да се намали заплатената по договора за покупко-продажба цена. Не се установява и нито една от хипотезите на очевидната неправилност като порок, обуславящ допускането на касационното обжалване – непосредствено от мотивите на обжалваното решение не се констатира прилагане на закона в неговия обратен, противоположен на вложения в него смисъл, прилагане на несъществуваща или отменена правна норма, или грубо нарушаване на правилата на формалната логика. При този изход на спора на ответниците в касационното производство следва да се присъдят своевременно поисканите и сторени разноски за адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция, които са в размер на 1850 лева съгласно представения с отговора на касационната жалба договор за правна защита и съдействие. Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на IV г.о.,