Определение № 1052 от 05.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4425/2025 г.

Производството е по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Скануел Инвест“ ЕАД, подадена чрез процесуален представител адв. И. М. срещу решение № 738/01.06.2025г., постановено по в.гр.д. № 2913/2024г. по описа на Апелативен съд – София.

С обжалваното въззивно решение е потвърдено първоинстанционно решение № 3940/01.07.2024г. постановено по гр.д. № 336/2022г. по описа на Софийски градски съд, с което на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба от 30.07.2020г., сключен между „Скануел Инвест“ ЕАД, ЕИК[ЕИК], като продавач и Д. И. Г. с ЕГН [ЕГН], като купувач, с който обещателят се е задължил да продаде на купувача правото на собственост върху недвижими имоти, както следва:

• апартамент № 58, представляващ самостоятелен обект в сграда с ид. ........................., находящ се в [населено място], район „М.“, м. Югоизточен град, район 4, зона 5, [жилищен адрес] на първи подпокривен етаж, на кота +22,08 кв.м., с площ от 55.29 кв.м., заедно с 1.72 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 14.33 кв.м., или общата застроена площ от 69.62 кв.м., състоящ се от антре, дневна-кухня, спалня, баня с тоалетна и тераса, при съседи по архитектурен проект: апартамент 57, двор, калкан с [жилищен адрес] ателие № 59, коридор, и при съседи по кадастрална схема: на същия етаж: имот с ид. ........................................., ............................; под обекта: ...............................; над обекта: имот с ид. ........................................., заедно с мазе № 27, находящо се на първи сутерен на сградата, кота „- 4.70 м“, със застроена площ 2.04 кв.м., с прилежащите му 2.72 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 2.15 кв.м., или обща застроена площ от 4.19 кв.м. при съседи: мазе № 23, мазе № 28, коридор, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата, който поземлен имот е с ид. ................................ с площ 14379 кв.м., идентичен с УПИ I-9, 9310, „за ЖС И ОДО“, кв. 19В с площ 14392 кв.м., при продажна цена в размер на 82 000 евро и която сума е била изцяло заплатена от ищцата – купувач на ответника – продавач, както и

• 1.37 % ид.ч. от общите части от подземен гараж, находящ се на 2 сутерен, кота „-7.50 м.“, обособени като паркомясто № 4, при съседи по архитектурен проект: паркомясто № 5, подземна [улица], със застроена площ на паркомястото от 15.50 кв.м., попадащо, съгласно схема №15-108724 от 01.02.2023г., издадена от АГКК, в самостоятелен обект в сграда с ид. .............................., адрес на имота: [населено място], район „М.“,[жк], ет. -2, гараж ПМ 3-14; предназначение на самостоятелния обект: гараж, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: няма; при съседни самостоятелни обекти с идентификатори: на същия етаж: № ............................., № ................................; под обекта: няма; над обекта: ид. ..................................., стар идентификатор: №..............................., заедно с припадащите се принадлежащи на гаража идеални части от сградата и от правото на строеж върху гореописания поземлен имот, при продажна цена в размер на 13000 евро, която сума е била изцяло изплатена от купувача на продавача.

В жалбата се поддържат касационни основания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Отправено е искане решението на въззивната инстанция да бъде допуснато до касационно обжалване, да бъде отменено и предявеният иск да бъде отхвърлен.

Касационният жалбоподател поддържа, че неправилно въззивният съд е приел, че е без правно значение за индивидуализацията на процесните имоти и за възникване на потестативното право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД последвалото обединяване на поземления имот, посочен в процесния предварителен договор с друг съседен УПИ; след извършеното изменение на плана за регулация и плана за застрояване, ПИ с ид. ................................. престанал да съществува като самостоятелен имот, тъй като е обединен със съседният още незастроен ПИ с ид. ....................................... в общ ПИ; така, сградата, в която се намират процесните обекти, не се намира в описания ПИ, а исковата молба не съдържа коректно описание на имота, в който се намират обектите по предварителния договор. Като неправилни сочи и изводите, че ищцата е изправна страна по договора, а ответникът – неизправна страна, поради което не е могъл да развали договора; съдът не е съобразил данните за многократни срещи и опит за предоговаряне на клаузи на предварителния договор единствено с цел обезпечаване на строителството на нови сгради в незастроения съседен бивш ПИ с ид. ......................................................., който понастоящем е обединен в общ ПИ с бившия вече ПИ с ид. .........................................., в който са построените и предадени с Разрешение сгради, в които са процесните обекти; не е съобразил също, че отказът на ответницата да подпише НА представлява виновно неизпълнение на задълженията й по чл. 1 от договора, именно поради което касаторът е развалил предварителния договор.

