Определение № 800 от 20.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4978/2025 г.

Производството е по реда на чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК. Образувано е по частна касационна жалба на нотариус А. Л. П. срещу определение № 1508 от 20.10.2025 г. по в. ч. гр. д. № 819/2025 г. на Плевенския окръжен съд, с което е потвърдено определение № 73 от 17.09.2025 г. на съдия по вписванията при Никополския районен съд за отказ от вписване на нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти срещу задължение за издръжка и гледане със запазено право на ползване - акт № 176 от 17.09.2025 г., том II, рег. № 2703, нот. дело № 183 от 2025 г. Жалбоподателят счита определението за неправилно поради допуснато нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост - касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о., след преценка на данните и доводите по делото, приема следното: Частната касационна жалба е процесуално допустима - подадена е от легитимирано лице, в преклузивния срок по чл. 275, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт. Със заявление от А. Л. П. - нотариус, рег. № * по регистъра на НК, е поискано вписване на нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти срещу задължение за издръжка и гледане със запазено право на ползване - акт № 176 от 17.09.2025 г., том II, рег. № 2703, нот. дело № 183 от 2025 г. за имот, находящ се в [населено място], [община]. Съдията по вписванията е приел, че представеният за вписване акт не отговаря на разпоредбата на чл. 6, ал. 1, б. „в“ ПВ във връзка с изискването подлежащите на вписване актове да съдържат описание на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението, номера на имота, площта и/или застроената площ и границите. В приложеното удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 ДОПК е посочено, че УПИ е с площ от 1290 кв. м, като в него са изградени едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 94 кв. м, едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 27 кв. м, както и едноетажна второстепенна постройка, с площ от 77 кв. м, като данъчната оценка на целият имот, ведно с изградените в него сгради, е 6769,70 лв. В приложеното удостоверение за търпимост на сгради е посочено, че двете жилищни сгради са търпими по смисъла на § 16, ал. 1 ПР на ЗУТ и § 127, ал. 1 ПЗР на ЗУТ, а селскостопанската сграда със застроена площ от 77 кв. м не е търпима по смисъла на горепосочените разпоредби на ЗУТ. В представения за вписване нотариален акт не е посочена едноетажната второстепенна постройка, с площ от 77 кв. м, въпреки че при преценката на материалния интерес е съобразена земята, двете жилищни сгради и стопанската сграда, а е посочено „с всички подобрения и приращения в недвижимия имот“. Въззивният съд е посочил, че липсва изрична забрана за разпореждане с незаконен строеж, поради което незаконните строежи не са изключени от гражданския оборот. Докато не се премахне, незаконно построената сграда представлява обект на собственост. В процесния случай, макар и нетърпима, неописана в нотариалния акт, второстепенната сграда следва собствеността на сградите на основното застрояване, респ. същата се счита за прехвърлена. Поради тази причина, при определяне на материалния интерес е взета предвид и второстепенната сграда, като това е визирано в нотариалния акт под „подобрения и приращения“. С оглед на това въззивният съд е посочил, че съдържанието на подлежащия на вписване акт по отношение на имота следва да е подробно и с всички индивидуализиращи белези, а в настоящия случай те липсват относно горепосочената едноетажна второстепенна постройка, съгласно изискването на чл. 6, ал. 1, б. „в“ ПВ. По тези съображения отказът на съдията по вписванията е потвърден. Преди да разгледа по същество частната касационна жалба, касационният съд следва да се произнесе по допустимостта на касационното обжалване съгласно чл. 274, ал. 3 ГПК, във вр. с чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК. В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното определение жалбоподателят сочи, че въззивният съд се е произнесъл при условията на чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК по следните въпроси: 1. Второстепенна постройка, която не е търпима по смисъла на § 16, ал. 1 ПР на ЗУТ и § 127, ал. 1 ПЗР на ЗУТ, и представлява приращение по смисъла на чл. 92 ЗС, обхваща ли се от описанието в нотариален акт „и всички подобрения и приращения в имота“, при положение че поземленият имот и останалите находящи се в него самостоятелни жилищни сгради, предмет на сделката, са описани с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номер на имота, площта и/или застроената площ и границите, при положение че второстепенната постройка не е изключена изрично като предмет на сделката; 2. Следва ли съдията по вписванията да извърши вписване на нотариален акт по искане на нотариус, когато в акта второстепенна постройка, която не е търпима по смисъла на § 16, ал. 1 ПР на ЗУТ и § 127, ал. 1 ПЗР на ЗУТ, и представлява приращение по смисъла на чл. 92 ЗС, е посочена като „и всички подобрения и приращения в имота“, при положение че поземленият имот и останалите находящи се в него самостоятелни жилищни сгради, предмет на сделката, са описани с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номер на имота, площта и/или застроената площ и границите, при положение че второстепенната постройка не е изключена изрично като предмет на сделката; 3. С изявлението на прехвърлителите, че прехвърлят поземлен имот ведно с находящите се в него самостоятелни жилищни сгради, описани с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номер на имота, площта и/или застроената площ и границите, ведно с всички подобрения и приращения, следва ли да се приеме, че те се разпореждат с всичко, което притежават по отношение на процесния имот; 4. Спазени ли са изискванията на чл. 6, ал. 1, б. „в“ от Правилника за вписванията, когато в нотариалния акт второстепенна постройка, която не е търпима по смисъла на § 16, ал. 1 ПР на ЗУТ и § 127, ал. 1 ПЗР на ЗУТ, и представлява приращение по смисъла на чл. 92 ЗС, е посочена като „и всички подобрения и приращения в имота“, при положение че поземленият имот и останалите находящи се в него самостоятелни жилищни сгради, предмет на сделката, са описани с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номер на имота, площта и/или застроената площ и границите, при положение че второстепенната постройка не е изключена изрично като предмет на сделката, с оглед изричното изявление на прехвърлителите, че прехвърлят поземлен имот ведно с находящите се в него самостоятелни сгради и всички подобрения и приращения. Релевира се и основанието по чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК – очевидна неправилност на въззивното определение. Върховният касационен съд, състав на II г. о., намира, че е налице соченото основание за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по поставените от касатора въпроси, които обобщени и уточнени от настоящия състав, се свеждат до предметния обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията при искане за вписване на нотариален акт за прехвърляне на поземлен имот, заедно с изградените в него сгради, когато част от тях /второстепенните селскостопански постройки/, не са изрично посочени в него. С т. 6 на ТР № 7/25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията /ПВ/ относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание; не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. В мотивите към т. 6 от тълкувателното решение е посочено, че вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове. Касае се за акт на безспорна администрация и оказване на съдействие при законосъобразно развитие на граждански правоотношения. Целта е оповестяване на актове, с които се извършват сделки с недвижими имоти, на други актове, които имат значение за вещни права, както и наличието на спорове относно права върху вещи. Съдията по вписванията проверява редовността на представения за вписване акт от външна страна и не може да разглежда или да въвежда спор за материални права, включително дали дадена постройка има второстепенен характер, или не, респ. дали същата е прехвърлена със сделката, предмет на нотариалния акт, представен за вписване, доколкото не е посочена в него. При така дадения отговор на правния въпрос частната касационна жалба се явява основателна. В настоящия случай с молба вх. рег. № 3065 от 17.09.2025 г. нотариус А. П. е поискал да бъде вписан нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти срещу задължение за издръжка и гледане със запазено право на ползване - акт № 176, том II, рег. № 2703, нот. дело № 183 от 17.09.2025 г., по силата на който Х. Н. Б. и Ж. К. Б. са прехвърлили на К. Х. Б. УПИ *-*, находящ се в [населено място], общ. Г., обл. П., заедно с построените в имота едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 94 кв. м и едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 27 кв. м, ведно с всички подобрения и приращения в недвижимия имот. Обстоятелството дали в случая е прехвърлена и изградената в имота второстепенна сграда, респ. дали същата има самостоятелен характер, или е сграда на допълващото застрояване, е въпрос, който следва да бъде разрешен при евентуален спор за собственост, но не попада в обхвата на проверка в настоящото едностранно охранително производство. С оглед изложеното обжалваното въззивно определение следва да бъда отменено като неправилно, както и потвърденото с него определение на съдията по вписванията. Делото следва да се върне на съдията по вписванията за извършването на по-нататъшни действия по молба вх. рег. № 3065 от 17.09.2025 г. на нотариус А. П. за вписване на нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти срещу задължение за издръжка и гледане със запазено право на ползване акт - № 176, том II, рег. № 2703, нот. дело № 183 от 17.09.2025 г. По изложените съображения Върховният касационен съд, ІІ г. о.,