Определение № 2417 от 14.05.2025 г. на ВКС по гр. д. № 522/2024 г.

Производството е по реда на чл. 288, вр. с чл. 280 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „САРА 2021“ ЕООД, чрез процесуален представител адв. П. Г., срещу решение № 336 от 17.10.2023 год. по въззивно гр. д. № 369/2023 год. на Пазарджишкия окръжен съд, с което се потвърждава решението от 03.04.2023 год. по гр. д. № 2084/2021 год. на районен съд гр. Пазарджик и на основание чл. 108 ЗС дружеството-касатор е осъдено да предаде владението върху:

• Самостоятелни обекти в сграда с идентификатори *** и *** по КККР на [населено място] на ищците, за които е признато, че притежават идеални части от правото на собственост върху посочените имоти както следва: 1/3 ид. част за И. Г. М.; 19/72 ид. части за В. И. М.; 1/6 ид. част за Г. И. М.;

• Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** по КККР на [населено място] на ищците, за които е признато, че притежават идеални части от правото на собственост върху посочените имоти както следва: 5/16 ид. части за А. И. М.; 1/4 ид. част за В. И. М.; 1/9 ид. част за Г. И. М..

В касационната жалба се излагат доводи за неправилност на въззивното решение по смисъла на чл. 281, т. 3 ГПК, поради допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон, както и необоснованост. Поддържат се основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. т. 1-3 и ал. 2 ГПК при формулирани въпроси:

1. „Кои са подлежащите на установяване факти от ищеца и ответника в производство по иск с правно основание чл. 108 ЗС?“;

2. „С оглед събраните доказателства пред двете инстанции, допустим ли е искът по чл. 108 ЗС срещу наемател, сключил валиден договор за наем със съсобственици на процесния имот“.

В изложението към жалбата не е конкретизирано в какво се състои порочността на обжалваното решение по смисъла на разпоредбата на чл. 280, ал. 2 ГПК, нито е цитирана относима към поставените правни въпроси съдебна практика. Няма доводи за наличие на противоречие с решения на Конституционния съд на Република България и Съда на ЕС, нито са формулирани доводи в подкрепа на бланкетно въведеното твърдение относно значението на поставените въпроси за точното приложение на закона и развитието на правото.

В общ писмен отговор, ответниците И., В., Г. и А. М., чрез адв. Пр. П., заявяват становище за неоснователност на касационната жалба и отсъствие на предпоставки за допускане на касационно обжалване. Молят да им се присъдят сторените пред касационната инстанция разноски.

Върховният касационен съд, състав на II г. о., след извършена проверка, намира касационната жалба за процесуално допустима като подадена в срока по чл. 283 ГПК от легитимирана страна и срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение. При произнасяне по наведените доводи в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК съобразява следното:

Съгласно очертания във фактическите констатации към мотивите на обжалваното решение предмет на спора, ищците претендират да са титуляри на мажоритарен дял от правото на собственост върху процесните недвижими имоти. Твърдят, че са лишени от правото да ги ползват, като в тях ответникът упражнява търговска дейност без годно правно основание. Ответното дружество на свой ред противопоставя довод, че държи имотите на основание сключен договор за наем със съсобствениците Б. В. и Б. Г.. Установено е въз основа на представените по делото документи за собственост, че ищците притежават посочените идеални части от процесните имоти, като в първите два собствеността им възлиза на 55/72 ид. части, а по отношение на третия имот е в размер на 97/144 ид. ч. Представените от ответника договори за наем касаят само първите два имота, като от събраните гласни доказателства се изяснява, че макар и да е със самостоятелен статут, на практика третият имот се ползва заедно с първите два, тъй като разделящата ги преградна страна е премахната.

При така възприетите констатации, съдебният състав изтъква, че за изхода на делото е изцяло правно ирелевантно дали ще се уважи оспорването на автентичността на представените от ответника договори за наем. Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Следователно, когато същата е отдадена под наем от съсобственици, притежаващи по малко от 50 % от идеалните части, то сключеният договор е непротивопоставим на неучаствалите в сделката съсобственици. В този смисъл последните разполагат с възможността да търсят защита чрез ревандикационен иск по отношение на целия имот, поради което и предявените искове по чл. 108 ЗС се явяват допустими и основателни.

В практиката на Върховния касационен съд последователно се приема, че съсобственик, който отдава самостоятелно общата вещ под наем, сключва валиден договор с наемателя, макар и да не притежава повече от половината от съсобствеността. Останалите съсобственици могат да се съгласят с така сключения договор изрично или чрез конклудентни действия – напр. като се възползват от правото си по чл. 30, ал. 3 ЗС да получават съответния на идеалните им части в съсобствеността дял от наемната цена. Сключеният договор обаче, сам по себе си, не ги обвързва и не им е противопоставим, тъй като по аргумент от чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Поради това, при несъгласие съсобствениците с мажоритарен дял разполагат с правото да отстранят наемателя по сключения без тяхно участие договор от съсобствената вещ и средството за защита е именно чрез ревандикационния иск по чл. 108 ЗС. В този смисъл: решение № 50055 от 09.03.2023 год. на ВКС по гр. д. № 919/2022 год., IV г. о., решение № 314 от 17.02.2012 год. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 год., III г. о., определение № 119 от 01.04.2021 год. на ВКС по ч. гр. д. № 794/2021 год., IV г. о.

Ето защо, при гореизложените съображения за уважаване на предявените искове, правните изводи на съда относно тяхната допустимост и основателност не влизат в противоречие с практиката на ВКС по поставените от касатора правни въпроси, нито разкриват признаците на очевидната неправилност по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК. Настоящият съдебен състав не констатира пороци, които да пораждат съмнение за вероятна нищожност или недопустимост, поради което липсва основание и за служебно произнасяне по предмета на настоящото производство в приложното поле на хипотезите по чл. 280, ал. 2, предл. 1 и 2 ГПК.

В заключение, не са налице релевираните от касатора основания по чл. 280 ГПК и въззивното решение не следва да бъде допуснато до касационно обжалване. При този изход ответниците по касация имат право на разноски, но при липсата на доказателства за тяхното извършване, претенцията не може да бъде уважена.

Водим от горното и на основание чл. 288 ГПК, настоящият състав на ВКС, ІІ г. о.