В писмен отговор на касационната жалба ответникът по касация Д. И. Г., чрез процесуален представител адв. Р. К., изразява становище, че не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване. Оспорва касационната жалба като неоснователна. Поддържа, че въззивното решение е постановено в съответствие с доказателствата по делото и при правилно прилагане на материалния и процесуален закон.

Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в срока по чл. 283 от ГПК, от процесуално легитимирана страна – ищец по делото с правен интерес от обжалване срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт и отговаря на съдържателните изисквания на чл. 284 от ГПК.

Приложено е и изложение по чл. 280, ал. 1 от ГПК, с което са изпълнени и условията на чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК.

За да пристъпи към разглеждане на заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, Трето гражданско отделение, съобрази следното:

Въззивният съд е приел за установени следните факти: страните по делото са сключили предварителен договор на 30.07.2020г.; продавачът е собственик на описаните в договора недвижими имоти – апартамент и паркомясто; ищцата е заплатила цялата уговорена цена за двата имота; на 18.04.2022г. страните са се явили пред нотариус за сключване на окончателен договор, но до подписването му не се е стигнало поради несъгласие със съдържанието му.

Съгласно чл. 1 от договора обещателят „Скануел Инвест“ ЕАД се е задължил да продаде на Д. И. Г. за сумата от 95 000 евро, недвижим имот, находящ се в жилищна сграда с магазини и подземни гаражи блок № 11, с разгъната застроена площ, заедно с мазета, от 4316.37 кв.м., съгласно одобрен архитектурен проект от 09.07.2015г., Разрешение за строеж № 347/30.05.2008г., изд. от СО, Дирекция „Архитектура и градоустройство“, в поземлен имот с идентификатор ................................, в [населено място], район М., с площ 13002 кв.м., а именно: Апартамент № 58, находящ се в [населено място], район М., Комплекс „Фонтанитесити“, Жилищна сграда с подземни гаражи блок № 11, състоящ се от блокове 9, 10, 11, 12, Магазини, Подземен гараж, на VII жилищен етаж, кота +22.08 м., със застроена площ на апартамента от 55.29 кв.м., състоящ се от антре, дневна-кухня, спалня, баня с тоалетна и тераса, при съседи: апартамент 57, улица, калкан на [жилищен адрес] коридор, заедно с 1.72 % ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот или обща застроена площ 69.62 кв.м., заедно с мазе № 27, находящо се в същата сграда на първи сутерен, кота „ – 4.70 м“, със застроена площ 2.04 кв.м., при съседи мазе 23, мазе 28, коридор, заедно с 2.72% ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж и паркомясто № 4, находящо се на 2 сутерен, кота - 7.50 м., със застроена площ 15.50 кв.м., при граници: паркомясто 3, подземна улица, паркомясто 5, заедно с 1.37 % ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж или обща застроена площ от 29.81 кв.м.

Съгласно чл. 2 и чл. 3 от предварителния договор купувачът се е задължил да заплати за апартамента продажна цена в размер на 82000 евро, както и 13000 евро за паркомястото или общо 95000 евро с включен ДДС. Според чл. 6, ал. 1 и 2 от договора ответникът се задължил да се снабди с валиден акт образец 15 до 31.03.2021г. и сградата да бъде построена и въведена в експлоатация не по-късно от 30.09.2021г.

С Разрешение за ползване 20.10.2021г. е въведен в експлоатация „Подземен гараж на [жилищен адрес] 10, 11, 12“, находящ се в УПИ I, кв. 19В, а с Разрешение за ползване от 06.12.2021г., е въведена в експлоатация и „Жилищна сграда с магазин и гаражи /блок 11/ с к.к. 24.30м“ находяща се в същия имот по плана на [населено място], м. „Югоизточен град, район 4, зона 5“, „М. 4“, СО р-н „М.“.

След проведена кореспонденция, с констативен протокол от 18.04.2022г. е установено, че продавачът и купувачът не са постигнали съгласие по клаузите на нотариалния акт и не са го подписали.

С писмо, изпратено по „Телепоща“ на 06.08.2022г., връчено на 09.08.2022г., както и на 10.10.2022г. ищцата поканила ответника в срок до 10 дни от получаването му, да я уведоми за нотариус, пред който следва да се яви, както и за ден и час за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти, като й предоставят и проект на нотариален акт със съдържание, което да съответства на постигнатите с предварителния договор уговорки.

С Уведомление с изх. № 635/13.12.2022г. ответникът заявил, че разваля сключения предварителен договор на 30.07.2020г., поради виновно неизпълнение на задълженията на купувача да закупи имотите описани в него. Посочил, че в 14-дневен срок следва да представи банкова сметка, по която да бъдат възстановени сумите, които са преведени по разваления предварителен договор.

От заключение на приета пред първоинстанционния съд съдебно-техническа експертиза въззивният съд приел за установено, че Апартамент № 58 в бл. 11 е заснет и нанесен в КККР като самостоятелен обект с идентификатор ......................................, с площ по документ 55.29 кв.м., заедно с 1.72 % ид.ч. от общите части на сградата, а мазе № 27 е с площ 2.04 кв.м., заедно с 2.72 % ид.ч. от общите части на сградата, което не е отразено в кадастралната карта, тъй като не е самостоятелен обект в сграда, а е прилежащо помещение към апартамента и затова няма кадастрален идентификатор. Паркомясто № 4 се намира в общ подземен гараж, на ет. -2, който подземен гараж е заснет и нанесен в КККР като самостоятелен обект с ид. ........................................, като в него се намират паркоместа с номер от 3 до 14. Площта на паркомястото е 15.50 кв.м., заедно с 1.37 ид.ч. от подземния гараж. Процесните апартамент и паркомясто се намират в имот с ид. ...................................., с площ 14379 кв.м., който е идентичен с УПИ I-9, 9310, „за ЖС И ОДО“, кв. 19В с площ 14392 кв.м., като последното изменение в регулационния план за УПИ I-9, 9310 е одобрено със Заповед № РА50-72/09.02.2021г. на главния архитект на Столична община. След изменението на регулационния план в кадастралната карта са обединени имоти с идентификатори .................................. и .................................... Към датата на грубия строеж, удостоверено с Акт образец № 14 от 16.09.2020г., описан в Констативен протокол по чл. 181 от ЗУТ от 21.10.2020г., имотът е бил с идентификатор ....................................... Налице е идентичност между имотите, описани в исковата молба, тези, описани в т. 1 на предварителния договор и посочените в проекта на нотариален акт от 18.04.2022г.

При установените по делото факти, от правна страна въззивният съд приел за неоснователни доводите на въззивника, че е налице пречка за обявяване на договора за окончателен, тъй като е извършено последващо обединение на поземления имот с друг, т.е. че липсва идентичност между имотите. Съобразил в тази връзка, че предмет на сключения предварителен договор е прехвърлянето на съответните идеални части от правото на строеж за построяването на апартамента и паркомястото, а не на идеални части от самия поземлен имот; че последващото обединяване на съседни поземлени имоти има отношение единствено към индивидуализиране на терена, в който е построена сградата спрямо актуалните кадастрални данни, но то не изменя волята на страните да се прехвърлят вече изградените апартамент и паркомясто със съответните идеални части от правото на строеж; съобразил, че от заключението на СТЕ е установена идентичност между имотите, описани в исковата молба, тези, посочени в т. 1 от предварителния договор и описаните в проекта на нотариален акт от 18.04.2022г., поради което не остава съмнение в предмета на процесния предварителен договор. Отбелязал също, че не съществува правна пречка идеалните части от правото на строеж да се обособят като съответни такива за конкретния имот, без да се отразят цифром. Взел предвид в тази насока, че никъде в строителната документация или таблицата за площообразуване, приложени по делото, подобен процент идеални части не е отразен, поради което следва да се приеме, че апартаментът и паркомястото се прехвърлят със съответните им идеални части. Посочил, че конкретен размер не е уговорен нито в предварителния договор, нито в проекта за нотариален акт от 18.04.2022г., нито ответникът е посочил в представената по делото таблица за площообразуване. При липсата на данни относно конкретния размер на правото на строеж, припадащо се на определен самостоятелен обект отбелязал, че няма пречка в акта за собственост /какъвто в случая ще се яви влязлото в сила съдебно решение/ да се посочи, че се прехвърлят „съответните“ идеални части от правото на строеж. Съобразил и твърденията на ответника, че в обединения поземлен имот, в който е изграден блок № 11, е налице строителство и на други сгради, за които няма данни дали са изградени, поради което некоректно би било понастоящем, дори и чрез допускане на допълнителна експертиза, изчисляването на процента идеални части от правото на строеж. Отделно посочил, че хипотетично е възможно и учредяване на право на пристрояване и/или надстрояване, поради което определянето на точен размер на идеалните части от правото на строеж не е съществен елемент от уговорките по предварителния договор.

