Определение № 2385 от 11.05.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3486/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба вх. №2516/16.07.2025г. на Л. Г. П. и М. Г. П., чрез адв. Л. С., срещу решение №86/10.06.2025г. по в.гр.д. №72/2025г. на Видинския окръжен съд, с което е потвърдено първоинстанционното решение в частта, с която е уважен предявеният от "Бетика" ООД срещу касаторите иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, вр. чл.67, ал.1 ЗС. Според касаторите решението е неправилно като постановено в нарушение на материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК се твърди наличието на основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК, като са формулирани следните въпроси: 1."Допустимо ли е при публична продан лице да придобие права на собственост върху недвижим имот, ведно с правото да изгради в имота сграда на основание конкретно строително разрешение, като след придобиването на посочените права предяви иск, че правата по разрешението за строеж, които е придобило, са погасени по давност и рефлектира ли това върху придобитите от лицето права на собственост?" 2.Допустимо ли е собственикът на земята да може, без да разваля договора, направо да се позове на давността, след като такъв иск за собственост се предявява срещу суперфициаря, а отвениците/касаторите не са такива? По поставените два въпроса се поддържа наличие на противоречие на разрешението на въззивния съд с решение №57/04.03.2010г. по гр.д. №17/2009г. на ВКС, решение №60/23.03.2012г. по гр. д. №818/2011г. и решение №137/07.08.2009г. по гр. д. №6234/2007г. на ВКС при наведени твърдения, и че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото. Ответникът по касация – "Бетика" ООД, чрез адв. Б., изразява становище за липсата на сочените от касаторите основания за допускане на касационно обжалване, респ. за неоснователност на касационната жалба. Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК и е процесуално допустима. При произнасяне по допускането на касационно обжалване Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о., съобрази следното: Производството е образувано по обективно, субективно и кумулативно съединени искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК и чл.67, ал.1 ЗС както следва: 1/. Да бъде установено по отношение на ответника "Риъл Истейт Мениджмънт" АД, че учреденото му с нотариален акт №77, том V, рег. № 4314, н.д. № 780/2007г. право на строеж за построяване на жилищно търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки върху поземлен имот, представляващ дворно място, находящо се в [населено място], [улица], съставляващо УПИ [№], 1289 с площ от 1610 кв.м., не съществува поради погасяването му по давност; 2/. Да бъде установено по отношение на ответниците Л. Г. П. и М. Г. М., последният като наследник на Г. М. П., че спрямо тях не съществува право на собственост върху самостоятелен обект на собственост – всички магазини и/или офиси, находящи се на партерен етаж на сградата, за които обекти Л. Г. П. и Г. М. П. са си запазили правото на строеж, по силата на нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот /суперфиция/ №77, том V, рег. №4314, н.д. №780/2007г. за построяване на жилищно търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки върху поземлен имот, представляващ дворно място, находящо се в [населено място], [улица], съставляващо УПИ [№], [№]. Ищецът твърди, че въз основа на влязло в сила на 07.12.2021г. постановление за възлагане на ЧСИ С. Н., е собственик на поземлен имот с идентификатор [№], находящ се адрес: [населено място], [улица], с площ по скица от 1588 кв. м. и площ по акт за собственост 1610 кв.м., ведно с извършените в имота строително-монтажни работи по изграждане на пететажна жилищно-търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки с разгърната площ от 4462.16 кв.м., съгласно разрешение за строеж №159 от 16.10.2007г., като към момента на прехвърлянето на собствеността е изпълнена бетоновата конструкция на сутерена, партера и първия жилищен етаж, който имот е бивша собственост на ипотекарните по изпълнителното дело длъжници Л. Г. П., П. Г. М. и М. Г. М., последните двама като наследници на починалия ипотекарен длъжник Г. М. П.. Върху същия недвижим имот, преди влизане в сила на възлагателното постановление, с нотариален акт №77, том V, рег. №4314, н.д. №780/2007г. от 03.07.2007г., предишните собственици на имота учредили в полза на "Риъл Истейт Мениджмънт" АД право на строеж за изграждането на жилищно-търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки, със застроена площ от около 3000 кв.