Определение № 5388 от 25.11.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1142/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. №9892/04.12.2024г. на [община], ЕИК[ЕИК], представлявана от кмета К. Д., срещу решение №192/29.10.2024г. по в. гр. д. №20245000500386/2024г. на Апелативен съд- П., с което след като е отменено първоинстанционното решение, предявените в условието на евентуалност искове по чл.124 ГПК и чл.87, ал.3 ЗЗД по отношение на апартамент №9, находящ се в [населено място], [улица], бл. 60 са отхвърлени. Според касатора решението е постановено в нарушение на материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Счита за неправилен извода на въззивния съд, че при договори за прехвърляне на вещно право на недвижим имот, преминаването на собствеността не може да бъде обусловено от отлагателно условие, още по-малко такова, касаещо заплащането на продажната цена. Моли въззивното решение да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което установителният иск бъде уважен. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът поддържа наличието на предпоставките по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за касационно обжалване по следните формулирани въпроси:

1." Допустимо ли е при сключване на договори за прехвърляне на собственост или учредяване на вещни права върху недвижими имоти, преминаването на собствеността/учредяването на вещното право да бъде поставено в зависимост от определеното по съгласие на страните отлагателно условие?“

2. „Противоречи ли на закона уговорка, с която страните са се споразумели вещно транслативният ефект на договор за продажба на недвижим имот- частна общинска собственост да настъпи след заплащане на продажната цена?“ Счита, че по тези два въпроса въззивният съд се е произнесъл в противоречие с решение №640/18.02.2011г. по гр. дело №254/2010г. на ВКС, Решение №979 от 20.02.2008г. по т. д. №541/2007г. на ВКС, Решение от 13.04.2007г. на ВКС по т. д. №876/2006г. и Решение №942 от 7.04.1978г. по гр. д. №2668/77г. на ВС, I г. о.

3. „Изключенията от правилото на чл.24, ал.1 от ЗЗД, че транслативният ефект настъпва със сключване на договора, касаят ли единствено движими вещи или намират приложение и по отношение на недвижими имоти?“, по който въпрос според касатора с оглед цитираната съдебна практика е налице и основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК, тъй като апелативният съд е приел, че изключенията по чл. 24 ЗЗД се отнасят само до движимите вещи.

4. „Може ли като модалитет по договор за прехвърляне на собственост върху недвижим имот да бъде предвидено условие, което е част от същественото съдържание на договора?“, по който се твърди произнасяне в противоречие с решение №50178/13.10.2022г. по к. гр. д. №3410/2021г. на ВКС.

5. „Следва ли е въззивният съд в мотивите на съдебното решение да се произнесе по спорния предмет на делото, след като прецени всички относими доказателства и правнорелевантни факти, както и въведените от страните доводи и възражения?“, по който се твърди произнасяне в противоречие с ТР №1/09.12.2013г. по тълк. д. №1/2013г. на ОСГТК, решение №227/22.03.2019г. по гр. д. №896/2018г. ВКС, Решение №63 от 28.06.2019г. по гр. д. №2296/2018г. на ВКС, Решение №99 от 06.08.2019г. по гр. д. №2331/2018г. на ВКС и Решение №227 от 22.03.2019г. по гр. д. №896/2018г. на ВКС.

На следващо място в изложението се твърди и наличието на основанието по чл.280, ал.2 ГПК, а именно очевидна неправилност на решението предвид категоричния извод на апелативния съд, че при договор за продажба на недвижим имот, разпоредбата на чл.25 от ЗЗД, предвиждаща възможността действието на договора да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие, не намира приложение.

Чрез писмения си отговор, ответната страна А. Л. и С. Л., чрез адв. Б. излагат становище за неоснователност на касационната жалба и за липсата на основания по чл.280 ГПК. По подробно развитите съображения молят касационно обжалване да не бъде допускано, а в случай, че бъде допуснато, молят въззивното решение да бъде оставено в сила, като им бъдат присъдени сторените разноски.

Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

При произнасяне по допускането до касационното обжалване Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о., съобрази следното:

Първоинстанционното производство е образувано по предявени от [община] против А. О. Л. и С. Р. Л. обективно съединени искове както следва: главен иск по чл.124, ал.1 ГПК за признаване за установено, че ответниците не са собственици на апартамент 9, находящ се в [населено място], район „Западен“, [улица], [жилищен адрес] представляващ самостоятелен обект с идентификатор [№] по КККР на [населено място], разположен на ет.5 в сграда с идентификатор [№] в поземлен имот с идентификатор [№], с площ на обекта 68,29 кв. м., на основание сключения между страните Договор №11 ДГ–1297/23.12.2011г. за покупко- продажба на общински недвижим имот; евентуален иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на Договор №11 ДГ – 1297/23.12.2011г. за покупко - продажба на общински недвижим имот, от който ответниците черпят правото си на собственост върху имота.

Ответниците оспорват предявения отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 ЗЗД с възражение за нищожност на клаузата по т.5 от договора поради противоречието й със закона, а евентуалния иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД -с възражение за изтекла погасителна 5 – годишна давност.

От фактическа страна, въззивният съд е приел, че с Договор №11 ДГ– 1297/23.12.2011г. за покупко - продажба на общински недвижим имот, [община] е продала на А. О. Л. и С. Р. Л. на основание чл.47, ал. 1, т.3 във връзка с ал.2 и ал.3 ЗОС процесния недвижим имот за сумата от 38 555.80 лв., която съгласно т.4 е следвало да заплатят до 31.11.2011г. Според клаузата на т.5 собствеността върху имота преминава върху купувачите след заплащане на продажната цена.

Въззивният съд е посочил, е спорът между страните е концентриран върху характера и валидността на уговорката по т.5 от договора за покупко - продажба.

В тази връзка е изложил, че уговорката по т.5, според която преминаването на собствеността върху имота е обусловено от заплащане на продажната цена, няма характера на отлагателно условие по смисъла на чл.25, ал.1 ЗЗД. Условието като модалитет на сделката представлява бъдещо несигурно събитие, настъпването на което е извън волята на страните. То може да представлява и съзнателно волево действие, но, за да се квалифицира като модалитет на сделката, не следва да бъде част от същественото съдържание на договора, т.е. елемент от основните задължения на страните. В този аспект, доколкото действието на договора е обусловено от изпълнение на задължението за плащане на цената, уговорката по т.5 от договора няма характера на отлагателно условие, а следва да се определи като клауза, целяща да запази собствеността до заплащане на цената.