За неоснователно на следващо място приел възражението на ответника, че искът не може да бъде уважен относно паркомястото, тъй като то не е описано в предварителния договор по никой от възприетите в законодателството начини и не може да бъде индивидуализирано. Изтъкнал в тази връзка, че паркомястото не съставлява самостоятелен обект, но съдебната и нотариална практика е възприела подхода, че то може да бъде обект на прехвърлителна сделка с предмет прехвърляне на идеални части от подземния паркинг /гараж/, които са обособени съобразно архитектурния проект като паркомясто. При тълкуване клаузите на договора, приел, че волята на страните относно предмета на прехвърляемото паркомясто е ясна – то е посочено по архитектурен проект с номер, ниво на сутерена и кота, на които се намира, площ и съседи, и няма правна пречка нотариусът, респ. съдът в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да го опише в нотариалния акт/съдебното решение по начин, по който да е съответен на закона и на представените строителни книжа. Съобразил, че в случая по делото е приет като доказателство одобрен на 11.07.2016г. архитектурен проект на подземен гараж на [жилищен адрес] 10, 11, 12 в УПИ I, кв. 189, м. Югоизточен град, район 4, зона 5, М. IV, според който паркомясто № 4 се намира на втори сутеренен етаж, на кота „-7.50“, при описани граници, със застроена площ 15.50 кв.м., което описание напълно съответства на това, посочено в предварителния договор. Според площообразуването, паркомясто № 4 на втори сутеренен етаж, на кота „-7.50“, е с площ от 15.50 кв.м. и съставлява 1.37 % ид.ч. от подземния паркинг. Според приетата като доказателство кадастрална схема № 15-108724/01.02.2023г. на самостоятелен обект изтъкнал, че процесното паркомясто се намира в самостоятелен обект – гараж с идентификатор ........................................ При тези индивидуализиращи белези заключил, че няма правна пречка паркомясто № 4 с площ от 15.50 кв.м. да се опише като съответстващо на 1.37 % ид.ч. от подземен паркинг, като се посочи, че то попада в самостоятелен обект с идентификатор ...................................., на втори сутеренен етаж, на кота „-7.50“, при посочените граници на паркомястото, съобразно архитектурния проект.

Въззивният съд приел от друга страна за неоснователни доводите на ответника, че предварителният договор е развален и за него не е възникнало задължение за изпълнението му. Отбелязал, че за разваляне на договора в патримониума на изправната страна следва да е възникнало това потестативно право. При данните по делото, че и двете страни по договора са се явили пред нотариус на 18.04.2022г., за да подпишат проекта за нотариален акт, но не са постигнали съгласие по част от клаузите му, извел извод, че не следва да бъде възприет довода на ответника, че купувачът е нарушил клаузата на чл. 3, ал. 4 от договора, дало основание за разваляне на сключения предварителен договор. Според посочената разпоредба купувачът се е задължил да подпише пълномощно със съдържание, което дава право на продавача, след прехвърлянето на апартамента и паркомястото да я представлява пред всички компетентни органи и лица за въвеждане в експлоатация с издаването на Акт образец 16 на сградата, като е следвало да има правото да подписва, удостоверява и потвърждава факти във връзка със закупения недвижим имот и сградата, в която е изграден. Посочил, че тази клауза не съставлява съществена уговорка от предварителния договор, нито изпълнението й е поставено от страните като условие за сключването на окончателен договор – според чл. 14 от предварителния договор единствено условие е заплащане на цената. Ето защо обосновал, че продавачът няма право да включва сред клаузите на нотариалния акт такива, касаещи условията на пълномощното, а на още по-голямо основание, за купувача не съществува задължение да подписва пълномощно или нотариален акт със съдържание, отнасящо се за бъдещо строителство в обединения поземлен имот. Като ирелевантно изтъкнал обстоятелството дали останалите собственици на самостоятелни обекти в същата сграда са подписали без възражения нотариален акт и пълномощно със същото съдържание, тъй като за отношенията му с ищцата са релевантни постигнатите уговорки в предварителния договор. Така извел решаващ правен извод, че процесният предварителен договор не е развален и не са настъпили други факти, довели до преустановяване на действието му. Заключил, че като сключен в предвидената от закона писмена форма, съдържащ уговорки относно същественото съдържание на продажбата, а именно предмет на непаричната престация и цена, направил решаващ правен извод, че са налице предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен, в който смисъл постановил и крайния си акт.

