Определение № 463 от 02.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 1212/2025 г.

Производството е по реда на чл.288 във връзка с чл.280 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Д. А. Д. срещу решение № 311 от 12.12.2024 г. по в.гр.д.№ 399 от 2024 г. на Смолянския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 221 от 28.06.2024 г. по гр.д.№ 637 от 2023 г. на Смолянския районен съд, с което е уважен предявеният от В. Д. К. и Р. М. Ч. иск по чл.108 ЗС за признаване за установено по отношение на Д. А. Д., че ищците са собственици на склад (избено помещение) № * с площ от 7,5 кв.м. и граници: гараж № 5, гараж № 4, склад № 10, коридор и външен зид, съгласно одобрения на 07.02.2007 г. от Гл.архитект на Община Смолян архитектурен проект на полуподземния етаж във вход А на жилищна сграда с идентификатор * по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-14 от 10.05.2005г. на ИД на АГКК, и за осъждане на ответника да предаде на ищците владението на това избено помещение.

В касационната жалба се твърди, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост- основания за касационно обжалване по чл.281, т.3 ГПК.

Като основания за допускане на касационното обжалване се сочат чл.280, ал.1, т.1 и 3 ГПК и чл.280, ал.2 ГПК. Поставени са следните въпроси:

1. При наличие на грешка в описанието на имота в придобивните сделки и направено възражение от страните в процеса за изследване на действителната воля на страните по сделките, следва ли въззивната инстанция да обсъди това възражение и какви критерии следва да приложи ? Задължен ли е съдът да изследва обстоятелствата, при които е сключена сделката, и последващото поведение на страните, за да установи действителната воля на страните по договора ? Какъв е начинът на тълкуване на волята на страните по един договор, и по-конкретно- за вида на договора и за индивидуализацията на описания в него обект ?

2. В какъв обем следва да са извършените от въззивната инстанция процесуални действия, за да бъдат удовлетворени изискванията на чл.12 ГПК, чл.236, ал.2 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, осигуряващи постановяването на законосъобразно решение ?

3. Длъжен ли е въззивният съд да обсъди в мотивите си всички относими и допустими към предмета на спора доводи, твърдения и възражения на страните, както и всички събрани доказателства ?

4. Длъжен ли е съдът да изложи мотиви относно критериите, съображенията за определянето на принадлежността на избеното помещение ?

5. Обосновано ли е съдебно решение, в което липсва излагане на мотиви относно определянето на принадлежност на избените помещения към съответните жилища съобразно номерацията на същите ?

6. Как се определя принадлежност на избено помещение към жилище в сградата, по какви критерии- по заложеното в архитектурния проект и строителните книжа, по волята на страните или по друг начин ? Има ли основание да се приеме, че номерацията на избените помещения следва номерацията на апартаментите и определя тяхната принадлежност ?

7. Какви са правните последици при недостатъчен брой избени помещения ?

Ответниците по жалбата В. К. и Р. Ч. молят касационно обжалване на решението да не бъде допускано и да им се присъдят направените по делото пред ВКС разноски.

Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, състав на първо гражданско отделение по допустимостта на жалбата счита следното: Касационната жалба е допустима: подадена е от легитимирано лице /ответник по делото/, в срока по чл.283 ГПК и срещу решение на въззивен съд по осъдителен иск за собственост на недвижим имот, което съгласно чл.280, ал.3, т.1 ГПК подлежи на касационно обжалване при условията на чл.280, ал.1 и ал.2 ГПК, независимо от цената на иска.

