Определение № 5739 от 10.12.2024 г. на ВКС по гр. д. № 663/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. С решение № 1331 от 09.11.2022 г. по в. гр. д. № 3575/2020 г. на Софийския апелативен съд е потвърдено решение № 3725 от 22.05.2019 г. по гр. д. № 2681/2018 г. на Софийски градски съд, поправено с решение № 3371 от 05.06.2020 г. и решение № 4607 от 29.07.2020 г. по същото дело, с което е уважен предявеният от „Люлин строй 2008“ ЕООД срещу С. П. В. иск по чл.108 ЗС – признато е за установено по отношение на ответницата, че ищецът е собственик на недвижим имот, съставляващ апартамент № 12, с административен адрес, [населено място], ж. к. „Люлин-VI м.р.", [улица], ет. 4, бл. 668 Б, със застроена площ от 80, 88 кв. м., ведно с припадащите се мазе № 10 и 1, 461% ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото и ответницата е осъдена да предаде на ищеца владението на имота. Въззивният съд е приел, че по силата на покупко-продажба, извършена с нотариален акт № 196/23.12.2009 г., ищецът „Люлин Строй 2008“ ЕООД е станал собственик на дворно място, върху което е построил в жилищна сграда, в която се намира процесният апартамент № 12. С предварителен договор от 20.03.2024 г. „Люлин Строй 2008“ ЕООД е поело задължение да продаде на ответницата С. В. този апартамент за сумата от 52 572 евро, която ще бъде изплатена чрез месечни вноски от 701 евро в срок от 10 години. В чл. 4 страните са уговорили собствеността да бъде прехвърлена по надлежния ред в срок до 2024 г., при изплащане на последната вноска. В чл. 5 е уговорено владението на имота да се предаде в деня на подписване на предварителния договор. В чл. 12, ал. 1 страните са предвидили право на продавача да развали договора и да задържи всички заплатени до момента вноски и подобрения в случай, че купувачът не заплати уговорената продажна цена в посочения срок. С неоспорен от ответницата анекс към договора от 25.10.2017 г. страните са констатирали, че купувачката е заплатила общо сумата 9500 лв., както и че същата владее имота. Постигнато е съгласие остатъкът от дължимата сума в размер от 105 758 лв. да бъде разсрочен. Поради неизпълнение на задълженията на купувачката, с едностранно волеизявление на ищеца, обективирано в нотариална покана с рег. № 15879, том 10, № 120 от 21.12.2017 г. на нотариус Т., предварителният договор е прекратен поради неизпълнение, считано от 15.02.2018 г. Прието е, че страните са представили и други писмени доказателства, включително и пред възизвната инстанция, които обаче не са относими към спора. От правна страна е прието, че ищецът се легитимира като собственик на процесния апартамент, както в качеството си на собственик на земята, върху която е построена жилищната сграда, така и предвид надлежно издадените строителни книжа, в т. ч. разрешение за строеж № 40/04.03.2009 г. и разрешение за ползване № СТ-05-1323 от 05.10.2012 г., (издаден Акт образец 16) на жилищната сграда, в която се намира процесния апартамент. Безспорно, първоначално ответницата С. В. е владяла апартамента на основание сключения между страните предварителен договор, но той е развален с волеизявление на продавача поради неизпълнение на основното задължение за заплащане на продажната цена от страна на купувача, което твърдение остава неоспорено от ответницата в производството пред първата инстанция. Нотариалната покана, с която предварителният договор е развален, е получена редовно от ответницата на 15.02.2018 г. Доколкото С. В. не е изложила твърдения за други фактически основания, на които да владее имота, то искът по чл.108 ЗС срещу нея е основателен. Приети са за неотносими приложените към въззивната жалба писмени доказателства за спирането на електричеството в процесния имот. Представените за първи път пред въззивната инстанция 3 бр. платежни нареждания не следва да бъдат вземани предвид, тъй като по отношение на същите е настъпила преклузията по чл.266, ал.1 ГПК, а страната не твърди същите да съставляват новонастъпили обстоятелства или новооткрити доказателства, а събирането им не се дължи на процесуално нарушение, допуснато при първоинстанционното разглеждане на делото. Но дори да се приеме обратното, представените платежни нареждания са ирелевантни за правото на продавача, който твърди, че е изправна страна да развали договора между страните, доколкото се отнасят за последващ период, както и не опровергават твърдяната за неизправност на ответницата като страна по процесния предварителен договор. Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от С. В.. Жалбоподателката поддържа, че решението е очевидно неправилно, а освен това е налице основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване по въпросите, „свързани с обективната преценка на събраните доказателства, т.