Определение № 4611 от 15.10.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1491/2025 г.

Производството е по реда на чл. 288 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на А. Е. П., ЕГН [ЕГН], чрез пълномощника й по делото адв. В. Ц., против Решение №494 от 31.12.2024г. по в. гр. д. №367/2024г. по описа на Окръжен съд- Пазарджик, с което е било потвърдено Решение №243 от 26.02.2024г. по гр.д. № 2864/2023г. по описа на Районен съд- Пазарджик, с което е обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 15.05.2019г., с който А. Е. П., ЕГН [ЕГН], с постоянен адрес: [населено място], ул. •••, се е задължила да прехвърли на Адилена К. С., ЕГН [ЕГН], с постоянен адрес в [населено място], [улица], вх. А, ет. 15, и местоживеене в Германия, [населено място], 38104, Laubenhof 30, срещу цена от 12782,30 евро следния недвижим имот: дворно място с площ 1746 кв.м., означено като поземлен имот с пл. номер 153, който участва в УПИ V-153 в квартал 13 по регулационния план на [населено място], общ. Л., обл. П., с площ на УПИ- 1779 кв.м., ведно с построените в имота масивна едноетажна жилищна сграда със застроена площ 90 кв.м. и едноетажна паянтова селскостопанска сграда с площ 39 кв.м. и всички подобрения и приращения в имота, при съседи: УПИ VI-154, УПИ VII-154, УПИ X.-149, УПИ III-151, УПИ IV-152 и улица, при условие, че Адилена К. С. изпълни задължението си да заплати на А. Е. П. остатъка от цената в размер 8782,30 евро в двуседмичен срок от влизане в сила на решението. В касационната жалба се излагат доводи за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон и необоснованост, като се иска отмяната му и отхвърляне на предявения иск. Към жалбата е представено изложение по чл.284, ал.1, т.3 от ГПК, в което касаторката се позовава на основания за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал.1, т.1 от ГПК. Срещу подадената касационна жалба е постъпил отговор от ответната страна по нея Адилена К. С., ЕГН [ЕГН], чрез пълномощника й по делото адв. Г. М., с който се изразява становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и за неоснователност на жалбата. Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК и е срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение. За да се произнесе по допускането на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение, съобрази следното: С обжалваното решение въззивният съд е приел следното: На 15.05.2019г. между ответницата А. Е. П., като продавач, и ищцата Адилена К. С., като купувач, е бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, находящ се в [населено място], обл.П.: УПИ V-153 в кв.13 с площ от 1746 кв.м, ведно с построените в имота сгради, при уговорена продажна цена в размер на 12 782,30 евро, от която капаро в размер на 2000 евро платимо на 04.06.2019г., а остатъкът: на равни месечни вноска в размер на 250 евро, с краен срок на плащане: 30.01.2023г. В чл.3 от договора страните са уговорили, че окончателният договор ще бъде сключен най-късно до 30.01.2023г., като промяната на договорения срок може да става само по взаимно споразумение между тях, като в случай, че купувачът изплати продажната цена преди 30.01.2023г., то продавачът се задължава да му прехвърли имота в 30-дневен срок от датата, на която по банковата му сметка е постъпила цялата продажна цена. Съгласно чл.4 страните се задължават да се явят на 30.01.2023г. в 10.00 часа при нотариус рег. №422, подготвени за изпълнение на всички задължения но предварителния договор, респективно за сключване на окончателен договор за продажба на имота. В случай, че продажната цена е изплатена преди 30.01.2023г., страните следва да се явяват пред нотариус на тридесетия работен ден след като последната вноска от продажната цена е постъпила по банковата сметка на продавачката, подготвени за изпълнение на всички задължения по договора, респективно сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота. В чл.10 е уговорено владението върху имота да се предаде в деня на окончателното разплащане. Съгласно чл.14 при неизпълнение на задълженията от страна на купувачите същите дължат неустойка в размер на 2 000 евро и капарото остава за продавача, както и се задължават да възстановят всички причинени вреди и пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора. По делото няма спор, че купувачът по предварителния договор Адилена С. изцяло е изплатила уговорената продажна цена в размер на 12 782,30 евро в уговорените срокове, като последната дължима вноска е била заплатена по посочената от продавача банкова сметка на 29.12.2022г. В хода на производството по делото- на 11.10.2023г. продавачката е възстановила /превела по сметка/ на купувача част от получената продажна цена на имота в размер на 8782,30 евро. На 31.05.2023г. ищцата-купувач по договора е изпратила до ответницата А. П. нотариална покана, връчена й на 14.06.2023г., за явяване пред нотариус В. Г. на 05.07.2023г. за сключване на окончателен договор. В отговор ответницата е изпратила на ищцата нотариална покана чрез същия нотариус, с която заявява, че разваля договора поради неизпълнение на задължението за явяване пред нотариус на 30.01.2023г. По делото е представен констативен протокол с дата 30.01.2023г., съставен от нотариус Т. Дъбова, рег. № 422 на НК, в който е отразено явяване на А. П. и неявяването на Адилена С. пред нотариуса във времето от 10:00 до 11:00ч. Съдът е приел, че след като купувачката точно и в уговорените срокове е изпълнила задължението си да заплати уговорената продажна цена на имота в размер на 12 782,30 евро, то съгласно чл.10 от предварителния договор владението върху имота е следвало да й се предаде в деня на окончателното разплащане- на 29.12.2022г. Въз основа на ангажираните по делото доказателства: нотариална покана и електронна кореспонденция между страните, съдът е приел, че тя е изразила готовност да получи владението на имота, но поради отглеждани от продавачката животни в него, същата е отказала да й го предаде, поради което не е налице забава у купувача при изпълнение на задължението му по предварителния договор за покупко-продажба. За неоснователно е счетено възражението на ответницата, че считано от 05.07.2023г. предварителният договор е бил развален поради неявяването на купувачката на 30.01.2023г. при нотариус рег.