Определение № 3981 от 21.07.2026 г. на ВКС по гр. д. № 1389/2026 г.

Производството по делото е образувано по касационна жалба, подадена от “К. БГ“ ЕООД, чрез адвокат Л. В., срещу въззивно решение № 7603/12.12.2025 г., постановено от Софийския градски съд по въззивно гр.д. № 8027/2023 г. Касаторът излага съображения за неправилност. Насрещната страна В. С. П., чрез адвокат Б. Б., отговаря в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, евентуално – че касационната жалба е неоснователна. Съставът на Върховния касационен съд намира, че касационната жалба е допустима. Подадена е в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и отговаря на изискванията по чл. 284, ал. 1 и 2 ГПК. Приложено е и изложение по чл. 280, ал. 1 ГПК, с което са изпълнени и условията на чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК. По заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, четвърто гражданско отделение, намира следното: Въззивният Софийски градски съд, като отменил решението на първостепенния Софийски районен съд, осъдил “К. БГ“ ЕООД да заплати на В. С. П. сумата от 22 000 лв. – даден от В. П. задатък по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.06.2021 г. и анекс № 1 за изменение на предварителния договор от същата дата, на осн. чл. 93, ал. 2 ЗЗД, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 12.10.2021 г. до окончателното издължаване. За да постанови този резултат, въззивният съд установил, че на 18.06.2021 г. между дружеството (като обещател) и В. П. (като купувач) е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в [населено място]. Уговорена е продажна цена на имота в размер на 150 000 лв. Съгласно чл. 2.1 и 2.2 от предварителния договор страните уговорили, че продажната цена от 150 000 лв. ще бъде заплатена по следния начин: 15 000 лв. при подписване на предварителния договор, която сума представлява капаро (задатък), а остатъкът от 135 000 лв. - чрез заемни средства, отпуснати като банков кредит от избрана от купувача търговска банка, която сума ще бъде преведена в полза на продавача от банката след сключване на окончателния договор и при условие, че пред банката са представени в оригинал от купувача следните документи: 1) вписан нотариален акт за покупко-продажба на имота в полза на купувача, 2) удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания по чл. 47 Правилника за вписванията, с период на проверката не по-късно от 18.06.2011 г., до датата на окончателния договор, от което да е видно, че върху имота няма вписани каквито и да било тежести и права на трети лица, противопоставими на купувача или банката, освен законна ипотека в полза на „У. Б.“ АД, както и втора по ред договорна или законна ипотека, учредена върху продавания имот в полза на кредитиращата купувача банка, служеща като обезпечение на предоставения на купувача кредит, както и вписана искова молба по гр. д. № 52089/2016 г. по описа на СРС, 47 с-в, което дело, според записаното изрично в договора, е прекратено с определение от 13.07.2018 г., влязло в сила на 11.09.2018 г. В чл. 4 е уговорено задължение за продавача да съдейства при подготовката на документите, необходими за прехвърляне на недвижимия имот, като предостави в оригинал всички необходими документи, доказващи по безспорен начин правото му на собственост върху имота. В чл. 7 е уговорено задължението за продавача да прехвърли имота на купувача, свободен от всякакви тежести и/или права на трети лица, освен посочената ипотека, учредена в полза на „У. Б.“ АД, като продавачът е декларирал, че всички документи във връзка със сключването на предварителния договор са автентични, с вярно съдържание, както и че няма каквито и да било други обстоятелства, които биха могли да бъдат противопоставени на купувача, да попречат на прехвърляне на собствеността върху имота в полза на купувача или да препятстват свободното му и неограничено ползване. С чл. 8 от договора продавачът се е задължил да уведоми незабавно купувача за наличието на каквито и да било права и/или извънсъдебни или съдебни претенции от страна на трети лица по отношение на имота, възникнали преди или по време на действие на договора. В чл. 9 страните са се съгласили, че при нарушение на задълженията на продавача по чл. 8, както и ако се окаже, че някое от декларираните обстоятелства по чл. 7 е частично или изцяло невярно, купувачът има право да се откаже да закупи имота, да развали договора с писмено предизвестие, без да предоставя допълнителен срок за изпълнение, както и да получи от продавача двойния размер на предоставения задатък. Съдът установил, че купувачът е платил на продавача сумата от 22 000 лв. – 15 000 задатък по предварителния договор и 7000 лв. съгласно анекс № 1 за изменение на предварителния договор от същата дата (допълнение за доплащане на още 70 000 лв. към вече уговорената продажна цена – за придобиване на извършените в имота ремонти, подобрения, мебели). През 2016 г. е предявен отрицателен установителен иск за собственост върху спорния имот, срещу праводателя на обещателя по предварителния договор. Образувано е гр.д. № 52089/2016 г. на СРС. Със свое определение от 13.07.2018 г. съдът е прекратил делото. С определение от 02.12.2020 г. състав на СГС е отменил това определението и е върнал делото на първата инстанция за продължаване на съдопроизводствените действия. С решение от 12.09.2023 г. (влязло в сила на 27.10.2023 г., когато настоящото дело е било висящо) предявеният иск е отхвърлен. Дружеството - продавач е декларирало в чл. 2 от предварителния договор, че по отношение на имота има вписана искова молба, но делото по нея е прекратено с влязло в сила на 11.09.2018 г. определение на СРС от 13.07.2018 г. Няма спор, че продавачът не е предприел действия по отбелязване на декларираното, като влязло в сила, определение, което е било и изискване на банката да отпусне кредита за финансиране на сделката. Наред с това, към момента на подписването на предварителния договор и през време на подготовката по сключване на окончателната сделка, гражданското дело по вписаната искова молба е било висящо; приключило е след подаване на иска по настоящото дело. Съдът приел, че с поведението си продавачът не е изпълнил поетите с договора задължения, поради което се явява неизправна страна по същия. Относно уговореното между страните в чл. 2.2. от договора изключение относно наличните вписвания, купувачът добросъвестно се е съгласил по-късно обещателят да предприеме действия за вписване на определението за прекратяване на производството, като е прел, че това определение е влязло в сила и делото вече не е висящо. Страните са се съгласили съществена част от покупната цена да бъде заплатена чрез заемни средства, получени чрез банков кредит. Получаването на банковия кредит, поради това, се явява и съществено условие за предмета на договора, закрепено и в чл. 3, ал. 1 от предварителния договор. Въззивният съд е заключил, че е налице неизпълнение на договорни задължения от страна на обещателя/ответник по иска, отказ (разваляне) на договора от страна на купувача, поради това неизпълнение, и като последица е възникнало задължение на обещателя да върне получения задатък в размера, който е поискал. Отговорността на ответника да върне задатъка, косвено е призната от него, чрез изразената готовност да го върне, при заплащане на извършените от него, във връзка със сделката, разходи. Касаторът твърди, че касационното обжалване следва да бъде допуснато поради противоречие с практиката на ВКС относно “правната същност на задатъка и предпоставките за връщането му в двоен размер; разпределението на доказателствената тежест при твърдяно неизпълнение по предварителен договор; правните последици от вписана искова молба върху възможността за изпълнение“. Конкретни въпроси няма поставени, а без такива е невъзможно и произнасяне по реда на чл. 288 ГПК; съдът е в невъзможност да прецени наличието на поддържаното основание за допускане на касационно обжалване. Така общо формулираните оплаквания дори не съставляват и конкретни касационни доводи по см. чл. 281 ГПК, като следва да се допълни, че ищецът не иска връщане на дадената като задатък сума в двоен размер. В договора са използвани едновременно термините „капаро/задатък“, които имат различно правно значение. По естеството си, тълкувайки волята на страните, сумата е дадена като задатък. Независимо от това, ищецът не иска получаване на сумата в двоен размер, а само да му бъде върнато това, което е платил като задатък. Наред с изложеното, липсва обосновка за приложението на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК – касаторът не е посочил практика на ВКС, за която твърди, че съдържа тълкуване различно от това, дадено от въззивния съд в обжалваното решение. Като въпроси по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, касаторът поставя: длъжен ли е купувачът да докаже готовност за изпълнение, когато твърди виновно неизпълнение от страна на продавача и разновидността на същия въпрос: може ли неизпълнение да се приеме при липса на доказана реална готовност за сключване на окончателен договор; представлява ли вписана искова молба автоматична правна пречка за прехвърляне на собственост. Цитира и следната практика на ВКС: решение № 739 от 15.11.2010 г. на ВКС по гр.д. № 316/2010 г., IV г.о. и решение № 60312 от 12.08.2022 г. на ВКС по гр.д. № 512/2021 г., IV г.о.. Ако, според касатора те имат отношение към поставените въпроси, поради твърдение, че въззивният съд се е произнесъл в противоречие с възприетите разрешения, това изключва приложението на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Касаторът не е изложил и съображения по искането касационно обжалване да бъде допуснато „за точното прилагане на закона и развитие на правото“. Цитирането на правната разпоредба – цифрово или като съдържание, не съставлява такава обосновка, което само по себе си изключва възможността за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, както е изрично разяснено в ТР № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС. Съставът на Върховния касационен съд, наред с изложеното, намира, че разглеждането на поставените въпроси по реда на чл. 290 ГПК от ВКС няма да промени резултата по спора, поради което не може да бъде обосновано допускане на касационно обжалване в която и да е от хипотезите на чл. 280, ал. 1 ГПК. Относно вписването на исковата молба въпросът е зададен некоректно. Съществено в случая е установеното неизпълнение на поети по договора задължения. Въззивният съд, тълкувайки волята на страните по предварителния договор, е приел, че купувачът се е съгласил със сделката, въпреки наличието на вписана искова молба, само защото продавачът е декларирал, че спорът е приключил с прекратяване на делото и, в тази връзка е поел изричен ангажимент да предприеме действия за отбелязване на прекратяването на делото, по което исковата молба е вписана. За купувача е било важно да няма тежести върху имота, които биха могли да се противопоставят нему или на банката, освен ипотеката в полза на „У. Б.“ АД, което е било съществено и в отношенията на купувача с кредитната институция. Относно изправността на купувача по предварителния договор – няма съмнение, че той е превел първата вноска от цената. Липсват твърдения за виновно неизпълнение от негова страна, препятстващи сключването на договора. Окончателната цена не е била заплатена, защото делото, по което е била вписана исковата молба е било висящо, а твърдяното влязло в сила определение за прекратяване не е било отразено, а и това е било невъзможно, предвид развитието по отрицателния установителен иск за собственост. Само в допълнение, посоченото от касатора решение № 739 от 15.11.2010 г. на ВКС по гр.д. № 316/2010 г., IV г.о. е постановено по иск с правно осн. чл. 55, ал. 1 ЗЗД, и то е без връзка с предмета на настоящия спор, нито пък с поставените правни въпроси. Разясненията в другото цитирано решение на ВКС не са и в противоречие с постановеното от въззивния съд по спора. В заключение, не следва да се допуска касационното обжалване. Мотивиран от горното, съдът