Определение № 1727 от 21.06.2024 г. на ВКС по т. д. № 696/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Бумекс“ЕООД против решение № 1061/01.08.2023 г. по гр.д.№ 1551/2021г. на Апелативен съд София, с което е потвърдено решение № 260403/20.11.2020 г. по гр.д. № 1861/2019 г. на Софийски градски съд. С потвърденото решение е уважен предявеният от „Икис Лайт„ ООД против „Бумекс„ EООД иск, с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като е обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в сграда с идентификатор 68134.1932.2155.1 и представляващ ателие А4, от вход „А“, с идентификатор 68134.1932.2155.1.11, ведно с 43,31 / 854,17 ид. части от общия подземен гараж на втори сутерен, на кота -5,95, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.1932.2155.1.48, при разпределено ползване на място за паркиране № 23 и ведно с 34,47/854,17 ид. части от общия подземен гараж на втори сутерен, кота – 5.95, с преждепосочения идентификатор, при разпределено ползване на място за паркиране № 24 / с надлежно описание на обектите по площ и съседи в диспозитива на решението /. Касаторът оспорва допустимостта на въззивното решение, като твърди, че описаният в исковата молба имот не е идентичен с имота по сключения предварителен договор и следователно е налице произнасяне по непредявен иск. Насетне в касационната жалба обосновава нищожност на предварителния договор, поради липса на предмет, доколкото в същия продаваемите обекти не са описани с граници, съгласно изискванията на чл. 6 б.“в“ от Правилника за вписванията. Независимо от последното, поддържа че съдът е следвало единствено да възпроизведе съдържанието на предварителния договор, а не да внася промени в него. Не е съобразено и обстоятелството, че предварителният договор е бил развален от „Бумекс„ ЕООД / предходно в правно-организционна форма на ООД, вкл. към момента на сключване на предварителния договор /, в качеството му на изправна страна, предвид отказа на „Икис Лайт„ООД да сключи окончателен такъв, в отговор на отправената от касатора покана за сключване, на която купувачът не е възразил веднага и следователно е приел последиците на развалянето. Позовава се на съществено процесуално нарушение на въззивния съд - несъобразяване на отправеното на 09.07.2019г. писмо по електронна поща, до законния представител на ищеца, с проект за нотариален акт, което по същество е покана за сключване на окончателен договор. С последващо изпратеното на 10.07.2019г. уведомление, ведно с разрешение за въвеждане на сградата в експлоатация и от тази дата е започнал да тече 45- дневния срок за сключване на окончателен договор, съгласно чл. 5 от предварителния, което не е сторено. Касаторът счита, че предвид така уговорения в предварителния договор срок се касае за фикс – сделка и е необосновано съждението на съда, че е следвало да предостави на купувача нов срок, преди развалянето на договора. Страната намира, че неоснователно съдът не е отчел недоказаност на твърденията на ищеца, че е отправял покани за сключване на окончателния договор, вкл. с посочване на дата и час при нотариус, както и на обстоятелството, че в периода 10.07.2019 г. – 08.09.2019 г. не е заплатил остатъка от цената / в размер на 90 % /, а напротив – поставил условия за сключването на окончателния договор. Неоснователно е ирелевирано и обстоятелството, че ищецът е бил в невъзможност да заплати остатъка от цената, по начало – с намерение да я осигури от кредитна институция, но без данни за сключен договор с такава. Ответната страна – „Икис Лайт„ ООД – оспорва касационната жалба и обосноваността на основание за допускане на касационното обжалване, поради необоснованост както на общия, така и на сочените допълнителни селективни критерии,в подробни бележки, съобразими по-долу. Върховен касационен съд констатира, че касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана да обжалва страна и е насочена срещу валиден и допустим, подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. За да се произнесе по допускане на касационното обжалване, в обхвата на касационните доводи за неправилност на въззивния акт, настоящият състав съобрази следното: „Икис Лайт„ ООД е предявило иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен сключен с „Бумекс„ООД / последващо преобразувано в ЕООД / предварителен договор за продажба, по който ищецът има качеството на купувач – възложител, материализиран ведно с договор за изработка, с изпълнител „Билтрейд Груп„ ООД / двете дружества посочени с общото качество продавач – изпълнител, като няма спор, че „Билтрейд Груп „ ООД е страна единствено по договора за изработка /, по силата на който продавачът - изпълнител се съгласява да построи качествено и в срок и да продаде на купувача – възложител, а последният се съгласява да придобие собствеността - като купи и изплати извършеното строителство - на обекти, находящи се в жилищна сграда в [населено място], м. „Манастирски ливади – запад„, вход А: ателие № 4, описано с площ, разположение и прилежащи идеални части от общите части на сградата, ведно с две паркоместа № 23 и № 24, на втори сутерен на сградата, кота минус 