Определение № 4869 от 28.10.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1282/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Л. Л. К., чрез адв. М. К., срещу въззивно решение № 1225 от 28.11.2024 г., постановено по гр. д. № 3338/2023 г. на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 4239 от 27.07.2023 г. по гр. д. № 15016/2021 г. на Софийски градски съд. С първоинстанционното решение по иска на Ф. А. Д. е прогласен за нищожен поради накърняване на добрите нрави договорът за покупко-продажба на недвижим имот от 21.11.1997 г., по силата на който К. Ф. К. е прехвърлила на Л. Ц. К. собствеността върху ½ ид. част от апартамент с площ от 86,84 кв.м., находящ се на ул. „Х. М.“ *** в гр. С., заедно с прилежащото му избено помещение и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, за сумата от 49.80 деноминирани лева.

В касационната жалба са релевирани оплаквания по чл. 281, т. 3 ГПК за неправилност на решението поради нарушения на материалния закон, на съдопроизводствените правила и необоснованост.

В изложението на основанията за допускане на касационното обжалване касаторът сочи основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 ГПК, като поставя следните въпроси:

1. Задължен ли е въззивният съд да обсъди всички доводи и възражения на страните?

2. При необоснованост на заключението на вещото лице, длъжен ли е съдът служебно да упражни правата си по чл. 200, ал. 3 ГПК и да назначи друго вещо лице?

3. При преценка за наличието на нееквивалентност на престациите като основание за нищожност поради накърняване на добрите нрави на договор за покупко-продажба, от значение ли е съпоставимостта на цената на продавания недвижим имот с данъчната му оценка и от значение ли е това, че цената е равна или по-голяма от данъчната оценка?

4. При преценка за наличието на нееквивалентност на престациите като основание за нищожност поради накърняване на добрите нрави на договор за покупко-продажба от значение ли е, че продавачът си е запазил вещното право на ползване върху продадения недвижим имот, респ. оказва ли влияние върху пазарната стойност запазеното право на ползване?

5. При преценка за наличието на нееквивалентност на престациите като основание за нищожност поради накърняване на добрите нрави на договор за покупко-продажба, от значение ли е обстоятелството, че при сключване на сделката преследваната от страните цел е удовлетворяване на значим и допустим от закона интерес, а именно продавачката да получи сигурност за старините си, като остане да живее в дома, където е прекарала голяма част от живота си, а на сина си – да прехвърли стопанисването и поддръжката на имота, който от своя страна да й оказва грижи, подкрепа и съдействие?

По първите два въпроса се изброява практика на ВКС, на която според касатора въззивното решение противоречи. Останалите въпроси се поставят в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

Ответникът по касационната жалба Ф. А. Д., чрез адв. П., в писмен отговор по чл. 287 ГПК излага съображения за недопустимост и неоснователност на касационната жалба.

За да се произнесе по допустимостта на касационното обжалване, Върховният касационен съд съобрази следното:

За да прогласи нищожността на атакуваната продажба поради нееквивалентност на престациите, накърняваща добрите нрави, въззивният съд е приел от фактическа страна, че страните са внуци на Ц. К. и К. К., които приживе са притежавали процесния недвижим имот при равни квоти. След смъртта на Ц. К. през 1976 г. (при действието на СК от 1968 г.) неговият дял е наследен от децата му Ю. (майка на ищеца) и Л. (баща на ответника), съответно по 1/4 за всеки от тях, а преживялата съпруга К. е останала собственик на 1/2 ид. част. На 21.11.1997 г. между К. К. и нейния син Л. К. е сключен процесният договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт *, том *, дело № ***/1997 г., с който тя продала на сина си собствената си 1/2 ид. част от имота срещу продажна цена от 49 800 неденоминирани лева /равняващи се на 49.80 лв./, колкото е била данъчната оценка за целия имот, като си запазила пожизнено и безвъзмездно правото си на ползване.

Според приетата пред първата инстанция съдебно-оценителна експертиза, пазарната стойност на 1/2 ид. ч. от апартамента към датата на сделката е била 18 920 630 неденоминирани лева, а на целия апартамент - 45 349 450 недоминирани лева. Този извод се основава на анализа на цените на сравними с оценявания обект пазарни аналози към момента на сключване на сделката с други имоти със сходни характеристики и чрез корекционни коефициенти, отчитащи отклоненията в качеството спрямо оценявания имот, като вещото лице подробно е посочило всички съпоставени показатели. В допълнителното си заключение вещото лице е изяснило, че представеният за сравнение нотариален акт за друг апартамент в същия квартал се отнася за значително по-малка площ и е със запазено пожизнено право на ползване върху целия имот, за разлика от процесната сделка. Уточнено е, че не може да служи като идентичен пазарен аналог сделка, предхождаща с повече от седем месеца процесната, в един изключително динамичен период (1997 г.), когато имотите са се оферирали в цени в щатски долари поради обстоятелството, че курсът на щатския долар се е променял ежедневно и ежемесечно. Вещото лице е изчислило и стойността на запазеното пожизнено право на ползване върху 1/2 ид. част от процесния имот на база стойност на имота, средна продължителност на живота на жените по справка в НСИ и фактическата възраст на лицето и е приело, че към деня на сделката правото на ползване на 1/2 ид. ч. е възлизало на 1 166 688 неденоминирани лв.

При тези данни въззивният съд е приел от правна страна, че добрите нрави са неписани правила, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от тях е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. В тази връзка е заключил, че когато преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът следва да съобрази дали нейните последици като краен резултат са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. С оглед изложеното съдът е приел, че в случая сделката за продажба на жилище за сумата от 49 800 неденоминирани лв., при пазарна стойност според оценителната експертиза от 18 920 630 неденоминирани лева, или за цена 357 пъти по-ниска от реалната, категорично съставлява накърняване на добрите нрави. Въззивният състав е съобразил, че продажба на имот може да се извърши и на стойност под данъчната оценка, както и че е житейски обосновано договорената цена да отразява реалното състояние на купуваната вещ. Приел е, обаче, че в случая не се установява жилището да е било в състояние, което да налага реалната му стойност да се намали толкова драстично. Според съда, дори близките родствени отношения между страните по сделката, обременяването на продажбата с вещно право на ползване и обещаните бъдещи действия по подкрепа и съдействие на прехвърлителката от страна на приобретателя, не обосновават продажбата на имота далеч под себестойността му до степен, в която престацията по продажбеното правоотношение да се приравни на липсата на такава. Ето защо е счел, че значителната и явна нееквивалентност на насрещните престации в случая води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, поради което въззивният състав е приел иска за основателен и е потвърдил първоинстанционното решение.

При тези изводи на въззивния съд настоящият състав на Върховния касационен съд намира, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, поради следните съображения:

По първия въпрос последователната и непротиворечива практика на ВКС приема, че въззивният съд е длъжен да обсъди в мотивите към решението си всички доводи и възражения на страните, като посочи кои от тях са основателни и кои не са. Въззивното решение не се отклонява от това разбиране. Съдът е обсъдил подробно възраженията във въззивната жалба, свързани основно с продажната цена на процесния имот, и е обосновал изводите си, като е взел предвид събраните по делото доказателства и икономическата обстановка в страната в релевантния период от време. Несъгласието на касатора с тези изводи не представлява основание за допускане на касационно обжалване, а се свежда до оплаквания за неправилност, попадащи в хипотезата на чл. 281, т. 3, предл. 1 ГПК, които не могат да бъдат разглеждани в селективната фаза на касационното производство по реда на чл. 288 ГПК.

Съгласно чл. 200, ал. 3 ГПК при оспорване на заключението на вещо лице съдът може да назначи друго или повече вещи лица, но преценката за това, дали заключението е непълно, неясно или необосновано, е самостоятелна и независима от становището на страната. В случая съдебният състав внимателно е анализирал данните по делото и използвания от вещото лице метод за оценяване стойността на имота, въз основа на което е приел допълнителното заключение на експерта за подробно и компетентно изготвено. Ето защо не може да се приеме, че и зададеният втори въпрос е основание за допускане на касационно обжалване.

Третият, четвъртият и петият въпроси следва да бъдат разгледани заедно, доколкото всички те касаят преценката за нееквивалентност на престациите по договор за покупко-продажба. На първо място, питанията не обосновават допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Последователна е съдебната практика, според която нищожност на договора за покупко-продажба поради противоречие с добрите нрави при нееквивалентност на престациите е налице, когато нееквивалентността е толкова значителна и явна, че насрещната престация е практически нулева (в този смисъл решение № 452 от 2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на ВКС, IV г. о., решение № 24 от 2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС, III г. о., решение № 50029 от 2023 г. по гр. д. № 2279/2022 г. на ВКС, I г. о., решение № 738 от 2024 г. по гр. д. № 3516/2023 г. на ВКС, III г. о. и др.). При преценката си дали са накърнени добрите нрави съдът е необходимо да изследва действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, като отчита взаимната им връзка и целта на договора. Ако продаденият имот е обременен с тежест (прехвърлителят е запазил за себе или е учредил другиму право на ползване), вещното право на ползване също следва да бъде оценено. Безпротиворечиво в практиката е установено и разбирането, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка, както и че при продажба между роднини по права линия еквивалентността следва да се преценява наред с други етични съображения и имуществени отношения помежду им, според конкретния случай.

При постановяване на решението си въззивният съд не се е отклонил от посочената съдебна практика. За да намери договорът за нищожен съдът е счел, че в конкретния случай, с оглед установеното по делото обстоятелство, че процесната сделка е сключена при 357 пъти по-ниска от пазарната стойност на имота за символичната цена от 49.80 лв. на практика липсва на насрещна престация. В мотивите си съдът не е приемал, че съществува принципна пречка недвижим имот да бъде продаден на цена, по-ниска от данъчната му оценка, нито е пренебрегнал близката родствена връзка между страните и запазеното право на ползване на продавачката, които поначало също предполагат известно отклонение от пазарната цена. Изводите са формирани при съобразяване, че сделката е извършена в период на бурна инфлация, в който актуализирането на данъчните оценки на недвижимите имоти е забавящо се и несъответстващо на непрекъснато променящите се пазарни цени. Затова е прието, че в конкретния случай данъчната оценка не може да бъде меродавна при преценка за еквивалентността на престациите и така е изведено заключението, че дори продажната цена на имота да е била равна или по-голяма от данъчната му оценка, договорът би бил нищожен, ако тя е 357 пъти по-ниска от реалната пазарна цена.

По изложените съображения касационното обжалване на въззивното решение не следва да се допуска.

При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК във връзка с чл. 38, ал. 2 от ЗА на пълномощника на ответника по касационната жалба адв. П. П. следва да бъде присъдено адвокатско възнаграждение за осъществена правна защита, което съдът определя в размер на 4266 лв., съобразно чл. 7, ал. 2, т.3 от Наредба № 1/2004 г. за възнагражденията за адвокатска работа /загл. изм. ДВ, бр. 14/2025 г./.

Водим от горното, Върховният касационен съд, трето гражданско отделение,