№422 за сключването на окончателен договор. По това възражение съдът е посочил, че при положение, че купувачът е изпълнил, респ. е изразил готовност, да изпълни задълженията си, то обстоятелството, че не се е явил на уговорената дата за сключване на окончателен договор не може да породи право на продавача да развали договора. Посочил е и че при неизпълнение на задължението за сключване на окончателния договор в срок за всяка от страните възниква потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен от съда. По изложените съображения съдът е приел, че са налице всички условия за обявяване на предварителния договор за окончателен, поради което предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен. Доколкото в хода на делото купувачката е върнала по банковата сметка на продавачката част от получената продажна цена на имота, съдът е постановил обявяването на договора за окончателен при условие, че Адилена К. С. изпълни задължението си да заплати на А. Е. П. остатъка от цената в размер 8782,30 евро в двуседмичен срок от влизане в сила на решението. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 от ГПК касаторката, позовавайки се на основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, поддържа, че въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС / Решение № 186/15.07.2014г. на ВКС по гр.д.№6836/2013г., III г.о.; Решение № 235/13.01.2016г. на ВКС по гр.д.№490/2015г., III г.о.; Решение № 75/01.07.2014г. на ВКС по т.д.№3723/2013г., I т.о., / по следните въпроси: 1.Има ли право страна по предварителен договор, която се счита за изправна, да прекрати същия чрез разваляне по реда на чл.87, ал.1 от ЗЗД и при наличие на основания по чл.87, ал.2 от ЗЗД? 2.Уговореният срок за сключване на окончателен договор елемент ли е от необходимото задължително съдържание на предварителния договор за продажба? Вярно ли е, че елементи от необходимото задължително съдържание са само вещта и цената? 3.Неизпълнението на задължението на купувача да сключи окончателен договор в предвидения срок за сключване на окончателен договор поражда ли право за продавача да иска разваляне на договора? Според настоящия състав на съда не са налице основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Съгласно разпоредбата на чл.280, ал.1 от ГПК на касационно обжалване пред Върховния касационен съд подлежат въззивните решения, в които съдът се е произнесъл по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е:1.решен в противоречие със задължителната практика на Върховния касационен съд и Върховния съд в тълкувателни решения и постановления, както и в противоречие с практиката на Върховния касационен съд; 2. решен в противоречие с актове на Конституционния съд на Република България или на Съда на Европейския съюз; 3. от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото, а съгласно ал.2 на същата разпоредба независимо от предпоставките по ал. 1 въззивното решение се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност. Съгласно задължителните указания по тълкуването и прилагането на закона, дадени в Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС по т. д. № 1/2009 г., материалноправният или процесуалноправният въпрос трябва да е от значение за изхода по конкретното дело, за формиране решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. Касаторът е длъжен да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос от значение за изхода по конкретното дело, разрешен в обжалваното решение. Върховният касационен съд, упражнявайки правомощията си за дискреция на касационните жалби, трябва да се произнесе дали соченият от касатора правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора, но не и дали те са законосъобразни. В случая поставените от касаторката въпроси са свързани с произнасянето на въззивния съд по възражението й, че предварителният договор не следва да бъде обявяван за окончателен, тъй като го е развалила поради неявяването на купувачката пред нотариус на уговорената в него дата за изповядване на сделката. Това възражение обаче не е било разрешено от съда в противоречие с практиката на ВКС, включително цитираните в изложението съдебни актове, поради което не е налице основанието по чл.280, ал.1, т.1 от ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Видно от съдържанието и от решаващите мотиви на последното, съдът е приел, че в случая купувачката по предварителния договор следва да се приеме за изправна страна, тъй като към датата на предявяване на иска е била заплатила изцяло и в срок уговорената продажна цена на имота, а преди завеждане на делото е изразила готовност за сключване на окончателен договор, като е посочила на продавачката и дата за явяване пред нотариус. Макар и да не е посочено изрично в решението, то съдът се е съгласил и с мотивите на първата инстанция, че след получаване на нотариалната покана за сключване на окончателен договор продавачката не би могла за упражни правото си да развали договора при условията на чл.87, ал.2 от ЗЗД /без да даде подходящ срок за изпълнение/ поради неявяване на купувачката пред нотариуса на уговорената в него дата, тъй като изпълнението му не е невъзможно или безполезно за кредитора, нито от договора може да се приеме, че задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Тези изводи на съда не са в противоречие с посочените от касатора в изложението решения на ВКС, а съответстват както на тях, така и на останалата трайна и непротиворечива практика на ВКС по посочените въпроси /Решение №75 от 01.07.2014 г. по т.д. № 3723/2013г. и цитираните в него решения; Решение № 203 от 30.01.2012 г. по т. д. № 116/2011г.; Решение № 4 от 23.06.2017 г. по т. д. № 50183/2016г. 4-то г.о., и др./. Предвид горното обжалваното решение не следва да бъде допускано до касационно обжалване. С оглед изхода на спора касаторката следва да бъде осъдена да заплати на ответната страна по касационната жалба направените от нея разноски за адвокатско възнаграждение за касационното производство в размер на 1500 лв. Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение,