Определение № 7 от 14.01.2022 г. на ВКС по гр. д. № 4099/2021 г.

Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК.

Образувано е по частна касационна жалба на „Марж” ООД, представлявано от управителя М. В. М., действащ чрез адв. Х. Р., срещу определение № 552/13.07.2021 г. по в. ч. гр. д. № 1453/2021 г. на Пловдивския окръжен съд, с което е потвърдено определение № 258/17.05.2021 г. на съдия по вписванията при Пловдивския районен съд за отказ да разпореди заличаване /на вписването/ на договор за наем от 27.01.2016 г. на ПИ с идентификатор ............по КККР на [населено място], ведно с построените в него сгради, вписан на 01.02.2016 г.

В жалбата се поддържа оплакване за порочност на обжалвания акт на всички възможни основания - нищожност, недопустимост и неправилност, поради нарушения на материалния и процесуалния закон и необоснованост и се моли за отмяната му. Твърди се, че договор за наем на недвижим имот, подлежащ на вписване, е непротивопоставим на купувача от публична продан на имота, ако вписването е след първата ипотека. Приемайки обратното, окръжният съд е допуснал нарушение на чл. 237, ал. 1 ЗЗД, чл. 175, ал. 1 ЗЗД, чл. 453, т. 5 ГПК, чл. 498 ГПК и чл. 496, ал. 2 ГПК. Оспорва се и извода на съда, че никъде в закона публичната продан на недвижим имот не е уредена като основание за заличаване на договор за наем на същия имот, като се твърди, че така са нарушени разпоредбите на чл. 19-22а и чл. 32 П..

В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване, при едновременното позоваване на чл. 280, ал. 1, т.т. 1 и 3 ГПК, се иска допускане на касационното обжалване по девет обуславящи, според страната изхода на делото, въпроси:

1. Противопоставим ли е на купувача по публична продан договор за наем на недвижим имот, сключен от длъжник по изпълнението и вписан в Службата по вписванията, за срок от 10 години, след вписана ипотека върху имота; обвързва ли такъв договор купувача по публичната продан; при условие, че не го обвързва, може ли купувачът, придобил имота от публична продан, да поиска от съдия по вписванията да разпореди заличаване на вписания договор за наем;

2. След като съгласно чл. 175 ЗЗД с извършването на публичната продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват, законодателят изрично и изчерпателно ли е посочил последиците от извършването на публичната продан, или по аргумент за по-силното основание може да се приеме, че се погасяват и облигационните права на наемателя по договор за наем, сключен за 10 години и вписан в Службата по вписванията след вписана ипотека от кредитор и това може ли да е основание за заличаването на вписан договор за наем по искане на купувача, придобил имота на публична продан;

3. С оглед разпоредбата на чл. 498, ал. 2 ГПК, че въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота, като то може да се брани само с иск за собственост, разпоредбата на чл. 498, ал. 3 ГПК, че ал. 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота, че съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача от публична продан, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите, както и разпоредбата на чл. 453, т. 5 ГПК, че на взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи, основание ли е да се приеме, че договор за наем, сключен след вписана ипотека върху имота, е непротивопоставим на купувача от публична продан с взискател ипотекарния кредитор, и след като купувачът не е длъжен да изпълнява задълженията по договора за наем, има ли основание да поиска от съдия по вписванията да бъде заличен договорът по подадено заявление от купувача;

