Определение № 1846 от 15.04.2024 г. на ВКС по д. № 3823/2023 г.

Производството е по чл.288, вр. с чл.280 ГПК. ВКС се произнася по допустимостта на касационната жалба на „Кута - АА“ ЕООД, гр. Плевен срещу въззивното решение на Апелативен съд Велико Търново/АС/ по гр.д. №374/22 г. и по допускане на обжалването. С въззивното решение е уважен предявеният от Н. Н., Е. М., В. М., В. М., К. М., Е. А., П. П./ починала и заместена от наследник/, А. П., Ю. П./ починал и заместен от наследници/, С. Г., В. П., К. П., Н. Т., Е. П. и С. Ц. срещу касатора иск по чл.233, ал.1, пр.1 ЗЗД, за връщане на държането на недвижим имот – триетажна сграда, с административен адрес [населено място], [улица], с обща застроена площ от 800 кв.м., с посочен идентификатор, предоставена възмездно от ищците на ответника за ползване по сключен между страните договор за наем от 15.01.16 г. срещу наемна цена от 5000 лв. месечно. Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК срещу подлежащо на обжалване въззивно решение и е допустима. За допускане на обжалването касаторът се позовава на чл.280, ал.1,т.1,2 и 3 ГПК. Поставя като значими за спора следните правни въпроси: Дали са налице законовите предпоставки за осъждане за предаване на владението от наемателя на собственика на имота, в случаите, когато е налице договорка с част от съсобствениците за извършване на СМР в имота, увеличаващи значително стойността му? Налице ли е нарушение на правата на някои от страните в това производство и има ли право наемателят да упражни право на задържане върху вещта до заплащане на направените от него разноски за подобрения във връзка с постигнати договорки? Налице ли е нарушение на процесуалните правила при неправилно призоваване на страна в производството, довело до неучастието й в процеса? Какви са правомощията на въззивния съд при разглеждане и решаване на делото; кои са случаите на служебно събиране на доказателства от въззивния съд; следва ли съдът, сезиран с иск по чл.108 ЗС, да се произнесе с установителен диспозитив за принадлежността на правото на собственост към патримониума на ищеца? Касаторът намира, че тези въпроси са разрешени в противоречие с практиката на ВКС – ТР №1/9.12.13 г. на ОСГТК и ТР №1/2001 г., т.18 и са от значение за точното прилагане на закона. По допускане на обжалването ВКС намира следното: Въззивният съд е приел, че предявеният иск е по чл.233, ал.1 ЗЗД, за връщане на вещта, предмет на договор за наем, сключен между ищците/ като наемодатели/ и ответника/ като наемател/. За да иска връщането на вещта, наемодателят следва да установи, че наемната връзка е прекратена. По делото се установява, че между страните е сключен договор за наем на сграда в [населено място] / описана по делото и в решението/ от 15.01.16 г., по силата на който на ответника е предоставено ползването на сградата срещу задължение за заплащане на месечна наемна цена от 5000 лв. Срокът на договора е петгодишен с възможност за автоматичното продължаване на договора след изтичане на срока при същите условия, ако никоя от страните не се противопостави на това. Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 3 от договора при неизпълнение от страна на наемателя на задължението да заплаща наемната цена наемодателите могат да прекратят договора едностранно, което следва да бъде извършено с писмено изявление, съгласно чл. 21 от договора. Изявление в този смисъл е отправено от наемодателите с приложената нотариална покана, надлежно връчена на управителя на ответното дружество на 24.02.2021 г., т. е. изявлението за прекратяване на договора е достигнало до неизправната страна. Оспорванията във въззивната жалба на "Кута-АА" ЕООД, че не е получил нотариалната покана, се явяват голословни, неподкрепени с доказателства и в разрез с изявлението за получаването й от страна на управителя на дружеството, обективирано в представената разписка. По тези съображения въззивният съд е приел за установено от доказателствата по делото, че договорът за наем е прекратен, което поражда правото на наемодателя да претендира връщането на имота. Съгласно чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД след прекратяване на договора за наем наемателят е длъжен да върне вещта. Това задължение не е изпълнено от ответника, което обуславя основателност на претенцията за постановяване връщането на отдадения под наем имот на наемодателите. Във въззивната жалба ответникът по иска е твърдял и поддържа и пред настоящата инстанция, видно от първите два поставени въпроса, че страните са имали уговорката да бъде извършен ремонт на наетия обект от наемателя, като през периода на извършване на ремонта, той да не заплаща дължимия наем. С оглед изричната клауза на чл. 18 от договора, измененията и допълненията в договора да бъдат единствено в писмена форма и предвид на това, че ответникът не представя писмен документ за наличието на такава уговорка, въззивният съд е счел това му твърдение за недоказано. То не кореспондира и с клаузата на чл. 13, ал. 3 от договора ремонтите и разходите за подобрения да не подлежат на прихващане от наема, нито на възстановяване или заплащане от наемодателите. В жалбата пред АС се излага още, че по средата на ремонтните дейности започнали претенции за заплащане на наема за всеки месец, което наложило спиране на ремонта, докато се изяснят отношенията, и това изявление според въззивния съд индиректно потвърждава твърденията на ищците, че е налице неизпълнение на задължението за заплащане на дължимата месечна наемна цена. При данните по делото не са налице сочените от касатора основания за допускане на обжалването. Първите три въпроса не обосновават общото основание за допускане на обжалването / ТР №1/19.02.10 г., т.1/, тъй като не съответстват на данните по делото и решаващите изводи на въззивния съд. Въззивният съд е приел след преценка на събраните доказателства, че уговорката за извършване на ремонт от наемателя при прихващане на разходите с дължимия от него наем не се установява несъмнено по делото, а оттам – и правото на наемателя да задържи вещта до заплащане на разноските, които е направил/ чл.90 ЗЗД/. За заседанието пред въззивния съд ответникът по иска е бил редовно призован, а искането му за отлагане на делото обосновано е отхвърлено от съда; затова правото на ответника по иска на участие и защита в процеса пред АС не е нарушено. Въпросите, свързани с иск по чл.108 ЗС са неотносими към предмета на производството. И двете инстанции са приели, че са сезирани с иск по чл.233, ал.1 ЗЗД. Въпросите относно изпълнението и прекратяването на договора във връзка с последиците от преустановяване на наемнодоговорното отношение и пр. могат да бъдат третирани само между страните - наемодател и наемател. Касае се за облигационно правоотношение, правата и задълженията по което по силата на чл. 21, ал. 1 ЗЗД възникват само за страните по него. Съответно и задължението на наемателя по чл. 233 ЗЗД да върне наетата вещ след прекратяването на договора за наем е такова само спрямо наемодателя и единствено последният е легитимиран да иска изпълнението на това задължение. Нямат значение обстоятелствата кой е собственикът на имота и какви са отношенията между него и лицето, сключило наемния договор, и дали съобразно с тези отношения наемодателят е имал право да отдаде жилището под наем / р. по гр.д. №29/76 г. на трето г.о. на ВС/. Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта. Едва след изпълнение на това задължение може да се счита, че наемното отношение е преустановено. Да се приеме противното би означавало, че наемателят може да напусне наетото жилище и да държи вещи в него или дори празно, но заключено. Връщане по смисъла на закона ще е налице едва когато жилището е освободено изцяло и върнати ключовете на наемодателя /р. по гр.д. №252/87 г. на първо г.о. на ВКС/. В този смисъл са и споделените от въззивния съд изводи на първоинстанционния съд за уважаване на предявения иск. Сочените основания за допускане на обжалването на въззивното решение не се установяват – въззивното решение не противоречи на цитираната от касатора задължителна практика на ВКС в двете тълкувателни решения. Материалноправните въпроси от предмета на иска по чл.233, ал.1 ЗЗД пък са решени в съответствие с трайната практика на ВКС. Затова не следва да се допуска касационно обжалване на въззивното решение и ВКС на РБ, трето г.о.