Споделил е становището на ответниците за недействителност на уговорката по т.5 поради противоречието й със закона. Посочил е, че според чл.24, ал.1 ЗЗД при договори за прехвърляне на собствеността и за учредяване или прехвърляне на вещно право върху определена вещ прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор, без да е нужно да се предаде вещта. Касае се за специално правило за пораждане правните последици на договорите за прехвърляне или учредяване на вещни права, което изключва уговорките, отлагащи придобиването им в един по – късен момент в зависимост от настъпване на определено обстоятелство – заплащане на цената, на бъдещо несигурно събитие или изтичане на определен срок. Целта на посочената разпоредба е да гарантира правната сигурност в гражданския оборот, като предотврати опасността от прехвърляне на вещни права от лице, което въпреки наличието на легитимиращ титул на собственост не е техен титуляр, до каквато би се стигнало, ако се допусне транслативният ефект на сделката да настъпва в един по – късен момент след нейното сключване. Нормата на чл.24, ал.1 ЗЗД е от императивен характер, тъй като е установена в обществен интерес, поради което всяка уговорка, която й противоречи, е недействителна на основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД. Именно с оглед гарантиране на правната сигурност при сделките с недвижими имоти е въведен институтът на вписването, чиято цел е да се даде гласност на подлежащите на вписване актове /чл. 1 от Правилника за вписванията/, за да могат заинтересованите страни след проверка в съответната служба по вписванията по местонахождението на имота да установят кой е действителния собственик на имота и неговият правен статус. Тази цел не би могла да се постигне, ако се допусне вписване на актове относно недвижими имоти, чийто транслативен ефект ще настъпи в по-късен момент или е възможно въобще да не настъпи, тъй като от самия акт не би могло да се установи дали уговореното отлагателно или прекратително условие се е осъществило. От друга страна не би могло да се приеме, че актът на разпореждане следва да бъде вписан едва след неговото стабилизиране /при уговорено отлагателно условие или уговорка за запазване на собствеността/, тъй като по силата на чл. 9, ал. 4 ПВ той подлежи на вписване непосредствено след извършването му. Изключенията от правилото на чл. 24, ал. 1 ЗЗД, че транслативният ефект настъпва със сключване на договора, са изрично предвидени в закона, като те се отнасят само за движимите вещи – чл. 204 ЗЗД относно продажбата с уговорка за опитване или преглеждане и чл. 205 ЗЗД относно продажбата на движими вещи с уговорка за запазване на собствеността до заплащане на цената. Предвид което въззивният съд е счел, че клаузата по т.5 от процесния договор, според която собствеността върху имота преминава след заплащане на продажната цена, е нищожна на основание чл.26, ал.1 ЗЗД поради противоречието й със закона. Посочил е, че недействителността на посочената клауза не води до недействителност на целия договор за покупко–продажба, тъй като тя се замества от повелителната разпоредба на чл.24, ал.1 ЗЗД /чл.26, ал.4 ЗЗД/. Приел е, че с подписване на договора за продажба на 23.12.2011г. собствеността върху процесния имот е преминала автоматично в патримониума на ответниците независимо, че към този момент не са били заплатили продажната цена. По изложените съображения въззивният съд е счел отрицателният установителен иск, че ответниците не са собственици на процесния имот, за неоснователен.

По предявения в условията на евентуалност иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договора за продажба поради неплащане на цената, въззивният съд е разгледал наведеното от ответниците възражение за изтекла погасителна давност. Посочил е, че според т.4 от договора купувачите следва да внесат продажната цена до 31.12.2011г., от който момент изпадат в забава и се поражда правото на продавача да развали договора по съдебен ред. Потестативното право за разваляне на договора се погасява с изтичането на общата 5–годишна давност по чл.110 ЗЗД, която в настоящия случай е започнала да тече на 01.01.2012г. и е изтекла на 31.12.2017г. Тъй като погасителната давност изключва възможността за принудително осъществяване на субективното материално право, то предявеният иск по чл. 87, ал.3 ЗЗД също е отхвърлен като неоснователен.

По тези съображения въззивният съд е отменил първоинстанционното решение, като е отхвърлил и двата предявени в условията на евентуалност искове.

При така изложените мотиви на въззивната инстанция, настоящият състав на Върховния касационен съд счита, че касационно обжалване на въззивното решение следва да бъде допуснато на осн. чл.280, ал.1, т.3 ГПК по втория формулиран въпрос с цел извършване на преценка дали принципното разрешение, възприето в посоченото от касатора Решение №942 от 7.IV.1978 г. по гр. д. № 2668/77г., I г. о., според което с нотариален акт за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот може да се уговори собствеността да премине върху приобретателя в по-късен момент от датата на акта, би могло да намери приложение в хипотеза като настоящата, при която в сключения между страните договор за продажба на общински недвижим имот, страните са договорили, че същият прехвърля собствеността върху имота след превеждане на сумите, дължими за закупването му.

По останалите въпроси от изложението на касатора, които представляват доводи за необоснованост на въззивния акт, настоящата инстанция ще се произнесе с решението по чл. 290 ГПК.

На основание чл.18, ал.2, т.2 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, касационният жалбоподател следва да представи документ за внесена държавна такса в размер на 165.20лв. по сметка на ВКС в едноседмичен срок, като му се съобщят и последиците от неизпълнение на указанието. След евентуално внасяне на държавната такса, делото следва да се докладва за насрочване в открито съдебно заседание.

Воден от горното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение