Определение № 506 от 03.06.2022 г. на ВКС по д. № 2473/2021 г.

Производството е по чл.288, вр. с чл.280 ГПК. ВКС се произнася по допустимостта на касационната жалба на „Булстрой”ЕООД, гр. Несебър срещу въззивното решение на Апелативен съд Бургас по т.д. №192/20 г. и по допускане на обжалването. С обжалваното въззивно решение е потвърдено първоинстанционното решение на Бургаски окръжен съд по т.д. №286/19 г. от 4.03.20 г., с което е уважен предявеният от Н. Г. и Мария Г. срещу касатора иск по чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД като е прогласена нищожността на сключения между страните договор за покупко-продажба на право на строеж, оформен с нот. акт №66/4.05.2007 г., поради привидност на сделката. С вл. в сила решение по т.д. №286/19 г. от 26.01.22 г. на Бургаски окръжен съд е допусната поправка на очевидна фактическа грешка в потвърденото първоинстанционно решение, като е допълнено, че привидната сделка е сключена с цел да прикрие договор за прехвърляне на правото на строеж срещу задължение за строителство. Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК срещу подлежащо на обжалване въззивно решение и е допустима. За допускане на обжалването касаторът се позовава на чл.280, ал.1,т.1 и ал.2 ГПК. Във връзка с осн. по чл.280, ал.1,т.1 ГПК са поставени три правни въпроса от предмета на спора: Коя е прикритата сделка, която е прикрита от привидната такава и отговаря ли същата на условията за валидност? Изявлението за плащане на цената представлява ли част от официалната удостоверителна сила на нотариалния акт и неплащането й по какъв начин се отразява на валидността на акта? Откога започва да тече срокът за придобиване по давност на едно право, вкл. правото на строеж? Във връзка с първия от въпросите касаторът намира, че в противоречие с практиката на ВКС по приложението на чл.17 ЗЗД, уреждащ съотношението между привидна и прикрита сделка, въззивният съд изобщо не е изследвал твърдяната относителна недействителност на процесния договор. При относителната симулация всъщност има две сделки – едната привидна, симулативна, чиито последици страните не желаят, и другата – прикрита или десимулирана, чиито последици страните действително желаят. Във връзка с втория от въпросите касаторът сочи, че неплащането на продажната цена по договора не води до нищожността му, но е индиция, че не е имало обща воля за възникване на задължението. Тази индиция обаче не може да опровергае доказателствената сила на нотариалния акт за покупко-продажба. Във връзка с третия въпрос касаторът твърди, че срокът за придобиване по давност на едно вещно право започва да тече от момента в който се предприемат действия / фактически и правни/ по неговото упражняване. Посредством действията по построяване на сградата, извършвани с намерението за реализиране на правото на строеж, което лицето счита за учредено в негова полза, се осъществява владение на ограниченото вещно право на строеж, което при наличие на всички предвидени в чл.79, ал.1 ЗС предпоставки може да доведе до придобиване по давност на правото на собственост върху построеното. Според касатора по този въпрос въззивното решение противоречи на р. по гр.д. №548/09 г. на второ г.о. на ВКС. Във връзка с основанието по чл.280, ал.2 ГПК се твърди недопустимост на решението поради липса на правен интерес като абсолютна процесуална предпоставка за правото на иск, с оглед погасяване на правото на строеж/ учредено на ищците от страна на [община] с договор от 1995 г./ по давност. По допускане на обжалването ВКС намира следното: Въззивният съд е приел за безспорно, че на ищците е учредено право на строеж върху посочения общински имот, по 1/2 ид. ч. за всеки, с договор от 1995 г.. С предварителен договор от 06.02.2007 г. ищците продали на дружеството- ответник 582, 67/808, 67 ид. ч. от правото на строеж за изграждане на четириетажна жилищна сграда срещу задължението на последното да построи в имота жилищната сграда по одобрен проект и да предаде на ищците 226/808. 67 ид. ч. от сградата – самостоятелни обекти на целия първи жилищен етаж и част от партерния. Не се спори също по сключването от страните и за съдържанието на два други договора от една и съща дата - 04.05.2007 г. С първия, нотариален договор, ищците продали на ответното дружество правото на строеж за изграждане на сградата за сумата от 128 115 лв., чието получаване от продавачите е удостоверено в нот. акт. С втория, предварителен договор, дружеството се задължило да изгради и продаде на ищците-купувачи неиндивидуализирани самостоятелни обекти в предвидената сграда срещу цената от 128 115 лв., чието получаване е удостоверено от продавача с подписването на договора / р. ІІ/ Спори се по твърдяната нищожност на нотариално изповядания договор на посочените основания. Установява се от назначената от съда експертиза, че по данни от счетоводителя на дружеството, за заплащането на продажната цена по нотариалната сделка и за получаването на цената по предварителния договор не са налични счетоводни документи. В предоставените от ТД на НАП регистри по реда на ЗДДС няма данни за декларирани разчети с ищците по делото във връзка с нотариалната сделка за продажба на правото на строеж. За периода на процесните сделки липсва счетоводна документация, поради което експертът не е в състояние да отговори на въпроса дали дружеството е разполагало по банковите си сметки със сумата, представляваща продажна цена по нотариалния договор. Не са налице и счетоводни данни за получаване на суми. От показанията на посочените от ищците свидетели – вкл. подготвилия двете сделки адвокат, се установяват преддоговорните отношения на страните и предмета на договорите. Интересът на дружеството бил по-голям. По предложение на дружеството първо се изготвила нотариалната сделка, а впоследствие и предварителният договор, тъй като така се избягвало натоварване с ДДС.