Касаторът „Скануел Инвест“ ЕАД обосновава наличие на специални предпоставки за допускане на касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 и ал. 2, пр. 3 от ГПК. Поставя в тази връзка като значими следните въпроси:

1/ Налице ли е пречка за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен, с оглед на това, че е извършено последващо обединение на поземления имот, в който се намира процесният апартамент с друг съседен поземлен имот, т.е. липсва идентичност между поземленият имот, в който се намира процесният апартамент, така както е описан в предварителния договор и в исковата молба и поземления имот, в който се намира процесният апартамент, съобразно актуалния му статут по КККР и начина, по който е описан в съдебното решение?;

2/ Съществува ли пречка идеалните части от правото на строеж да се формулират в съдебното решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД като „съответните“ такива, а да не се отразят цифром?;

3/ Дали може да бъде обявен за окончателен предварителен договор по отношение на процесното паркомясто, което не е описано в процесния предварителен договор по никой от възприетите в законодателството, в съдебната и в нотариалната практики начини, поради което не може да бъде индивидуализирано?;

4/ Дали процесният предварителен договор е надлежно развален от касатора, поради което за него не съществува задължение за изпълнението му?

5/ Длъжен ли е съдът да събере и обсъди действителния смисъл на всички поискани от страните доказателства по делото /в тяхната взаимна връзка и кореспонденция/ и да обсъди доводите на страните в съответствие с изискването на чл. 236, ал. 2 от ГПК?

Сочи, че въпросите са решени в противоречие с решения на ВКС № 234/03.07.2014г. по гр.д. № 7607/2013г., IV ГО; решение № 171/08.08.2014г. по гр.д. № 4175/2013г., IV ГО; решение № 53/08.05.2009г. по гр.д. № 5871/2007г., I ГО; решение № 1159/30.12.2008г. по гр.д. № 3834/2007г., III ГО; решение № 222/30.03.2010г. по гр.д. № 4076/2008г., IV ГО; решение № 102/09.10.2023г. по гр.д. № 3666/2022г., III ГО; решение № 101/06.10.2023г. по гр.д. № 4781/2022г., IV ГО; решение № 50281/11.09.2023г. по гр.д. № 766/2022г., IV ГО; Тълкувателно решение № 1/09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС; решение № 518/30.12.2003г. по гр.д. № 23/2003г., I ГО и решение № 38/11.04.2007г. по т.д. № 791/2006г., II ТО както и че са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото, тъй като липсват съдебни решения по аналогични случаи. Позовава се и на основание по чл. 280, ал. 2, пр. 3 от ГПК – очевидна неправилност на решението.

За да се произнесе по твърдението за наличие на приложно поле на касационния контрол в хипотезата по т. 1 и т. 3 на чл. 280, ал. 1 от ГПК, съдът съобрази следното:

Първият поставен в изложението въпрос е мотивиран от довода на касатора, че извършеното след сключването на предварителния договор обединение на съседните поземлени имоти, в първия от които се намира сграда със самостоятелен обект – апартамент, предмет на предварителния договор, при което липсва идентичност в индивидуализацията на поземления имот, в който е изградена сградата, в която се намира този обект, към момента на сключване на предварителния договор и към момента на обявяването му за окончателен, е пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Въпросът е разрешен от въззивния съд по значим за изхода на делото начин.

В практиката на ВКС е разяснено, че по отношение на предмета на спора проверката на съда се разпростира върху посочения имот по предварителния договор и доказателствата за правото на собственост върху същия този обект на продавача. Неоснователен би се явил иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД относно имот, различен от този по предварителния договор. Обективно възможно е във времето от сключване на предварителния договор до предявяване на иска имотът да е претърпял трансформация, която да не е непременно в посока възникване на нов самостоятелен обект на право на собственост. Възможна е и хипотеза на нова индивидуализация на имота съобразно приет междувременно нов устройствен план. При необходимост съдът може да назначи СТЕ, която да установи актуалното състояние на имота по предварителен договор, евентуално налице ли е идентичност между същия този имот и посочения в петитума на иска, ако има различия – в какво се изразяват те. На тази основа решаващият състав следва да направи извод как се индивидуализира имотът по актуален устройствен план, при липса на идентичност – дали не се касае до възникване на нов самостоятелен обект на правото на собственост или до приращение към съществуващия имот /в този смисъл решение № 101/01.08.2018г. по т.д. № 1704/2017г. на ВКС, I ТО/.

Установена е също практика на ВКС, в която е дадено разрешение, че с влизането в сила на ЗУТ вътрешните регулационни линии между съседни имоти могат да бъдат променяни само и единствено със съгласието на всички заинтересовани лица, а това са собствениците и носителите на ограничени вещни права върху тях, съгласно предварителни договори между тях, сключени на основание чл. 15, ал. 3 от ЗУТ за обособяване на притежаваните от тях имоти в един нов УПИ при наличие на съгласие за образуване на общ УПИ. При това, независимо дали собствениците на обединените имоти са запазили реално собствеността си върху тях или между тях е възникнала съсобственост, няма законова пречка да учредят правото на строеж, поето като задължение по сключени от тях предварителен договор преди обединяването на имотите им. Когато е дадено съгласие за учредяване на строеж от собствениците на всички имоти срещу обезщетение с различни обекти в бъдеща сграда, предвидена за застрояване в обединен от имотите им нов УПИ, липсва законово основание за предоговаряне от тях на условията по предварителните договори, сключени преди образуването на нов УПИ /в този смисъл решение № 205/15.09.2014г. по т.д. № 516/2012г. на ВКС, II ТО/. Това разрешение се отнася до случаите на обединение на съседни имоти и до случаите, когато предварителният договор е сключен за имот, който впоследствие е обединен с други, като липсва законово основание за предоговаряне на условията по предварителните договори, сключени преди образуването на новия УПИ, ако има съгласие от всички съсобственици на новообразувания имот за учредяване на правото на строеж.

Щом не е налице основание за предоговаряне на условията на предварителни договори с предмет правото на строеж върху самият недвижим имот, който впоследствие е обединен със съседен, то на още по-силно основание не е налице основание за предоговаряне на условията на предварителен договор с предмет самостоятелен обект в сграда, находяща се в поземлен имот, който впоследствие е обединен със съседен имот, какъвто е разглежданият случай. Съгласно чл. 27, т. 3 от ЗКИР основни кадастрални данни на самостоятелния обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура са: идентификатор; етаж; очертание; брой нива в обекта; площ по документ; предназначение; адрес. Последващото обединение на съседни поземлени имоти няма да засегне основните кадастрални данни на самостоятелния обект, който ще се индивидуализира по начина, по който се е индивидуализирал и преди обединението на имотите, нито ще промени предмета на сключения преди обединението предварителен договор, още по-малко ще доведе до възникване на нов самостоятелен обект на правото на собственост. Промяна в индивидуализацията ще настъпи в основните кадастрални данни единствено на поземления имот /чл. 27, т. 1 от ЗКИР/, в който е изградена сградата, в която се намира самостоятелният обект, предмет на предварителния договор, без тази промяна да променя или подменя предмета на договора, респ. волята на страните по него.

Даденият от въззивния съд отговор на правния въпрос е, че последващото обединяване на съседни поземлени имоти има отношение единствено към индивидуализиране на терена, в който е построена сградата спрямо актуалните кадастрални данни, но то не изменя волята на страните по предварителния договор да се прехвърлят вече изградените апартамент и паркомясто със съответните идеални части от правото на строеж. От заключението на СТЕ е установена идентичност между имотите, описани в исковата молба, тези, посочени в т. 1 от предварителния договор и описаните в проекта на нотариален акт от 18.04.2022г., поради което не остава съмнение в предмета на процесния предварителен договор. Това разрешение съответства и не противоречи на практиката на ВКС, поради което по въпроса не е налице специалният селективен критерий по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК. Наличието на установена практика от своя страна, която не се нуждае от промяна, изоставяне или актуализиране изключва специалното основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, обосноваващо приложно поле на касационното обжалване.

Следващият въпрос е дали посочването на идеалните части от правото на строеж в съдебното решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД като „съответните“ такива, без точното им цифрово изражение е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Въпросът е решен от въззивния съд и даденото решение е обусловило решаващата правна воля на съда и резултата по делото.

Върховният касационен съд е последователен в разбирането си, че обемът на общите части за всеки един от собствениците в етажната собственост се определя към момента на учредяване на етажната собственост по начина, указан по императивен начин в чл. 40 от ЗС. Съсобствениците не могат да уговарят дялове от общите части по друг начин, освен като съотношение между стойностите на отделните обекти. Но дори и без да са точно определени общите части на всеки един от индивидуалните обекти на собственост в сградата, в режим на етажна собственост, те съставляват неотменна част /акцесорум/ от правото на собственост на съответния самостоятелен обект и могат да бъдат предмет на самостоятелна искова защита. Съпритежанието на общите части възниква по право и е съразмерно на съотношението между стойностите на отделните помещения, които етажните собственици притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. Когато при учредяване на етажната собственост размерът на дяловете в общите части на отделните собственици не е бил определен или е определен неправилно, определянето на припадащите се идеални части може да стане в отделно производство като всеки собственик може да предяви иск за определянето му по реда на чл. 40, ал. 1 от ЗС. Легитимирани ответници по този иск са всички останали етажни собственици, които имат качеството на задължителни необходими другари, тъй като поради естеството на спорното правоотношение решението трябва да бъде еднакво за всички етажни собственици /в този смисъл решение № 234/03.07.2014г. по гр.д. № 7607/2013г., IV ГО; решение № 43/06.07.2018г. по гр.д. № 1406/2017г., II ГО; решение № 43/7.04.2016г. по гр.д. № 4172/2015г., I ГО; решение № 48/31.05.2022г. по гр.д. № 2743/2021г., I ГО/.

От друга страна, в производство по иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД конкретно установеното в закона задължение за съда е да провери дали отчуждителят е собственик на имота. Когато съдът констатира, че отчуждителят е собственик на идеална част от имота, той следва в съответствие с чл. 20 от ЗЗД да установи волята на страните за осъществяване на продажбата и ако купувачите са съгласни, да обяви договора за окончателен за съответната притежавана идеална част / решение № 250/21.05.2010г. по гр.д. № 3/2009г. на ВКС, III ГО/. Следователно, при условие че волята на страните относно предмета на договора е ясна, то припадащите се по право на прехвърляното право на собственост върху самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост идеални части от правото на строеж могат да бъдат посочени в съдебното решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД като „съответните“ без точно цифрово изражение. Надлежни страни по евентуален спор за точния им размер са купувачът и останалите собственици и разрешаването му нито ползва, нито накърнява правната сфера на продавача.

В решението си въззивният съд е приел, че волята на страните относно обекта на правото на собственост е ясна и безспорна, поради което не съществува правна пречка идеалните части от правото на строеж да се опишат като съответните за конкретния имот, без да се отразят цифром. Съобразил в тази връзка заключението на вещото лице по СТЕ, че никъде в строителната документация или таблицата за площообразуване подобен процент идеални части не е отразен, поради което приел, че волята на страните е била апартаментът и паркомястото да се прехвърлят със съответните идеални части. Така даденото разрешение не противоречи на практиката на ВКС, а е в съответствие с даденото в нея разрешение. Липсва следователно специален селективен критерий за достъп по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, а наличието на установена практика даваща решение по поставения въпрос изключва допълнителния критерий по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК.

Следващият въпрос е във връзка с паркомястото, което според касатора не е описано в предварителния договор по надлежен начин, позволяващ индивидуализирането му.

В цитираното от касатора решение № 171/08.08.2014г. по гр.д. № 4175/2013г., IV ГО е прието, че паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост, а представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект – парцел, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, както и на предварителен договор. Паркомястото /като необособена и несамостоятелна реална част от съответния обект/ не може да бъде прехвърлено с договор, не може да е годен, възможен предмет и на предварителен договор, но прехвърлянето на идеални части от самия обособен обект /парцел, сграда или отделен обект в нея/ е напълно възможно и не е забранено от закона. При сключването му договорът обвързва валидно страните, ако възникването на вещта е възможно.

В мотивите си въззивният съд е приел в случая, че няма правна пречка паркомясто № 4 с площ от 15.50 кв.м. да се опише като съответстващо на 1.37 % ид.ч. от подземен паркинг, като се посочи, че то попада в подземен гараж, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.4093.1010.5.6, на втори сутеренен етаж, на кота „-7.50“, при описаните граници на паркомястото, съобразно архитектурния проект и установената идентичност от заключението на СТЕ. При тълкуване клаузите на договора, приел, че волята на страните относно предмета на прехвърляемото паркомясто е ясна – тъй като то е посочено по архитектурен проект с номер, ниво на сутерена и кота, на които се намира, площ и съседи, като е посочил, че се прехвърлят идеални части от подземния паркинг /гараж/ - обособен самостоятелен обект от правото на собственост.

При тези мотиви, въззивното решение не противоречи, а зачита практиката на ВКС и даденото в нея тълкуване на закона. Не е налице съответно специална предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК определяща приложното поле на касационното обжалване.

Въпросът дали предварителният договор е развален от продавача не е правен, а фактически – изисква преглед, анализ и обосновка на събраните по делото доказателства, отчитане на позицията на всяка от насрещните страни и контрол за правилното приложение на материалния закон, които действия са извън правомощията на Върховния касационен съд в настоящото производство на предварителна селекция на касационната жалба по чл. 288 от ГПК. Това производство не е признавано да дава решение по същество на спорен по делото въпрос, а в рамките на проведено закрито заседание да извърши селекция на касационната жалба при предпоставките /общи и специални/ обосноваващи в съвкупност приложното поле на касационното обжалване /съгласно ТР № 1/19.02.2010г. по тълк.д. № 1/2010г. на ОСГТК/. Въпросът във формулировката му не е правен и по него липсва общо основание за достъп до касация по чл. 280, ал. 1 от ГПК.

Последният въпрос е процесуалноправен – за задълженията на въззивния съд, като съд по същество на материалноправния спор – общозначим е за изхода на всяко гражданско дело. При разглеждането му въззивният съд не се е отклонил от практиката на ВКС, а при съблюдаване на същата е извършил самостоятелен анализ на събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност; въз основа на самостоятелна преценка по свое вътрешно убеждение е посочил кои правнорелевантни факти по предмета на спора приема за установени, а други за неосъществили се; обосновал е своите фактически констатации относно обстоятелствата от значение за спорните въпроси по делото, които подкрепил със свои правни изводи в предметните рамки на въззивното производство, очертани от въззивната жалба. При постановяване на решението си въззивният съд не се е отклонил от установената практика, поради което липсва специално основание за достъп до касация и по този въпрос.

От съдържанието на въззивния съдебен акт настоящият съдебен състав не констатира наличие на тежък порок – явно нарушение на материалния или процесуалния закони, довело до приложение на закона в неговия обратен, противоположен смисъл, нито постановяване извън закона – въз основа на несъществуваща или отменена правна норма, нито е явно необоснован с оглед правилата на формалната логика. Следователно няма вероятност въззивното решение да е очевидно неправилно.

В заключение, касационното обжалване на въззивното решение не следва да се допуска, тъй като не са налице поддържаните от жалбоподателя основания за това по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК, нито е налице друго основание за служебно допускане на обжалването от касационната инстанция по чл. 280, ал. 2 от ГПК.

При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ответникът по касация има право на поискани разноски. Доказаният размер на разноските под формата на платено възнаграждение на адвокат възлиза на сумата от 3750 лева. В този размер, превалутиран съгласно чл. чл. 11 - 13 от ЗВЕРБ разноските следва да се възложат в тежест на касатора.

Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение