Определение № 3608 от 10.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1601/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

С решение № 341 от 12.10.2023 г., постановено по гр. д. № 341/2023 г. по описа на Апелативен съд – Пловдив е:

• обезсилено решение№ 58/03.08.2022г. по търг.д. №88/2021г. на Окръжен съд- Хасково, в частта, с която „Агро Лайн Експорт“ ООД е осъдено да заплати на „ИН - ТРАНС“ ЕООД, сумата от 105 150.31лв. с ДДС, представляваща дължима неустойка за пълно неизпълнение по предварителен договор за покупко - продажба от 02.12.2015г., чийто размер е определен след уважаване на възражение за прихващане с правно основание чл. 104, ал.2, вр. чл.92 от ЗЗД, както и в частта, с която „Агро Лайн Експорт“ ООД е осъдено да заплати на „Диана Сервиз“ ЕООД сумата от 107 197.35лв. с ДДС, представляваща дължима неустойка за пълно неизпълнение по предварителен договор за покупко - продажба от 01.12.2015г., чийто размер е определен след уважаване на възражение за прихващане с правно основание чл. 104, ал.2, вр. чл.92 от ЗЗД;

• е обезсилено решение №°58/03.08.2022г. по търг.д. №88/2021г. на Окръжен съд- Хасково, в частта, с която е обявена за частично недействителна, на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД по отношение на „Агро Лайн Експорт“ ООД клаузата на чл.9, ал.4 от предварителен договор от 02.12.2015г., сключен с „ИН - ТРАНС“ ЕООД, в частта, в която е посочено „... като в този случай продавачът не дължи никакви суми за направени от купувача ...за каквито и да е подобрения в имот, които остават за сметка на купувача и в полза на продавача без да се заплащат,... “, като противоречаща на закона, както и в частта му, с която е обявена за частично недействителна на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД по отношение на „Агро Лайн Експорт“ ООД клаузата на чл.9, ал.4 от предварителен договор от 01.12.2015г., сключен с „Диана Сервиз“ ЕООД, в частта, в която е посочено „...като в този случай продавачът не дължи никакви суми за направени от купувача ...за каквито и да е подобрения в имот, които остават за сметка на купувача и в полза на продавача без да се заплащат,...“, като противоречаща на закона.

• е отменено решение №21/16.02.2023г., постановено по реда на чл.250 от ГПК, с което е допълнено решение №58/03.08.2022г. по т.д. №88/2021г. по описа на Окръжен съд - Хасково, като: „ИН-ТРАНС“ ЕООД е осъдено да заплати на „Агро Лайн Експорт“ ООД на основание чл.72 от ЗС, сума в размер на 26706.43лв., представляваща парична равностойност на подобрения, извършени от „Агро Лайн Експорт“ ООД спрямо площта на поземлен имот №***, собственост на „ИН-ТРАНС“ ЕООД, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска - 21.07.2021г. до окончателното й изплащане, както и в частта, с която „Диана сервиз“ ЕООД е осъдено да заплати на „Агро Лайн Експорт“ ООД, на основание чл.72 от ЗС, сума в размер на 27 792лв., представляващи парична равностойност на подобрения, извършени от „Агро Лайн Експорт“ ООД спрямо площта на поземлен имот с идентификатор №77181.15.190, собственост на „Диана Сервиз“ ЕООД, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска - 21.07.2021г. до окончателното й изплащане, като вместо отменената част е постановено решение, с което са отхвърлени исковите претенции на „Агро Лайн Експорт“ ООД против „ИН-ТРАНС“ ЕООД и „Диана сервиз“ ЕООД за присъждане парична равностойност на извършени подобрения.

• е потвърдено решение№58/03.08.2022г., постановено по търг.д. №88/2021г. по описа на Окръжен съд Хасково, в останалата обжалвана част, с която е оставено без уважение възражение за право на задържане на основание чл.72, ал.3 от ЗС в полза на „Агро Лайн Експорт“ ООД, върху поземлен имот с идентификатор № * и върху поземлен имот с идентификатор № * по КККР на [населено място] до заплащане на признатите с решението подобрения върху имота.

В установения от закона срок е постъпила касационна жалба от „Агро Лайн Експорт“ ООД, чрез адв. Н., против въззивното решение в частта му, с която са отхвърлени предявените от „Агро Лайн Експорт“ ООД срещу „ИН ТРАНС" ЕООД и „Диана сервиз“ ЕООД насрещни искове за заплащане на подобрения с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС и е потвърдено първоинстанционното решение в частта му за оставяне без уважение възраженията на „Агро Лайн Експорт“ ООД за право на задържане на основание чл.72, ал.3 от ЗС.

Касационната жалба съдържа оплаквания за неправилност на въззивното решение, поради постановяването му в нарушение на материалния закон, поради необоснованост и поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Сочи се основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК за допускането му до касационно обжалване.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК са формулирани следните правни въпроси:

1. В хипотезата, когато владението се основава на предварителен договор за покупка на имота, действителен/допустим ли е предварителен отказ на купувача по този договор от правото му да претендира от собственика стойността на извършените подобрения съгласно чл.70, ал.З, вр. чл.72 ЗС?

2. Обстоятелството, че купувачът е търговско дружество, респективно - че сделката за покупко-продажба има качеството на търговска - прави ли действителен/допустим извършен предварителен отказ от правата по смисъла чл.70, ал.З, вр. чл.72 ЗС 1?

По горните въпроси се поддържа, че въззивният съд се е произнесъл в противоречие с решение №34 от 29.03.2021 г. по гр.д. № 2039/2020 г. на ВКС, първо г.о.

3. Има ли право въззивният съд да игнорира напълно в решението си заключенията на проведени и приети по делото пред първоинстанционния съд основна и съдебна експертиза, целящи установяване факта на извършване на претендираните в процеса подобрения, с аргумента, че същите не представляват подобрения или не повишават функционалните характеристики на имота, доколкото с подадените въззивни жалби са въведени оплаквания в този смисъл и преценката на съда следва да е обвързана с наличието на специални познания, които предполагат назначаване на експертиза със съответна задача? Сочи се противоречие с т.З от Тълкувателно решение №1/2013г. от 09.12.2013г. на ОСГТК на ВКС.

Постъпил е отговор на касационната жалба от ответниците ИН-ТРАНС“ ЕООД и „Диана сервиз“ ЕООД, чрез адв. А., в който се поддържа, че не са налице основанията за допускане на касационно обжалване, а по същество са изложени съображения за неоснователност на касационната жалба.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като обсъди доводите на страните и прецени данните по делото, приема следното:

Касационната жалба е допустима, като подадена в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, от ищеца по делото срещу отхвърлително въззивно съдебно решение, постановено по искове с цена над 5 000 лв.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че производството по делото е образувано по предявени от „ИН - ТРАНС“ ЕООД и от Диана Сервиз“ ЕООД срещу „Агро Лайн Експорт“ ООД искове за признаване за установено, че учреденото с НА №72, дело №1044/2015г. право на строеж за върху собствения на „ИН - ТРАНС“ ЕООД поземлен имот с идентификатор №* по КККР на [населено място] и учреденото с НА №70, дело №1042/2015г. право на строеж върху собствения на „Диана Сервиз“ ЕООД поземлен имот с идентификатор №* по КККР на [населено място], е погасено по давност, които искове са уважени от първоинстанционния съд и решението е влязло в сила.

За съвместно разглеждане са приети предявените от „Агро Лайн Експорт“ ООД срещу „ИН ТРАНС" ЕООД и „Диана сервиз“ ЕООД насрещни искове за заплащане на подобрения с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС върху гореописаните имоти.

За да счете за неоснователни насрещните искове, въззивният съд е посочил, че при уважаване на исковете по чл.124 ГПК, вр. чл.67 от ЗС, правото на строеж, като погасено по давност, се връща в патримониума на собственика на земята и, при наличие на извършени строителни дейности, по силата на чл.92 от ЗС, те преминават в патримониума на собственика на земята, а суперфициарът има правото по чл.72 от ЗС да получи увеличената стойност на имота като добросъвестен владелец, защото е придобил право на строеж на валидно законно основание.

Съдът е посочил, че на датите, на които е учредено право на строеж са сключени и предварителни договори за продажба на недвижимите имоти, върху които е учредено право на строеж, които предварителни договори са с идентично съдържание. Релевантно за основателността на иска по чл.72 ал.1 от ЗС е тълкуването на клаузите на чл.9 ал.4 от предварителните договори, предвид въведените доводи за нищожността им.

Съобразявайки, че едновременно с учредяването право на строеж са сключени и предварителните договори, съдът е приел, че волята на страните е да обвържат изпълнението на едните с изпълнението на другите, което обуславя и функционална връзка между тях. Сделките са самостоятелни, доколкото всяка от тях притежава своите правни характеристики и поражда своите правни последици, но едновременно с това породените за страните права и задължения се свеждат до комплексни действия, водещи до постигане на един резултат -придобиване правото на собственост върху имотите от купувача по предварителните договори и паралелно с това реализиране на правоотношенията, породени от договорите за суперфиция - с крайна цел построяване на „Предприятие за преработка на памук“. Аргумент в тази насока е и клаузата на чл.3 ал.1 от предварителните договори, съгласно която сумата от 100 000лв. за покупката на недвижимия имот обхваща и цената за учредяване на правото на строеж.

Съдът е посочил, че клаузата на чл.9 ал.4 от предварителните договори /идентична и по двата договора/, регламентира правото на купувача по тях „Агро Лайн Експорт“ ЕООД, ако не бъде одобрен за получаване на безвъзмездна помощ по мярката за финансиране, да развали договора с едномесечно предизвестие; правото на продавача да задължи получената сума за учреденото право на строеж /посочена като „капаро“/; непораждане на задължение за продавача за заплащане на суми за направени от купувача разноски във връзка с учредяването и реализирането на отстъпеното право на строеж и за каквито и да е подобрения в имота, които остават за сметка на купувача и в полза на продавача; алтернативно се урежда правото на продавача да поиска да се премахнат подобренията от купувача в срок от 30 дни от прекратяване на договора и имотът да се възстанови в състоянието отпреди отстъпеното право на строеж, като при пълно неизпълнение купувачът дължи обезщетение в тройния размер на месечния наем за имота, а при забавено изпълнение - по 100лв. за всеки ден на забавата, но в общ размер за месеца не повече от тройния размер на месечния наем за имота; ако състоянието на имота не бъде възстановено от купувача в посочения срок, продавачът има право да направи това за сметка на купувача, който трябва да заплати разходите незабавно, като при пълно неизпълнение дължи неустойка в размер на стойността на разходите, а при забавено изпълнение - по 200 лв. на ден до окончателното изплащане на сумата, но в размер общо не повече от двойния размер на тези разходи; задължение на купувача да заплати на продавача обезщетение в размер на месечния наем за имота за срока, в който имотът се приведе в състояние отпреди отстъпване на правото на строеж.

Съдът е посочил, че относима към претенцията за подобрения в двата имота е частта от клаузата, съгласно която продавачът не дължи суми за направени от купувача разноски във връзка с учредяването и реализирането на отстъпеното право на строеж и за каквито и да е подобрения в имота, които остават за сметка на купувача и в полза на продавача, без да се заплащат.

За неправилни са счетени изводите на първоинстанционния съд, че е недопустимо суперфициарът предварително да се отказва от правото да претендира подобренията, при положение, че към момента на уговарянето на подобна клауза обективно е невъзможно да се предвиди дали правото на строеж ще бъде упражнено в срок и дали изобщо ще се стигне до хипотеза, при която, при уважен установителен иск, правата на суперфициаря ще се трансформират в права на добросъвестния владелец за стойността на направените от него подобрения; че се касае за неопределен отказ от едно бъдещо право. Изводът за липса на нищожност на посочената клауза е изведен от свободата на договарянето, като изразената воля от страните не противоречи на повелителни норми на закона. Посочено е, че тази уговорка не може да се тълкува изолирано, не само от клаузите на предварителния договор, но и във връзка и комплексно с общата воля на страните, произтичаща и от договора за суперфиция, която е имотът да премине в патримониума на купувача, ведно с прехвърленото право на строеж, без за продавача, който е и учредител на правото на строеж, да възникват неблагоприятни последици при ненастъпване на предпоставките за трансформиране на предварителния договор за покупко- продажба в окончателен. Посочено е, че чл.9 ал.4 от предварителните договори съдържа изцяло права и задължения за страните, които биха възникнали при неизпълнение на задължение на купувача да изпълни условията за сключване на окончателен договор, включително и последици, породени от договора за суперфиция - съдбата на построеното в случай на неприключване на правоотношенията по предварителния договор за покупко-продажба по предвидения от договора и закона ред, като в случая няма спор, че предварителните договори не са се трансформирали в окончателни. В допълнение съдът е посочил, че в чл.9 ал.4 от предварителния договор е предвидено задължение на купувача да премахне всякакво извършено строителство и да предаде имота на продавача в състоянието му преди сключване на договора за суперфиция, респективно - предварителния договор за покупко-продажба. Според въззивния съд систематичното тълкуване на тази част от клаузата на чл.9 ал.4 с възразената част, според която продавачът не дължи суми на купувача за направени разноски по повод и в изпълнение на учреденото му право на строеж, води до извода, че общата воля на страните е при прекратяване на договорната обвързаност по двата типа договора да се възстанови фактическото състояние във вида преди възникване на тази договорна обвързаност. Направен е извод, че спорната клауза от чл.9 ал.4 от предварителния договор съответства на общата воля на страните, изразена в двата договора, съобразена е с договорната свобода, не противоречи на закона и добрите нрави и не е нищожна.

Съдът е изложил и мотиви, че като подобрения се претендират дейности, които са: почистване, подравняване терен, оформяне канавки, отводняване; масов изкоп с депониране; ръчен изкоп, които дейности не са подобрения по смисъла на чл.72 ал.1 от ЗС. Касае се за предварителни дейности по разчистване на терена и подготовка за строителство. За да възникне правото на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот, следва да са налице следните предпоставки: да са извършени дейности, в резултат на които е подобрена функционалната характеристика на недвижимия имот /какъвто характер не притежават посочените дейности/; извършените дейности в чужд имот да са увеличили неговата стойност /т.е. - без тяхното съществуване стойността на недвижимия имот би била значително по-ниска/. Доказателствената тежест за установяване на тези предпоставки носи ищецът по насрещния иск. За установяване увеличената стойност на имота, е необходимо да се извърши съпоставка между пазарната стойност на имота преди изпълнение на претендираните като подобрения дейности и след изпълнението им, като, освен че посочените от ищеца по насрещния иск дейности не представляват подобрения, от него не са ангажирани доказателства - каква би била стойността на недвижимия имот преди въпросните дейности /дори и да се приеме, че са подобрения/ и след изпълнението им. Въззивният съд е посочил, че първоинстанционният съд при произнасянето си неправилно е съобразил заключението на съдебно-техническата експертиза, съдържащи отговор за стойност на строителни дейности.

По тези съображения е отменено решението на първоинстанционния съд, с което са уважени предявените насрещни искове за присъждане стойност на направени подобрения. Предвид неоснователността на насрещния иск е счетено да неоснователно и направеното от „Агро Лайн Експорт“ ООД възражение за право на задържане на основание чл.72, ал.3 от ЗС.

С оглед мотивите на съда в обжалваното решение е налице основанието на чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационното обжалване на въззивното решение по първия поставен от касатора правен въпрос. Този правен въпрос е от значение за конкретното дело, като е разрешен от въззивния съд в противоречие с цитираната от касатора практика на ВКС /решение №34 от 29.03.2021 г. по гр.д. № 2039/2020 г. на ВКС/.

Следва да се допусне касационното обжалване на въззивното решение и по третия поставен от касатора процесуалноправен въпрос за задължението на въззивния съд в случаите, когато за разрешаването на спорен по делото въпрос, се изискват специални знания служебно да назначи вещо лице. Касационно обжалване следва да се допусне на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК /поради противоречие с практиката на ВКС, вкл. и посочената от касатора- т.З от Тълкувателно решение №1/2013г. от 09.12.2013г. на ОСГТК на ВКС /.

Водим от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение