Определение № 2557 от 11.09.2026 г. на ВКС по т. д. № 203/2026 г.

Производството е по реда на чл.288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на БОРОВЕЦ ОЙЛ ЕООД, ЕИК[ЕИК], приподписана от процесуален пълномощник, срещу решение № 562/13.11.2025 г. на Софийския апелативен съд по в. т. д. № 595/2025 г., с което след частична отмяна, частично обезсилване и частично потвърждаване на решение № 51/07.04.2025 г., постановено по т. д. № 181/2023 г. по описа на Софийския окръжен съд, като краен резултат е прогласен за недействителен на основание чл. 40 ЗЗД договорът за покупко-продажба на недвижим имот по нот. а. № 178/06.07.2023 г., т. І, нот. д. № 152/2023 г. на нотариус Б. М., рег. № 411 на НК, сключен между НИКАР ПРО ЕООД, чрез Е. И. К., като продавач, и БОРОВЕЦ ОЙЛ ЕООД – като купувач; и на основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД касаторът е осъден да върне имота, предмет на сделката – двуетажна сграда със застроена площ от 220 кв. м., находяща се в [населено място], Софийска област, с идентификатор 61604.51.545.1, заедно с 340/1170 ид. части от поземлен имот с идентификатор 61604.51.545. В касационната жалба се релевират основанията за отмяна на въззивното решение по чл. 281, т. 3 ГПК. По подробно изложени съображения се оспорват изводите на въззивния съд относно наличието на обективния и субективен критерий на недействителността по чл. 40 ЗЗД, като се твърди, че същите са незаконосъобразни, несъответни на събраните по делото доказателства и почиващи на предположения. В приложеното към касационната жалба изложение по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се поддържа, че решението е постановено в противоречие с Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС по тълк. д. № 5/2014 г. по следния правен въпрос: Какъв е фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД? Според касатора решението на въззивния съд е и очевидно неправилно, тъй като от събраните по делото доказателства не се установява наличието нито на обективния, нито на субективния елемент от фактическия състав на чл. 40 ЗЗД. Касаторът е депозирал и допълнение към касационната си жалба във връзка с искането му за допускане на касационно обжалване, което не следва да се има предвид, тъй като е направено извън преклузивните срокове по ГПК. Ответникът по касация не изразява становище по жалбата в срока по чл. 287 ГПК. За да се произнесе по реда на чл. 288 ГПК, съставът на Върховния касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение съобрази следното: Касационната жалба е подадена от надлежна страна, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, в срока по чл. 283 ГПК. За да достигне до обжалвания краен резултат за основателност на предявения главен иск по чл. 40 ЗЗД, след преценка на доказателствата и доводите на страните, съобразно чл. 269, изр. второ ГПК, съставът на въззивния съд е формирал следните изводи: Процесната продажба е сключена за цена от 40 000 лв., което е малко над данъчната оценка от 36 722,30 лв. Ноторно е, че данъчните оценки на недвижимите имоти по ЗМДТ не са актуализирани от дълги години, поради което те отдавна не съответстват на реалните пазарни стойности. Същевременно по делото са изслушани три съдебни експертизи относно средната пазарна цена на процесния имот към датата на сделката – 06.07.2023 г. С изключение на експертизата, извършена от вещите лица С. и Д., останалите две експертизи дават стойности, значително над уговорената – 473 500 лв. по експертизата на вещото лице Ангелова и 188 400 лв. по експертизата на вещите лица Ц., С. и С.. Въззивният съд е намерил, че следва да кредитира заключението на тройната експертиза, която сам е назначил именно предвид драстичните различия между двете предходни експертизи. Заключението е компетентно и обективно, като експертизата е извършена след оглед на имота и е установено, че настоящото му състоянието е непроменено от продажбата през 2023 г., което е отчетено при неговата оценка. Взета е предвид и необходимостта от основен ремонт на сградата, за които в предходните експертизи е дадено заключение за стойността на необходимите за това разходи. Поради това съдът е приел, че пазарната цена на имота към момента на сделката е била 188 400 лв., което е над четири пъти повече от уговорената такава. Налице е драстична разлика в еквивалентността на насрещните престации в ущърб на продавача. С оглед изложеното, обективният елемент на фактическия състав по чл. 40 ЗЗД - сделката да е сключена във вреда на представлявания ищец - е счетен за доказан. По отношение на субективния елемент съдът е посочил, че той не е равнозначен на умисъл или специално намерение или цел за увреждане на представлявания, а представлява недобросъвестност на представителя и насрещната страна, т. е. знание (осъзнаване), че сделката обективно уврежда представлявания. Спрямо фактите по настоящия казус това означава знание към момента на сключване на договора, че уговорената цена по процесната продажба е драстично по-ниска от реалната пазарна стойност на имота. Доказването на подобно знание за увреждане най-често се извършва по пътя на косвеното доказване - чрез верига от косвени доказателства, която създава сигурност, че фактът, индициран от съвкупността от доказаните факти, наистина се е осъществил. Част от процеса на съдебно доказване е прилагането и на логически и опитни правила (съобразно мотивите към ТР № 1/17.07.2001 г. и ТР № 2/2.07.2004 г. на ВКС – ОСГК), чрез които от даден установен факт се прави извод за друг неустановен – т. нар. житейски презумпции. В светлината на горното въззивният съд е намерил, че в случая такава верига от косвени доказателства е осъществена. Установено е, че процесният имот е придобит от ищеца през 2020 г. чрез публичен търг в изпълнение по реда на ДОПК за цена от 69 003 лв. Обичайно при принудително изпълнение реализираните цени на осребрените обекти са под пазарните, освен това по правило цените на недвижимите имоти в дългосрочен план нарастват, особено в период на инфлация, какъвто е периодът 2020 г. – 2023 г. Хипотезата на понижаване на стойността на недвижим имот е малко вероятна, освен ако не се касае за значително влошаване на състоянието на една сграда след първоначалната й покупка, което в случая не се твърди и доказва. Тези икономически закономерности са широкоизвестни. Без съмнение те са били известни и на сключилите процесната сделка представители на насрещните страни – търговци, които по дефиниция са професионалисти, дължащи квалифицираната грижа на добрия търговец (чл. 302 ТЗ). Да се приеме, че те не са знаели, че през 2023 г. цената на имота се е повишила значително спрямо тази през 2020 г., а са мислели, че дори се е понижила спрямо придобивната цена през 2020 г., е малко вероятно. Сключването на сделката на цена, близка до данъчната оценка, също е индиция за знание, че пазарната цена е била по-висока. Това е така, тъй като е ноторно, че данъчните оценки на недвижимите имоти отдавна не отговарят на реалните пазарни стойности и това също е широкоизвестно, не само за търговците. Не следва да се пренебрегва и обстоятелството, че само 20 дни след процесната продажба от 06.07.2023 г. ответникът – купувач е ипотекирал придобития имот за обезпечаване на получен заем в размер на 100 000 евро при годишна възнаградителна лихва от 10 %, при краен срок за погасяване на заема – 31.12.2023 г., видно от представения нот. а. № 176/28.07.2023 г. Вярно е, че не се предполага, че учреденото обезпечение е достатъчно за обезпечаване на целия дълг, както е приел първоинстанционният съд, но е вярно и това, че отпускането на такъв значителен лихвоносен заем обичайно не се извършва без обезпечение в пълен размер. Ответникът не твърди и не доказва, че извън тази ипотека е учредил и други обезпечения в полза на заемодателя, ако това е било недостатъчно. При липса на такива следва да се приеме, че страните по договора за ипотека са действали със съзнанието, че тя обезпечава целия дълг. Стопански нелогично е кредиторът да се съгласи на обезпечение на значителен дълг, чийто размер надхвърля съществено стойността на обезпечението. Следователно, предлагайки този имот за обезпечение на подобен дълг, ответникът е действал със съзнанието, че пазарната стойност на имота покрива дълга, което логически изключва знание, че тя е значително по-ниска от него, а именно – 40 000 лв., за колкото е сключена процесната продажба. Въззивният съд е заключил, че преценката на горните обстоятелства в тяхната съвкупност обосновава извод за знание към момента на сключване на процесната сделка от 06.07.2023 г. у представителите на страните, че уговорената цена от 40 000 лв. е значително под реалната пазарна стойност на имота към този момент, т. е. че е налице нееквивалентност на насрещните престации. Настоящият съдебен състав намира, че въззивното решение не следва да се допуска до касационна проверка на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, по следните съображения: В случая не се доказва твърдяното противоречие със задължителната съдебна практика - Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС по тълк. д. № 5/2014 г. Напротив, от съдържанието на обжалвания съдебен акт е видно, че задължителните указания по приложението на закона са изцяло спазени от състава на въззивния съд. Не отговаря на данните по делото оплакването, предпоставило поставения от касатора въпрос, че изводите на съда са основани на предположения и не почиват на събрания доказателствен материал. Чрез формулирания материалноправен въпрос се изразява несъгласието на касатора с така формираните изводи, което обаче касае единствено правилността на обжалваното решение, а последната не е част от предмета на производството по чл. 288, вр. чл. 280, ал. 1 ГПК, съгласно изричните указания на Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., т. 1. Не е налице приложното поле на касационното обжалване и на основанието по чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК. Въззивното решение не може да се квалифицира като очевидно неправилно, доколкото от съдържанието му не се установява превратно приложение на закона или грубо нарушаване на правилата на формалната логика. Преценката дали изводите на въззивния съд съответстват на установените чрез доказателствата факти, когато това не е видно пряко от мотивите на обжалвания съдебен акт, може да бъде извършена от касационния съд само по реда на чл. 290 ГПК, а не и в селективната фаза на процеса. С оглед изложеното, съставът на Върховния касационен съд, Второ търговско отделение