Определение № 553 от 28.03.2023 г. на ВКС по д. № 3659/2022 г.

Производството е по чл.288, вр. с чл.280 ГПК. ВКС се произнася по допустимостта на касационната жалба на „Алфа лонг бийч” ООД, [населено място] срещу въззивното решение на Окръжен съд Варна/ОС/ по гр.д. №819/22 г. и по допускане на обжалването. С обжалваното въззивно решение са отхвърлени предявените от касатора срещу В. А. искове по чл.266 и чл.86 ЗЗД за сумите от съответно 7852,68 лв., сбор от неплатени месечни такси за поддръжка и управление на общите части на к.к. „Лонг бийч ризорт” – [населено място] за периода 1.07.18 г. – 30.06.21 г., ведно със законната лихва от исковата молба и 1570,54 лв. – неустойка за забава в размер на 20% от главното задължение, претендирани като дължими от ответника по сключения между страните договор за изработка от 17.06.13 г. Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК срещу подлежащо на обжалване въззивно решение и е допустима. За допускане на обжалването касаторът се позовава на чл.280, ал.1,т.1 и 3 и ал.2 ГПК. Намира, че въззивното решение противоречи на цитираната практика на ВКС, формирана по реда на чл.274, ал.3 и чл.290 ГПК, по правния въпрос: Има ли правомощия въззивната инстанция да се произнася по въпроси, обуславящи изхода на делото, които не са били наведени като спорни в хода на производството и съставлява ли промяна на предмета на правния спор въвеждането от съда на нови обстоятелства, които формират изводите му, без да са наведени твърдения в тази насока от някоя от страните? Въпросът се поставя във връзка с извода на съда, че комплексът е от затворен тип и сочи според касатора на недопустимост на въззивното решение. Въззивното решение според касатора противоречи на цитираната практика на ВКС по материалноправния въпрос за приложение на критериите на чл.20 ЗЗД при тълкуване на договора. Касаторът намира, че въпросът за приложимостта на чл.51 ЗУЕС в случая, с оглед позоваването на въззивния съд на тази разпоредба при формиране на изводите му за нищожност на договора на осн. чл.26, ал.1 ЗЗД, е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото. Сочи, че ЕС/ според приетото от въззивния съд/ никога не е провеждала общо събрание на собствениците и не е формирала органи на управление по ЗУЕС. Очевидно неправилно според касатора е въззивното решение по въпросите за възможността да се обособи жилищен комплекс от затворен тип/ЖКЗТ/ в повече от един УПИ – в настоящия случай в 5 УПИ, които са съставени от ПИ на отделни собственици, всеки от които е инвеститор в своя имот и при наличието на много собственици – инвеститори в един УПИ, с кого от всичките следва да подпише договор за обслужване на общите части собственик на апартамент, находящ се в жилищен комплекс от затворен тип/ какъвто е ответникът/. Доводите на касатора за наличие на касационни основания по чл.281,т.3 ГПК – необоснованост и неправилност на въззивното решение, поради нарушения на материалния и процесуалния закон не подлежат на разглеждане в това производство – ТР №1/19.02.10 г. ОСГТК. В ТР е прието, че основанията по чл.280, ал.1 са различни от тези по чл.281, т.3 ГПК и са разграничени целта и приложното поле на двете групи основания. По допускане на обжалването ВКС намира следното: Въззивният съд е приел, че на 21.01.2014 г. между страните е сключен договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 30 от 21.01.2014 г., по силата на който ищецът продава на ответника жилище - апартамент № 12 на четвърти етаж в Жилищен комплекс за сезонно обитаване, жилищна сграда № 2, със застроена площ от 81. 23 кв. м., ведно с 5. 3293 %, равняващи се на 11. 71 кв. м. ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж. На 17.06.2013 г. между същите страни е сключен договор за поддръжка на инфраструктурата и недвижимия имот, по силата на който ищецът, като изпълнител, е поел пред ответника, в качеството му на възложител, задължения да извършва пряко и чрез трети лица срещу договорена месечна такса почистване на общите части на сградата, в която е разположен собственият на възложителя недвижим имот; целогодишна поддръжка на външните части на сградата и апартамента; поддръжка на зелените площи в УПИ, в който е разположена сградата, както и в непосредствена близост до нея; поддръжка на обслужващите сградата басейни, съоръжения и детски площадки; плащане на разходите за осветление и вода на общите части; денонощна охрана и портиер за входа към апартамента на възложителя; поддръжка на прилежащата на сградата в к.к. „Лонг Бийч ресорт” площ. Възложителят – ответник по иска е поел задължение да заплаща месечна такса, определена на 1 евро на кв. м. без ДДС при посочена обща площ на имота от 92. 94 кв. м., еднократно или на две вноски, съотв. до 31. 12. на предходната година и до 30. 06. на текущата година. Договорена е неустойка за забава в размер на 0. 1 % дневно, но не повече от 20% от размера на съотв. дължима такса. Макар страните да не твърдят, че жилищният комплекс е от затворен тип, в конкретния случай според ОС от събраните писмени (нот. акт № 30/2014 г.) и гласни доказателства (св. показания относно наличието на десет сгради в поземления имот, ограничаване достъпа на трети лица до комплекса, наличието на други обекти в имота – басейни, градини, пречиствателна станция) може да се направи извод, че жилището на ищеца се ситуира в жилищен комплект от затворен тип по см. на чл.1, т.3 ЗУЕС. Земята върху която са построени сградите, както и останалите обекти, предназначени да обслужват сградите са собственост на инвеститора „Алфа Лонг бийч" ООД. Същевременно апартаментите в сградите от комплекса, включително и в сградата, в която се намира жилището на ответника, са собственост на физически или юридически лица, т. е. в затворения комплекс е налице вертикална етажна собственост. Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора. Договорът в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен обект в имотния регистър и е противопоставим на неговите последващи приобретатели на основание чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Този договор установява особен режим на управление, който дерогира общите правила на ЗУЕС. Съдържанието на договора не е регламентирано в закона. Съществена е предвидената в закона форма за действителност - писмена форма с нотариална заверка на подписите, съотв. налице e изискване договорът да бъде вписан в имотния регистър в Агенцията по вписванията по партидата на всеки от етажните собственици. Договорите им трябва да имат еднакво съдържание и в тях детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части на етажната собственост. В настоящия случай според окръжния съд се установява, че процесният договор не притежава предвидената в закона квалифицирана писмена форма за действителност. Това е основание договорът да бъде приет за нищожен поради липса на изискуемата от закона форма ( чл. 26, ал. 2, предл. трето от ЗЗД ). Няма пречка съдът да се произнесе по действителността на договора, доколкото ответникът вече е въвел възражения за нищожност на договора, така установеното основание за нищожност произтича пряко от съдържанието и формата на сделката и по делото са събрани доказателства, от които тя може да се установи (Р № 1/20 от 27.04.2022 г. по тълк. дело № 1/20 на ВКС ОСГТК). От друга страна, дори и в хипотезата, при която комплексът не отговаря на дефиницията за жилищен комплекс от затворен тип, то процесният договор е нищожен на осн. чл. 26, ал. 1, предл. първо от ЗЗД, поради противоречие с материалния закон – ЗУЕС и ЗС. Законът /ЗС, ЗУЕС/ урежда специална процедура за вземането на решения от ОС на ЕС, като регламентира начин на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Специфичен е и контролът за спазването на тези изисквания. От това следва, че е недопустимо с двустранни договори да се уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на Общото събрание. Казаното се отнася и до чл. 51 ЗУЕС. Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т. нар. консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва между етажните собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в общите части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици, ползватели и обитатели) в етажната собственост. Кои разходи са такива за управление и поддържане на общите части е посочено в пар. 1, т. 11 ДР на ЗУЕС и те включват разноските за електрическа енергия, вода, отопление почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата, т. нар. "консумативни разноски", разходите за портиер и възнаграждение при възлагане на дейности по поддържане на общите части. Изобщо дейността по "Поддържане на общите части" е определена в закона като дейност, насочена към запазването им в добро състояние. /пар. 13 от ДР ЗУЕС/, т. е законодателят е намерил, че решението по посочените въпроси има за цел опазване, поддържане и добро управление на сградата като цяло, в интерес е на вещта и контролът за законността на общите решения, както и за спазването им е именно по специалния ЗУЕС. Правилата за начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части, освен че ги поставят в компетентността на Общото събрание, са и задължителни. Нормата на чл. 51 ЗУЕС не предоставя възможност за тълкуване, тя е ясна и императивна. Извод в тази насока може да се направи и от тълкуването на чл. 11, т. 5 ЗУЕС, в която разпоредба е посочено, че правомощие на Общото събрание е определяне размера, но не и начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части. Последният е разписан изрично в закона (в този см. и съдебната практика на ВКС, напр. решение № 313 от 07.04.2020 г. по гр. д. № 1332/2019 г. на ВКС, ГК, ІV ГО). Процесният договор урежда въпроси от компетентността на Общото събрание на етажната собственост чрез вземането на решения по тях. По посочените по-горе причини е недопустимо тези въпроси да бъдат уреждани в индивидуален договор между инвеститор и собственик. Реалното изпълнение на задължение по договор се предопределя от неговата действителност - затова при установената нищожност на процесния договор, не е налице основание за дължимост на предвидени в него такси, съотв. неустойка. По изложените съображения исковете според въззивния съд следва да бъдат отхвърлени изцяло. При тези решаващи мотиви на въззивния съд, въпросите на касатора, свързани с изводите за наличие на ЖКЗТ и нищожност на процесния договор поради липса на предписаната в закона – чл.2 ЗУЕС, форма не са от решаващо значение за спора, за което е възразил и ответникът по жалба. Въззивният съд е развил алтернативни съображения за валидността на договора, ако комплексът не е ЖКЗТ/ на което настоява касаторът с оглед изложените от страните твърдения/, и отново е приел, че договорът е нищожен поради противоречие със закона – чл.51 ЗУЕС. Относно приложимостта на чл.51 ЗУЕС в случая въззивният съд се е позовал на практика на ВКС, която е възприета трайно от съдилищата – р. по гр.д. №367/14 г. на СГС, недопуснато до обжалване с опр. по гр.д. №7253/14 г. на четвърто г.о. на ВКС, р. по гр.д. №1213/20 г. на четвърто г.о. на ВКС и др.. Поради изложеното не са налице осн. по чл.280, ал.1,т.1 и 3 ГПК – решаващите изводи на въззивния съд по поставените въпроси за предмета на договора и приложимостта на чл.2 и 51 ЗУЕС съответстват на формираната трайна практика на ВКС и съдилищата. Въззивният съд се е произнесъл по предявените искове с пр. осн. чл.79 и 86 ЗЗД – за дължими по договор месечни такси за управление и поддържка на общи части и неустойка върху това главно вземане, поради което решението му не е вероятно недопустимо. Не се установява и очевидна неправилност, като особено тежък, явен порок на решението, изразяващ се не просто в нарушение на закона / осн. по чл.281,т.3 ГПК/, а в противоречие с правен принцип, постановяване извън закона и при явна необоснованост по правилата на формалната логика – опр. по ч.т.д. №3006/19 г. на второ т.о. на ВКС. Не са налице основания за допускане на обжалването, поради което ВКС на РБ, трето г.о.