Уговорката била ищците да получат жилища в бъдеще срещу прехвърленото право на строеж. Друг свидетел, също с отстъпено право на строеж върху общинска земя, сключил договор със същото дружество-ответник. Управителят на дружеството предложил и на него да подпише анекс към договора, за да не се плаща ДДС и да завърши строежа по-бързо. Свидетелят подписал с дружеството същите договори. Строителство не се осъществило. Разпитани са и свидетели на ответника. От показанията на съпругата на управителя на дружеството се установява, че действия по строителството са започнали- проектиране, изкоп и изливане на фундамент. Управителят дал на въззиваемите голяма сума пари за заплащане на проект, изготвен от предходна фирма, както и за такси за общината. Изготвен бил нов проект, Строителството спряло, защото въззиваемите не върнали парите и докато се уредят правоотношенията по обезщетението на въззиваемите с имоти. От показанията на другия свидетел на ответника, работещ в дружеството, се установява изкопаване на изкоп и заливането му с подложен бетон. Работата била прекратена тъй като първоначалният проект не устройвал дружеството. Работата била спряна на етап изготвяне на проект. При така установената фактическа обстановка въззивният съд е споделил изводите на първоинстанционния за основателност на иска с препращане към мотивите на първоинстанционното решение на осн. чл.272 ГПК. Допълнил е, че предварителният договор от 06.02.2007 г. представлява начало на писмено доказателство по см. на закона и при тълкуване волята на страните в този договор и в последващите два договора, както и при недоказаното заплащане на цената на правото на строеж, се налага изводът за симулативност на нотариално изповядания договор, страните по който не са желали правните му последици. При липса на предявен иск по чл. 34 ЗЗД обсъждането на въпроса за придобиване на правото на строеж по давност от ответника се явява безпредметно. При данните по делото не са налице основания за допускане на обжалването по първия от поставените въпроси. С вл. в сила като необжалвано решение на първоинстанционния съд от 26.01.22 г. е извършена поправка на очевидна фактическа грешка в първоинстанционното решение/ потвърдено с въззивното/като по иска за разкриване на относителна симулация са разграничени привидната и прикритата сделки между страните. Не е налице основание за допускане на обжалването и по втория поставен в контекста на осн. по чл.280, ал.1,т.1 ГПК въпрос – неплащането на цената в случая е преценено наред с другите доказателства/ предварителен договор от 6.02.2007 г. и от 4.05.2007 г./ в контекста на твърдението за симулативност на продажбата на правото на строеж, като прикриваща действителната воля на страните за прехвърляне правото на строеж срещу задължение за строителство. Така въззивното решение не противоречи, а съответства на практиката на ВКС, сочена по смисъл от касатора, напр. р. по гр.д. №1934/17 г. на четвърто г.о., според която при разкриване на относителната симулация съдът, съобразно особеностите на случая, следва да вземе предвид редица обстоятелства, между които е неплащането на цената като индиция, че не е имало обща воля да възникне задължение за плащането й. Третият въпрос е извън предмета на спора, тъй като не е предявена претенция за връщане на даденото по симулативния договор, на която да се противопостави придобиването му по давност, както е приел и въззивният съд. Неоснователни са доводите за недопустимост на иска/ и вероятна недопустимост на постановеното по иска решение/ поради липса на правен интерес. Ищците са страна – продавач по оспорения договор и това им качество при твърденията в исковата молба обосновава интереса им от иска за признаване нищожността на договора като относително недействителен. Доводите на касатора са във връзка с другия договор – този за отстъпване на правото на строеж от общината на ищците, който не е предмет на спора и за който касаторът е трето лице. В практиката на ВКС се приема, че срокът по чл.67 ЗС е давностен, поради което и при погасяване на правото на строеж върху чужда земя се прилагат общите правила на ЗЗД, в т.ч. и правилото на чл.120 ЗЗД, че давността не се прилага служебно / р. по гр.д. №2137/08 г. на второ г.о./, а след позоваване от страна на собственика на земята, като субект имащ интерес от това – р. по гр.д. №2874/16 г. на първо г.о., р. по гр.д. №1467/09 г. на второ г.о. на ВКС и др. Поради изложеното не са налице основания за допускане на обжалването и ВКС на РБ, трето г.о.