За да прецени налице ли са предпоставките за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, настоящият състав на ВКС съобрази следното: В решението си въззивният съд е приел, че ищците по делото В. Д. К. и Р. М. Ч. се легитимират като собственици на спорното избено помещение по силата на договор за покупката му от 17.06.2008 г. като складово помещение към апартамент № *- нотариален акт № 130, том III, рег.№ 4022, нот.дело № 492 от 17.06.2008 г. С този нотариален акт ищците са придобили от „Инвест- ЕМ“ ЕООД жилище- апартамент № *, във вход „А“, на ет. 4 от жилищната сграда на [улица] [населено място], ведно с изба № * със застроена площ от 3,10 кв. м., находяща се в полуподземен етаж на същата сграда, при съседи на избеното помещение: гараж № 5, избено помещение № 10, външен зид и коридор, ведно с прилежащите 3,90 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. С нотариален акт № 178 от 29.06.2021 г., том I, рег.№ 2039, нот.д.№ 151 от 29.06.2021 г. ответникът Д. А. Д. е придобил от „Пиреос Недвижими имоти“ ЕООД във вх.„А“ на същата жилищна сграда апартамент № * на ет.2, ведно с прилежащото избено помещение № *, с площ от 7 кв.м., при граници на избеното помещение: гараж № 5, избено помещение № 10, външен зид и коридор, ведно с 3,79 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Въз основа на представените нотариални актове съдът е направил извод, че границите на описаните в двата нотариални акта избени помещения са еднакви, макар ищците да са купили избено помещение № *, с площ от 3,10 кв.м. към апартамент № *; а ответникът- избено помещение № *, с площ от 7 кв.м. към апартамент № *. Съдът е проследил хронологично във времето и всички прехвърлителни сделки за апартамент № *, ведно с избено помещение № ***, преди продажбата му на ответника с нотариалния акт от 29.06.2021 г.

От заключението на първата назначена по делото съдебно-техническа експертиза на вещото лице инж.К. е прието за установено, че съгласно одобрения на 07.02.2007 г. инвестиционен проект, във вх.„А“ на жилищната сграда, в която се намират спорните обекти, е предвидено да се изградят 11 броя жилищни имота- апартаменти и 11 броя складови помещения- изби. В одобрения на същата дата проект за строителството на жилищната сграда не е посочено кое складово помещение към кой апартамент принадлежи, а в проекта- разпределение на полуподземен етаж на жилищната сграда в таблицата за склад № * (процесната изба № * от вх.„А“) е записана площ 7,50 кв.м., както е отразено и в удостоверение по чл.202 ЗУТ. В таблицата за определяне на площите на обектите в жилищната сграда изба № * от вх.„А“ с площ 7,50 кв.м. е записана към офис, находящ се на първи етаж от този вход. Вещото лице е посочило, че одобрената промяна на инвестиционния проект от 27.07.2010 г. предвижда обединяване на гараж № 1 и гараж № 2 от вх.„А“ и присъединяване на складово помещение № 5 от вх.„А“ (по одобрен проект склад № 5 от вх.„А“) към обединените гаражи с № 1 и № 2 от вх.„А“. Спорното по делото избено помещение № * съответства на склад № *** по одобрения инвестиционен проект от 2007 г. и спрямо него промени не са извършвани.

От заключението на вещото лице по другата съдебно-техническа експертиза инж.П. е установено, че от електромера на апартамент № * е електрозахранено процесното складово помещение (изба) № *(по одобрен проект склад № * от вход „А“). При огледа това вещо лице е установило приобщаването на складови помещения към други обекти. Те касаят най-вече склад № *, а не процесното помещение № *** и не било ясно кога и как са извършвани.

Въз основа на събраните по делото свидетелски показания въззивният съд е приел, че макар с нотариалния акт на ищците да е прехвърлена собствеността и върху избено помещение № * като принадлежащо складово помещение към купения от тях апартамент № *, св.Е. Б. (управител на дружеството инвеститор на сградата) им е предал ключа на друго избено помещение- № 9, тъй като е създал нов обект във вх.„А“- офис, а не жилище, към което твърди, че решил „да запази“ процесното избено помещение № *, защото се намирало под този офис на полуподземния етаж. Наред с това, избено помещение № * от вх.„А“, което е било предназначено за складово помещение към апартамент № 5, е обединено с гараж № 1 и с гараж № 2 (съгласно промяната на инвестиционния проект от 27.07.2010 г.) и в такава цялост като самостоятелен обект е прехвърлено на св.А. Б. с нотариален акт от 13.12.2014 г. Последният е преустроил помещенията във фризьорски салон, който се ползва така и към момента на разпита. Установява се още, че св.Б. е извършвал в годините и други прехвърлителни сделки, в резултат на които, макар за предвидените по проект 11 апартамента във вх.„А“ да са били предвидени и толкова на брой складови помещения, за четири от апартаментите, сред които и апартаменти № * и № *, са налице липса и несъответствия. Избено помещение № * се ползва от св.Б., без той да притежава апартамент в сградата, а гаражи, които са станали част от фризьорски салон; ищците са ползвали изба № * вместо собствената им № *; ответникът е ползвал процесната изба № *, тъй като за неговия апартамент № * не е останало складово помещение поради присъединяването на изба № * към двата гаража, превърнати във фризьорски салон.

При така установената фактическа обстановка въззивният съд е приел, че ищците са станали собственици на процесната изба № * чрез покупката й като прилежащо складово помещение към закупения от тях през 2008 г. апартамент № *. Ответникът не е придобил собствеността върху процесната изба № * посредством сключения договор с „Пиреос Недвижими имоти“ ЕООД от 29.06.2021 г., защото първоначалният собственик на закупения с договора от 29.06.2021 г. апартамент № *- Д. А. К. не е придобил собствеността върху нея като складово помещение № * към апартамент № *- към момента на покупката от К. с нотариалния акт № 74 от 11.12.2008 г., процесната изба вече е била закупена от ищците с договора от 17.06.2008 г. Съдът е приел за ирелевантна разликата в площта на изба № ***, записана в нотариалния акт на ищците, и действителната измерена площ, защото това не е съществен индивидуализиращ белег на имота. Такъв съществен белег обаче са границите, като в случая границите на закупеното от ищците с нотариалния акт от 2008 г. складово помещение и границите на процесната изба съвпадали.

По направеното от ответника евентуално възражение за придобиване на процесното избено помещение по давност, съдът е приел същото за неоснователно с мотив, че не може да се придобие по давност избено помещение, ако собственикът му не притежава друго такова.

С оглед тези мотиви на съда в обжалваното решение налице е основанието на чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на решението по третия поставен от касатора въпрос: длъжен ли е въззивният съд да обсъди в мотивите си всички относими и допустими към предмета на спора доводи, твърдения и възражения на страните, както и всички събрани доказателства ? По този въпрос е налице противоречие на обжалваното решение с практиката на ВКС, включително посочената от касатора /решение № 60089 от 02.08.2021 г. по гр.д.№ 934 от 2020 г. на ВКС, ГК, I г.о, решение № 170 от 06.01.2021 г. по гр.д.№ 169 от 2020 г. на ВКС, ГК, IV г.о., решение № 60025 от 30.07.2021 г. по търг.д.№ 2796 от 2019 г. на ВКС, ТК, I т.о., решение № 50027 от 28.02.2023 г. по гр.д.№ 2353 от 2022 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 726 от 05.12.2024 г. по гр.д.№ 4536 от 2023 г. на ВКС, ГК, III г.о. и решение № 731 от 11.12.2024 г. по гр.д.№ 5387 от 2023 г. на ВКС, ГК, I г.о./, тъй като въззивният съд не е обсъдил и не се е произнесъл по съдържащия се във въззивната жалба довод на неправилност на първоинстанционното решение, поради основаването му на отменен нормативен акт при определяне на процесното избено помещение № * като принадлежност към закупения от ищците апартамент № * в сградата /Наредбата за базисните цени на недвижимите имоти от 1991 г., отм. през 1996 г./. Във връзка с този довод за неправилност на първоинстанционното решение въззивният съд не е изложил никакви мотиви въз основа на какво приема, че процесното избено помещение е принадлежност към закупения от ищците апартамент № *: дали съобразно уговореното в договора за продажба от 17.06.2008 г., или предвид волята на инвеститора на обекта, или съгласно предвиденото в одобрения инвестиционен проект на сградата или в таблицата за определяне на площите на обектите в жилищната сграда, или съобразно с предвиденото в конкретен действащ нормативен акт, или по друга причина. Не е обсъден и няма произнасяне и по довода във въззивната жалба, че в нотариалния акт за продажба на ап.№ * на ищците е допусната грешка и не е отразена действителната воля на страните относно това кое избено помещение се продава от „Инвест- ЕМ“ ЕООД на ищците.

Воден от горното, Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, състав на първо отделение