Определение № 1383 от 07.05.2025 г. на ВКС по т. д. № 2752/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Частно начално училище „Луис Карол„ ЕООД, с междувременно променено наименование „ Макси и Ко-2024“ЕООД, против решение № 426/01.07.2024г. по т.д.№ 191/ 2024г.на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 2/02.01.2024 г. по гр.д.№ 2041/2022 г. на Софийски градски съд, в частта му, с която са уважени предявените от „Албос„ ЕООД обективно съединени искове, с правно основание чл. 232, ал. 2 вр. с чл. 79 ЗЗД и чл.92 ЗЗД, като ЧНУ „Луис Карол„ ЕООД е осъдено да заплати на „Албос„ ЕООД: 1/ сумата от 45 813,16 лева – наемна цена по договор за наем от 04.03.2022г., за периода м.август – м.ноември 2022 г.; 2/ сумата от 9 739,20 лева – такса за поддръжка и управление на наетите обекти за същия период и 3/ сумата от 8 733,14 лева - неустойка за забава в плащането на наемната цена, за периода 08.10.2022г. – 07.11.2023 г., ведно със законната лихва върху първите две суми, считано от 08.11.2023 г. до окончателното им плащане. Касаторът оспорва правилността на въззивното решение, като постановено при необоснованост на правните изводи от фактическите констатации и при неправилно приложение на материалния закон. Неправилен намира извода на съда, че поради липса на изрично предвиден в договора за наем срок, в който наемодателят да приведе наетата вещ в съответствие с произтичащото от договора ползване на същата, той не е в забава, респ. не е неизправна страна, поради което и наемателят не е имал потестативното право да развали договора за наем. Акцентира на търговското качество и на двете страни по договора за наем, поради което, при изпълнение на задълженията си по същия, всяка от тях дължи да положи грижата на добрия стопанин / чл. 302 ТЗ /. Съгласно правилото на чл. 303 ТЗ, съдът е следвало да съобрази, че независимо от липсата на изричен срок в договора, естеството на сделката е изисквало задължението на наемодателя, да приведе наетата вещ в съответствие с уговореното в договора предназначение, да бъде изпълнено в достатъчен срок преди началото на предстоящата учебна година. Неправилно съдът е приел, че интересът на наемателя не е накърнен, независимо от невъзможното ползване на наетите обекти за първата учебна година след сключването на договора, предвид оставащите още 4, съгласно срока му. При това, срокът му изтича на 04.03.2027г., при приключване на съответната учебна година на 30.05.2027г., т.е. не би било налице и пълноценно ползване в рамките на оставащи 4 пълни учебни години. Според касатора, липсва търговска, правна и житейска логика да се сключи договор за наем, без да се ползва имота, като се плащат наемна цена и такси за периода на неползването. „Албос „ЕООД не е положило грижата на добрия търговец, за да осигури възможното ползване на обекта за пълния срок на договора. Неправилен касатора намира и извода на съда за ирелевантност на обстоятелството, че, след сключването на договора за наем, е продължило ползването на част от наетите обекти от трети лица, вкл. наличието на нововъведени наематели. Акцентира се на липса на доказателства за срока на предизвестие за прекратяване наемните правоотношения с тия наематели, по сключените от тях договори с ищеца. Според страната, въззивният съд е подходил формално, като се е позовал на липсата на срок в договора и съответно – на покана, адресирана до наемодателя, за изпълнение на гореупоменатото му задължение. Оспорват се изводите на съда, основани на доказания по делото факт, че наемателят е разполагал със скица на имота от 2018г., т.е. е бил / или при положена дължима грижа за собствените си работи / е бил длъжен да е в известност за реалното отразяване на имотите в кадастъра. Този извод страната намира необоснован, доколкото не е установено по делото, че към същия момент тя е разполагала с архитектурните книжа на сградата и схемите на наетите имоти. Въззивният съд е неглижирал довода на ответника във въззивната му жалба, че имотите – предмет на договора за наем – не са били нанесени в кадастралната карта и кадастралните регистри / КККР/ за [населено място], което обстоятелство е било укрито от наемодателя при сключването на договора и станало известно на ответника едва в хода на съдебното производство пред първа инстанция. Акцентира се, че основна и единствена пречка за препятстваното ползване на наемателя, поради препятстване процедурата по промяна на предназначението на наетите обекти / от офиси – в учебни стаи /, съгласно изготвените от наемателя инвестиционни проекти, е непредоставянето нему на схеми за самостоятелните обекти. Ответната страна – „Албос“ ЕООД – оспорва касационната жалба и обосноваността на основание за допускане на касационното обжалване. Поставените въпроси не удовлетворят общия селективен критерий за допускането му, тъй като не кореспондират с решаващите мотиви на въззивния съд. Така ирелевантността на отчетения за установен факт, че след сключването на договора за наем и до м.юни 2022г. в част от наетите обекти е имало други наематели, съдът е обосновал с конкретна клауза от договора – чл. 4.1 вр. с чл. 3.3 – тъй като предаването на държането е договорено в срок от заплащането на гаранционния депозит по чл. 3.3, при безспорност на факта, че такъв не е бил заплатен. Наемодателят не е поемал и задължението да осъществи процедурата по промяна предназначението на обектите, за ползването им като училище – чл.1.2.1 от договора. Поел е единствено задължението да съдейства и всяка от съдебните инстанции е приела, че това му задължение е изпълнено. Третият от въпросите не е предмет на изрично въведено от ответника възражение за неизпълнен договор, а и включва отречена от въззивния съд предпоставка в хипотезиса си – неоказано съдействие от наемодателя. Според ответната страна, касаторът изобщо не обосновава защо са му били необходими строителни книжа, за да установи грешка в кадастъра съгласно предоставената му скица от 2018 г.. Върховен касационен съд, първо търговско отделение констатира, че касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК ,от легитимирана да обжалва страна и е насочена срещу валиден и допустим, подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. За да се произнесе по допускане на касационното обжалване, в обхвата на касационните доводи за неправилност, настоящият състав съобрази следното: Ищецът „Албос“ЕООД е предявил обективно съединени искове срещу ЧНУ „Луис Карол „ ЕООД, за осъждане ответника да му заплати дължима наемна цена и такса за управление и поддръжка за периода м. август – м. ноември вкл. 2022 г., както и неустойка за забава в изплащането на наемната цена, на основание сключен с ответника договор за наем от 04.03.2022 г.. Въпреки отправеното му от ответника – наемател изявление за разваляне на договора, ищецът намира, че същото не е породило правни последици, тъй като не са налице предпоставките за възникнало в полза на наемателя потестативно право за разваляне. Оспорва твърдяното от ответника виновно свое неизпълнение, в качеството на наемодател, да предостави своевременно - за нуждите на промяна предназначението на наетите обекти, с цел ползването им в срока на наемния договор като училище – скица на поземления имот и схеми на отделните самостоятелни обекти в него. Твърди, че своевременно – още на 28.01.2022 г. е подал в АГКК проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри / КККР/, касаещи наетия имот, въз основа което е издадено и предадено на ответника удостоверение за приемане проект за изменение на КККР № 25-57792/25.02.2022 г., а на 28.02.2022 г. е подал до АГКК и заявление за снабдяване със скица на поземления имот и на 9 броя схеми на самостоятелни обекти в сградата, находящи се на наетите 1 и 2 етажи от същата. Същите са издадени с 4-месечно забавяне – на 01.07.2022 г., което не може да се вмени във вина на ищеца, като веднага са предоставени на ответника – на 05.07.2022г.. Ищецът акцентира на обстоятелството, че независимо от недоказано виновно негово неизпълнение на задължение по договора, на самостоятелно основание не може да се приеме забавено изпълнение на поетото задължение да съдейства, съгласно чл. 1.2.1, тъй като задължението за това съдействие – в частност, за осигуряването на конкретните документи - не е договорено със срок, а покана от ответника за изпълнението му, преди изявлението за разваляне на договора, не е отправена. Отделно ищецът твърди, че представляващата ответното дружество е била упълномощена от името на „Албос„ ЕООД, с нотариално заверено пълномощно от 14.04.2022 г., според съдържанието на представителната власт по което е могла и сама да предприеме нужните действия. Относно непредоставеното държане на имотите ищецът също оспорва виновно свое неизпълнение, тъй като задължението му за това не е станало изискуемо, предвид уговореното в чл.4.1 вр. с чл.3.3 предаване на държането в 5 - дневен срок от заплащане от наемателя на договорения гаранционен депозит, каквото плащане не е постъпило. Оспорва страните да са уговорили заплащане на наемна цена само за период на реално използване на имота от наемателя. Видно от чл.3.4, гратисният период на неплащане е уговорен с изричен срок- до 01.08.2022г., а не до завършване на всички, изброени в същата клауза дейности. Само в евентуалност, доколкото решаващият й довод е за липса на виновно нейно неизпълнение по договора, ищцовата страна се позовава на предприето от ответника разваляне по чл. 87, ал. 2 ЗЗД - без даден срок за изпълнение, без да са били налице предпоставки за разваляне на това основание. Невъзможността да се стартира дейността на училището за учебната 2022 г. – 2023 г. – не обуславя безполезност на договора за наемателя, поради забавата на наемодателя, предвид срока на същия – 5 години /чл. 2.1 /. Не може изобщо да се говори и за невъзможност на соченото от ответника за забавено изпълнение на наемодателя. Последният изобщо не е бил и уведомен за необходимите за спазване срокове за уведомление до МОН и получаване на акредитация на училището, за да би бил длъжен да ги съобразява. Но във всички случаи, ползването на обектите е било възможно за следващите 4 години от срока на договора, което е достатъчно за да се изключи безполезност. С отговора на исковата молба ответникът е преповторил възраженията си за преустановена облигационна връзка с ищеца, поради разваляне на договора за наем по вина на наемодателя, на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, предвид виновно неизпълнение на същия, да съдейства на наемателя в процедурата за промяна предназначението на наетите обекти, за нужното им използване като училище, както и поради непредоставеното им държане от наемодателя на наемателя, поради ползването им от трети лица. Страната се позовава на уговореното изрично в чл.1.2 от договора за наем ползване на наетите имоти за частно училище и на поетото от наемодателя - чл.1.2.1 от договора – задължение „ да осигури всички необходими документи и да оказва цялото необходимо и достатъчно съдействие на наемателя, за изготвяне на документацията и осъществяване на процедурите за промяна предназначението на наетите обекти - от офиси – за нуждите на частно училище „. Позовава се и на паралелно сключени с наемодателя: договор за наем от 28.01.2022г. на други обекти в същия поземлен имот / ІV етаж от същата сграда / и с идентично бъдещо предназначение, както и на предварителен договор за покупко-продажба на целия трети етаж от същата сграда, в която сутеренният, първи и втори етажи са предмет на процесния договор за наем, наред с всички прилежащи към обектите от вх. Б паркоместа, от открит и подземен паркинги в имота. Всички обекти – предмет на трите договора – наемателят твърди, че са сключени все с предвиденото им ползване за нуждите на частно училище, както и че другите два договора, освен процесния, са развалени също по вина на наемодателя и продавач по предварителния договор за покупко-продажба: договора за наем от 28.01.2022 г.- по идентични с поддържаните и за процесния договор съображения, а предварителния договор за покупко-продажба - поради неоснователно неявяване на продавача, за сключване на окончателния договор, в уговорения ден и час за нотариално изповядване на сделката. Виновното неизпълнение по тези два договора не е изрично релевирано, като основание, значимо за развалянето на процесния, в аспект на безполезност на изпълнението по същия / нито в изявлението за разваляне, нито в отговора на исковата молба /, в смисъл, че интереса на наемателя е бил обусловен от възможността да ползва само кумулативно предмета на трите договора, за нуждите на частното училище, което ще регистрира, което – от своя страна – би предпоставило и доказване настъпилите последици на развалянето и за останалите два договора, вкл. изключване какъвто и да било самостоятелен интерес от запазване действието на процесния. Ответникът твърди, че волята на страните по договора за наем е била наемна цена да бъде заплащана след привършване на необходимите дейности за привеждане наетите обекти в състояние да бъдат използвани с предназначение на училище, т.е. при реално ползване на същите, тъй като противното би било нелогично и икономически неоправдано за наемателя. Изрично в отговора на исковата молба ответникът посочва, че предходно на сключване на договора за наем е проучил възможността да се предприеме промяна в предназначението на наеманите обекти и стартирал „необходимите действия и строително-ремонтни работи„ за тази промяна, съответно изброени. Не се оспорва факта, че нужните за процедурата по промяна на предназначението скица на поземления имот и схеми на отделните самостоятелни обекти в сградата, застроена в същия – забавеното предоставяне на които се твърди единственото неоказано съдействие на наемодателя - са били изготвени на 01.07.2022г. и предоставени на наемателя на 05.07.2022г., но тази забава на наемодателя е направила договора за наем безполезен за наемателя, тъй като към датата 05.07.2022г. „сроковете за промяна предназначението на имотите и обявяването на дейността пред МОН са изтекли„. Такъв срок страната сочи да е била датата 1-ви юли 2022 г., за да би могло училището да се ползва за учебната 2022/2023 г. / стр. 7, пар.4 от отговора /. Признава се и факта, че към момента на сключването на договора наемодателят е предоставил на наемателя скица на поземления имот от 2018 г., от която е било видно, че „имотът е нанесен в кадастъра и сградата е въведена в експлоатация от 14.01.2009г.“. Не се оспорва и факта за издадено в полза на управителя на ответното дружество пълномощно, но при предприети действия въз основа на същото се твърди установено подадено от наемодателя заявление за изменение на КККР – нанасяне собствените на наемодателя самостоятелни обекти в КККР и подялба на поземления имот, в който е изградена сградата, както и разделяне на същата / по начало една сграда, с два отделни входа / на сграда 1 и сграда 2, с отделни идентификатори. За така предприетото изменение ответникът твърди, че не е бил предупреден от наемодателя, но същото е в причинност със забавата му, визирана като основание за разваляне на договора. По делото е прието заключение на техническа експертиза, в което е възпроизведена действащата към релевантния период нормативна уредба, регламентираща процедурата по промяна предназначението на даден обект, по смисъла на пар.5, т. 41 от ДР на ЗУТ. От отговора към т.2 на заключението е видно, че скицата на поземления имот и 9-те броя схеми на самостоятелни обекти в сградата в същия, издадени от АГКК на 01.07.2022 г., са били необходими за завършване процедурата по промяна предназначението на обектите, предмет на договора за наем от 04.03.2022 г., съгласно чл. 177 ЗУТ, но за представяне към заявлението за въвеждане на обекта в експлоатация. От вещото лице е посочено, че съгласно чл. 55, ал .2 от Закона за кадастъра и имотния регистър, при открита процедура за изменение на КККР, АГКК издава – удостоверение, ведно със скица - проект за изменение на поземлен имот и / или скица – проект за изменение на сграда и / или схема - проект за изменение на самостоятелен обект в сграда, с материална доказателствена сила на официален свидетелстващ документ, за обстоятелството, че по одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри има приет проект за изменение на поземления имот, както и за начина, по който ще бъдат променени данните в КК и КР. Изрично вещото лице потвърждава, че до влизане в сила на заповедта за изменение на КККР издаденото удостоверение, ведно с приетия проект за изменение, съставляват официални документи, заместващи издаването на спорните скица и схеми. При разпит в открито съдебно заседание вещо лице М. изрично потвърждава, че така издаденото удостоверение, представено от ищеца с исковата молба и чието получаване от ответника още през февруари 2022 г. не се оспорва, е било достатъчно и неиздаването на скица на поземления имот и схеми на самостоятелните обекти в построената сграда в същия не е препятствало процедурата по промяна на предназначението, още повече, че същите биха били нужни едва в крайния й етап - за издаване разрешение за експлоатация на обектите с новото им предназначение. За строителната документация тези документи не са били нужни, тъй като за този етап от процедурата по промяна на предназначението – одобрение на инвестиционния проект и разрешение за строеж – индивидуализацията е достатъчно да се извърши според Подробния устройствен план и Плана за регулация, а не чрез идентификаторите според КККР. Необходимо е било отразяване в КККР промяната на предназначението на имота – като училище, вместо офис, но според вещото лице това е процедура следваща приключването на процедурата по промяна на предназначението. В случая вещото лице е установило, че отстраняването на грешката и непълнотата в КККР от страна на наемодателя е била предприета преди сключването на договора за наем. По отношение акредитацията от МОН вещото лице сочи, че в самите указания на Министерството не се сочи нуждата от представяне скица - извадка от кадастралната карта за поземления имот. Първоинстанционният съд е уважил исковете / този за неустойка за забава – частично /, като е мотивирал, общи за уважаването и на трите иска, решаващи изводи, както следва: 1/ наемодателят не е неизправна страна по договора, предприемайки действия по отстраняване на грешки и непълноти в КК и КР, защото още при сключването на първия договор за наем - от 28.01.2022г., преди сключването на процесния, е довел до знанието на наемателя необходимостта от провеждането на тази процедура пред АКГГ и такава действително е била необходима за снабдяване с нова скица на имота и схеми на самостоятелните обекти в същия; по тази причина е бил договорен и гратисния период до 01.08.2022 г.; 2/ за да се извърши „промяната в предназначението на обектите“, противно на заключението на СТЕ, съдът е обосновал извод, че е била необходима предходно отразена промяна в предназначението им в кадастралната карта и кадастралните регистри, позовавайки се на чл. 30, ал. 2 ЗКИР и чл.25 от Наредба № РД 02-20-5/15.12.2016 г. за „съдържанието на кадастралните регистри за недвижимите имоти „, част от което са и идентификаторът според КККР и предназначението на имота, както и че тази промяна наемодателят е предприел своевременно, като забавата - в снабдяването със скица на имота и схеми на самостоятелните обекти в същия - не е в причинност с негово виновно бездействие, доколкото е било извън волята и възможностите му; 3/ по начало, страните не са уговорили изпълнението на това задължение в конкретен срок, значим за интереса на наемателя, поради което не би могло да се приеме, че забавата би била от естество да обоснове потестативно право на разваляне на договора, по реда на чл 87, ал.2 ЗЗД, а и по начало няма забава, доколкото не е отправена от наемателя покана за изпълнение на това му задължение; 4/ без да става ясно в какво конкретно се състои неизпълнението му, съдът е приел, че задълженията на наемодателя, по смисъла на чл. 1.2.1, не се изчерпват със снабдяването на ответника със скица на поземления имот и схеми на самостоятелните обекти в него, тъй като / стр. 16, най-горе в решението / освен тези документи наемодателят дължи осъществяване на процедурата по промяна предназначението на обектите в цялост, дължима като краен резултат - лично или чрез упълномощаване на наемателя, каквото упълномощаване – за обектите по процесния договор за наем – съдът е приел, че не е извършено / стр. 17, пар. 4 от решението /; 5/ падежът на това му задължение / без конкретно съдържание, посочено като дължим от наемодателя краен резултат /, не е настъпил, тъй като не е уговорено със срок и следователно ищецът би изпаднал в забава само след покана, каквато не е отправена от ответника; 6/ дори да се приме за породило се потестативно право на наемателя да развали договора за наем, то не е налице основание за разваляне, по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД – без покана за изпълнение в определен от изправната страна срок, а неотправянето на такава изключва разваляне по реда на ал. 1 от същата разпоредба; не е налице невъзможно изпълнение на задължението на наемодателя, нито забавата му е направила безполезен за наемателя сключения договор, нито договорът е сключен като фикс – сделка, с изложени съображения по всеки от тези изводи. В съответствие с тези си решаващи мотиви, съдът е приел, че облигационната връзка между страните по договора за наем от 04.03.2022 г. не е преустановена и за процесния период ответникът дължи наемна цена и такси за поддръжка и управление на наетите обекти, размерът на които вземания е установен със ССЕ по делото. Във въззивната си жалба ЧНУ „Луис Карол „ЕООД е въвело следните въззивни доводи :1/ неправилно първоинстанционният съд е отказал да обсъди и съобрази при постановяване на решението си първия договор за наем от 28.01.2022 г. и извършените по него плащания,вкл. вече изготвените към момента на сключването на процесния договор документи по промяна предназначението на имотите в процесната сграда; същите, според въззивника, установяват волята на наемателя да изпълни договорните си задължения, което се потвърждава и от извършените инвестиции в имота; 2/ неправилно не е съобразен от съда, в относимост към задължението на наемодателя по чл. 4.4 вр. с чл.4.1 от договора за наем, невъзможността му да го изпълни към 01.06.2022 г. / вероятно се има предвид 01.07.2022г., сочен като краен срок за приключване процедурата по промяна предназначението на имотите /, установения със заключението на ССЕ факт, че част от офисите са освободени едва през м. юни 2022 г., два от тях – изобщо не са освободени, дори са въведени на 09.05.2022 г. нови наематели, а за трета част не са били събрани изобщо данни за възможността да бъдат предоставени за ползване на наемателя; 3/ неправилно съдът е приел, че ищецът не е в забава по отношение задължението