Определение № 2497 от 30.08.2023 г. на ВКС по гр. д. № 178/2023 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по постъпили касационни жалби срещу решение № 100 от 26.05.2022 год. по въззивно гр. д. № 113/2022 год. по описа на Бургаския апелативен съд, постановено в производство по чл. 124, ал. 1 ГПК и чл. 108 ЗС.

С обжалваното решение съдът се е произнесъл по исковете на „Омакс“ ЕООД срещу „Строй А 2000“ ЕООД, „Комодоре БГ“ ЕООД и С. А. П., за признаване правото му на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, въведен в кадастралната карта като зала с площ от 204 кв. м., с административен адрес – [населено място], КК „С. б. – З.“, ВК „Р. г. р.“, както и за осъждане на ответника С. П. да му предаде владението върху спорния имот.

Съобразно фактическите констатации на въззивния съд, ищецът се легитимира като собственик на поземлен имот в КК „С. б.“ с площ от 2 925 кв. м. Не се спори между страните, че сградата в поземления имот е изградена в резултат на договорните отношения между „Омакс“ ЕООД и „Аспекти плюс“ ЕООД /с правоприемник „Строй А 2000“ ЕООД – в несъстоятелност/, както и че разпределението на обектите в нея е извършено с нотариалния акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване от 12.02.2007 год. По силата на уговореното собственикът-учредител е запазил за себе си имоти с РЗП 1 915.07 кв. м., а приобретателят-строител такива с РЗП 5 061.43 кв. м., от общата застроена площ в размер на 6 976.50 кв. м. Като безспорно обстоятелство е отразено също, че вследствие изменение на проекта на сградата от 2010 год. на мястото на паркинга на приземното ниво е изградена процесната многофункционална зала, която не фигурира и не е предмет на разпределение по нотариалния акт за учредяване правото на строеж. След съобразяване на представените доказателства и заключенията на вещите лица по изслушаните две съдебни експертизи, съдебният състав приема, че в случая е налице само промяна в предназначението на съществуващ по суперфицията обект, без да се излиза извън първоначално предвидения обем на правото на строеж и РЗП на сградата. Според въззивния съдебен състав това изключва хипотезата на приращение по смисъла на чл. 92 ЗС – извод, обратен на формирания от първоинстанционния съд. В продължение са изложени мотиви, че паркоместата не представляват самостоятелен обект на вещно право на собственост. Описаната в нотариалния акт от 12.02.2007 год. площ за паркинг съставлява обща част на сградата, ползването на която страните са разпределили съобразно очертаните осем паркоместа. Същата обаче е била преустроена в хода на строителството в многофункционална зала, отговаряща на изискванията на ЗУТ за самостоятелен обект. При липсата на изрична договореност между учредителя на правото на строеж и строителя относно собствеността върху този новоизграден обект, въззивният съдебен състав намира, че същият възниква в съсобственост между страните по договора при дялове, съобразно дяловете им в сградата с оглед притежаваната РЗП на всяка от тях, а именно: 1 915.07 от общо 6976.50 ид. части за „Омакс“ ЕООД и 5 061.43 от общо 6 976.50 ид. части за „Строй А 2000“ ЕООД, респективно последващите му правоприемници – другите ответници „Комодоре БГ“ ЕООД и С. П..

Изложените съображения са мотивирали частичната отмяна на решението от 03.11.2021 год. по гр. д. № 1556/2019 год. на първоинстанционния окръжен съд - Бургас и уважаване на предявените претенции за реална част от 194 кв. м. от процесния самостоятелен обект съобразно идеалните части, съответстващи на квотата на ищеца в съсобствеността. В частите му, с които исковете са отхвърлени по отношение на помещението от 10 кв. м., обслужващо главното ел. табло на сградата, обозначено със зелен контур и щрих в скицата към заключението на вещото лице В. Г. /л. 512 от първоинстанционното дело/, решението не е обжалвано и е влязло в сила.

Недоволен от постановения резултат, ответникът „Комодоре БГ“ ЕООД, представляван от адв. П. С. и адв. Ат. Т., оспорва въззивното решение в частите му за уважаване на исковите претенции с оплаквания за недопустимост, респ. неправилност. Касаторът поддържа тезата, че съдът се е произнесъл извън предмета на делото, доколкото ищецът претендира да е собственик на имота по силата на приращение, а съдът приема, че имотът е придобит в съсобственост между страните вследствие реализиране правото на строеж – в този смисъл и първият от въпросите към изложението по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК, поставен в контекста на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и ал. 2, предл. 2-ро ГПК. Касаторът се позовава и на противоречие с практиката на ВКС по въпросите:

• „ Допустимо ли е едно паркомясто в сграда в етажна собственост, което по правило не е юридически годен самостоятелен обект на собственост, да се притежава еднолично от конкретен етажен собственик в качеството му на принадлежност към притежаваните от собственика самостоятелни обекти в сградата? “;

• „ Длъжен ли е съдът да проведе изрично тълкуване на договорните клаузи, по които е налице неяснота или по чието приложение не е налице повдигнат пред него спор на страните и съответно по какви критерии следва да се проведе тълкуването на договора и изясняването на действителната договорна воля на страните, ако такова тълкуване е необходимо, включително допустимо ли е да се учредява право на строеж върху реални части от сградата, заети по проект от паркоместа с уговорка за възможно едностранно преустройство на тези паркоместа в друг обект на собственост? “;

• „ Кому принадлежи правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда етажна собственост, преустроен върху реална част от сградата, в рамките на учредено в полза само на един етажен собственик право на строеж за конкретно индивидуализирани по проект паркоместа? Дали така учреденото в еднолична собственост право на строеж се трансформира в съсобствено върху паркоместата поради това, че същите не са самостоятелни обекти на собственост и съответно дали еднолично притежаваното право на строеж се запазва, в случай че е било трансформирано в съсобственост, ако съответните паркоместа се преустроят в друг вид самостоятелен обект на собственост? “;

• „ Как следва да се разпределят квотите на съсобственост между учредителя и приобретателя-строител на право на строеж върху конкретен гаражен етаж от сграда в етажна собственост тогава, когато съгласно договора за суперфиция суперфициарят получава конкретни паркоместа – част от обема на правото на строеж върху етажа в съотношение, различно от съотношението при разпределението между договарящите страни на общия обем на правото на строеж върху цялата сграда? Дали разпределението на собствеността върху гаражния етаж следва договорените квоти само за този етаж или следва общото съотношение на квотите от РЗП на цялата сграда? “.

В писмен отговор „Строй А 2000“ ЕООД се присъединява към жалбата, изразява становище, че същата е основателна и следва да бъде допусната до касационно разглеждане.

От ищеца „Омакс“ ЕООД също е постъпил писмен отговор, в който се поддържа противоположната теза – за неоснователност на жалбата и необоснованост на релевираните предпоставки по чл. 280 ГПК.

На свой ред дружеството-ищец, чрез адв. Ол. Ш., оспорва въззивното решение в неблагоприятните за него части. Изтъква, че договорените паркоместа, които по идеен проект представляват обща част на сградата, никога не са били изградени, а вместо тях е обособен самостоятелен обект, несъответстващ на обема на учреденото право на строеж. В изложение се позовава на допълнителните критерии по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационното обжалване при формулирани въпроси:

• „ Следва ли въззивният съд, като съд по съществото на спора, да направи своите фактически и правни изводи, като обсъди в тяхната съвкупност всички допустими и относими доказателства, възражения и доводи на страните, като съобрази твърденията в исковата молба, направените възражения в отговора и оплакванията, инвокирани във въззивната жалба? “;

• „ Какви са критериите, по които се преценява дали построеното е изцяло извън обема на учредено право на строеж /построен е изцяло различен обект от този, за който е учредена суперфицията/ или дали е надхвърлен /частично извън/ обемът на правото на строеж и кой придобива собствеността във всяка от двете хипотези?“.

Ответникът С. А. П. не взема становище по нито една от жалбите.

При преценка за допустимост на производството, настоящият състав на ВКС, II г. о., намира, че касационните жалби са подадени в законоустановения срок, от процесуално легитимирани страни и срещу подлежащ на обжалване акт на въззивен съд, поради което следва да бъдат разгледани.

По наведените основания по чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК приема следното:

Не се констатира вероятна недопустимост на обжалваното решение, поради разглеждане на непредявено основание за придобиване правото на собственост. Произнасянето на въззивния съд в случая е съобразено с очертания предмет на спора. Решаващите му изводи почиват само и единствено на факти и обстоятелства, които са изрично посочени от ищеца и са подкрепени от събраните по делото доказателства, поради което не е налице хипотеза, идентична на разгледаните в цитираните от „Комодоре БГ“ ЕООД решение № 26 от 15.03.2022 год. на ВКС по гр. д. № 2559/ 2021 год., III г. о., решение № 58 от 12.05.2014 год. на ВКС по гр. д. № 7025/2013 год., II г. о., решение № 156 от 10.06.2013 год. на ВКС по гр. д. № 1497/2013 год., I г. о. и др.

Релевираното основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на въззивното решение до касационно обжалване обаче, се явява обосновано по отношение на засегнатите и от двете страни въпроси, които уточнени и конкретизирани от настоящата инстанция съобразно правомощията ѝ по т. 1 от ТР № 1/ 2009 год. на ОСГТК на ВКС, се свеждат до:

• Критериите, по които се преценява дали построеното излиза извън обема на учредено право на строеж и в частност - в хипотезата на изменение на вътрешното разпределение на предвидените по договор обекти в сградата, без надхвърляне на определения обем РЗП, вследствие на което на мястото на проектиран паркинг с обособени паркоместа е изграден самостоятелен обект на правото на собственост с различно предназначение.

По отношение на останалите поставени от касаторите въпроси не са удовлетворени критериите на чл. 280, ал. 1, т. 1, респ. т. 3 ГПК, поради което същите ще бъдат взети предвид като доводи за неправилност при разглеждане на делото по същество.

Водим от горното и на основание чл. 288 ГПК, настоящият състав на ВКС, ІІ г. о.,