5.95, описани с площ и прилежащи идеални части от общите части на подземния гараж, като самостоятелен обект. Продажната цена, съгласно чл. 2 от предварителния договор, е левовата равностойност на 179 520,50 евро с вкл. ДДС, изчислени в съответствие с фиксинг на БНБ към датата на плащането. Последното е предвидено да се извърши на две вноски, като няма спор че първата е изплатена, а втората – в размер на 90 % от продажната цена - се дължи след получаване на разрешение за ползване за сградата. Изрично е предвидено в договора, че втората вноска ще бъде платена чрез банков превод, при условията на договор за банков кредит и при изпълнение на две условия: 1/ представяне на банката – кредитор на надлежно вписан в Агенция по вписванията нотариален акт за покупко-продажба на имота от купувача - възложител и 2/ представяне на банката – кредитор удостоверение за тежести, издадено от Агенция по вписванията, от което да е видно, че купувачът е единствен собственик на имота и върху имота няма вписани тежести, вкл. вписани искови молби и каквито и да било права, вкл. облигационни, на трети лица. Съгласно чл.5 окончателният договор следва да се сключи в срок до 45 дни след покана от страна на продавача – изпълнител и след въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване. „Бумекс„ЕООД е оспорило иска, като се позовава на разваляне на договора, предхождащо подаването на исковата молба, поради отказ на купувача – възложител да сключи окончателен договор, за което твърди да го е поканил надлежно, при издадено разрешение за въвеждане на обекта в експлоатация. Развалянето е предявено с нотариална покана, връчена на 09.09.2019 г. Ответникът твърди, че имота описан в исковата молба се различава от имота – предмет на предварителния договор. Оспорва и посоченото в исковата молба, че купувачът - ищец многократно е отправял покани за сключване на окончателен договор. Напротив, позовава се на собствена активност за сключване на същия: с писмо по електронна поща от 09.07.2019 г., ведно с проект на нотариален акт, последвано от изпратено на 10.07.2019 г. уведомление, ведно с разрешение за ползване на сградата. Така 45-дневният срок за сключване на окончателния договор, според ответника, е изтекъл на 24.08.2019 г. Ответникът твърди, че „Икис Лайт„ ООД е отказал сключването на окончателен договор в рамките на този срок, както и в рамките на последващ допълнителен срок от 15 дни, поставяйки условия: за заплащане на сума от 14 692,02 лева / за извършени подобрения / и за връщане на сума от 18 200 лева, като недължимо платена, за отказ на ответника от иск, предявен срещу ищеца, производството по който е висящо пред Районен съд – София и вдигане на наложен запор по банковата му сметка. Страната намира поставените условия без каквато и да било връзка с предмета на предварителния договор за покупко – продажба, респ. непротивопоставими на поканата за сключване на окончателен договор. Поддържа и довода, че „Икис Лайт „ ООД не се е противопоставило на развалянето веднага след връчване нотариалната покана за същото, следователно го е приело и правните му последици са настъпили с обратна сила. Изрично отговорът обосновава възражение за нищожност на предварителния договор, поради липса на предмет, обосновано с факта, че описаните в същия обекти са без посочени граници и съседи, непозволяващо идентифицирането им. Първоинстанционният съд е уважил иска, а въззивният потвърдил правния резултат, като е препратил към мотивите съгласно чл. 272 ГПК. По изричните доводи във въззивната жалба, кореспондиращи с касационните, съдът е приел следното: Неоснователно е възражението, че имотът – предмет на иска – е различен от описания в исковата молба и в предварителния договор. В хода на исковото производство са настъпили факти, относими към идентификацията на имота / нанасяне в кадастъра, присвояване на административен адрес на сградата /, предвид което и диспозитива на съдебното решение съдържа допълнителни, спрямо тези в исковата молба, идентифициращи белези / идентификатор според действащите КККР /, в който смисъл и въззивният съд е допуснал уточнение на индивидуализацията им, като предмет на иска. Съдът се позовава и на заключение на съдебно-техническа експертиза, допусната във въззивна инстанция, която по категоричен начин потвърждава, че имотите – предмет на предварителния договор, индивидуализирани в исковата молба и в констативния нотариален акт от 25.10.2019 г. – п. 2, п.18 и п.19 по същия / лист 141-146 вкл. / са физически идентични - по местоположение, площ и граници. Този нотариален акт е съставен за констатиране право на собственост на „Бумекс„ ЕООД по приращение, на 25.10.2019 г. / след подаване на исковата молба /. Неоснователно, според съда, е и възражението за нищожност на предварителния договор, на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, поради липса на предмет. Позовал се е на обективиран в предварителния договор имот, съобразно одобрени строителни книжа и невъзможност към момента на сключването му / предвид предстоящото му застрояване / да се посочат административен адрес и идентификатори. При това, липсата на административен адрес и идентификатори не лишава договора от предмет, тъй като е достатъчно същият: 1/ да е описан по начин, който несъмнено го идентифицира като отделен, самостоятелен обект на право на собственост и го различава от другите обекти, както и 2/ да съществува към датата на окончателния договор, респ. на заместващото го съдебно решение. Въззивният съд е приел, че „Бумекс„ЕООД не е изпълнило заложените в чл. 5 от предварителния договор две условия, за да започне да тече предвидения 45 – дневен срок за сключване на окончателен договор. Коментирал е писмата по електронна поща от 9 и 10 юли 2019 г., но изхождайки от съдържанието им е приел, че те не са конкретизирана покана за сключване на окончателен договор, доколкото не канят към конкретни действия адресата, при това уведомлението за получено разрешение за ползване на сградата е едновременно адресирано и до много други субекти, наред с ищцовото дружество, а писмото с проект за нотариален акт предхожда изпращането на разрешението за ползване на сградата. Според съда, надлежната покана е предполагала посочване на конкретни дата и час, при конкретен нотариус или поне предложение за избора им от купувача. Изпратеният с писмо от 09.07.2019 г. проект за нотариален акт може да се разглежда единствено като покана за предварителни преговори относно съдържанието на окончателния. След като не се установява продавачът да е изпълнил задължението си - след въвеждане на сградата в експлоатация, да покани ищеца за сключване на окончателен договор - то не се установява виновно неизпълнение на задължението на купувача да сключи окончателния договор, респ. не се явява възникнало потестативното право на разваляне на предварителния договор от „Бумекс“ ЕООД, в качеството му на изправна страна. Само в евентуалност съдът е изложил мотиви и в хипотеза, ако би се приело за възникнало такова потестативно право: тогава същото би се явило ненадлежно упражнено от „Бумекс„ ЕООД, тъй като с развалянето не е предоставен подходящ срок за изпълнение на „Икис Лайт„ ООД, съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД и доколкото не се касае за фикс – сделка. Съдът е счел ирелевантни за правния резултат представеното от ответника предложение - анекс от 04.06.2019 г., изходящо от купувача, за удължаване срока за сключване на окончателен договор, доколкото предхожда възможното начало на 45-дневния срок, с издаване на разрешение за експлоатация на сградата, както и изпратеното от ищеца до ответника писмо от 05.08.2019 г., тъй като не следва надлежно отправена до купувача покана за сключване на окончателен договор. Нито един от тези документи няма отношение към определяне момента на изискуемост на задължението за сключване на окончателен договор. Аналогично са приети за неотносими към правния спор възраженията на ответника за неплатена изцяло продажна цена и за финансова невъзможност на купувача да изпълни това задължение, предвид липса на доказателства за получено кредитиране. В изложението по чл. 284, ал. 3 ГПК касаторът формулира следните въпроси: 1/ Налице ли е годен обект на прехвърляне – с окончателен договор или заместващ го съдебен акт - при липса на описание на имота, поне по негови три граници, съгласно изискванията на ЗС и Правилника за вписванията ? – допълнителен селективен критерий за допускане на касационното обжалване не е обоснован, доколкото цитираната в този раздел съдебна практика / решения по гр.д.№ 3635/2013 г., гр.д.№ 992/2018 г. ІІІ г.о., гр.д. № 134/2019 г. ІV г.о., т.д.№ 50183/2016г. на ІV г.о. ВКС / според изложението на самия касатор / а и обективно / няма отношение към въпроса относно надлежната индивидуализация на обекта на предварителен договор, като условие за неговата действителност; 2/ Възможно ли е при налично изявление от изправната страна за разваляне на договор, другата страна, неизправна в случая, да поиска неговото обявяване за окончателен, вкл. по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД ? Необходимо ли е изрично изявление за разваляне на договора, след като в него изрично е определен срок за неговото изпълнение ? – допълнителен селективен критерий не е обоснован и по този въпрос; 3/ Възможно ли е да се прави надлежно искане от купувача, за обявявяне за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на имот, по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, при категорична установеност на липса на парични средства у купувача ? - допълнителният селективен критерий се обосновава в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, с решенията по гр.д.№ 6886/2013г. на ІІІг.о., гр.д.№ 215/2012г. на ІVг.о., гр.д.№ 1476/2011г. на ІVг.о. и определение по гр.д. № 901/2018г. на ІV г.о. ВКС. Първият въпрос не удовлетворява общия селективен критерий за допускане на касационното обжалване. Същият не съдържа специфичните за спора предпоставки - предварителен договор за продажба на бъдеща вещ / предстоящ за застрояване обект /, както и индивидуализиране, съгласно одобрени строителни книжа. Подходът на въззивния съд следва възприетото в решение № 497/21.01.2013 г. по гр. дело № 674/2012 г. на ВКС, IV г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, в чиято тълкувателна част е прието, че „ един предварителен договор включва всички съществени елементи на окончателния договор, дори когато липсва описание на границите на недвижим имот, предмет на предварителен договор, ако са описани други негови белези, които дават възможност да бъде индивидуализиран по неподлежащ на съмнение начин. В предварителен договор обектите са индивидуализирани и когато са описани чрез препратка към строителни книжа.“ Аргументи в полза на това разрешение са изводими и от мотивите на ТР № 3/28.06.2016 г. по тълк.дело № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС. Дори да се приеме за обоснован общия, не е посочен изобщо допълнителен селективен критерий за допускане на касационното обжалване. Вторият въпрос съдържа предпоставки, кореспондиращи с тезата на касатора, но не и с решаващите мотиви на въззивното решение – за неизправност на „Икис лайт„ ООД, респ. за изправност на „Бумекс „ ЕООД. В решението не е прието, че ищецът е неизправна страна / съобразно релевираните от ответника доводи за неизправност /, а че за „Бумекс„ ЕООД не е възникнало потестативно право на разваляне, тъй като не е поканил надлежно „Икас Лайт„ ООД, за сключване на окончателен договор, както и че незаплатената напълно цена, вкл. преценката за възможността за плащане на купувача, не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, изводимо и от самия закон / чл. 362, ал.1, пр.първо ГПК /. Следва да се съобрази, че сключен със срок договор не съставлява задължително фикс–сделка, а договор с модалитет, поради което вторият подвъпрос по п. 2 изначално изхожда от погрешна правна квалификация на сделката. При фикс – сделките неизпълнението в уговорения срок, с оглед предмета на престацията, а не с оглед уговорената изискуемост, прави по-късното изпълнение безполезно - хипотеза на разваляне, без предоставяне на подходящ срок по чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Друга хипотеза на тази разпоредба касаторът не визира. Освен това, изводът на въззивния съд, че правото на разваляне не е упражнено надлежно, съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, доколкото не е даден подходящ срок за сключване на окончателния договор, ведно с изявлението за разваляне на предварителния, е само евентуален, спрямо извода за изобщо невъзникнало потестативно право за разваляне на договора, предвид изправност на ищеца. В този смисъл, отговор на този подвъпрос не би обосновал различен от настоящия правен резултат. Следователно, не е удовлетворен общия селективен критерий за допускане на касационното обжалване – въпроса не е относим към решаващите мотиви на въззивното решение, като не е посочен и допълнителен селективен критерий, в някоя от хипотезите на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК. Третият въпрос, кореспондиращ с довода на ответника, че липсата на парични средства за изпълнение задължението за заплащане на продажната цена от ищеца, е основание за отхвърляне на иска, удовлетворява общия селективен критерий за допускане на касационното обжалване, тъй като съдът е приел, че обстоятелството е неотносимо към основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Не е удовлетворен допълнителния селективен критерий за допускане на касационното обжалване, тъй като цитираната съдебна практика не е актуална и съществуващото противоречие по въпроса е преодоляно, с приемането на ТР № 4/09.05.2023 г. по тълк. дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС, в мотивите на което изрично се сочи: „ Обстоятелството, че купувачът не е заплатил цялата продажна цена, не представлява пречка за успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и в хипотезите, когато това е предвидено като условие на предварителния договор за сключването на окончателния. Самият закон допуска такава хипотеза и регламентира възможността да се обяви за окончателен предварителен договор за покупко - продажба, по който не е платена цялата цена, както и разписва условията, при които се реализира тя – както по отменената процесуална уредба - чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.), така и по действащия ГПК - чл. 362, ал.1 ГПК…Заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията „. След като неиздължената цена не е основание за отхвърляне на иска, причината за неплащането й се явява аналогично ирелевантно за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД обстоятелство. Обективната невъзможност на купувача да плати цената, след обявяването на предварителния договор за окончателен – условие, ограничено с преклузивен срок, влече за него санкцията на чл. 362, ал. 2 ГПК – обезсилване на решението. Решението на въззивния съд не е недопустимо. Не е доказана неидентичност на имота, описан в исковата молба и този в предварителния договор, но дори да би било така, произнасянето в съответствие с предмета, описан в исковата молба, изключва наличието на недопустимо произнасяне по непредявен иск. Самата идентичност е въпрос по съществото на спора, а не процесуална предпоставка за допустимост на иска. Водим от горното, Върховен касационен съд, първо търговско отделение