м., съгласно издадените виза и утвърдените строителни книжа, като си запазили правото на строеж върху конкретно описани в нотариалния акт обекти в сградата, които дружеството следвало да им изгради със свои средства в срок не по-дълъг от 30 месеца, считано от датата учредяването. С разрешение за строеж №159/16.10.2007г. на "Риъл Истейт Мениджмънт" АД било разрешено строителството на пететажна жилищно-търговска сграда, за чието финансиране бил сключен договор за инвестиционен кредит от 25.04.2008г. с "Банка Пиреос България" АД и длъжник "Риъл Истейт Мениджмънт" АД. За обезпечение на отпуснатия кредит, в полза на банката била учредена ипотека върху недвижимия имот, собственост на Л. П. и Г. П., ведно с правото на строеж. Тъй като дружеството не построило сградата в уговорения срок, нито погасило кредита, в полза на банката срещу длъжниците бил издаден изпълнител лист, и образувано изпълнително дело, по което е проведена публична продан на ипотекирания в полза на банката имот, и с протокол от 22.10.2021г. за купувач на имота и построеното в него бил обявен ищецът. Предвид което последният моли да бъде прието за установено, че правото на първия ответник да построи сградата е погасено, тъй като не е било упражнено в законоустановения 5-годишен срок, съответно, че другите двама ответници не са собственици на предвидените за построяване обекти, върху които са си запазили собствеността. В срока по чл.131, ал.1 ГПК ответникът "Риъл Истейт Мениджмънт" АД не е депозирал отговор на исковата молба. Чрез писмения си отговор, ответниците- физически лица оспорват исковете, като твърдят, че правото на строеж не е погасено по давност. За да потвърди, първоинстанционното решение в обжалваната от Л. Г. П. и М. Г. М., с която предявените срещу тях искове с правно основание чл. 124 ГПК са били уважени, въззивният съд е посочил, че правилно районният съд е приел, че през 2007г., ответницата Л. Г. П. и съпругът й Г. М. П. са учредили в полза на ответника „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД право на строеж върху процесния имот за построяването на жилищно –търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки, без правото на строеж за построяването на 23% от РЗП на сградата, представляващи следните обекти: всички обекти магазини и/или офиси, находящи се на партера на кота 0.0м. и таванските помещения, което право на строеж учредителите запазват за себе си, а приемателят „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД, след като изгради сградата със свои средства, ще придобие в собственост останалите обекти, като срокът за построяване на сградата е 24 месеца, считано от датата на даване на строителна линия, но не по-късно от 30 месеца от учредяването на правото на строеж, като след завършване на строителството да предприеме и извърши необходимите действия за издаване на приемателен протокол обр. 16 и Разрешение за ползване на сградата Установено е, че на суперфициаря „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД е издадено разрешение за строеж №159/16.10.2007г., като съгласно договореното, построяването на сградата следва бъде извършено най-късно в срок до м. 04.2010г. Въззивният съд е счел за правилен извода на районния съд, че тъй като ответникът „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД не е извършил строителството на сградата в т.нар.„груб строеж“, то срокът по чл. 67 ЗС за учреденото му правото на строеж е изтекъл в края на 2012г. Приел е за безспорно, че към дата 20.10.2017г. е изградена етажна плоча на партерния етаж, включително колони и греди, частично изпълнена тухлена зидария, както и етажната плоча над първи жилищен етаж, включително колона и греди. Предвид липсата на наведени твърдения за наличие на основания за спиране или прекъсване на давностния срок, въззивният съд е приел за правилен извода на районния съд, че на 16.10.2012г. учреденото право на строеж на ответниците е погасено по давност. Споделен е и изводът, че ищецът е станал собственик на 10.11.2021г. по силата на Постановление за възлагане на недвижим имот по изп.дело №497/2017г. по описа на ЧСИ С. Н.. Отбелязано е, че към момента сградата върху процесния имот е завършена в груб строеж, но е посочено, че тя е построена въз основа на ново разрешение за строеж №16/25.03.2022г., издадено на новия собственик – „БЕТИКА“ ООД. Въззивният съд е изложил, че според указанията в Тълкувателно решение №1/2011г. на ОСГК на ВКС, чл.181 ЗУТ определя завършването на грубия строеж като момент на придобиване на собственост за обектите в цялата сграда. Посочил е, че според §5, т.46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ понятието „груб строеж“ се отнася за сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. Дотогава строежът представлява недвижим имот по смисъла на чл.110 ЗС като част от незавършена сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост и правото на строеж все още не е упражнено. В заключение въззивният съд е посочил, че строителството на сградата е започнало, като са изпълнени етажна плоча на партерния етаж, включително колони и греди, частично изпълнена тухлена зидария, както и етажна плоча над първи жилищен етаж, включително колона и греди, но доколкото в петгодишен срок, т.е. към м.10.2012г. тя не е била завършена в груб строеж, то правото на строеж е било погасено, поради което предявените искове са основателни. Предвид липсата на въззивна жалба, първоинстанционното решение, е влязло в сила в частта, с която предявеният срещу ответника „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД иск по чл.67 ЗС е уважен. При така изложените мотиви на въззивната инстанция, за да прецени наличието на основания за допускане на касационно обжалване на решението, настоящият състав съобрази следното: Допускането до такова е предпоставено от разрешаването на правен въпрос /материалноправен или процесуалноправен/, който е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора и по отношение, на който са осъществени допълнителни предпоставки от кръга на визираните в ал.1 на чл.280 ГПК, както и при вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение /чл.280, ал.2 ГПК/. Съгласно дадените в т.1 на ТР №1/19.02.2010г. по тълк. д. №1/2009г. на ОСГТК на ВКС разяснения, задължение на касатора е да формулира обуславящия изхода на спора правен въпрос, който определя рамките, в които ВКС следва да селектира касационната жалба с оглед допускането й до касационно разглеждане. Този въпрос следва да се изведе от предмета на спора и трябва да е от значение за решаващата воля на съда, но не и за правилността на съдебното решение, за възприемането на фактическата обстановка или за обсъждане на събраните доказателства. В производството по чл.288 ГПК касационният съд се произнася дали сочения от касатора правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора, но не и дали тези изводи са законосъобразни. В съответствие с диспозитивното начало в гражданския процес, ВКС може единствено да конкретизира и уточни поставения от касатора правен въпрос, но не може да го извежда от съдържанието на изложението, респ. от касационната жалба. По първия поставен въпрос не се констатира наличието на основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване, тъй като не се установява разрешението на въззивния съд да е в противоречие с практиката на ВКС. Съобразно приетите доказателства, въззивният съд е счел за установено, че през 2007г. Л. П. и съпругът й Г. П. са учредили върху процесния имот в полза на ответника „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД правото за построяването на жилищно –търговска сграда, като са запазили за себе си правото на строеж на 23% от РЗП на сградата, представляващи всички обекти магазини и/или офиси, находящи се на партера на кота 0.0м. и таванските помещения, които „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД е следвало да построи за своя сметка. Със сключения в последствие договора за ипотека, ответници Л. П., Г. П. и „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД са учредили в полза на банката ипотека както върху правото си на собственост върху терена, така и върху учредено право на строеж. Според разпоредбата на чл.496, ал.2 ГПК, от деня на влизане в сила на постановлението за възлагане, купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Тъй като към датата на възлагането, Л. и Г. П. са притежавали право на собственост върху недвижимия имот и върху подобренията /СМР, извършени до този момент/, то съобразно цитираната разпоредба с постановлението на ЧСИ правата им в този обем са придобити от „Бетика“ ООД. Доколкото по делото не е установено към момента на публичната продан, сградата да е била изградена в груб строеж, за да могат съобразно разпоредбата на чл.181, ал.2 ЗУТ самостоятелни обекти от нея да бъдат притежавани отделно от терена, то разрешението на въззивния съд е съобразено със съдебната практика /решение №37 от 16.07.2015г. на ВКС по гр. д. №6418/2014г./, и доводите на касатора за допустимостта на касационно обжалване на осн. чл. 280, ал.1, т.1 ГПК не могат ад бъдат споделени. Според ЗУТ трансформацията на правото на строеж на отделен обект от сградата в право на собственост върху същия настъпва не с изграждането на този обект, а със степента на завършеност на цялата сграда, предвид което в съответствие със съдебната практика, вкл. цитираната от касаторите, е изводът на въззивния съд, че доколкото към датата на възлагане на терена, сградата не е била завършена в груб строеж по смисъла на §5, т.46 от ДР на ЗУТ, ответниците не могат да се легитимират като собственици на построените в нея обекти, находящи се на партерния етаж. Въз връзка с втория въпрос, следва да се отбележи, че ищецът е предявил два обективно съединени иска – иск за погасяване на правото на строеж на осн. чл.67 ЗС, предявен срещу суперфициаря – „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД, и иск по чл.124 ГПК, предявен срещу настоящите касатори, а именно, че те не са придобили право на собственост върху конкретни обекти-всички магазини и/или офиси, находящи се на построеният от „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД партерен етаж на сградата, за които обекти Л. П. и Г. П. са си запазили правото на строеж, поради незавършването на строежа до етап „груб строеж“ по смисъла на пар.5, т.46 от ДР на ЗУТ в 5 годишен срок от издаване на разрешението за строеж. Следователно, и по този въпрос липсва основание за допускане до касационно обжалване, тъй като така формулиран, той не съответства на данните по делото – иск за погасяване на правото на строеж по давност е предявен именно срещу лицето, в полза на което е било учредено правото, а по отношение на ответниците Л. П. и М. П. е предявен иск за отричане на правото им на собственост, на осн. чл.124 ГПК Независимо от горното, следва да се отбележи, че решаващите изводи на въззивния съд кореспондират на утвърдената касационна практика. Същите са изцяло съобразени с разясненията в Тълкувателно решение №1 от 4.05.2012г. на ВКС по т.д. №1/2011 г., ОСГК, според които правото на строеж по смисъла на чл.67 ЗС е упражнено при изграждане на сградата в груб строеж или завършване на съответния етап на строителството в хипотезата на чл.152, ал.2 ЗУТ както при учредено право на строеж за цялата сграда на един правен субект, така и когато той го прехвърли за отделни обекти на трети лица. При неизпълнение на задължението за изграждане на сградата в уговорения срок, собственикът на земята може да развали договора по съдебен ред, с което ще отпадне правното му действие. Собственикът на земята обаче може, без да разваля договора, направо да се позове на чл.67 ЗС като предяви иск за собственост срещу суперфициаря, на когото той е отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му, сградата не е завършена до покрив. При уважаването на иска правото на строеж като погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и подобренията върху нея - изградените обекти или етажи, защото правото на строеж, сключено по единен договор със собственика на земята, не може да бъде упражнено частично. Ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти. Не се констатира разрешението на въззивния съд да е в противоречие с цитираната от касаторите съдебна практика. Напротив, в съответствие с нея въззивният съд е счел, че началният момент на срока по чл.67 ЗС е започнал да тече от датата на издаване на разрешението за строеж- 16.10.2007г. - когато реализирането на правото е станало възможно, а не от датата, на която същото е било учредено – с нотариалния акт от 03.07.2007г. Предвид изложеното по отношение на въззивното решение не се установява наличието на основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване. Обжалваното решение не е и очевидно неправилно. За да е налице сочената от касаторите очевидна неправилност на решението като предпоставка за допускане до касационен контрол по чл.280, ал.2, предл. 3 ГПК, е необходимо неправилността да е дотолкова съществена, че да може да бъде констатирана от съда само при прочита на решението, без да е необходимо запознаване и анализ на доказателствата по делото. Касае се за квалифицирана форма на неправилност, която предполага наличието на видимо тежко нарушение на закона – материален или процесуален, или явна необоснованост. В случая обжалваното решение не е очевидно неправилно: То не е постановено нито в явно нарушение на материалния или процесуалния закони /такова нарушение, което да е довело до приложение на законите в техния обратен, противоположен смисъл/, нито извън тези закони /въз основа на несъществуваща или несъмнено отменена правна норма/, нито е явно необосновано с оглед правилата на формалната логика. За да постанови решението си, съдът е приложил относимите към спора правни норми в действащите им редакции и съобразно с техния точен смисъл. Изводите, до които е достигнал не са в противоречие с правилата на формалната логика и в този смисъл не са явно необосновани. При постановяване на решението, съдът е обсъдил в съвкупност всички събрани по делото доказателства, и е съобразил относимата съдебна практика. Обстоятелството, че касаторите не са съгласни с крайния резултат от осъществения въззивен контрол и в тази връзка излагат аргументи за неправилност на изводите на решаващия съд, не е предмет на проверка в настоящото производство по чл. 288 ГПК, в което не могат да се обсъждат и направените в изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК общи касационни оплаквания. Предвид изложеното не може да се направи извод за допускане на касационно обжалване на основание на чл.280, ал.2, предл.3 ГПК. Не се установява и наличието на друго от основанията по чл. 280, ал. 2 ГПК за допускане на касационното обжалване. Няма вероятност решението да е нищожно - да е постановено от незаконен състав, извън общата компетентност на гражданския съд, или отразената в акта правораздавателна воля на съда да е неразбираема; същото е в изискуемата писмена форма и е подписано. Не е налице и вероятност същото да е недопустимо, тъй като е постановено от функционално компетентен съд, по редовна, подадена в срок, жалба, от страна с правен интерес, срещу подлежащ на инстанционен контрол акт съдебен акт. В обобщение - не са налице основания за допускане на касационното обжалване. При този изход на спора, на ответника по касационната жалба се дължи адвокатско възнаграждение в размер на евровата равностойност на 1000 лева, определено съобразно приложения с молбата от 17.09.2025г. договор за правна защита и съдействие. Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение