Определение № 5479 от 28.11.2025 г. на ВКС по гр. д. № 593/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. № 42000/19.12.2024 г., подадена от С. Г. Д. и П. Л. Д., чрез адвокат Н. У.-К., срещу решение № 1280 от 05.11.2024 г. по гр. д. № 2204/2024 г. на Окръжен съд - Пловдив, с което е отменено решение № 2370 от 26.05.2024 по гр. д. № 699/2022 г. на Районен съд - Пловдив, като вместо това въззивният съд е признал за установено по предявения от „АБ Кълекшън“ ООД иск по чл. 124 ГПК, че С. Г. Д. и П. Л. Д. не са носители на правото на строеж, учредено по договор за продажба на право на строеж върху недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот № *, том 4, peг. № 7413, дело № 710 от 22.10.2008 г. по описа на нотариус Н. Д., на недвижим имот, находящ се в предвидената за изграждане, съгласно скица виза № 167/19.02.2007 г., издадена от [община] - район „Ю.“, одобрен технически инвестиционен проект на 18.10.2007 г. и разрешение за строеж № 561/25.10.2007 г., жилищна сграда с подземни гаражи и магазини в УПИ *-*, общ., целият с площ от 455.00 кв.м, от квартал 9-нов по плана на [населено място], „В.“, одобрен със заповед № 450/15.06.1981 г., заповед № РД-02-14-2235/27.12.2000 г. и заповед № ОА- 564/24.06.2002 г., при граници на имота: от североизток и изток - обслужваща улица, от юг и запад - УПИ *-комплексно застрояване, от северозапад - новопроектирана улица, а именно: апартамент № 2, находящ се на втори етаж на сградата, кота + 3.40 м, със застроена площ от 60.18 кв.м, ведно с 3.890 % ид. ч. от общите части на сградата, заедно със съответните припадащи се на апартамента идеални части от правото на строеж върху УПИ, ведно с изба № 2, находяща се в сутеренния етаж на сградата, кота – 2.50 м, със застроена площ от 3.61 кв.м, при граници: изба № 1, имотна граница и паркомясто № 1, ведно с 0.058 % ид. ч. от общите части на сградата, представляващи 0.27 кв.м, заедно със съответните припадащи се на избата идеални части от правото на строеж върху УПИ, който УПИ *-* общ. по кадастралната карта и кадастралните регистри е идентичен с ПИ с идентификатор * по КККР, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот, от 28.07.2017 г., с адрес на поземления имот: [населено място], район „Ю.“, [улица], целият с площ от 437.00 кв.м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, и начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с предишен идентификатор: *, номер по предходен план: 449, квартал 9, парцел *-*, общ., при съседи: поземлени имоти с идентификатори *, *, *, * и *, и поземлен имот с идентификатор * по КККР, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение от 28.07.2017 г., с адрес на поземления имот: [населено място], район „Ю.“, [улица], целият с площ от 18 кв.м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, и начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с предишен идентификатор: *, номер по предходен план: няма, при съседи: поземлени имоти с идентификатори: *, * и *, поради ненастъпване на отлагателното условие по договора, а именно изплащане на всички задължения по договор за строителство, сключен между страните на 21.10.2008 г.

Окръжен съд – Пловдив е намерил за неоснователни твърденията на ищцовото дружество (въззивник в производството пред него), че договорът за покупко-продажба на правото на строеж, сключен между „Айлин-строй“ ЕООД и С. Г. Д. и П. Л. Д., е нищожен.

За да уважи предявения иск, въззивният съдебен състав е приел за основателно оплакването във въззивната жалба на „АБ Кълекшън“ ООД, свързано с изводите на първостепенния съд относно договореното отлагателно условие на сделката, от която ответниците по иска черпят права.

Изложил е, че съгласно нот. акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот от 22.10.2008 г. продавачът и учредител на това ограничено вещно право „Айлин-строй“ ЕООД го е учредил и го продава на ответниците С. Г. Д. и П. Л. Д. за сумата от 8892.30 лв. и при следното отлагателно условие: изплащане на всички задължения по договор за строителство, сключен между страните на 21.10.2008 г. Като доказателство за настъпването на отлагателното условие се сочи нотариално заверена декларация от 17.10.2013 г., в която „Айлин-строй“ ЕООД е декларирало, че е получило напълно сумите по договор за строителство, сключен между страните на 21.10.2008 г., след което със същата декларация „Айлин-строй“ ЕООД е обявило ответниците за собственици на апартамент № 2 и изба № 2 в жилищната сграда с подземни гаражи и магазини в процесния УПИ, каквато жилищна сграда изобщо не е започвано да се строи. Според Окръжен съд – Пловдив при това процедиране относно сбъдването на отлагателното условие са налице два проблема. Първият е дали бившият собственик на терена „Айлин-строй“ ЕООД, който е продал същия на друго дружество - „Рози 21“ ООД, през 2010 г., има право да обяви отлагателното условие за сбъднало се и да транслира правото на строеж с обратна сила в патримониума на трето лице, след като това дружество вече не е собственик на земята. В договора, с който „Айлин-строй“ ЕООД е продало имота на „Рози 21“ ООД през 2010 г., липсват уговорки между страните дружеството купувач да поема задължението да построи самостоятелните обекти на собственост, за които „Айлин-строй“ ЕООД вече е сключило договори за строителство с физически лица, между които и ответниците С. Д. и П. Д.. Също така липсват договорки между „Айлин-строй“ ЕООД и „Рози 21“ ООД кой следва да получава дължимите суми по договори за строителство, които все още не са изплатени изцяло до момента на сделката - 25.05.2010 г. Ето защо въззивният съд е приел, че плащания по евентуално доказан договор за строителство, извършени след датата 25.05.2010 г. по сметка на „Айлин-строй“ ЕООД, не би следвало да обвързват новия собственик на терена „Рози 21“ ООД. В противен случай би се стигнало до право на трето за имота лице по негово усмотрение да се разпорежда с чуждо право на собственост, като при това правновалидно да обвързва последващия собственик на имота, без същият да е поемал задължения в тази насока. Вторият проблем, свързан със сбъдването на отлагателното условие, е неговата доказаност по делото. Въззивният съд е посочил, че ако „Айлин-строй“ ЕООД бе направило процесната декларация до момента, в който то е било собственик на имота - до 25.05.2010 г., то за него не би възникнало съмнение за осъществяването на отлагателното условие, защото с това волеизявление правният субект би ощетил себе си и би създал ограничения за правото на собственост върху собствения си имот. Но след прехвърлянето на процесното УПИ на друг правен субект, тази декларация с нищо не рефлектира върху патримониума на декларатора – напротив, същата рефлектира върху чужда правна сфера и води до възникване на ограничения в собствеността върху чужд имот. Ето защо за доказаността на сбъдването на отлагателното условие се изискват ясни и несъмнени доказателства относно факта, че са платени всички суми по договора за строителство, сключен между „Айлин-строй“ ЕООД и С. Д. и П. Д. на 21.10.2008 г. Такива доказателства обаче по делото не са събрани. Това е така, защото по това дело не е представен препис от договора за строителство от 21.10.2008 г., т.е. не е доказано дали между страните изобщо е имало сключен такъв договор и какви задължения за плащане и строителство са поели страните по него. Но по делото са представени аналогични договори за същия УПИ, сключени между „Айлин-строй“ ЕООД и други физически лица, купувачи на бъдещи жилища в сградата, която е трябвало да построи това дружество. Това обаче не са договори за строителство, а предварителни договори за продажба на имоти, с ясно посочени цени и вноски по време. За С. Д. и П. Д. обаче и такъв договор не е представен. Също така няма никакви доказателства неясно какви суми по този непредставен договор да са били платени, неясно кога на ,,Айлин-строй“ ЕООД, но преди датата 25.05.2010 г. Според Окръжен съд – Пловдив, да се приеме обратната теза - че няма никакво значение какво е трябвало да се плати и да не се търсят доказателства за плащане на тези суми, както и кога точно по време са платени, а да се приеме, че единствено волеизявлението на страната по договора доказва сбъдването на отлагателното условие, е в известна степен и в противоречие с практиката на ВКС в тази насока (че е недопустимо сключването на договори под условие, поставено изцяло в зависимост от волята на едната страна - т. нар. чисто потестативни условия, тъй като при тях се поставя под съмнение намерението за обвързване и съществуването на самия договор). Според въззивния съд такъв именно е настоящият казус, защото строителят „Айлин-строй“ ЕООД, без да се обвързва с изграждането на жилищната сграда (няма договор за строителство) и при правна невъзможност да стори това, защото УПИ вече не е негова собственост, декларира, че му е платено всичко по договор за строителство и обявява купувачите за собственици на жилища в жилищна сграда, чийто строеж дори никога не е започвал.

Предвид горните съображения, Окръжен съд – Пловдив е направил извод, че отлагателното условие не е доказано да се е сбъднало, поради което на основание чл. 25, ал. 2 ЗЗД договорът за учредяване на право на строеж не е породил все още своето действие и право на строеж не се е прехвърлило в патримониума на С. Д. и П. Д., т.е. предявеният отрицателен установителен иск е основателен.

Жалбоподателите считат решението на въззивния съд за неправилно – незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК твърдят, че са налице основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1, т. 2 и т. 3 и/или чл. 280, ал. 2 ГПК.

На първо място, жалбоподателите твърдят, че Окръжен съд – Пловдив се е произнесъл в нарушение на практиката на ВКС (решение № 446/05.07.2024 г. по гр. д. № 4916/2022 г., I г. о, решение № 99/01.02.2002 г. по гр. д. № 418/2001 г., IV г. о., решение № 212/01.02.2012 г. по т. д. № 1106/2010 г., II т. о., решение № 202/21.12.2013 г. по т. д. № 866/2012 г., I т. о., решение № 422/18.07.1997 г. по гр. д. № 250/1997 г., 5-и състав, решение № 381/21.03.2012 г. по гр. д. № 756/2010 г., I г. о., решение № 189/14.07.2005 г. по гр. д. № 2219/2003 г., IV г. о., ППВС № 1/1953 г., ТР № 1/04.01.2001 г. по гр. д. № 1/2000 г. на ОСГК на ВКС, ТР № 1/17.07.2001 г. по гр. д. № 1/2001 г. на ОСГК на ВКС, решение № 157/08.11.2011 г. по т. д. № 823/2010 г., II т. о., решение № 411/27.10.2011 г. по гр. д. № 1857/2010 г., IV г. о., решение № 324/22.04.2010 г. по гр. д. № 1413/2009 г., IV г. о. и др.) по въпросите:

1. Длъжен ли е въззивният съд като съд по съществото на спора да извърши самостоятелна проверка на събрания пред него и пред първоинстанционния съд доказателствен материал и по свое вътрешно убеждение съобразно разпоредбите на процесуалния закон да изгради свои самостоятелни фактически и правни изводи, които да намерят отражение в изготвени от него мотиви на въззивния съдебен акт;

2. Длъжен ли е въззивният съд да се произнесе по всички твърдения, доводи и възражения на страните, което да намери място в мотивите на въззивния съдебен акт;

3. Има ли право въззивният съд да се произнесе по спорния предмет на делото, като обоснове правния си извод на довод, основание и/или обстоятелство, които не са въведени във въззивната жалба и/или в отговора на въззивната жалба.

Въпросите са поставени във връзка с направените от въззивния съдебен състав изводи, че не съществува договор за строителство от 21.10.2008 г. между „Айлин-строй“ ЕООД и семейство Д.; че строителството на процесната сграда изобщо не е започвало; че между „Айлин-строй“ ЕООД и „Рози 21“ ООД липсват уговорки „Рози-21“ ООД да поеме задължението да построи самостоятелните обекти на собственост, за които „Айлин-строй“ ЕООД вече е сключило договори за строителство с физически лица, между които и Д..

На второ място, в изложението е формулиран въпросът: Какво е правното значение на констативен акт за установяване съответствието на строежа с издадените строителни книжа и за това, че подробният устройствен план е приложен по отношение на застрояването (Приложение № 3) съобразно нормите на чл. 7, ал. 3, т. 3 от Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, като се сочи противоречие на въззивния акт с приетото в решение № 163/12.03.2024 г. по гр. д. № 405/2023 г. на ВКС, решение № 390/26.06.2015 г. по гр. д. № 7568/2013 г. на ВКС, IV г. о.

Въпросът е формулиран отново с оглед извода на въззивния съд, че изграждането на процесната сграда не е започнало.

На трето място, жалбоподателите твърдят, че Окръжен съд – Пловдив се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС, обективирана в решение № 37/16.07.2015 г. по гр. д. № 6418/2014 г., II г. о. и решение № 180/14.10.2016 г. по гр. д. № 1204/2016 г., I г. о., по следните въпроси:

1. Кога настъпват вещноправните последици на нотариален акт за покупка на вещното право на строеж върху обект (апартамент) от жилищна сграда, ако към датата на подписването цената на вещното право е била заплатена, но договорът съдържа клауза с отлагателно условие относно момента на преминаване на правото на собственост, обвързан с плащания по сключен между страните договор за строителство;

2. В хипотезата на въпрос под № 1 по-горе, какво е значението на факта, че продавачът е и собственикът на поземления имот, инвеститор и строител на жилищната сграда;

3. В хипотезата на въпрос под № 1 по-горе, какво е значението на декларация за сбъдване на отлагателно условие по нотариален акт за продажба на вещно право на строеж, с която се потвърждава сбъдването на условието: заплащането на цената. Ако има значение за вещноправните последици на нотариалния акт, то те настъпват ли с обратна сила към датата на нотариалния акт;

4. В хипотезата на въпрос под № 1 по-горе, има ли право строителят-продавач да потвърди сбъдването на отлагателното условие след като е продал терена, в който трябва да се реализира строителството;

5. В хипотезата на въпрос под № 1 по-горе, каква е доказателствената сила на декларацията за сбъдване на отлагателното условие, ако е направена в момент, в който деклараторът вече не е собственик на терена, в който трябва да се реализира строителството.

На последно място, С. Д. и П. Д. се позовават на очевидна неправилност на атакуваното от тях решение. Сочат, че неправилното прилагане на нормите на ГПК, ЗУТ и Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството са съществени до такава степен, че констатирането им от касационния съд може да стане и без анализ и излагане на съображения за наличие или липса на нарушение на процесуалния и/или материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила или необоснованост.

От насрещната страна е постъпил отговор, в който са изложени съображения за липса на основания за допускане на касационно обжалване и за неоснователност на жалбата.

Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение, приема следното:

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд и отговаря на изискванията на чл. 284 ГПК, поради което е процесуално допустима.

Допускането на касационно обжалване на въззивното решение е предпоставено от разрешаването на правен въпрос (материалноправен или процесуалноправен), който е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора и по отношение на който са осъществени допълнителни предпоставки от кръга на визираните в ал. 1 на чл. 280 ГПК, както и при вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение (чл. 280, ал. 2 ГПК). Съгласно дадените в ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, т. 1 разяснения задължение на касатора е да формулира обуславящия изхода на спора правен въпрос, който определя рамките, в които ВКС следва да селектира касационната жалба с оглед допускането й до касационно разглеждане. Този въпрос следва да се изведе от предмета на спора и трябва да е от значение за решаващата воля на съда, но не и за правилността на съдебното решение, за възприемането на фактическата обстановка или за обсъждане на събраните доказателства. В съответствие с диспозитивното начало в гражданския процес ВКС може единствено да конкретизира и уточни поставения от касатора правен въпрос, но не може да го извежда от съдържанието на изложението, респ. от касационната жалба. Непосочването на такъв въпрос е достатъчно основание за недопускане на касационното обжалване при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК. В т. 4 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС е посочено, че точното прилагане на закона и развитието на правото по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК формират общо правно основание за допускане на касационно обжалване, като правният въпрос от значение за изхода по конкретно дело, разрешен в обжалваното решение, е от значение за точното прилагане на закона, когато разглеждането му допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, а за развитието на правото, когато законите са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени.

Въззивното решение в случая е валидно и допустимо. Същото не е очевидно неправилно, тъй като не е постановено при грубо нарушение на материалния и процесуалния закон и не е явно необосновано.

Настоящият съдебен състав на второ гражданско отделение на ВКС намира, че следва да допусне касационно обжалване на решението на Окръжен съд - Пловдив на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния въпрос: Кога настъпват вещноправните последици на нотариален акт за покупка на вещното право на строеж върху обект (апартамент) от жилищна сграда, ако към датата на подписването цената на вещното право е била заплатена, но договорът съдържа клауза с отлагателно условие относно момента на преминаване на правото на собственост, обвързан с плащания по сключен между страните договор за строителство, предвид противоречието на въззивния акт по него с приетото в сочената от жалбоподателите практика по чл. 290 ГПК.

При решаване на спора по същество касационната инстанция евентуално ще вземе отношение и по другите въпроси от изложението.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение,