Определение № 3934 от 06.08.2025 г. на ВКС по гр. д. № 329/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Д. Й. Д., чрез адв. Ч. против решение № 264 от 25.10.2024 г. по в.гр.д. № 290/2024 г. на Окръжен съд Добрич, с което като е отменено решение № 15/22.02.2024 г. на Районен съд Генерал Тошево, постановено по гр.д. № 273/2023 г., е отхвърлен предявения от касатора срещу „Корн Паулард Електрисити“ ООД, Х. И. П., К. И. П., Х. И. П. и К. И. П., иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД за прогласяване нищожността на клаузата на чл.3 от договор за наем на земеделска земя с рег. № 330/20.02.2020 г., вписан в СВ под акт № 190, том I, рег. № 392/20.02.2020 г. в частта относно уговорения срок на действие на договора след 30.09.2023 г. до 1.10.2030 г., поради противоречие със закона, по отношение на 8/16 ид.части от поземлен имот с идентификатор 81219.29.23 по КККР на [населено място] - нива с площ от 10 832 кв.м., които идеални части понастоящем съответстват на новообразуван ПИ с идентификатор 81219.29.35, с начин на трайно ползване – нива с площ от 5417 кв. м., за 8/16 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 81219.28.17 по КККР на [населено място] - нива с площ от 27 509 кв.м., които идеални части понастоящем съответстват на новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.39, с начин на трайно ползване – нива с площ от 13 756 кв. м. и за 8/16 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 81219.28.11 по КККР на [населено място] - нива с площ от 104 015 кв.м. които идеални части понастоящем съответстват на новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.41, с начин на трайно ползване – нива с площ от 52007 кв. м. Върховният касационен съд, четвърто гражданско отделение констатира, че касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК от легитимирана да обжалва страна и е насочена срещу съдебен акт, който подлежи на касационно обжалване. Касаторът обжалва въззивното решение като поддържа, че то е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила – на нормите на чл.235, ал.2 и ал.3 ГПК, вменяващи задължение на съда да основе решението си върху установените по делото обстоятелства, при съобразяване и преценка на всички събрани по делото доказателства, и е необосновано. Изложено е становище за неправилност на изводите на съда, че доколкото последицата от нарушаване на императивната разпоредба на чл.229, ал.2 ЗЗД е изрично определена в закона и предвижда, че наемното правоотношение за по-дълъг от разрешения срок има действие за тригодишен срок, то нарушаването й не води до нищожност на уговорката за срок на основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК е формулиран следния материалноправен въпрос: Нищожна ли е на основание чл.26, ал.1 ЗЗД вр. чл.229, ал.2 ЗЗД клауза, уговорена в договор за наем на земеделска земя от лица, които могат да извършват действия по обикновено управление с имота, обект на наема, в частта й относно уговорения срок на договора над три години, като се поддържа, че даденото от въззивния съд разрешение противоречи на практиката на ВКС, обективирана в решение № 75/24.07.2012 г. по т.д. № 194/2011 г. на II т.о. Евентуално се иска допускане на касационно обжалване по същия въпрос на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК, с обосновка, че произнасянето по въпроса е необходимо за точното прилагане на разпоредбата на чл.229, ал.2 ЗЗД и че по него липсва практика на ВКС. Касаторът излага и доводи за наличие на основанието на чл.280, ал.2, пр. 3 ГПК – очевидната неправилност на решението, поради противоречие в мотивите на решението или формираната от съда воля. Ответниците по жалбата – „Корн Паулард Електрисити“ ООД, Х. И. П., К. И. П., Х. И. П. и К. И. П., чрез пълномощника си адв. А., са депозирали отговор на касационната жалба, в който поддържат, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване. Изложено е становище, че ищецът няма интерес от предявяване на установителен иск за прогласяване нищожността на клаузата за срока на наемния договор, тъй като чрез него не би могъл да постигне целената от него защита, а същевременно за него съществува друг иск, с който може да постигне целената положителна промяна в правната си сфера. Изложено е и становище за неоснователност на доводите в касационната жалба за неправилност и необоснованост на въззивното решение. Претендират сторените разноски за производството пред ВКС. За да отмени решението на първоинстанционноия съд и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли установителния иск за нищожност на клаузата относно уговорения срок на действие на процесния договор за наем за периода след 30.09.2023 г., въззивният съд е приел следното от фактическа страна: към датата на сключване на договора за наем на земеделска земя с рег. № 330/20.02.2020 г. вписан в СВ под акт № 190, том I, рег. № 392/20.02.2020 г., имотите, предмет на договора са били съсобствени между ищеца и ответниците Х. И. П., К. И. П., Х. И. П. и К. И. П., при квоти 8/16 ид.ч. за ищеца и по 2/16 ид.ч. за всеки от ответниците; съсобствеността е прекратена с влязла в сила на 18.01.2023 г. съдебна спогодба, вписана на 19.01.2023 г., като ищецът е придобил в дял и изключителна собственост следните имоти: новообразуван ПИ с идентификатор 81219.29.35, с начин на трайно ползване – нива с площ от 5417 кв. м., новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.39, с начин на трайно ползване – нива с площ от 13 756 кв. м. и новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.41, с начин на трайно ползване – нива с площ от 52007 кв. м.; с процесния договор за наем на земеделска земя, сключен на основание чл.4а ЗСПЗЗ, ответниците, притежаващи 50% от съсобствеността върху имотите, са ги предоставили за ползване на ответника „Корн Паулард Електрисити“ ООД, за срок от 10 стопански години, с начало на действие на срока от 1.10.2020 г. и край на стопанската 2029/2030 г.; след влизане в сила на съдебната спогодба, с която е ликвидирана съсобствеността върху земеделските имоти, ищецът е отправил писмо-покана до наемателя, с което го е уведомил, че в качеството си на собственик на земеделска земя, след извършена съдебна делба със останалите съсобственици, която попада в масивите, които се обработват от ответника съгласно сключения договор за наем от 20.02.2020 г., не желае да ги отдава под наем на последния и не желае същите да бъдат обработвани през новата стопанска година 2023/2024 г.; в отговор на това писмо, ответникът е възразил, че като наемател на имотите, вкл. и на тези, притежавани от ищеца в индивидуална собственост, ще продължи да ги ползва за целия срок на договора, като се е позовавал на нормата на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ и е изложил становище, че процесният договор за наем е противопоставим на ищеца, макар и последният да не е страна по него, съответно че ползването на процесните имоти е на валидно и противопоставимо правно основание, както през стопанската 2023/2024 г., така и до изтичане на срока на договора; При така установената фактическа обстановка, въззивният съд е приел, че установителният иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД по отношение на клаузата за срока на договора за наем на земеделска земя в частта, надхвърляща 3 годишния срок по чл.229, ал.2 ЗЗД, е неоснователен. За да достигне до този извод, при съобразяване на задължителните разяснения, дадени в ТР № 7/13.01.2023 г. по тълк.дело № 7/2020 г. на ОСГТК на ВКС, е приел, че ищецът правилно е насочил иска за нищожност на клауза от договор, по който не е страна, срещу всички страни по този договор; че като носител на вещното право на собственост върху имотите, предмет на договора, има защитим правен интерес от установяване на нищожността; че основанията за нищожност по чл.26 ЗЗД се преценяват към сключването на договора; доколкото съсобствениците, сключили договора за наем от 20.02.2020 г., са притежавали повече от 25% ид.ч. от съсобствеността върху имотите /общо 50% ид.ч./ към този момент, то е спазена разпоредбата на чл.4а, ал.2 ЗСРЗЗ, съгласно която договор за наем на земеделска земя със срок над една година, се сключва от съсобственик/съсобственици, притежаващи повече от 25% ид.ч. от съсобствения имот, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се урежда съгласно чл.30, ал.3 ЗС; договорът за наем е действие на управление, а съгласно чл.229, ал.2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а ако сключат такъв за по-дълъг срок, той има сила за неучаствалите в сключване на договора съсобственици само за три години, респ. за срока над три години договорът за наем им е непротивопоставим; при съобразяване на казуалната практика на ВКС – решение по гр.д. № 2173/2023 г. на II г.о. и решение по гр.д. № 810/2010 г. на IV г.о., въззивният съд е приел, че нормата на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл.229, ал.2 и ал.3 ЗЗД, но чл.229, ал.2 ЗЗД урежда не валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни, а неговото действие по отношение на собственика на имота, като по изричната разпоредба на чл.229, ал.3 ЗЗД го редуцира до максималния срок; след като последицата от нарушаване на императивната разпоредба на чл.229, ал.2 ЗЗД е изрично определена от закона по задължителен начин в нормата на чл.229, ал.3 ЗЗД, нарушаването й не води до нищожност на клаузата, с която е уговорен по-дълъг от разрешения в закона срок. При така изложените решаващи правни изводи на въззивния съд, настоящият състав на четвърто гражданско отделение на Върховния касационен съд приема, че е налице основание за допускане на касационното обжалване на решението в хипотезите на чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК по повдигнатия от касатора въпрос, за де се провери даденото от въззивния съд разрешение противоречи на даденото такова в решение ВКС по т.д.№ 194/2011 г. на II т.о., постановено в производство по предявени осъдителни искове с правно основание чл.233 ЗЗД – за връщане на предоставения за ползване имот и чл.232, ал.2 ЗЗД – за заплащане на наемни вноски и приет за разглеждане инцидентен установителен иск с правно основание чл.212 ГПК вр. чл.26, ал.1 ЗЗД за признаване нищожност на клауза в сключен договор за наем, обективираща съгласие за сключване на безсрочен договор за наем, като противоречаща на императивната разпоредба на чл.229, ал.1 и ал.2 ЗЗД и чл.15, ал.3, т.10 ЗК. По наведени доводи на насрещната страна, изложени в отговора на касационната жалба, за недопустимост на въззивното решение, като постановено по иск, предявен при липса на абсолютна положителна предпоставка за упражняването му - правен интерес от търсената с него защита, настоящият състав на ВКС ще се произнесе при разглеждане на касационната жалба. За касационното обжалване, касаторът дължи държавна такса в размер на 142,34 лв. на основание чл.18, ал.2, т.2 ТДТ, които се събират от съдилищата по ГПК. Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,