4. Процесуално допустимо ли е извършване на заличаване на вписан в имотния регистър договор за наем на недвижим имот след учредена ипотека, след като такава хипотеза не е предвидена изрично в Правилника за вписванията и в Правилника няма изобщо предвиден текст за вписване на споразумения за изменение или прекратяване/разваляне на договори за наем, но изрично е предвидено заличаването на всички вписани ипотеки и възбрани след проведена публична продан на имота, особено и по аргумент за по-силното основание, след като в чл. 19, ал. 2 и 3 от Правилника за вписванията е предвидено, че заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан, става по молба на купувача на имота, както и заличаване може да поиска всеки заинтересован, особено след като изрично е предвидено в закони - чл. 175 ЗЗД, чл. 496, ал. 2, чл. 498, ал. 2 и 3 и чл. 453, т. 5 ГПК, че с извършването на публична продан всички ипотеки и учредени вещни права се погасяват, както и че не могат да се противопоставят на купувача от публичната продан договори за наем и аренда; какъв е редът за извършването на такова заличаване на вписан договор за наем;

5. Процесуално легитимиран ли е собственикът на недвижим имот, придобит на публична продан, да иска от съдия по вписванията заличаване на договор за наем, вписан в имотния регистър след учредена ипотека, макар и да не е страна по този договор за наем, но щом не му е противопоставим съгласно посочените по-горе разпоредби и представлява ли той заинтересовано от вписването лице по смисъла на Правилника за вписванията;

6. Въпреки че липсва изричен текст в Правилника за вписванията, допустимо ли е да бъде заличен вписан договор за наем преди изтичане на пълния 10-годишен срок, за който е вписан, при условие, че договорът бъде развален поради неизпълнение на задълженията, или имотът бъде продаден на публична продан и договорът за наем стане непротивопоставим по отношение на купувача, като заличаването ще има за предмет и цел да се охраняват правата на собственика на имота и всички трети лица, за да е ясно дали продължава действието на договора и има ли права наемателят по него да държи имота;

7. След като в Правилника за вписванията са предвидени разпоредби за вписване на договор за наем, сключен за срок над 1 година, следва ли да се приеме, че разпоредбите са приложими и при предсрочно прекратяване/разваляне на договора за наем или при непротивопоставимост на договора за наем след продажба на имота на публична продан и следва ли да бъде извършено по съответния ред заличаване на вписването;

8. Разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД, че договорът за наем остава в сила спрямо приобретатели, относима ли е и за случаите, когато договорът за наем е за 10 години, вписан след учредена ипотека, а недвижимият имот е бил придобит при публична продан; договорът за наем докога ще остане в сила спрямо купувача - за целия 10-годишен срок или за по-кратък период; има ли възможност купувачът да поиска едностранно заличаване на договора за наем, сключен между предходен собственик и наемател;

9. Когато върху недвижим имот е вписана ипотека преди вписването на договора за наем със срок 10 години, счита ли се, че договорът за наем не е противопоставим спрямо купувача на имота, придобил го на основание публична продан, извършена по изпълнителното дело с взискател ипотекарния кредитор и може ли на това основание купувачът да поиска заличаване на вписания договор за наем.

Касаторът твърди, че обжалваното определение е в противоречие с практиката на ВКС: определение № 329/10.10.2013 г. по ч. гр. д. № 5204/2013 г. на II-ро г. о., решение № 109/06.07.2017 г. по т. д. № 1662/2016 г. на I-во т. о., определение № 555/30.07.2020 г. по гр. д. № 48/2020 г. на IV-то г. о., определение № 424/05.07.2012 г. по ч. т. д. № 316/2012 г. на I-во т. о., определение № 672/13.10.2011 г. по ч. т. д. № 635/2011 г. на I-во т. о., определение № 480/16.07.2012 г. по ч. т. д. № 378/2012 г. на I-во т. о., определение № 257/13.05.2015 г. по ч. т. д. № 67/2015 г. на I-во т. о., определение № 192/24.04.2015 г. по ч. гр. д № 1990/2015 г. на I-во г. о., решение № 101/18.06.2021г. по гр. д. № 2860/2020 г. на III-то г. о. - позоваването на последното е с молба вх. № 68384/02.11.2021 г.; касаторът се позовава и на съдебни актове на Пловдивския окръжен съд, Софийския градски съд, Добричкия окръжен съд, Сливенския окръжен съд и Окръжен съд - Монтана. Навеждат се и основанията по чл. 280, ал. 2 ГПК за допускане на касационно обжалване - нищожност, недопустимост и очевидна неправилност.

