Определение № 569 от 07.07.2022 г. на ВКС по гр. д. № 174/2022 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на М. Е. Х. срещу въззивно решение № 70 от 18.10.2021 г. по гр.д. №180/2021 г. на Ямболски окръжен съд, с което е потвърдено първоинстанционното решение, с което жалбоподателката М. Е. Х. е осъдена да заплати на И. П. А. на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД сумата 19 000 лв. - заплатено капаро и вноски по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.08.2019 г., както и на основание чл. 92 ЗЗД сумата 8 000 лева - неустойка по чл.7, ал.2 от същия договор. Ответникът И. П. А. в писмен отговор оспорва основателността на жалбата по аргументи изложени в отговора. Касационната жалба е процесуално допустима, подадена е в преклузивния едномесечен срок по чл.283 ГПК от надлежна страна в процеса и срещу въззивно решение, постановено по иск с цена, за който не е предвидено ограничение за касационно обжалване. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел следното: На 30.08.2019 г. между жалбоподателката, в качеството на продавач (обещател) и ответника, в качеството на купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който страните са се споразумели да бъде прехвърлена собствеността върху недвижим имот – 241 /361 ид.ч. от ПИ, с площ от 361 кв.м., ведно с изградените в имота: сграда на един етаж с предназначение - жилищна еднофамилна сграда със застроена площ 114 кв.м. и сграда на един етаж с предназначение - друг вид сграда за обитаване със застроена площ 23 кв.м за продажна цена в размер на 35 000 лева, за която е уговорено разсрочено плащане, по начин подробно описан в договора. Съдът е установил, че в чл.5, ал.3 от процесния договор продавачът (обещателят) е декларирала, че е единствен и пълноправен собственик на имота, и няма неприключили делбени, реституционни и други съдебни спорове, касаещи собствеността му и др. В чл.7, ал.2 от договора е предвидено, че при виновно неизпълнение от продавача на задълженията за прехвърляне на собствеността върху имота и на задълженията по чл.5 от договора, продавачът се задължава да възстанови на купувача капарото и изплатените до момента месечни вноски и да му заплати неустойка в размер на 8 000 лева, като в този случай купувачът има право едностранно да развали сключения договор. Установено е, че ищецът е заплатил на ответницата общо 19 000 лева по договора, в това число предплата от 8 000 лева и месечни вноски в размер на 11 000 лева. Съдът е установил, че с влязло в сила на 19.06.2020 г. съдебно решение е бил отхвърлен предявеният от жалбоподателката иск по чл.108 ЗС за признаване за установено по отношение на П. Ж. Щ., че е собственик на 29 кв.м. от процесната сграда. При тези констатации въззивният съд е приел, че с предявяването на исковата молба и достигането й до жалбоподателката, договорът между страните е бил развален, поради невъзможност на последната да изпълни задължението си за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот по начина, уговорен в предварителния договор. Въззивният съд е приел, че исковата молба има значението на покана. Щом няма изпълнение от страна на длъжника, предявяването на иска поставя длъжника в забава и то от момента на получаване на препис от исковата молба. Съгласно установената съдебна практика исковата молба, с която се претендират последиците от разваляне на договор, съдържа имплицитно предупреждение и волеизявление за разваляне на договор (решение по гр.д. № 1769 /2009 г., III г.о.). От представеното по делото влязло в сила решение, с което е отхвърлен иск на ответницата по чл.108 ЗС за част от процесната жилищна сграда, се установява, че тя (продавачът по предварителния договор) не е в състояние да прехвърли на купувача имота, така, както е описан в предварителния договор и съгласно уговореното в чл.7, ал.2 от този договор за ищеца е възникнало правото да го развали. При това положение е налице хипотезата на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и ответницата следва да възстанови на ищеца заплатената по договора сума в размер на 19 000 лева. Твърдението, че ищецът е влязъл във владение на имота на 01.01.2019 г. и е продължил да плаща вноските до 28.08.2020 г., следователно е знаел за по-малката квадратура (площ) на имота, не може да обоснове различен извод, защото това дали купувачът е знаел или не каква е квадратурата на имота, не променя факта, че продавачката се е задължила да продаде имот с по-голяма квадратура от притежаваната от нея и е сключила договора по време на вече висящ спор за собственост между нея и трето лице за имота. Без значение е и колко време купувачът е ползвал имота и му е нанесъл вреди, т.к. развалянето има обратно действие. Възражения, основани на разпоредбите на чл.190 и чл.192 ЗЗД също не могат да бъдат основателни, тъй като те се отнасят до окончателен, а не до предварителен договор за покупко-продажба. Предвид констатираната невъзможност от страна на жалбоподателката да изпълни задълженията си по процесния договор, въззивният съд е приел, че е без значение за изхода на спора обстоятелството, дали купувачът е знаел за по-малката квадратура. Така въззивният съд е приел, че договорът е развален поради виновно неизпълнение от страна на продавача. Въззивният съд е приел на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, че следва да бъдат възстановени заплатените по договора суми от купувача в размер на 19 000 лева (предплата от 8 000 лева и заплатени месечни вноски в размер на 11 000 лева). Искът за договорна неустойка също е основателен, доколкото такава е уговорена и по делото е установена виновна невъзможност на продавача да прехвърли собствеността на имота, както е уговорено, тъй като тя не е единствен и пълноправен собственик на имота и поради това, че е водила спор за собственост към момента на сключване на предварителния договор, въпреки деклариране на обратното (неустойката е последица и от декларирането на неверни обстоятелства). Така въззивният съд е приел за основателен и предявения по чл. 92 ЗЗД иск, и присъдил на купувача уговорената в чл.7, ал.2 от договора неустойка. По наличието на основания за допускане на касационно обжалване: В изложението на основанията за допускане до касационно обжалване жалбоподателят твърди наличието на основания за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.1 и т. 3 ГПК. · Във връзка с доводите за неправилност на решението по иска по чл.55, ал.1, предл.3, вр. с чл.88, ал.1, вр. с чл.87 от ЗЗД в няколко разновидности са изведени близки по съдържание материалноправни въпроси: налице ли е недобросъвестност на продавача и ограничена ли е неговата договорна отговорност тогава, когато част от имота принадлежи или се владее от трето лице, ако купувачът е могъл да установи чрез проверка в АВ (агенцията по вписвания) наличието на вписани искови молби относно имота; длъжен ли е бил купувачът по предварителен договор да положи грижата на добър стопанин по смисъла на чл.83, ал.2 ЗЗД за наличие на вписани искови молби, за да може да претендира за недобросъвестност на продавача; ако недобросъвестността е от значение, неизвършването на справка в АВ приравнява ли се на недобросъвестност и какво е значението и за основателността на иска за разваляне; има ли право купувачът да развали договора за продажба и да търси обезщетение за вредите, които претърпява, ако е недобросъвестен? Жалбоподателят твърди, че даденият от съда отговор е в противоречие със следните съдебни актове на ВКС: решение № 305 от 07.02.2019 г. по гр.д. № 1353/2018 г., Г. К., IV г.о. на ВКС; решение № 294 от 13.10.2011 г. по гр. д. № 1515 /2010 г. на ВКС; решение № 162 /17.06.2013 г. по гр.дело №1317 /2012 г., на ВКС III г.о.; решение № 424 /24.01.2012 г. по гр.дело №1872 /2010 г. на ВКС, IV г.о., определение № 801 от 10.07.2015 г. по гр. д. № 2375 /2015 г. на ВКС; определение № 328 от 31.05.2012 г. по гр. д. № 390 /2012 г. на ВКС; Видно от изложеното за мотивите му, въззивният съд е приел, че купувачът има право да развали предварителния договор поради това, че ответницата, която е продавачът по предварителния договор, не е в състояние да прехвърли на купувача имота, така, както е описан в предварителния договор и съгласно уговореното в чл.7, ал.2 от този договор за ищеца е възникнало правото да го развали. Това е основанието за развалянето на договора. Допълнителното основание за разваляне, също уговорено в предварителния договор, е декларирането от продавача на неверни обстоятелства – че не води съдебен спор за собственост на имота. Т.е. развалянето поради декларирането на невярно обстоятелство е второ евентуално основание за разваляне при установено друго основание за разваляне, което е напълно достатъчно за развалянето на договора. Второто основание за разваляне, така, както е уговорено, е осъществено доколкото ответницата е декларирала невярно обстоятелство. Този факт не се променя от обстоятелството, че купувачът е могъл да установи невярното деклариране чрез проверка в агенцията по вписванията. Въпросът обуславящ, но в съответствие с установената практика по чл.87, ал.1 ЗЗД въззивният съд е приел, че от значение за правото на разваляне на договора, е дали длъжникът по един двустранен договор, какъвто е сключеният между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, е изпълнил задължението си поради причина, за която той отговаря и че по делото е установено, че ответницата не е в състояние да изпълни задължението си във вида, в който го е поела и е декларирала невярно обстоятелство (което е от значение за сключването на договора от страна на купувача). Както беше посочено за мотивите на въззивния съд ответницата (касационна жалбоподателка) е поела задължението да прехвърли на ищеца собствеността върху жилищна сграда с площ от 114 кв.м. и е декларирала, че не води съдебни спорове за имота. Нещо повече, въззивният съд е установил, че страните са се договорили, че при виновно неизпълнение от продавача на задълженията за прехвърляне на собствеността върху имота и на задълженията по чл.5 от договора, купувачът има право едностранно да развали сключения договор. Тази декларация тя е направила в момент на висящност на такъв спор по предявен от нея иск по чл.108 ЗС за 29 кв.м. от процесната жилищна сграда, който впоследствие е отхвърлен с влязло в сила решение (което е довело до невъзможност да изпълни задължението си за прехвърляне на собствеността върху цялата сграда (с площ 114 кв.м.) във вида, в който го е поела. Въззивният съд е приел също, че страните са се договорили, че продавачът се задължава да възстанови на купувача капарото и изплатените до момента месечни вноски и да му заплати неустойка в размер на 8 000 лева, като в този случай купувачът има право едностранно да развали сключения договор. Посочените от жалбоподателя съдебни актове не се отнасят до изведените въпроси и до предмета на спора (разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот), и в никой от тях не е прието, че в хипотеза, каквато е установена по настоящото дело, купувачът няма право едностранно да развали договора поради осъществено основание за разваляне, договорено в него, и да търси обратно платеното. Посочените съдебни актове се отнасят до хипотезата на договор за продажба на вещ, обременена с права на трето лице. Поради което и не е налице противоречие между тях и приетото от въззивния съд. Останалите два въпроса се отнасят до иска по чл. 92 ЗЗД. · Допустимо ли е, когато купувачът е недобросъвестен, защото не е направил справка за наличие на искови молби или по друг начин е разбрал за правата на третото лице, да претендира обезщетение за претърпените вреди и /или неустойка и дали същата е действителна? Ищецът не претендира обезщетяване на вреди, поради което и частта на въпроса, която се отнася до вреди, няма връзка със спора т.е. частта на въпроса, която се отнася до вреди, не е обуславяща. И останалата част от въпроса не е обуславяща, доколкото не се основава на фактическите изводи на въззивния съд.. Въззивният съд е приел, че ищецът претендира неустойка, каквато е уговорена в договора и че предпоставките за присъждането и са установени по делото, така, както са уговорени от страните. При установяване на тези предпоставки въззивният съд е установил, че продавачката, а не купувачът е проявила недобросъвестност при сключването на договора. Тя е декларирала невярно обстоятелство и се е задължила да прехвърли собственост, за която в момента на сключването на предварителния договор, е водила съдебен спор за собственост, който е загубила. Декларирането на невярното обстоятелство е установен факт и значението му а неустойката не се променя от обстоятелството дали купувачът е могъл да установи или не, че продавачът декларира невярно обстоятелство. · За да бъде действителна неустойката, следва ли да бъде обвързана и да корелира с вида на прогнозираните от съконтрахентите вреди и следва ли същите да бъдат посочени конкретно? И този въпрос не е обуславящ, въззивният съд не го е обсъждал и не е следвало да го обсъжда, доколкото с отговора на исковата молба не са наведени доводи за недействителност на договорната неустойка и въобще доводи, които да се отнасят до договорната неустойка. Защитата срещу иска се изчерпва с доводи, че ищецът е упражнявал фактическа власт върху имота и е знаел каква е неговата площ, че не е заплатил всички вноски, въпреки, че сроковете за това са били изтекли, че ответницата не е била евинцирана и завършва с довод, че продавачът е била добросъвестна, доколкото е очертала правата си по нотариалния акт, с който е разполагала. От изложеното настоящият състав приема, че не са осъществени основания за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1 ГПК. С оглед изхода от това производство жалбоподателката М. Е. Х. няма право на разноски, а искането на ответника И. П. А. за присъждане на разноски, е основателно и доказано за сумата 1 400 лева разноски за процесуално представителство, чието уговаряне и заплащане е удостоверено с представения договор за процесуално представителство. Воден от изложеното съдът