Определение № 5951 от 18.12.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1476/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Д. Р.“ Е., със съдебен адрес - [населено място], подадена чрез процесуалния му представител адвокат Р. С., против въззивно решение № 129 от 09.01.2025 г. по в.гр.д. № 5633/2023 г. на Софийския градски съд, с което е потвърдено решение № 20079305 от 15.02.2023 г. по гр.д. № 7448/2021 г. на Софийския районен съд. С първоинстанционното решение касаторът е осъден на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД да заплати на ищцата Т. К. К. сумата 4000 евро, представляваща неустойка, дължима на основание т. 11.1 от договор за продажба и строителство на недвижим имот, сключен между страните на 27.04.2016 г., за забавено изпълнение за периода от 01.02.2019 г. до 09.10.2020 г. на задължение по т. 5 от нотариален акт за продажба на недвижим имот в груб строеж № *, том *, рег. № *, дело № */2018 г., ведно със законната лихва от 08.02.2021 г. до окончателното изплащане на вземането. В касационната жалба решението се обжалва като необосновано и неправилно – постановено в нарушение на материалния закон и съдопроизводствените правила.

Ответникът по касационното обжалване – Т. К. К., [населено място], не взема становище.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК и е срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение. За да се произнесе по допустимостта ѝ, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, намира следното:

Въззивният съд е приел, че е предявен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД. Споделил е фактическите и правните изводи на първата инстанция, поради което е препратил към тях на основание чл. 272 ГПК, като е изложил собствени мотиви съобразно направените във въззивното производство оплаквания и възражения на страните. Прието е, че въз основа на предварителен договор за продажба и строителство от 27.04.2016 г, анекс към него от 21.02.2017 г. и окончателен договор, обективиран в нотариална форма – нотариален акт № *, том *, рег. № *, дело № */2018 г. между страните е възникнало валидно правоотношение по договор за продажба и изработка. Съдът е установил, че съобразно клаузата на т. 2.2. от предварителния договор дружеството се е задължило да построи и продаде на ищцата в напълно завършен вид апартамент № *, разположен на партерен етаж в секция „*“, кота -1, 40 м, с площ на обекта 56,48 кв.м, ведно с припадащите се за обекта идеални части от общите части на сградата, както идеалните части от правото на строеж и правото на собственост върху поземления имот, в който е изградена сградата, като изрично е уговорен срок за изпълнение на задължението – до 30.12.2017 г., както и видът, в който имотът следва да бъде предаден – част от изцяло построена сграда с разрешение за ползване с изградени външни ВиК и ел. връзки и платени такси за присъединяване към външните ВиК и ел. мрежи. В т. 11.1 от същия договор страните са уговорили, че при виновно неизпълнение на задълженията по договора, вкл. забава на изпълнението в уговорените срокове, продавачът дължи неустойка в размер на 200 евро месечно след изтичане на 4 месеца на забава след срока по т. 2.2., но не повече от 4500 евро. С нотариалния акт дружеството е прехвърлило на ищцата собствеността върху описания в предварителния договор недвижим имот, изграден в груб строеж, като в т. 5 от договора се е задължило да осигури въвеждането на сградата в експлоатация в срок до 30.09.2018 г. Съдът е приел, че с тази уговорка срокът за изпълнение на задължението за предаване на процесния имот във вида, описан в предварителния договор, по взаимно съгласие на страните е изменен и продължен до 30.09.2018 г. За останалите клаузи от предварителния договор страните изрично са посочили, че запазват действието си. От фактическа страна е констатирано, че жилищната сграда, в която се намира описания недвижим имот, е въведена в експлоатация с разрешение за ползване № ***/09.10.2020 г., издадено въз основа на подадено на 24.09.2020 г. заявление, веднага след успешно преминаване на необходимите технически тестове, извършени от сертифицирани лица. Съдът е посочил, че това се е случило 24 месеца и 9 дни след уговорения срок. Съобразно извършеното от него тълкуване на клаузите на договорите, уреждащи задълженията на дружеството, е приел, че последното се е задължило да престира определен резултат - апартамент във вид, описан подробно в договора, в сграда, въведена в експлоатация - т. е. снабдена с образец акт № 16 и във връзка с разпоредбата на чл. 177 ЗУТ, независимо, че реализирането на посочения резултат включва и административни процедури по издаване на административни актове от държавни/общински органи. Допълнително се е аргументирал, че интересът на купувача е не да придобие самостоятелния обект в груб строеж, а да може да ползва процесния имот по предназначение, което е възможно едва след въвеждането на сградата в експлоатация. От представените писмени доказателства - констативен протокол от 18.11.2019 г., констативен акт обр. 15 от 16.03.2020 г. за установяване годността за приемане на обекта, разрешение за ползване от 15.05.2020 г., констативен акт обр. 15 от 07.08.2020 г., както и от заключението по приетата техническа експертиза, съдът е установил, че едва след 07.08.2020 г. с включването на сградата канализационната и ВиК мрежа е било обективно възможно ответникът да подаде заявление по чл. 177, ал. 1 вр. ал. 2 ЗУТ за издаване на разрешение за ползване на сградата. Посочил е, че канализационното отклонение за имота, в който се намира сградата, не е било възможно да бъде изградено преди 07.08.2020 г., доколкото е зависело от изграждането и въвеждането в експлоатация от страна на Столична община на външните улични ВиК комуникации, което пък от своя страна е обусловено от приключването на започнатите отчуждителни процедури. Съдът е приел, че основният спор между страните касае въпроса дали е налице фактическият състав по чл. 81, ал. 1 ЗЗД, при което забавата не може да се вмени във вина на дружеството, тъй като същата е в резултат от независещи от него несвоевременно предприети/извършени действия на държавни/общински органи. От правилото за полагане на грижата на добрия търговец, съдът е извел, че дружеството, упражняващо по занятие строителна дейност, е следвало още при сключването на предварителния договор да съобрази законовата уредба на строителството на сгради като особен вид дейност, в това число и начина на извършване на отделните строителни дейности, необходимите разрешения, процедури по започване и приемане на извършената строителна работа, както и правилата за въвеждане на обекта в експлоатация, изискващи свързването на вътрешните инсталации и уредби на строежа с общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура. Дружеството е следвало да направи справки и да се информира за състоянието на водопроводната и канализационна инсталация /съответно липса на такава или необходимост от изграждане/ в и около УПИ, в което ще се строи. Решаващият му извод е, че именно липсата на цялостно проучване на условията за изграждане и въвеждане в експлоатация на сградата е довела до неоправдани очаквания относно сроковете за приключването на строежа до необходимия етап, като така строителят сам се е поставил в невъзможност да изпълни в срок поетите задължения. Споделен е изводът на първата инстанция, основан на представеното по делото писмо от 09.01.2018 г., че преди сключването на окончателния договор, ответникът е бил уведомен, за наличие на неприключили отчуждителни процедури на терена, където е предвидено изграждането на съответните ВиК и канализационни съоръжения, и въпреки това е поел ангажимента да предаде обекта във въведена в експлоатация сграда до 30.09.2018 г. По тези причини съдът е приел претенцията за заплащане на неустойка за основателна.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК са формулирани следните въпроси:

1. „Относно задължението на въззивния съд да обсъди всички доказателства, прието по делото, и да изложи мотиви защо приема едни, а отхвърля други.“. Въпросът е поставен в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

2. „Относно задължението на въззивния съд да разгледа и обсъди всички твърдения, доводи и възражения на страните, и да изложи мотиви защо приема едни, а отхвърля други.“.

3. „Относно задължението на въззивния съд да извърши преценка, да оформи вътрешното си убеждение и да направи изводите си при спазване на научните, логическите и опитните правила, като вземе предвид всички доказателства и доводи на страните и мотивира пълно, ясно и непротиворечиво решението си.“.

4. „Длъжен ли е въззивният съд да приложи императивна правна норма, която е от значение за решаване на правния спор, дори и страните да не са се позовали на нея, включително и когато във въззивната жалба не е направено оплакване за неспазване на материалния закон?“.

Горните четири въпроса са поставени в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, като са посочени и конкретни съдебни решения на ВКС, с които според касатора е налице противоречие на изводите на въззивния съд.

5. „Неуведомяването по чл. 306, ал. 3, изр. първо ТЗ за възникнала обективна невъзможност за изпълнение на задължение съставлява ли вина за неизпълнение на същото задължение, или е само основание за претендиране на претърпени от това неуведомяване вреди съгласно чл. 306, ал. 3, изр. второ ТЗ?“. Твърди се, че въпросът е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото – основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

6. „Носи ли длъжникът отговорност за неизпълнение на поето с договор задължение, ако до изтичане на уговорения с другата страна срок има пречки, при наличието на които изпълнението е невъзможно, при положение че преодоляването на пречките не зависи от волята на длъжника и той не е предизвикал с действията си възникването им?“.

7. „Дали неизпълнението на длъжника следва да е последица единствено от неговото виновно неизпълнение?“.

8. „Допустимо ли е към задълженията на търговеца във връзка с въвеждане на сграда в експлоатация, за които той отговаря, да се причисляват и задължения, чието изпълнение не зависи от неговата воля, и които не могат да бъдат изпълнени без преди това да се осигурят от страна на общински/държавни органи или ВиК дружества необходимите предпоставки за изпълнението, в т.ч. необходимите външни мрежи и съоръжения, и ако е допустимо – трябва ли тези задължения да бъдат конкретни и кога такива задължения не са изпълнени виновно от търговеца?“.

9. „Дължи ли се неустойка, ако не е налице виновно неизпълнение от длъжника на поето с договор задължение?“.

Въпросите от шести до девети са поставени в полето на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, като евентуално се моли разглеждането им и на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК поради недостатъчност на съдебната практика по тях.

Поддържа се още наличието на очевидна неправилност по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК като самостоятелно основание за допускането на касационното обжалване.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение намира, че са налице предпоставките за допускане касационно обжалване на въззивно решение № 129 от 09.01.2025 г. по в.гр.д. № 5633/2023 г. на Софийския градски съд на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса дължи ли се неустойка, ако не е налице виновно неизпълнение от длъжника на поето с договор задължение.

На „Д. Р.“ Е., чрез процесуалния му представител, следва да се укаже в едноседмичен срок от съобщението да представи доказателства за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер на 156,47 лв., като в противен случай касационната жалба ще бъде върната.

Мотивиран от изложеното, настоящият състав на Трето гражданско отделение на Върховен касационен съд