е. по вътрешно убеждение, съгласно принципното изискване на разпоредбата на чл.12 ГПК… за установяване на обстоятелството коя от двете страни по сключения между тях предварителен договор от 20.03.2014 г. е неизправна страна“. Жалбоподателката счита за неправилен извода на съда, че тя е неизправна страна по предварителния договор. Неправилно било прието също, че нотариалната покана за разваляне на договора й е била редовно връчена. В направената върху поканата отметка пишело, че е залепена на апартамент в сграда, но без да става ясно на кой апартамент и в коя сграда. Освен това от нотариалната покана не ставало ясно за какво конкретно се прекратява предварителният договор – не се посочвало каква по размер сума е останала неплатена и за кой период. Според предварителния договор срокът за заплащане на цената на апартамента бил до 2024 г. и той още не бил изтекъл. В анекса от 25.10.2024 г. се договаряли разсрочени пращания, след това имало извършени от жалбоподателката редица плащания, за което тя представила доказателства. Изясняването на въпроса какъв е дължимият остатък по договора и за кой период, било от решаващо значение за установяване изправността на жалбоподателката. Доказателствата за прекъснато ел.захранване били от значение за преценката, че по обективни причини жалбоподателката не би могла да владее процесния имот. Ответникът в производството „Люлин строй 2008“ ЕООД не взема становище по жалбата. Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното: Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по иск за собственост, което е в обхвата на касационния контрол независимо от цената на иска. Не са налице обаче поддържаните основания по чл.280, ал.1, т.1 и чл.280, ал.2, предл.3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Въззивното решение съответства на практиката а ВКС, според която съдът следва да изгради своето решение на базата на всички допустими и относими доказателства по делото и след обсъждане на възраженията и доводите на страните. Затова не е налице поддържаното основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване. В настоящия случай жалбоподателката, като ответник по предявения иск по чл.108 ЗС, основава владението си върху процесния апартамент на сключения с ищеца предварителен договор за закупуването му. В отговора на исковата молба, а и по-късно в процеса, тя не е оспорила прекратяването /развалянето/ на предварителния договор с твърдение, че е заплатила уговорената цена, т.е. че е изправна страна по договора. Твърденията й са били само, че е заплащала разходите за електричество, вода и др., но не и че е заплащала вноските, дължими като продажна цена. Няма и доказателства, че е изплатила продажната цена в уговорените срокове. Според анекса към договора, подписан от страните на 25.10.2017 г., към тази дата жалбоподателката е заплатила само 9500 лв.; остатъкът е 105 758 лв., а предоговорените условия за заплащане на цената са следните: към датата на подписване на анекса е трябвало да бъдат заплатени 2000 лв.; след 15 дни – още 12 000 лв., а остатъкът от 91 094 лв. плюс лихва от 2742 лв. – на пет равни месечни вноски от по 21 094 лв. в срок до 20 число на текущия месец след м. декември 2017 г. По делото има данни за заплатени след 25.10.2017 г. следните суми: 2000 лв. /първа вноска/; две вноски от по 500 лв.; една вноска от 1500 лв. и една вноска от 1000 лв. Тези суми не покриват пълния остатък от цената, посочен в анекса към предварителния договор, нито пък вноските с определени падежи, които ответницата е трябвало да заплати до 15.02.2018 г. – датата на прекратяване на договора. Обстоятелството, че ищецът е спрял тока на процесния апартамент преди подписването на анекса, не отменя паричното задължение на ответницата за заплащане на продажната цена в уговорените срокове, съответно неспазването на тези срокове е основание за разваляне на предварителния договор. Изводът на съда, че предварителният договор е законосъобразно прекратен /развален поради неизпълнение/, съответства на данните по делото. Нотариалната покана от 15.02.2018 г., с която договорът се прекратява, съдържа в своя текст адреса на ответницата, както и удостовереното от нотариуса с отбелязване, че тя е връчена чрез залепване на уведомление, т.е. поканата е връчена по реда на чл.47 ГПК. Представен е и протокол от 15.02.2018 г., че ответницата не се е явила до края на деня в управлението на ищцовото дружество, за да получи поканата. Но дори да се приеме, че нотариалната покана не е била редовно връчена, то с връчване на исковата молба и приложените към нея доказателства, сред които е и нотариалната покана, прекратяването на предварителния договор става факт, който следва да бъде съобразен при разрешаването на правния спор на основание чл.235, ал.3 ГПК. При наличието на анекс към предварителния договор, подписан от страните на 25.10.2018 г., в който ясно са посочени вноските и сроковете, в които следва да се заплати остатъкът от продажната цена на процесния апартамент, не е било необходимо в нотариалната покана да се сочи в какво точно се състои неизпълнението, дало основание за прекратяване на договора. И на последно място – спирането на електроподаването за процесния апартамент не преустановява владението на жалбоподателката върху него. Владението се преустановява едва когато тя предаде ключа от апартамента на ищеца. Тъй като това не е сторено, ищецът е предявил иска по чл.108 ЗС. Не е налице и основанието очевидна неправилност по смисъла на чл.280, ал.2, предл.3 ГПК. При прочита на решението не личат груби нарушения на закона и на правилата на формалната логика. Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,