си по чл.1.2.1 от договора; в тази връзка въззивникът се позовава на дължимо от ищеца идентично изпълнение и по първия наемен договор, доколкото за обектите и по двата договора за наем е стартирана една и съща процедура за промяна предназначението на обектите и обосновава ,като възможна дата на изпадане в забава, ако не се приеме дори предходна – въз основа показанията на св. В. и св. М., датата на която представляващият „Албос„ ЕООД управител Б. М. е заверила пълномощно, в полза на управителя на ЧНУ„ Луис Карол „ ЕООД, макар касаещо действия във връзка с обектите на ІV етаж от същата сграда; 4/ неправилно съдът е приел, че наемателят е бил в известност за необходимостта от процедурата по отстраняване на грешкии непълноти в КККР, както и че такава процедура е предприета от наемодателя; 5/ релевантен, но неотчетен от съда, макар доказан, е факта, че самостоятелните обекти не са били нанесени в кадастъра / показания на св. М./; като не е разяснил на наемателя необходимостта от процедурата за поправка на грешката и непълнотите, респ. необходимостта от първоначално заснемане и нанасяне в КККР на самостоятелните обекти в имота, наемодателят е действал недобросъвестно; 6/ изпращането на скицата на имота и схемите на самостоятелните обекти по електронна поща на 05.07.2022 г. не съставлява надлежно изпълнение на задължението на наемодателя, тъй като пред общинската администрация не могат да бъдат депозирани копия от документи; 7/ неправилно са определени от въззивния съд сроковете за подаване заявление за регистрация и акредитация пред МОН, като се поддържа краен срок за това - 1 юли 2022 г., съгласно чл. 336, ал.1, т.3 вр. с чл. 337 и чл. 318, ал.2 от Закона за предучилищното и училищно образование / ЗПУО /; 8/ неправилен е извода, че са липсвали предпоставки за разваляне на договора по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД: достатъчно за установяване безполезност от сключването му е невъзможността на наемателя да ползва наетите обекти дори само за 1 от 5-те години от срока на договора, без да реализира приход, с който да покрие разходите си от направените в наетите имоти, вкл. по договора от 28.01.2022 г., инвестиции и да кумулира печалба, при дължим наем в значителен размер; в тази връзка се твърди, че първоинстанционният съд не е следвало да пренебрегва икономическите съображения на ответника, мотивирали го за сключване на договора за наем и от които следва да се изхожда при преценката му за „безполезност „, по смисъла на чл. 87, ал.2 ЗЗД; 9/ неправилен, с оглед показанията на св. В., е извода на съда, че наемателят не е поканил наемодателя за изпълнение на задължението му за снабдяване със скица на имота и схеми на самостоятелните обекти в него. Въззивният съд е потвърдил правния резултат, без да извърши самостоятелен анализ на установената фактическа обстановка, като е приел, че въззивникът не е въвел спор по фактите. Препращането към мотивите на първоинстанционния съд, на основание чл. 272 ГПК, не е препращане в смисъла, вложен от законодателя в тази норма – поради съвпадане изводите на първоинстанционния, с тези на въззивния съд относно установените по делото за релевантни факти. По наведените въззивни доводи съдът е изложил следните мотиви: 1/ въведените от ищеца обстоятелства, касаещи отношенията между страните във връзка с договор за наем от 28.01.2022г. – на четвъртия етаж и предварителния договор за покупко-продажба - на третия от етажите в сградата, в която се намират и наетите по процесния договор имоти, са неотносими към правния спор, тъй като по всеки от договорите са възникнали самостоятелни правоотношения, независимо че сключването им е в обслужването на една обща цел – за експлоатацията им като частно училище; последната, макар ясна и безспорна, не е от естество да обуслови съобразяването на тези два договора в настоящия спор; 2/ относно неосвободените и към м. юни 2022 г. обекти, ползвани от трети лица - задължението за предаване държането на наетите обекти не е станало изискуемо, тъй като изпълнението му е обусловено от заплащането на гаранционен депозит, съгласно чл. 4.1 вр. с чл.3.3 от договора за наем, а такъв безспорно не е бил заплатен от ответника; 3/ правилно първоинстанционният съд е приел, че наемателят е бил в известност за разминаването между реалното положение на имотите и това, отразено в кадастъра, предвид признанието му с отговора на исковата молба, че е разполагал със скица от 2018г., предходно на сключването на договора за наем, визирайки и съдържанието на самата скица – стр. 172 по номерацията на първоинстанционното дело – в която не фигурират заснети обекти в поземления имот; следователно ,не може да се вмени във вина на наемодателя укриването на това обстоятелство, а следва да се приеме, че наемателят е поел риска от евентуалната забава, свързана с производството пред АГКК,,, по отстраняване на грешки и непълноти в КККР; 4/ възражението относно забава на наемодателя, основана на факта на упълномощаването на управителя на наемателя, за действия във връзка с процедурата по промяна на предназначението на обектите, е преклудирано – направено е за пръв път във въззивната жалба; освен това – липсват доказателства, че преди 14.04.2022 г., когато е нотариално заверено пълномощното, е отправяна от наемателя покана за упълномощаване във връзка с тази процедура; отделно от това - датата на самото заверяване на пълномощното не може да се счете за дата, на която наемодателят е бил поставен в забава, по силата на това действие; 5/ не е доказано наемателят да е отправял покана до наемодателя, да предостави спорните скица на поземления имот и схеми на самостоятелните обекти; 6/ доказано е по делото – със заключението на приетата СТЕ, че функцията на сочените за необходими, но неосигурени от наемодателя, скица на имота и схеми на самостоятелните обекти в него, е могло да изпълни и издаденото и приложено към исковата молба удостоверение за приемане на проект за изменение на КККР № 25-57792/25.02.2022г.; 7/ несъстоятелно е позоваването, че с изпращането на 05.07.2022 г. копия от скицата на имота и схемите на самостоятелните обекти, наемодателят не е изпълнил задължението си, тъй като наемателят не установява невъзможност да се снабди с оригиналите, ако би ги поискал от наемодателя, т.е. препятствано от последния сдобиване със същите; 8/ относно крайния срок за заявяване регистрация пред МОН - 01.07.2022 г., съгласно разпоредби на ЗПУО – довода на ответника е неотносим, тъй като сключеният договор за наем не предвижда срокове, обвързани с началото на учебната година или други срокове, предвидени в съответни нормативни актове, регламентиращи разрешителния режим за осъществяване на учебна дейност; 9/ липсата на такива срокове в договора обуславя неоснователност и на възражението за безполезност от същия, като основание за разваляне на договора по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, при това „безполезността„ ответникът е обосновал с неотносими обстоятелства – невъзможност да покрие направените разходи по пригодяването на наетите имоти за нуждите на частно училище и невъзможност да получи печалба, макар само за първата от договорените 5 години на ползване; субективната представа на страната за „ безполезност „ от изпълнението на договора за наем, според въззивният съд, е недостатъчна, а следва да се докаже по несъмнен начин отпаднал интерес от същото, в причинност със забавата на насрещната страна; липсва установена обективна причина за приемането на безполезност, при така договорения 5-годишен срок на договора, нито е договорено изрично стартиране дейността на наемателя в началото на учебната 2022/2023г.. В изложението по чл. 284, ал. 3 ГПК касаторът е формулирал следните въпроси ,обосновавани в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, с формално цитиране на разпоредбата: 1/ Когато в договора за наем / когато е търговска сделка / не е посочен срок, в който наетата вещ трябва да се приведе в съответствие с договореното й ползване, може ли срокът да се изведе от целта, с оглед на която се наема вещта ?; 2/ Включва ли грижата на добрия търговец и знанието на какви изисквания следва да отговаря наетата вещ, за да бъде ползвана съгласно договореното предназначение ?; 3/ Може ли от неплащането на гаранционния депозит, респ. на наемната цена от наемателя, поради липса на съдействие от страна на наемодателя за привеждане наетите обекти в съответствие с договореното предназначение / за частно училище /, да се направи извод за направено възражение за неизпълнен договор чрез конклудентни действия ? ;4/ Следва ли от представянето на скица на поземлен имот при сключването на договора за наем, в която са нанесени две сгради, без наличието на строителни книжа за тези сгради, да се предположи, че наемателят е знаел за грешка в КККР при нанасянето на тези сгради ? Необосноваването на допълнителния селективен критерий съгласно задължителните указания в т.4 на ТР № 1/2010 г. по тълк. дело № 1 / 2009 г. на ОСГТК на ВКС, според които е задължително посочването на подлежаща на тълкуване неясна, непълна или противоречива правна норма, приложима за отговор на въпроса - непосочена в случая, е