Определение № 1435 от 23.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2209/2025 г.

Производството е по чл.288 ГПК.

С решение № 42 от 27.01.2025 г. по в. гр. д. № 522/2024 г. на Софийския окръжен съд е потвърдено решение № 87 от 11.04.2024 г. по гр. д. № 864/2021 г. на Ботевградския районен съд, с което е бил отхвърлен предявеният от Р. Л. Г. и С. М. Л. срещу В. Г. Х., В. И. Д. и А. Л. С. иск по чл.33, ал.2 ЗС за изкупуване на 1/4 ид. ч. от дворно място, находящо се в землището на [населено място], извън регулационния план на града, в махала „М.“, съставляващо нерегулиран поземлен имот с пл. № 21, целият с площ от 1200 кв. м. по нотариален акт, а по скица - 1540 кв. м.

Въззивният съд е приел, че фактите по делото не са спорни. В процесното дворно място има четири сгради, които са били собственост на различни лица: двуетажна жилищна сграда с идентификатор [№] на А. Л. С.; селскостопанска сграда с идентификатор [№] и навес с идентификатор [№] на С. М. Л. и лятна кухня с идентификатор [№] на Р. Л. Г..

С оспорената сделка по нотариален акт № 49/02.02.2021 г. А. Л. С. е продал на В. Г. Х. и В. И. Д. собствената си двуетажна жилищна сграда и 1/4 ид. част от дворното място.

При тези данни въззивният съд е споделил извода на първата инстанция, че когато в съсобствения имот има сгради, които са индивидуална собственост на съсобствениците на дворното място, разпоредбата на чл.33 ЗС не намира приложение.

Съдът се е позовал на решение № 45 от 1.04.1960 г., ОСГК на ВС, в което е разяснено, че разпоредбите на чл.33 ЗС не се прилагат в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделни сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със съответните идеални части от мястото; в тези случаи съществува съсобственост само върху мястото, а върху сградите - отделна собственост. В решението е посочено, че положението е аналогично с положението, което съществува при етажната собственост; мястото при етажната собственост е обща част и не може да бъде предмет на делба; то следва съдбата на сградата, съответно на отделните части от тая собственост на различни собственици; продавачите на отделните апартаменти при етажната собственост не са длъжни да се съобразяват с разпоредбите на чл.33 ЗС и да предлагат най-напред на собствениците на други апартаменти да купят продавания апартамент. Обяснено е, че ВС прави паралел с етажната собственост по смисъла на чл.37 ЗС, за да стане ясно на какво се базира изводът, че в случаи като настоящия не намира приложение чл.33 ЗС, като разяснява, че както мястото при етажната собственост е обща част /и не може да бъде предмет на делба/, така и съсобственото дворно място, в което са построени отделни сгради – индивидуална собственост на отделните съсобственици на мястото, също е обща част, съответно собственикът на сграда и съсобственик на дворното място не е длъжен да предложи най-напред на съсобствениците на мястото, когато желае да продаде своята сграда и своите идеални части от дворното място. След като дворното място следва съдбата на отделните сгради с различни собственици, а по отношение на тези сгради не се прилага чл.66, вр. чл.33 ЗС при продажбата им, то и за продажбата на идеалните части от дворното място не се прилага чл.33 ЗС.

Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от С. М. Л. и наследникът на Р. Л. Г. – С. Л. Г..

Жалбоподателите поддържат, че по делото не е доказано отправянето на писмено предложение до С. и Р. за изкупуване на идеалната част на А. от дворното място по реда на чл.33, ал.2 ЗС, както и декларация, че те не са приели предложението и частта може да бъде продадена на трети лица. Считат, че третите лица са изкупили идеалната част във вреда на жалбоподателите, тъй като продажбата била осъществена по данъчна оценка, която е съществено по-ниска от пазарната. Развиват подробни доводи за неотносимост на решение № 45 от 1.04.1960 г., ОСГК на ВС към настоящото дело, без обаче да оспорват фактите, на които е основано въззивното решение. Считат, че посоченото решение на ОСГК касае иск за изкупуване по чл.33, ал.2 ЗС само на сградите, но не и на идеалните части от дворното място. Настоящият иск касаел изкупуване само на прехвърлената идеална част от земята. Оспорват отделни части от мотивите на въззивния съд и развиват доводи за тяхната неправилност. Считат, че с ППВС № 2/1982 г. Върховният съд изоставя разбирането, изложено в решение № 45 от 1.04.1960 г., ОСГК, като се приемал един изцяло нов възглед – че хоризонтална етажна собственост не съществува, а съществува само положение, което наподобява етажната собственост. Развиват подробни доводи в подкрепа на тезата, че не съществува хоризонтална етажна собственост. Сочат, че следвало да се правоприлага с оглед актуалните към момента на постановяване на съдебното решение обществени отношения.

В изложението към жалбата се поддържат основанията по чл.280, ал.1, т.3 и чл.280, ал.2, предл. 2 ГПК. Във връзка с първото основание за допускане на касационно обжалване се поставят следните въпроси:

1. Кои са онези обекти на правото на собственост, за които е налице изключение от приложното поле на чл.33 ЗС;

2. Правото на собственост върху урегулиран поземлен имот в режим на съсобственост, върху който са построени сгради, върху които има самостоятелно право на собственост, може ли да бъде свободно прехвърлян от съсобствениците в полза на трети лица, без да бъде спазено правилото, скрепено в чл.33 ЗС;

3. Урегулираният поземлен имот, върху който са построени сгради, явява ли се по правен характер обща част, прилежаща към постройките, или е годен самостоятелен обект на правото на собственост;

4. Съществува ли хоризонтална етажна собственост, ако съществува – какви са нейните правноиндивидуализационни белези и полага ли се към нея по аналогия правният режим и нормативната уредба, относими към обикновената етажна собственост, уредена в Закона за собствеността;

5. Има ли значение типът на постройките, спрямо които са налице самостоятелни права на собственост – чиито титуляри са отделни правни субекти, находящи се в общия съсобствен имот, тяхното трайно предназначение и начин на ползване при определяне на възникване на съществуване на „хоризонтална“ етажна собственост;

6. Допустимо ли е да съществува „хоризонтална“ етажна собственост, ако нито една от сградите не е в режим на етажна собственост и ако собствениците на сградите в общия поземлен имот не се ползват от същите поради невъзможността на същите да бъдат ефективно ползвани по предназначение.

7. Следва ли, за да е налице архитектурно-строително оформление на сгради, находящи се върху съсобствен поземлен имот във вид на „хоризонтална“ етажна собственост, да са налице всички елементи, характерни за вертикалната етажна собственост – собственост върху самостоятелно обособени обекти; общи части, служещи за осигуряване на ползването на обектите и самоуправляваща се правна и социална общност от лица /собственици, ползватели и наематели/;

8. От приемане на Закона за собствеността до настоящия момент налице ли са изменения на обществените отношения, които да доведат до промяна на стопанската политика и икономиката в страната, което би наложило законодателно изменение. Не следва ли в процеса на правоприлагане и тълкуване на закона съдът да съобрази всички изменения в обществения живот и по-конкретно виждания и тълкувания по отношение на правото на собственост върху отделните обекти.

Очевидната неправилност по чл.280, ал.2, предл.2 ГПК се свързва от жалбоподателя с виждането, че въззивното решение е основано на понятието „хоризонтална етажна собственост“, което в българското законодателство не съществува, а също и поради това, че въззивното решение е основано на решение на ОСГК на ВС, което е неотносимо в случай като настоящия.

Ответниците В. Г. Х., В. И. Д. и А. Л. С. оспорват жалбата. Считат, че тя е неоснователна.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:

Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по иск за собственост, което е в обхвата на касационния контрол независимо от цената на иска – чл.280, ал.3, т.1 ГПК.

Не са налице обаче поддържаните основания по чл.280, ал.1, т. 3 и чл.280, ал.2, предл.3 ГПК за допускане на касационно обжалване.

Въпроси № 1, № 4, № 7 и № 8 не отговарят на общата предпоставка на чл.280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване, защото са теоретични и не са пряко свързани с конкретния правен проблем, разрешен от въззивния съд. Тези въпроси не са обуславящи по смисъла на т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ССГТК на ВКС, ето защо те не могат да послужат като основание за допускане на касационно обжалване.

Въпроси № 5 и № 6 също не са обуславящи и по тях не може да се допусне касационно обжалване. Те поставят питането за характера на различните постройки в съсобственото дворно място и за начина им на ползване, но същевременно с тези въпроси не се поставя под съмнение приетото от въззивния съд, че в настоящия случай всеки от съсобствениците на дворното място е индивидуален собственик на отделна сграда в него. Решаващият извод на въззивния съд за неприложимост на чл.33, ал.2 ЗС почива именно на тази предпоставка за наличие на съсобствено дворно място и индивидуална собственост на различните сгради в него и тази предпоставка не се отрича от жалбоподателите.

По останалите въпроси не е налице специалната предпоставка на чл.280, ал.1, т.3 ГПК, тъй като не са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото. Налице е трайна практика на ВКС, че когато в съсобствен парцел има самостоятелни сгради, които принадлежат на отделни съсобственици на мястото, е налице т.н. „хоризонтална“ етажна собственост, при която разпоредбите на чл.33, ал.2 ЗС не намират приложение. Приема се, че в такива случаи съществува съсобственост само върху мястото, а върху сградите - отделна собственост. Отделната собственост на сградите дава право на собствениците да ги продават не само на останалите съсобственици на мястото, но и на други лица. В този случай частта от прехвърленото съсобствено място няма самостоятелен характер, а е принадлежност към прехвърлената сграда, поради което останалите съсобственици нямат право на изкупуване.

Тази практика е изразена не само в посоченото от въззивния съд решение № 45 от 1.04.1960 г., ОСГК на ВС, но и в актуалната практика на ВКС: решение № 101 от 11.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 461/2008 г., IV г. о., решение № 858 от 23.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3069/2008 г., I г. о., решение № 21 от 4.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 161/2008 г., V г. о., решение № 978 от 13.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 2413/2008 г., I г. о., решение № 441 от 10.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1056/2010 г., I г. о., решение № 130 от 9.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1481/2010 г., II г. о., решение № 87 от 24.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5323/2014 г., II г. о. Тази практика е изцяло съобразена с разума на закона и не са налице основания за промяната й по реда на чл.280, ал.1, т.3 ГПК. Ето защо в случая не е налице това основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.

Не е налице и основанието по чл.280, ал.2, предл.3 ГПК – очевидна неправилност. При прочита на обжалваното решение не личат груби нарушения на закона и/или на правилата на формалната логика. Субективното виждане на жалбоподателите, че в случая чл.33, ал.2 ЗС е приложим не може да бъде споделено, както и неправилното виждане, че решението на ОСГК на ВС, на което въззивният съд се е позовал, не намира приложение в настоящия случай.

При този изход на делото на ответниците следва да се присъдят сторените разноски за касационната инстанция в размер на 800 лв. /409,03 евро/, съгласно договор за правна защита и съдействие от 25.03.2025 г.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,