Жалбата е подадена в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК, от надлежна страна, срещу акт на окръжен съд, с който се потвърждава отказ на съдия по вписванията, следователно подлежащ на касационно обжалване, поради което е допустима.

При произнасяне по допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд на РБ, I-во г. о., намира следното:

За да потвърди отказа на съдията по вписванията да разпореди заличаване на вписването на договор за наем на недвижим имот, на база представените преписи от договор за наем между „Т. - 1” ООД като наемодател и „Р. М.“ ООД като наемател, сключен на 27.01.2016 г., вписан на 01.02.2016 г., вписана на 12.04.2017 г. възбрана, постановление от 11.02.2019 г. за възлагане на „Марж” ООД на недвижим имот на публична продан и нотариален акт за покупко-продажба № 6/08.06.2020 г. на имота от „Марж” ООД на „С.“ ООД, окръжният съд е приел за установено, че „Т. - 1” ООД е ипотекарен длъжник по изп. д. № 100/2017 г. по описа на ЧСИ Ст. Г., дал като обезпечение имота с н. а. № .../01.11.2013 г. за учредяване на договорна ипотека в полза на „У. Кредит Б.“ АД.

От правна страна е прието, че вписването на договора за наем съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД цели да даде гласност на наемното правоотношение и да защити правата на наемателя при последваща промяна на собственика на наетата вещ, но никъде в действащото право не е уредена хипотеза, при която публичната продан на недвижим имот да е основание за заличаване на договор за наем на същия имот.

По възраженията на „Марж” ООД, че след като с извършването на публичната продан се погасяват всички вещни права, учредени след първата ипотека, то по аргумент за по-силното основание от нормата на чл. 175, ал. 1 ЗЗД следва да се погаси и по-лекото или по-малкото, каквото е договорът за наем, съдът е приел, че институтите на вписване на договора за наем на недвижим имот и погасяването по чл. 175, ал. 1 ЗЗД на вещните тежести, учредени след първата ипотека, са несъпоставими, следователно принципът по аргумент за по-силното основание е неприложим, а и не е налице празнота в правото, която да следва да се запълни. Прието е, че последиците от извършването на публичната продан са изрично и изчерпателно уредени в чл. 175, ал. 1 ЗЗД и чл. 496, ал. 2 ГПК, според които купувачът от публична продан придобива същия обем права, които длъжникът е имал върху имота, а последният не е имал право да отстрани наемателя си, без да развали договора за наем. В тези норми също не е указано заличаването на договор за наем, вписан след учредяване на ипотеката. Посочено е и това, че публичната продан е деривативно основание за придобиване на собственост и затова чрез него на купувача се прехвърлят точно онези права, които е притежавал продавачът.

Допускането на касационно обжалване на въззивен съдебен акт съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК предпоставя кумулативното наличие на две предпоставки: обща - произнасяне от въззивния съд по правен въпрос, който е обусловил решаващия му извод, и специална - наличие на някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т.т. 1-3 ГПК.

Някои от поставените от касатора в изложението въпроси се припокриват - еднакви са по смисъл, като в правомощията на ВКС е да ги редуцира до един.

С първата група въпроси се пита противопоставим ли е на купувача на публична продан договор за наем на недвижим имот, сключен от длъжника по изпълнението за срок от 10 години, вписан след първата ипотека върху имота, и обвързва ли купувача; ако не го обвързва, е ли купувачът заинтересовано лице по смисъла на Правилника за вписванията и легитимиран ли е да поиска заличаване на вписването.

Тези въпроси не отговарят на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване. Въззивният съд не е формирал извод по тези въпроси като водещ мотив. Водещият мотив на съда да потвърди отказа на съдията по вписванията е изводът за липсваща правна уредба, допускаща и уреждаща заличаване на вписването на договор за наем, включително при извършена публична продан. Въпросите засягат допълнителните мотиви на съда, с които е отхвърлил оплакванията на дружеството във въззивната жалба, поради което чрез отговора на тези въпроси не би могло да се преодолее водещият мотив за потвърждаване на отказа. Негодността на поставените въпроси като обща предпоставка е достатъчно основание по тях да не се допусне касационен контрол и прави безпредметно изследването за наличие на наведените специални предпоставки. Освен това - окръжният съд е потвърдил отказа на съдията по вписванията не защото е приел, че купувачът на публична продан не е легитимиран да иска заличаване, а защото заличаването на вписването на договор за наем не е уредено в закона - приел е, че в закона е уредено само вписването на договор за наем. Следва да се добави и това, че въпросът за противопоставимостта на купувача на публична продан на договор за наем на недвижим имот, сключен от длъжника по изпълнението за срок от 10 години, вписан след първата ипотека върху имота, не е свързан с предмета на обжалвания акт - искане за заличаване на вписването на договора. Въпросът за противопоставимостта на такъв договор и за правоотношенията между наемателя и купувача на публична продан следва да се уредят по реда на Закона за собствеността с оглед разпоредбата на чл. 453, т. 5 ГПК, а не чрез заличаване на вписването на договора за наем. Този въпрос не може да бъде преценяван в производството по вписване, отбелязване и заличаване на актове, което е едностранно охранително производство, в чиито рамки е недопустимо разрешаването на правни спорове и в което не участват трети лица, чиито права могат да бъдат засегнати от извършено заличаване.

Негодна като обща предпоставка е и втората група въпроси - спорът по делото не е дали законодателят изрично и изчерпателно е посочил последиците от извършването на публичната продан, дали след извършването на публичната продан се погасяват освен вещните, и облигационните права по аргумент за по-силното основание, докога договор за наем, сключен и вписан след първата ипотека, ще остане в сила спрямо купувача на публична продан, и допустимо ли е вписването на такъв договор да бъде заличено преди изтичане на пълния 10-годишен срок, за който е вписан, а дали законът допуска заличаване на вписването на такъв договор. Съдът е цитирал нормата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД не в контекст, че тя е приложима при публичната продан, а за да илюстрира, че, ако вписването на договор за наем е уредено с изрична разпоредба, то заличаването на такова вписване не е изрично уредено в закона, следователно е недопустимо предвид чл. 2 П., съгласно който вписване, отбелязване и заличаване се допуска само за случаите, които са предвидени изрично в законите.

Третата група въпроси е за това какъв е редът за такова заличаване, след като такава хипотеза не е предвидена изрично в Правилника за вписванията и няма изобщо текст за вписване на споразумения за изменение или прекратяване/разваляне на договори за наем, но изрично е предвидено заличаването на всички вписани ипотеки и възбрани след проведена публична продан, и по аргумент от разпоредбите на чл. 19, ал. 2 и 3 П., чл. 175 ЗЗД, чл. 453, т. 5, чл. 496 и чл. 498 ГПК. Тези въпроси не са разрешени в противоречие с константната практика на ВКС, която приема, че, за да е допустимо вписване, отбелязване или заличаване, предвид чл. 2 П., същото следва изрично да е предвидено в закон, като правоприлагане по аналогия и разширително тълкуване е недопустимо /определение № 230/02.05.2012 г. по ч. гр. д. № 35/2012 г. на I-во г. о., определение № 349/11.07.2017 г. по ч. т. д. № 1183/2017 г. на І-во т. о., определение № 613/01.12.2017 г. по ч. т. д. № 2812/2017 г. на І-во т. о., определение № 217/13.12.2019 г. по ч. гр. д. № 4462/2019 г. на I-во г. о., определение № 424/05.07.2012 г. по ч. т. д. № 316/2012 г. на I-во т. о./. Конкретно за хипотезата на вписване на прекратяване на вписан договор за наем или на заличаване на вписването на такъв договор в практиката на ВКС се приема, че по отношение на третите лица /каквито са и купувачите на публична продан/ вписването на договор за наем има оповестително действие, като дава възможност да се провери дали имотът е обременен с договор за наем, а защитната функция на такова вписване е само по отношение на наемателя. В този смисъл са например определение № 230/02.05.2012 г. по ч. гр. д. № 35/2012 г. на I-во г. о., определение № 437/01.08.2017 г. по ч. т. д. № 1182/2017 г. на II-ро т. о., и определение № определение № 613/01.12.2017 г. по ч. т. д. № 2812/2017 г. на І-во т. о.

Представената от касатора съдебна практика на ВКС също не може да послужи като основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване. Така, с определение № 672/13.10.2011 г. по ч. т. д. № 635/2011 г. на I-во т. о., определение № 480/16.07.2012 г. по ч. т. д. № 378/2012 г. на I-во т. о., и определение № 257/13.05.2015 г. по ч. т. д. № 67/2015 г. на I-во т. о., макар и постановени по реда на касационното обжалване на потвърдени откази на съдии по вписванията, са разрешени правни въпроси във връзка с вписвания и заличавания, намиращи своето правно основание в Закона за арендата в земеделието, който е неприложим към разглеждания случай; въпросът „допустимо ли е ипотекарният длъжник, чийто имот е ипотекиран за чуждо задължение, да предяви иск за собственост по чл. 498, ал. 2 ГПК срещу купувача по публичната продан на същия имот“, разрешен в определение № 329/10.10.2013 г. по ч. гр. д. № 5204/2013 г. на II-ро г. о., не стои по настоящото дело; обжалваното определение не противоречи на определение № 424/05.07.2012 г. по ч. т. д. № 316/2012 г. на I-во т. о., в частта относно недопустимост на разширителното тълкуване на нормите, уреждащи вписванията, отбелязванията и заличаванията на актове /в останалата част този съдебен акт е неприложим, тъй като касае вписване по Закона за арендата в земеделието/; а разрешенията в съдебните актове на въпроса противопоставими ли са на купувача на публична продан правата на наемател върху продадения имот, произтичащи от договор за наем, вписан след ипотеката, като дадени в спорни искови производства не могат да бъдат съобразени в едностранното охранително производство, пред каквато хипотеза са изправени страните по настоящото дело, тъй като в рамките на такова производство е недопустимо, както вече бе посочено, разрешаването на правни спорове. Съдебните актове на окръжни съдилища и на Софийския градски съд не съставляват съдебна практика по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, която да послужи като основание за допускане на касационно обжалване.

Не са налице и основанията по чл. 280, ал. 2 ГПК за допускане на касационното обжалване, за които ВКС следи и служебно.

Не е налице вероятност обжалваното определение да е нищожно - да е постановено от незаконен състав, извън общата компетентност на гражданския съд, или отразената в акта воля на съда да е неразбираема; определението е в изискуемата писмена форма и е подписано.

Не е налице и вероятност обжалваното определение да е недопустимо, тъй като е постановено от функционално компетентен съд, по редовна, подадена в срок жалба от страна с правен интерес, срещу подлежащ на инстанционен контрол акт на съдия по вписванията.

Определението не е и очевидно неправилно. Очевидната неправилност се отнася само до квалифицирани състави на неправилност на съдебния акт - допуснати от съда нарушения на относима за конкретния спор императивна материалноправна норма, на основополагащи за съдопроизводството процесуални правила, гарантиращи обективно, безпристрастно и съобразено с обективната истина, при зачитане равенството на страните, решаване на правния спор, имащи за резултат прилагането на закона в неговия противоположен, несъществуващ или отменен смисъл, както и при грубо нарушаване на основни логически, опитни и общоприложими научни правила при формиране на правните изводи въз основа на установените по делото факти - явна необоснованост. Такива пороци в случая не се констатират.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.