достатъчно основание за недопускане на касационното обжалване, поради неудовлетворен допълнителен селективен критерий. Независимо от горното, неудовлетворен се явява и общия такъв по всеки от въпросите, поради следните съображения: В разрез със защитата на самия ответник, относно обхвата на виновното неизпълнение на наемодателя, с което обвързва възникнало потестативно право за разваляне на договора и което противопоставено неизпълнение първоинстанционният съд е приел за недоказано / снабдяване със скица на поземления имот и схеми на самостоятелните обекти в същия /, първоинстанционният съд е приел неизпълнение, индивидуализирано не чрез конкретни действия или бездействия на наемодателя, а с непостигане на крайния целен резултат – променено предназначение на наетите имоти, от офиси в помещения за осъществяване на учебна дейност /училище /, съгласно чл. 1.2.1 от сключения договор. Въззивният съд не е изложил самостоятелни мотиви относно правилността на този извод, в съответствие с принципа на диспозитивното начало в процеса, приложим за очертаване предмета на спора не само с оглед твърденията на ищеца, но и с оглед противопоставените възражения на ответника. В мотивите си въззивният съд не коментира установено виновно неизпълнение на наемодателя, на конкретно поето съгласно чл. 1.2.1 от договора задължение, а изрично потвърждава извода на първоинстанционния, за своевременно предприето изпълнение на посоченото от ответника, като неизпълнено, задължение за снабдяване със скица на имота и схеми на самостоятелните обекти в същия. Същевременно е споделен и паралелния решаващ извод на първоинстанционния съд, че не са настъпили правните последици на развалянето по чл. 87, ал. 2 ЗЗД, дори само поради недоказана „безполезност„ на изпълнението. Следователно, отговор на поставените първи и втори въпроси, дори да не би се съобразил действителния предмет на спора, не би променил сам по себе си правния резултат, доколкото кумулативен решаващ извод за този резултат е и този, основан на ненастъпили правни последици от развалянето по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, независимо от доказано виновно неизпълнение на наемодателя /макар да е неясно съдържанието на същото/. Предвид това, поставените въпроси не са правни, по смисъла на задължителните указания в т.1 на ТР № 1/2010 г. по тълк.дело № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС, а правен въпрос, относим и към решаващия извод на въззивния съд, основан на ненастъпили последици от разваляне на договора, не е формулиран. Третият от въпросите е правно нелогичен, тъй като възражение за неизпълнен договор ответникът не е въвел в предмета на спора, нито с оглед съдържанието на защитата му, основана на разваляне на сключения договор за наем, такова би било възможно, тъй като то е противопоставимо като средство за защита срещу претендирано от насрещната страна изпълнение, до изпълнение на нейно изискуемо задължение по договора, т.е. е несъвместимо с възражение за преустановена, по вина на насрещната страна, облигационна връзка, на основание чл. 87 ЗЗД. Отделно от това, такова възражение не е и обективно наведено в процеса от ответника. Четвъртият от въпросите, отделно от това, че не позволява еднозначен и общоважим отговор по приложението на конкретна правна норма или правен принцип, не кореспондира и с фактологията по спора, съгласно съдържанието на съобразената от въззивния съд скица на поземления имот от 2018 г., с която съдът е приел, че наемателят е разполагал преди сключването на договора за наем. В същата няма отразени, макар погрешно, противно на съдържанието на въпроса, самостоятелни обекти - сгради в поземления имот. Следователно, поддържания от ответника за значим факт - на незнание липсата на отразяването им в кадастъра и неуведомяването му за това от наемодателя, преди сключването на договора за наем - на който се основава въпроса, е отречен от въззивния съд. Фигурирането на некореспондираща с фактическата обстановка предпоставка в хипотезиса на въпроса изключва връзката му с решаващи мотиви на въззивния съд и оттук удовлетворяването на общия селективен критерий за допускане на касационното обжалване. Отделно от това, въпросът е и нелогичен, тъй като е изначално неясно, както правилно сочи ответната страна, защо биха били нужни на ответника строителни книжа, за застроените в поземления имот сгради, за да разчете скицата от 2018г., досежно безспорно установимото от същата обстоятелство, че в поземления имот няма отразено застрояване. Водим от горното, Върховен касационен съд, първо търговско отделение