Определение № 3360 от 28.11.2025 г. на ВКС по т. д. № 1352/2025 г.

Производството е по чл. 288 от ГПК.

С решение № 159 от 20.03.2025г. по в.т.д. № 867/2024г. на Апелативен съд – София е обезсилено решение № 1157 от 16.08.2024г. по т.д. № 514/2022г. на Софийски градски съд в частите, с които „Хом Кеър БГ“ ЕООД е осъдено да заплати на „Инвестбанк“ АД на основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД наемна вноска с падеж 15.06.2020г. в размер на 19 558. 31 лева и наемна вноска с падеж 15.07.2020г. над размера от 53 753. 19 лева до 54 763. 23 лева и производството в тази част е прекратено (в общ размер на исковете за наемни вноски за ползването на хотелски комплекс „Арапя“ за периода от 15.06.2020г. до 15.09.2020г. над размера от 131 986. 37 лева до 152 554. 72 лева). Със същото решение, като е отменено частично решение № 1157 от 16.08.2024г. по т.д. № 514/2022г. на Софийски градски съд, са отхвърлени исковете на „Инвестбанк“ АД срещу „Хом Кеър БГ“ ЕООД за заплащане на наемна цена за ползването на хотелски комплекс „Арапя“ за периода от 15.07.2020г. до 15.09.2020г. в размер над 85 276. 66 лева до 131 986. 37 лева поради погасяване чрез прихващане на наемната вноска с падеж 15.07.2020г. до размера от 7 043. 48 лева с насрещно вземане на „Хом Кеър БГ“ ЕООД в размер 46 709. 71 лева за направени разноски за изграждане на гравитачна канализация на територията на хотелския комплекс. В останалата част – за заплащане на основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД на наемна цена в размер на 85 276. 66 лева за ползването за периода от 15.07.2020г. до 15.09.2020г. на хотелски комплекс „Арапя“, както и за заплащане на 58 365. 29 лева дължими разходи за такса битови отпадъци (ТБО) и електрическа енергия за периода от 22.11.2019г. до 25.03.2021г., със законната лихва за забава от 17.03.2022г. до окончателното плащане на сумите, първоинстанционното решение е потвърдено.

Срещу решението в частта на отхвърления иск по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД, както и в частта, с която първоинстанционното решение е обезсилено, е подадена касационна жалба вх. № 11471/28.04.2015г. от „Инвестбанк“ АД. Според банката в тези части въззивното решение е неправилно поради нарушение на материалния и процесуалния закон, както и поради необоснованост – касационни основания по чл. 281 от ГПК за неговата отмяна. Въззивният съд не е съобразил, че ответникът не е представил никакви доказателства за направени разноски за изграждането на нова канализационна система (договори за извършване на ремонт, за закупуване на материали, фактури, счетоводни записи). Липсва обедняване на ответника, за да може да приложи правната норма на чл. 59 от ЗЗД. При постановяване на решението в тази част и при преценка на доказателствата, както и доводите на страните в тяхната взаимовръзка по отношение на спора относно изграждането на канализацията, остойностяването на разходите за това и размера на задължението, съдът не е изпълнил процесуалните си задължения, произтичащи от закона. По-конкретно не е била отчетена вероятна заинтересованост на свидетеля П. С. от изхода на делото (той е свързано лице с ответника). Това е и по отношение на свидетеля Н. З., който е служител при ответника. Не е било съобразено, че вещото лице по СТЕ е заявило, че няма изобщо данни дали преди изграждането на гравитачната канализация действително е имало тласкателна система, осигуряваща отводняването на комплекса чрез помпи и че не може да каже кога и от кого е изградена гравитачната мрежа. Неправилно при определяне на минималната стойност на изпълнените СМР по канализацията и възстановената пътна настилка (32 437. 30 лева) са били включени 20% ДДС и 20% печалба. Не е ясно защо съдът преценява съществуването на вземане от неоснователно обогатяване по чл. 59 от ЗЗД едновременно с вземането по чл. 231 от ЗЗД. Съдът е приложил фактическият състав на разпоредбите наполовина, като и в двата случая – неправилно. Същевременно при обезсилване на решението на Софийски градски съд въззивният съд не е съобразил, че уговорката между страните е била, че отделните вноски не представляват отделни периодични плащания, а частични плащания на едно задължение (пък било то самото периодично). Така от банката не е бил предявен нов иск, а е бил увеличен размерът на петитума на вече предявения иск чрез претендиране на нова вноска в рамките на същия период, произхождащо от същия юридически факт, който е договорът за наем. За да стигне до обезсилване на първоинстанционното решение, въззивният съд многократно е давал указания на ищеца. Съдът не е отчел принципа, който се извлича от чл. 129, ал. 5 от ГПК, че поправено процесуално действие се счита редовно и породило правните си последици от момента на първоначалното му извършване, ако нередовността е отстранена в предоставения срок.

Касаторът иска въззивното решение в обжалваните части да бъде допуснато до касация и отменено, с уважаване на предявените искове по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД в поддържаните във въззивното производство размери.

Съгласно изложението на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК касационното обжалване на въззивното решение е допустимо поради разрешаването на значими по делото правни въпроси в противоречие със задължителната практика на Върховния касационен съд и Върховния съд в тълкувателни решения и постановления и в противоречие с практиката на Върховния касационен съд – основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК.

Поставените въпроси са:

1. Когато в процеса по осъдителен иск ответникът е направил възражение за прихващане с вземането на ищеца със стойността на извършени от ответника ремонтни дейности в имота на ищеца на основание чл. 59 от ЗЗД, трябва ли съдът да изследва всички елементи от фактическия състав на неоснователното обогатяване по чл. 59 от ЗЗД, в частност размера на обедняването и за да уважи възражението, необходимо ли е да се позове на доказателства за настъпване на обедняването?

Според касатора по този въпрос въззивното решение е постановено в противоречие с решение № 107 от 08.10.2015г. по т.д. № 2226/2014г. на ВКС, ТК, ІІ т.о. и решение № 331 от 13.03.2019г. по т.д. № 2643/2017г. на ВКС, ТК, ІІ т.о.

2. При остойностяване на извършени ремонтни дейности от държател в чужд имот при преценка на неоснователно обогатяване и респективно обедняване, когато няма сключен договор за изработка, нито разходооправдателни документи, трябва ли при определянето на стойността, да се включи печалбата и евентуално дължимото ДДС?

Във връзка с въпроса касаторът се позовава на решение № 179 от 16.12.2016г. по т.д. № 2235/2015г. на ВКС, ТК, І т.о.

3. Когато при договор за наем страните уговорят плащанията на наемната цена да се извършват на годишна база, като задълженията за всяка година от своя страна се разсрочват на отделни вноски с отделни падежи по изрична схема в интерес на наемателя, вноските представляват ли отделни периодични плащания или представляват части от едно единично задължение за заплащане на наем за съответната година (било и самото то периодично в своята цялост)?

Според касатора по този въпрос въззивното решение е постановено в противоречие с Тълкувателно решение № 5 от 21.01.2022г. по тълк. дело № 5/2019г. на ОСГТК на ВКС.

4. За предявяване на нов иск или за изменение на иска чрез увеличение на размера на петитума на вече предявения иск се счита претендирането на нова вноска в рамките на първоначално претендирания период, произтичащо от договор за наем, ако вземането по новия период произтича от същия договор за наем, от който е и първоначално заявената претенция?

Касаторът сочи Тълкувателно решение № 3 от 18.05.2012г. по тълк. дело № 3/2011г. на ОСГТК на ВКС, както и решение № 59 от 27.04.2015г. по гр.д. № 4647/2014г. на ВКС, ГК, ІІІ г.о.

5. От кой момент се счита за поправена нередовна искова молба във фаза на въззивно разглеждане и представлява ли уточнение на исковата молба по указания за нередовност на съда изменение на иска?

Според касатора по този въпрос въззивното решение е постановено в противоречие с решение № 282 от 28.10.2016г. по гр.д. № 2005/2016г. на ВКС, ГК, ІV г.о., както и решение № 225 от 11.08.2014г. по гр.д. № 6779/2013г. на ВКС, ГК, ІV г.о.

6. Длъжен ли е въззивният съд да прецени всички доказателства и доводи на страните поотделно и в тяхната взаимовръзка, като конкретно и ясно изложи върху кои доказателства основава изводите си?

Касаторът се позовава на решение № 530 от 16.08.2024г.по гр.д. № 4521/2022г. но ВКС, ГК, ІІІ г.о. и решение № 22 от 04.02.2019г. по гр.д. № 2644/2018г. но ВКС, ГК, ІV г.о.

7. Трябва ли въззивният съд при направено от наемателя възражение за прихващане с вземане, произтичащо от подобрения в имота на наемодателя, на основание чл. 59 от ЗЗД да анализира предпоставките на чл. 231, ал. 2 от ЗЗД за прихващане на стойност на ремонт с наемна цена? Ако да, при преценка на фактическия състав на чл. 231, ал. 2 от ЗЗД длъжен ли е съдът да формира мотиви дали тези дейности са извършени с дължимата по закон грижа на добър стопанин?

Във връзка с този въпрос са посочени решение № 90 от 15.09.2020г. по гр.д. № 3937/2019г. на ВКС, ГК, ІV г.о., решение № 217 от 09.06.2011г. по гр.д. № 761/2010г. на ВКС, ГК, ІV г.о. и решение № 77 от 17.03.2015г. по гр.д. № 2040/2014г. на ВКС, ГК, ІV г.о.

От насрещната страна по жалбата „Хом Кеър БГ“ ЕООД е подаден отговор в срока по чл. 287, ал. 1 от ГПК, с който касационната жалба се оспорва като неоснователна. Обсъждат се заявените от банката основания за допускане на касационно обжалване, както и се излагат фактическите обстоятелства по спора.

С подадена касационна жалба с вх. № 12007/05.05.2025г. (плик п.кл. 30.04.2025г.) „Хом Кеър БГ“ ЕООД обжалва като неправилно решението на Апелативен съд – София в частта, с която първоинстанционното решение е потвърдено до размера на исковете по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД от 96 408. 95 лева. Според този касатор неправилно са приети за неоснователни възраженията за прихващане, касаещи разходи за изпълнени ремонти по сградата за сумата от 14 665. 85 лева, ползването на обзавеждането и оборудването на наетата леглова база за сума от 48 662 лева, както и за разходи за платени ТБО на стойност 33 081. 10 лева. Въззивният съд е тълкувал неправилно разпоредбата на чл. 231 от ЗЗД. Той е изходил само от вида и естеството на отделните СМР, но не е съобразил причината между тези СМР и по-големи ремонти, чието извършване вече се дължи от наемодателя в рамките на неговите договорни задължения да обезпечи годността на наетия имот за ползване. Съдът неправилно се е позовал на експертното заключение, което, от своя страна, се позовава на ЗУТ. Този закон не може да намери приложение при прилагането на чл. 231 от ЗЗД. Въззивният съд неправилно е приел още, че следва да отхвърли възражението за прихващане със стойността на ползването на мебелите в хотела под предлог, че същите не са били индивидуализирани, като е отказал да съобрази обстоятелството, че именно към момента на отнемането на базата от ответника са налице инвентаризационни описи, които съдържат данни за конкретната бройка и вид от онези мебели, които като родово определени вещи са били отделени от своя род и предадени за ползване като обзавеждане и оборудване на конкретната леглова база. Във въззивното решение липсва произнасяне по възраженията, че процесните ремонти не могат да се квалифицират като дребни поправки, че увеличената ставка за ТБО няма отношение към заявената претенция, както и за доказателствената стойност и правното значение на представеното по делото пълномощно и за правните последици на действията на пълномощника и неговата представителна власт. Съдът не е извършил подробна преценка на събрания по делото доказателствен материал. Не са обсъдени в пълнота показанията на свидетеля С. за това, че банката сама е отремонтирала слънчевата инсталация; показанията на този свидетел и свидетеля В., че завареното в базата старо обзавеждане е била сто процента за подмяна и е било демонтирано и занесено в мазето и при изгонването му от хотела ответникът не е взел нищо от мебелите. Не е съобразено писмото от банката, съдържащо изричното признание, че ответникът е изпълнил обзавеждането. Не е било съобразено обстоятелството, че между инвентаризационните описи от 10.05.2021г. и от 21.05.2021г. не е имало принципни различия. Не е било съобразено също допълнителното заключение на вещото лице по СИЕ за това, че разликата в ТБО се дължи не само на промяната на ставката, но и на липсата на подадена декларация. Не са съобразени данните от СИЕ, че за предходните години са били декларирани конкретен брой кофи за смет, както и конкретното съдържание на договора за наем – за това, че такса смет се плаща от наемодателя, а наемателят само покрива това, което е декларирано и платено. В договора няма изричен текст, който да задължава наемодателя да декларира извозването на боклука и съответно да заплаща таксата за извозване на боклука по начин, който е най-изгоден за наемателя. Това задължение обаче не е необходимо да бъде формулирано буквално в текста, за да се вмени в тежест на наемодателя. То се извежда от принципите на облигационното право (чл. 63 от ЗЗД).

Съгласно изложението на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК касационното обжалване на въззивното решение е допустимо на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, както и по въпроси от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото – чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК.

Поставените от „Хом Кеър БГ“ЕООД въпроси са:

1. Как следва да се квалифицират онези ремонти, които сами по себе си (по естеството на отделните видове СМР) съставляват поправки по наетата вещ, но които се дължат на повреда, чието отстраняване вече съставлява основен ремонт, при това извършен от наемодателя, и са свързани с годността на наетия имот за ползване?

Във връзка с въпроса страната се позовава на решение № 316 от 07.11.2011г. по гр.д. № 1646/2010г. на ВКС, ГК, ІІІ г.о.

2. Следва ли „текущите ремонти“ по смисъла на § 5, т. 43 от ДР на ЗУТ да се различават от „дребните поправки“ по смисъла на чл. 231 от ЗЗД и доколко разпоредбите на ЗУТ следва да се съобразяват при прилагането на чл. 231 от ЗЗД?

Въпросът се определя като такъв от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.

3. Следва ли фактът на отделянето от рода или предаването на група родово определени вещи (мебели) и отделянето им като обзавеждане и оборудване на хотел да се зачете като критерий за индивидуализация на тези вещи?

Според касатора по този въпрос въззивното решение е постановено в противоречие с решение № 198 от 13.05.2016г. по т.д. № 2741/2014г. на ВКС, ТК, І т.о. и решение № 304 от 20.11.2008г. по н.д. № 244/2008г. на ВКС, НК, ІІ н.о., евентуално въпросът е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.

4. Следва ли въззивният съд да разгледа въззивната жалба, като се произнесе по всички изложени от въззивника възражения и оплаквания в тяхната пълнота, като изложи свои мотиви по всички надлежно заявени и поддържани от страните възражения и доводи при съблюдаване на очертаните с въззивната жалба предели на производството?

Въззивното решение, според касатора, е поставено в противоречие с

решение № 8 от 19.01.2018г. по т.д. № 2435/2016г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., решение № 134 от 30.12.2013г. по т.д. № 34/2013г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., решение № 75 от 20.06.2016г. по т.д. № 1608/2015г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., решение № 94 от 13.09.2016г. по т.д. № 3768/2014г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., решение № 161 от 04.10.2016г. по т.д. № 2220/2015г. на ВКС, ТК, ІІ т.о.

5. Следва ли съдът да изгради своите крайни изводи въз основа на съвкупна преценка на всестранен анализ на целия събран по делото доказателствен материал и съответно връзките между отделните доказателствени средства?

Касаторът се позовава на решение № 8 от 19.01.2018г. по т.д. № 2435/2016г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., решение № 323 от 27.09.2012г. по гр.д. № 408/2011г. на ВКС, ГК, І г.о., решение № 24 от 28.01.2010г. по гр.д. № 4744/2008г. на ВКС, ГК, І г.о., решение № 140 от 23.03.2010г. по гр.д. № 4755/2008г. на ВКС, ГК, ІІ г.о., решение № 195 от 30.03.2009г. по гр.д. № 6291/2007г. на ВКС, ГК, ІІ г.о.

6. Следва ли при спор за прилагане на договорни клаузи и при определяне на обема на правата и задълженията на договарящите страни съдът да изходи не само от конкретното договорно съдържание, но и от общите правила за добросъвестност?

Според касатора въззивното решение е постановено в противоречие с възприетото в решение № 74 от 09.07.2019г. по т.д. № 1698/2018г. на ВКС, ТК, ІІ т.о.

„Инвестбанк“ АД е подало отговор на жалбата в срока по чл. 287, ал. 1 от ГПК, съгласно който касационната жалба е неоснователна. Няма основание жалбата да бъде допусната до разглеждане, а по същество оплакванията на „Хом Кеър БГ“ЕООД се считат за неоснователни.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, за да се произнесе по реда на чл. 288 от ГПК, констатира следното:

Касационните жалби са редовни, като съответстващи на изискванията на чл. 284 от ГПК, както и допустими – подадени в срок, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, от страни с интерес от обжалването.

При преценка на изискванията на чл. 280, ал. 1 от ГПК за допускане на касационно обжалване, съдът приема следното:

Производството пред Софийски градски съд е било образувано въз основа на искова молба на „Инвестбанк“ АД срещу „Хом Кеър БГ“ ЕООД с предявени искове по чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 от ЗЗД. Претендираните плащания са били във връзка със сключен на 30.11.2015г. между „Инвестмънтс Пропъртис“ ООД и „Хом Кеър БГ“ ЕООД договор за наем с предмет поземлен имот и находящите се върху него хотел и вилни сгради, представляващи ваканционно селище „Арапя“, в правата и задълженията по който договор като наемодател е встъпила банката, съгласно тристранно споразумение от 12.01.2017г., сключено след придобиване на имотите. От банката е била претендирана сумата от общо 116 947. 86 лева, неплатени наемни вноски с падежи 15.12.2019г., 15.04.2020г., 15.07.2020г., 15.08.2020г. и 15.09.2020г., дължими съгласно чл. 7, ал. 1 от договора за наем. Вноската с падеж 15.07.2020г. е била с посочен неплатен размер от 38 714.68 лева, вноската с падеж 15.08.2020г. - в размер на 58 674.90 лева и тази с падеж 15.09.2020г. - 19 558.29 лева. С исковата молба е било искано също присъждането на 59 375. 33 лева останали неплатени разходи за такса битови отпадъци (ТБО) и електрическа енергия за периода от 22.11.2019г. до 25.03.2021г. Поискано е било и присъждането на законна лихва за забава от датата на исковата молба (17.03.2022г.) до окончателното плащане на сумите. Съгласно изложеното в исковата молба договорът за наем е бил сключен за срок от пет години (30.11.2020г.), но ползването на наемните имоти е продължило до 22.05.2021г. без противопоставяне от страна на наемодателя „Инвестбанк“ АД.

В хода на първоинстанционното производство ищецът е направил изменение на предявените искове, като е поискал заплащането и на наемна вноска с падеж 15.06.2020г. на стойност 19 558.31 лева. Първоинстанционният съд е приел това изменение за допустимо. За допустимо е било прието и исканото изменение относно вноската с падеж 15.07.2020г. Допуснато е било увеличение с 15 038.51 лева от 38 714.68 лева, или за обща сума от 53 753.19 лева увеличение.

Също пред Софийски градски съд са били събрани писмени доказателства. Изслушани са били свидетели - И. П. Ц. – М. (свидетел на ищеца), както и П. С. С., Я. Е. В. и Н. З. З. – свидетели на ответника. Допуснати са били и приети заключения на съдебно-икономическа експертиза (основно и две допълнителни заключения), строителна експертиза и комбинирана експертиза.

С решение № 1157 от 16.08.2024 г. по т.д. № 514/2022г. „Хом Кеър БГ“ ЕООД е било осъдено да заплати на „Инвестбанк“ АД сума в размер на 152 554.72 лева, представляваща дължима наемна цена за периода от 15.06.2020г. до 15.09.2020г., както и 58 365.29 лева, представляващи дължими разходи за имота за ТБО и електрическа енергия за периода от 22.11.2019г. до 25.03.2021г., със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане. Направените от ответника възражения за прихващане са били отхвърлени изцяло.

Недоволен от решението в осъдителната му част е останал ответникът „Хом Кеър БГ“ ЕООД, подал въззивна жалба пред Апелативен съд - София. Изложени са били оплаквания срещу допуснатото от първоинстанционния съд увеличение на исковете по чл. 214, ал. 2 от ГПК, както и срещу неправилно отхвърлените, според дружеството, негови възражения за прихващане с насрещни вземания срещу банката. Това са били, освен другото, възражение за прихващане с вземане за сумата от 60 000 лева, направени разходи за изграждане на канализация в наемния имот, във връзка с която по делото са били установени, според „Хом Кеър БГ“ ЕООД, извършени работи на минимална стойност 46 709.71 лева; възражение за прихващане с вземане за разходи за направени основни ремонти на сградите (14 665. 85 лева), установени, според дружеството, от разпитите на свидетели и изслушаните експертизи; вземане в размер на 100 000 лева, представляващи пропуснати ползи от експлоатацията на хотелското оборудване и обзавеждане за 2021г. и 2022г. от ищеца, също установени с доказателствата по делото; както и вземане в размер на 33 081. 10 лева, представляващо обезщетение за платени от ответника разходи за ТБО. ТБО се определяла въз основа на балансовата стойност на имота или по подадена от собственика декларация, а такава не е била подадена от ищеца. Неправилен, според „Хом Кеър БГ“ ЕООД, е бил изводът на първоинстанционния съд, че няма бездействие от страна на банката, защото последната била упълномощила съпруга на управителя на ответното дружество да подаде декларация за определяне на ТБО. Пълномощното е едностранна сделка и то не поражда задължения за упълномощения, а и не е установено знание за упълномощаването.

Във въззивното производство не са били събирани доказателства, а единствено са били дадени указания ищецът да уточни искането си по чл. 214, ал. 1 от ГПК. В производството пред Апелативен съд - София ответникът писмено е уточнил също направените възражения за прихващане (молба от 04.12.2024г.). Посочил е, че възраженията за прихващане поддържа в поредността, в която са изложени в отговора на исковата молба, като те следва да се прихващат последователно от насрещните вземания на ищеца в поредността, в която той ги е изложил в исковата молба и съобразно това, кои от тях ще бъдат приети от съда за основателни.

С решението си по делото въззивният съд е обезсилил решението на Софийски градски съд в частите, с които „Хом Кеър БГ“ЕООД е осъдено да заплати на „Инвестбанк“ АД наемна вноска с падеж 15.06.2020г. в размер на 19 558. 31 лева и наемна вноска с падеж 15.07.2020г. над размера от 53 753. 19 лева, като в тази част производството по делото е било прекратено. Произнасяйки се по допустимостта на първоинстанционното решение, за което в обжалваните части въззивният съд е приел, че дължи и служебна проверка, съставът на Апелативен съд - София е приел, че първоинстанционният съд е допуснал под формата на изменение на иска да бъде предявен нов иск, а именно този относно неплатена вноска с падеж 15.06.2020г., каквато претенция с исковата молба не е въвеждана. Според въззивния съд последващо обективно съединяване на искове е допустимо само в посочените в ГПК случаи, сред които този не е. В исковата молба са били посочени неплатени вземания за конкретни наемни вноски (а не за дължими вноски от конкретен времеви период), като е било посочено и частично тяхно погасяване. Недопустимо, според въззивния съд, се е явявало и първоинстанционното решение в частта, в която по претенцията за вноска с падеж 15.07.2020г. са били присъдени 54 763.23 лева. След увеличението са били претендирани 53 753.19 лева или в разрез с диспозитивното начало са били присъдени в повече 1 010.04 лева.

По същество на спора въззивният съд е приел, че не е било спорно между страните, а и се е установявало от събраните по делото писмени доказателства, че на 30.11.2015г. между „Инвестмънтс Пропъртис“ ООД, в качеството на наемодател, и „Хом Кеър БГ“ ЕООД, в качеството на наемател, е бил сключен договор за наем на ваканционно селище „Арапя“, с нотариална заверка на подписите, с който наемодателят е отдал на наемателя за временно и възмездно ползване за осъществяване на туристическа дейност собствените си недвижими имоти, подробно индивидуализирани в чл. 1, ал. 1 (хотел и вилни сгради), при цена, условия и срокове, уговорени в договора. В чл. 1, ал. 2 е било предвидено, че имотите се отдават под наем заедно с цялото кухненско оборудване, с оборудването и обзавеждането на хотела и на вилните сгради по категоризация за хотел 3 звезди, подробно описани в приемо-предавателен протокол, с който наемодателят е приел вещите, представляващ Приложение № 1, неразделна част от договора. Съгласно чл. 1, ал. 3 наемателят се е задължил да инвестира в отдадените под наем недвижими имоти сумата от 300 000 лева без ДДС, като подобренията след извършването им са оставали в собственост и в полза на наемодателя. Страните са подписвали двустранен протокол за одобрените от наемодателя и направени от наемателя инвестиционни разходи – приложение № 2 към договора. Според чл. 2, ал. 2 наемателят се е задължил да извърши и всички необходими реновации, строителни, ремонтни и възстановителни дейности на имотите с цел използването им по предназначение – за хотелиерски услуги, съобразно изискванията за категоризация 3 звезди по предварително одобрен от наемодателя план. Срокът на договора за наем е бил пет години и влизал в сила от датата на подписването му – чл. 3. С чл. 4 е било предвидено заплащането на дължимата наемна цена (определяна годишно и която за последната година от срока е била 100 000 евро без ДДС), а в чл. 7 е бил разписан начина на плащането - по конкретно посочена схема, включваща определена вноска и падеж. В чл. 7, ал. 4 е било уговорено, че месечната наемна цена ще се заплаща в български лева по фиксинга на БНБ в деня на плащането. На датата на сключване на договора 30.11.2015 г. страните са подписали приемо-предавателен протокол с описание на състоянието на имотите.

Също според възприетото от въззивния съд на 12.01.2017г. е било сключено споразумение между „Инвестбанк“ АД, като собственик, „Инвестмънтс Пропъртис“ ООД, като предишен наемодател, и „Хом Кеър БГ“ ЕООД, като наемател, с което страните са се съгласили, считано от 02.06.2016г. – датата, на която банката е придобила правото на собственост върху наемните имоти, всички права и задължения на наемодателя по договора за наем от 30.11.2015г. да бъдат поети и да се изпълняват от банката в качеството на нов наемодател на мястото на предишния.

Не е било спорно между страните, че договорът за наем е бил прекратен след изтичане на срок, по-дълъг от уговорените пет години (месец май 2021г.).

По договора за наем са останали неплатени наемни вноски и разходи, свързани с ползването на наемните имоти. Въззивният съд е приел за установено, че това са допустимо заявените от ищеца вземания: за наемна вноска с падеж 15.07.2020г. до размер от 53 753.19 лева с ДДС; вноска с падеж 15.08.2020г. на стойност 58 674.90 лева с ДДС и вноска с падеж 15.09.2020г. на стойност 19 558.28 лева с ДДС, както и разходи за ТБО за 2019 г. и за електричество в периода октомври 2020г. – април 2021г. – задължения за 58 365.29 лева. От приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза, на база редовно водено счетоводство, са се установявали сходни счетоводни записвания относно тези задължения на ответника. Общото задължение на „Хом Кеър БГ“ ЕООД към „Инвестбанк“ АД при ищеца е било за сума от 204 732.80 лева, а при ответника - 205 138.69 лева. Разликата на задълженията по аналитични партиди се е дължала на факта, че с платежно нареждане от 11.12.2020 г. в размер на 38 949.43 лева ищецът е погасил задължения към 11.11.2020 г., а ответникът с част от сумата в размер на 34 184.87 лева е намалил размера на дължимия наем.

Относно направените от ответника възражения за прихващане от въззивния съд е било възприето, че са частично основателни – за съществуващо вземане, произтичащо от изграждането на гравитачна канализация в наетия имот.

Във връзка с това възражение въззивният съд е изложил, че когато държател подобри чужд имот, тогава обеднелият разполага с иска по чл. 59 ЗЗД. В този случай обедняването е налице не само при увеличение на имуществото на едно лице, но и когато са му спестени средства за сметка на имуществото на друго лице. Изграждането на нова канализация в един недвижим имот не представлява дребна поправка, дължаща се на повреди, произтичащи от обикновено употребление на вещта, които са за сметка на наемателя (чл. 231, ал. 1 от ЗЗД), а при технически проблем в канализационната инсталация, който не може да бъде отстранен, е от вида ремонт, който наемодателят е длъжен да направи, доколкото без работеща канализация не е изобщо възможна нормалната употреба на наетия имот (чл. 231, ал. 2 от ЗЗД).

Според въззивния съд от изслушаните по делото свидетелски показания на свидетелите С. и З. безпротиворечиво се е установявало, че по време на действието на наемния договор е имало повреда в тласкателите на канализационната система в наетия хотелски комплекс. Това е наложило ответното дружество да изгради друг тип канализация – гравитачна, като са били положени канализационни тръби и съответни шахти, които да отвеждат отпадните води на комплекс Арапя към градската канализация. Тъй като това е довело до разкопаване на алеи в комплекса, наложило се е разкопаното да бъде засипано и впоследствие асфалтирано. И двамата свидетели са видели лично различни части на резултата от посоченото изграждане. По-конкретно свидетелят П. С. е дал показания, че е запознат със състоянието на комплекса още от 2005г. от неговото построяване, когато работел като туроператор. Присъствал на всички разговори от самото начало до края при наемането на базата в Арапя. Знае, че ответникът извършил прекарването на нова тръбна мрежа. Това станало някъде 2015г., 2016г. или 2017г. Година по-късно трябвало да се изгради асфалтов път след направата на канализацията. Ответникът наел фирма да направи пътната настилка и по-късно да положи асфалт. Лично свидетелят е имал срещи с представител на банката г- А. Е., на когото обяснил проблемите с канализацията. Свидетелят Н. З., управител бизнес дейност при ответника, свидетелствал, че знае от колегите си, че тласкателите били неработещи, когато започнала експлоатацията и се наложило да се копае канализация. Ремонтът бил извършен от ответника. Свидетелят видял закопаните шахти, когато работата била свършена, тези шахти преди това ги нямало. Заради прокарването на новата тръбна мрежа, бил разкопан пътят, а след това възстановен. Заявил, че подписът, положен под протокол образец 19, е негов. Описаните в протокола работи били извършени на място, което е било през юни месец 2016г.

Съществуването в наемния имот на гравитачна канализационна мрежа е било потвърдено от заключението на вещото лице по строителната експертиза. Мрежата е обслужвала отвеждането на отпадните води на процесния хотелски комплекс „Арапя“ и е представлявала площадкова канализация, разположена в имота по централната алея и сградно канализационно отклонение – участък, свързващ последната ревизионна шахта с уличната канализация. Канализацията е била изпълнена с наклон към уличната канализационна мрежа и отпадните води са се оттичали гравитачно. След изпълнение на ремонтните работи е била възстановена пътната настилка. Изградена е била алея с каменни плочи и бордюри. Вещото лице не е имало данни какви са били параметрите и местоположението на предходното канализационно съоръжение и какво е било необходимо за неговото преустройство/премахване, поради което е дало приблизително остойностяване на изграждането на нова площадкова канализация. Минималната стойност на всички изпълнени СМР по самата канализация и възстановената пътна настилка към момента на изпълнението (2016г.) е възлизала на 32 437.30 лева, или с ДДС 20% и печалба 20% - 46 709.71 лева. Това е била и възприетата от въззивния съд стойност на минималните разноски за изграждането. Направените от ответника разноски са били спестени на собственика и той, според съда, е дължал заплащането им на ответника.

С така установеното вземане на ответника срещу ищеца и предвид посочения от ответника ред на прихващанията, със стойността на това вземане е било намалено вземането на ищеца за вноска с падеж 15.07.2020г. с неплатена стойност 53 753.19 лева. След прихващането и при условието на чл. 104, ал. 2 ЗЗД същата е оставала с дължим размер 7 043.48 лева. Или от въззивния съд са били приети за дължими наемни вноски за месеците юли, август и септември 2020г. в размер на 85 276. 66 лева.

Според въззивния съд не се е твърдяло, нито установявало повредата в тласкателите на канализацията да се е дължала на поведение на ответника. Липсвали са твърдения ищецът да е изградил гравитачната канализация, нито ремонтът бил сред тези, които са включени в приложение 2 към договора за наем и които ответникът да е поел задължение да изгради за своя сметка.

Също според възприетото от въззивния съд, липсата на писмени доказателства за изграждането на канализацията и разноските за това не е водило до неоснователност на претенцията. По правило СМР и тяхната стойност могат да се доказват с всички доказателствени средства, допустими по ГПК, включително свидетелски показания и експертно заключение, както е било в случая.

Във връзка с възражението за прихващане със сумата от 14 665. 85 лева от въззивния съд е било изложено, че твърденията на ответника са били за извършени неотложни ремонти в хотелската база – съоръжения, обслужващи вентилацията и топлата вода, поправка на пукнатини и паднала мазилка, течове по тръбните пътища и др. За установяването им са били представени три оферти. Там са били описани сваляне на подпухнала мазилка, шпакловка и боядисване, грунд и боядисване на фасада и стени, ремонт покривни сифони, почистване камък, поставяне на силикон уплътнител, подмяна на счупени стъклопакети и др. Изслушано е било заключение на съдебната строително-техническа експертиза. След извършен оглед на място и съобразяване количествено-стойностната сметка стойност 14 665.85 лева, вещото лице е дало заключение, че повечето от описаните СМР представляват текущи ремонти и поддръжка, която се извършва периодично, обикновено през 1 до 5 години. Отделно от това не е имало как да бъде установено, че точно тези СМР, описани в офертата, с точно тази квадратура са изпълнени точно към онзи момент. Вещото лице е посочило също, че като цяло всички описани в количествено-стойностната сметка СМР представляват „текущ ремонт“ по смисъла на § 5, т. 43 от ДР на ЗУТ, без които обаче хотелският комплекс не може да функционира нормално през туристическия сезон и то не само с категория 3 звезди. Въз основа на тези доказателства въззивният съд е приел, че всички ремонтни работи са на увреди, дължащи се на обикновената употреба на имота и неговата нормална амортизация, поради което и на основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД са за сметка на наемателя. Той няма вземане за тяхната стойност към наемодателя. Възражението за прихващане е било прието за неоснователно. Отречено е било твърдението на ответника, че доколкото състоянието на отдадената под наем база не само било овехтяло, но и не отговаряло на съвременните изисквания за категоризация с категория 3 звезди, изпълнените работи са съответствали на уговореното в чл. 2, ал. 2 от договора за наем - че наемателят ще направи извън договорените СМР и всички необходими реновации или възстановителни работи по почивната база.

Възражението за прихващане с вземане в размер на 100 000 лева за обезщетение за вреди – пропуснати ползи от невъзможността да бъдат използвани хотелско оборудване и обзавеждане в периода 2021г. – 2022г., също е било прието за неоснователно. Според въззивния съд след като не е било доказано какво точно оборудване, за което се твърди да е взето под наем от ответника, е останало в хотела, то недоказано е останало и наличието на вземане на ответника за пропуснати ползи от невъзможност същото да бъде използвано две години.

По-конкретно, съобразно представения от ответника договор за наем, сключен на 05.01.2017 г. между „Хом Кеър Хотелс“ ООД, като наемодател, и „Хом Кеър БГ“ ЕООД, като наемател, наемодателят е предоставял на наемателя за временно и възмездно ползване хотелско обзавеждане, описано в приемно предавателен протокол, а наемателят се е задължавал да изплаща уговорената между страните наемна цена (оборудването е било със стойност 400 000 лева без ДДС), при наем в размер на 92 379,17 лева без ДДС за целия срок на договора, който наем е бил платен. В приложения към договора от 05.01.2017г. приемо-предавателен протокол обаче е липсвала каквато и да е индивидуализация на наетото оборудване. Там е било записано само, че се предава комплексно хотелско обзавеждане/оборудване на стойност 400 000 лева. Представените инвентаризационни описи на оборудване за хотел Арапя от 2021г. не е можело съответно да се съпоставят с някакъв опис на наетото от ответника оборудване. Съответно не е можело да се установи дали в хотела е имало оборудване, което да е от вида на наетото, какъв вид и количество е то и съответно с какво би се увеличило имуществото на ответника при ползването на това конкретно оборудване през 2021г. и 2022г.

Възпроизведени са били изводите на заключението на изслушаната комплексна съдебно-техническа експертиза. Вещите лица са посетили на място комплекса и са констатирали наличието на мебели (запазени), но не са могли да определят точно кога са изработени и монтирани в стаите. Обзавеждането като бройка се е различавало от посоченото в инвентаризационния опис стаи вилна част и хотелска част Арапя дел Сол към дата 22.05.2021г. Тогава е бил съставен приемо-предавателен протокол за предаване държането на недвижими имоти на „Еврогрейд БГ“ ООД, като нов наемател, от ищеца (държането на процесните недвижими имоти ведно с движимите вещи в тях). Не е можело да се установи кога намереното от експертизата оборудване е доставено в обекта хотел и вилни сгради. От приложените документи не е можело да се направи извод относно параметрите, характеристиките на оборудването и затова не е можело да се отговори какво точно е било хотелското оборудване в процесния имот – хотел и вилни сгради. По данни от приемо-предавателните протоколи и инвентаризационни описи експертизата не е можела да определи стойността на посоченото в тях оборудване /обзавеждане/. Липсвали са данни за размери, амортизация /състояние/, характеристики и други индивидуализиращи параметри.

Соченото от ответника писмо на банката-наемодател от 06.06.2017г., според въззивния съд, не е съдържало конкретно признание за находящи се в наемния имот вещи на ответника. Посоченото там е било, че движими вещи под формата на обзавеждане, оборудвани и други, които са вложени от ответника с негови средства в хотелския комплекс, не се вземат предвид при изчисление на дължимия наем по правилата на наемния договор. От така посоченото не се е извличало признание за нахождение в имота на конкретни вещи на ответника.

Свидетелят П. С. е посочил само, че през първата година, през 2016г., хотелът е бил преоборудван, което обаче не е съответствало на датата, на която е сключен договорът за наем на оборудване от ответника която е през 2017г. Посочил е, че той е управител на „Хом Кейр Хотелс“ ООД, че е доставял мебели за хотела, но не помни нито какви, нито на кого.

Изслушаната по делото свидетелка Я. В., която е била управител на хотел Арапя, действително е дала показания, че цялото оборудване е било подменено – нови матраци, нови гардероби и телевизори. Тя обаче също не е дала достатъчно конкретно описание на това, с което е оборудван хотелът, нито пък е посочила кой е извършил преоборудването, а и самата тя не се е занимавала с ремонтите.

Обстоятелството, че инвентаризационните описи от 2021г. са били съставени от представители на двете страни, също не е установявало, според въззивния съд, по никакъв начин, че в описаното оборудване се е включвало такова, наето от ответника.

За неоснователно е било прието и възражението за прихващане с вземане за обезщетение за вреди в размер на 33 081.10 лева от бездействието на ищеца да декларира количествата смет, които ще се изхвърлят през 2019г. Въззивният съд е посочил, че според Наредбата за определяне и администриране на местните такси и цени на услуги в [община], където се намира хотелски комплекс Арапя, ТБО се е определяла върху по-високата от отчетната и данъчната оценка на имота, когато той е нежилищен, като до 2019 г. ТБО е бил в размер на 4 промила от тази оценка. От 2019 г. таксата е била променена на 5 промила. Според същата наредба ТБО е можело да се изчислява и въз основа количеството на битовите отпадъци, ако това се заяви от собственика до 30 ноември на предходната година. Съгласно заключението на вещото лице по съдебно-счетоводната експертиза за периода от 2018г. до 2020г. е била начислявана такса битови отпадъци в различен размер по години. Увеличението на начислената ТБО за 2019 г. се е дължало на увеличението на ставката съгласно решения на Общинския съвет Царево, но и на неподадени декларации до 30.10. на съответната година. По-конкретно за периода 2018 г. – 2020 г. таксата, определена въз основа на използване на 2 бр. кофи е била в размер на 3 400 лева плюс такса сметопочистване, която е около 40 000 лева или общо около 45 000 лева годишно. При изчисление на ТБО въз основа на отчетната стойност тя е била в размер на около 50 000 лева за 2018г. и над 60 000 лева за 2019 г. При разпита й свидетелката Я. В. е заявила, че знае, че за едната година имало проблем с ТБО, която била доста висока и писали на банката.

При тези обстоятелства съставът на Апелативен съд - София е намерил, че действително по делото не е било установено да е подавана декларация относно количеството смет, което ще бъде извозвано, но и че е останало недоказано посоченото увеличение в заплащаната от ответника ТБО да се дължи на бездействието на ищеца. В договора между страните ищецът не е поел задължение да подава такава декларация. Отделно от това ищецът е предоставил на лице, свързано с ответника, пълномощно, което му дава право да декларира посоченото обстоятелство. Т.е. ищецът е предприел действия по предоставяне възможност на ответника, чрез посочено от него лице, да декларира количествата извозвана смет, което е и по-логично, доколкото именно ответникът ползва имота и е наясно с количествата смет, които ще изхвърля. Нереализирането на тази правна възможност за ответника също е довела до начисляване на такса за 2019г. в по-висок размер от този, който би бил начислен при деклариране количеството смет и дори ищецът да бе имал задължение да я подава, това бездействие на наемателя прекъсва причинната връзка с поведението на ищеца при приложение правилото на чл. 83, ал. 2 от ЗЗД. По делото, според въззивния съд, не е имало и данни колко кофи е използвал ответникът, съответно не е можело да бъде преценено колко би платил той за 2019г., ако този брой кофи е бил деклариран и дали това плащане би било по-ниско от фактически платеното.

По касационната жалба на „Инвестбанк“ АД

При преценка на изискванията на чл. 280, ал. 1 от ГПК не се установява основание за допускане на касационно обжалване, нито се установява вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение, за да бъде решението допуснато до касация при условията на чл. 280, ал. 2 от ГПК.

Първият въпрос на касатора относно задължението на съда да изследва всички елементи от фактическия състав на неоснователното обогатяване по чл. 59 от ЗЗД, не може да бъде определен като правен съгласно разясненията по т. 1 от Тълкувателно решение № 1/2009 от 19.02.2010г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС, тъй като не е обуславящ за изводите на въззивния съд в решението му. Въпросът е във връзка с приетото за основателно възражение за прихващане на „Хом Кеър БГ“ ЕООД за сумата от 46 709.71 лева, направени разноски за изграждането в наемния имот на гравитачна канализационна мрежа, но съгласно мотивите на състава на Апелативен съд - София се е касаело за поправка на повреди в наемния имот по чл. 231, ал. 2 от ЗЗД в рамките на съществувалото наемно правоотношение. За претендирана и дължима от наемодателя е била приета стойност на разходи за отстранени от наемателя недостатъци, проявени в наетия имот по време на ползването. От въззивния съд е било заключено, че повредите не са били причинени виновно от наемателя; че ответното дружество е извършило поправката, без каквато хотелският комплекс не е можел да работи нормално (касаело се е за повреда в тласкателите на канализационната система в наетия хотелски комплекс), при което направените разноски могат да бъдат прихванати с наема (изградена е била друг тип канализация – гравитачна), което е за сметка на наемодателя, а не на наемателя, тъй като не се касае за дребна поправка, отнасяща се до повреди, произтичащи от обикновено употребление на вещта. Позоваването на въззивния съд на разпоредба на чл. 59, ал. 1 от ЗЗД относно неоснователното обогатяване е било общо, без връзка с посочените по-горе негови фактически и правни изводи. По-конкретно въззивният съд не е приемал, че е сезиран с вземане за плащане на стойност на реално сторени разходи за подобрения в имота (вложени труд, средства и материали, довели до увеличаване на стойността му), нито по отношение на такива подобрения са били приложени правилата на неоснователното обогатяване по чл. 59, ал. 1 от ЗЗД, съответно на постановките на Тълкувателно решение № 85 от 02.12.1968г. на ОСГК на ВС относно извършените подобрения от държателя на недвижим имот извън уговореното по договор със собственика.

По приложението на чл. 59, ал. 1 от ЗЗД са и посочените от касатора съдебни решения по т.д. № 2226/2014г. и т.д. № 2643/2017г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., при което във връзка с първия поставен въпрос не е удовлетворено и допълнителното изискване на чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК. Въззивното решение не е постановено в противоречие с посочената от касатора съдебна практика.

Вторият въпрос на „Ивнестбанк“ АД (материалноправен) трябва ли да бъдат включвани печалбата и ДДС при остойностяване на извършени ремонтни дейности от държател, когато от наемателя не са представени разходооправдателни документи относно ремонтните дейности, отговоря на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 от ГПК, но не е и на допълнителната по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК. Посоченото от касатора решение по т.д. № 2235/2015г. на ВКС, ТК, І т.о. не съдържа отговор на поставения въпрос, при което не се установява противоречие на въззивното решение с практиката на ВКС. Въпросът по това дело е бил за начина на определяне на размера на обогатяването, респективно обедняването по претенция за заплащане на извършени СМР без изпълнителят да е сключил договор за изработка със собственика на обекта (приложение на разпоредбата на чл. 59, ал. 1 от ЗЗД). Настоящото дело касае различна хипотеза – по него е прието възникнало задължение на банката - наемодател по договора за наем по чл. 231, ал. 2 от ЗЗД след изграждането на гравитачната канализация от наемателя – ответник. При липсата на разходооправдателни документи разноските за изграждането й са били остойностени по пазарни цени (чл. 162 от ГПК). При това, въз основа на заключение на вещо лице, са били приети за дължими ДДС и включена печалба.

Седмият въпрос на касатора - банка (материалноправен) дали при преценка на фактическия състав на чл. 231, ал. 2 от ЗЗД съдът е длъжен да формира мотиви дали дейностите са извършени с дължимата по закон грижа на добър стопанин, също отговаря на общата предпоставка на чл. 280, ал. 1 от ГПК, но отново не е удовлетворен допълнителният критерий по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК. Въззивното решение не е постановено в противоречие с посочените от касатора съдебни решения на ВКС. Въз основа на конкретните обстоятелства и доказателства по делото въззивният съд е приел, че поправките в наемния имот са били извършени с грижата на добър стопанин.

Трети, четвърти и пети от въпросите касаят въззивното решение, с което първоинстанционното решение е обезсилено – в частта, съгласно която „Хом Кеър БГ“ ЕООД е осъдено да заплати на „Инвестбанк“ АД наемна вноска с падеж 15.06.2020г. в размер на 19 558. 31 лева. За въпросите не може да бъде прието, че отговарят на общото изискване на чл. 280, ал. 1 от ГПК, тъй като не съответстват на мотивите на въззивния съд, обусловили обезсилването и прекратяването на производството по делото в тази част. Според възприетото от въззивния съд съставът на Софийски градски съд е допуснал под формата на изменение на иска да бъде предявен нов иск, а именно този относно неплатена вноска с падеж 15.06.2020г., каквато претенция с исковата молба не е била въведена. С исковата молба са били търсени наемни вноски с падежи 15.12.2019г., 15.04.2020г., 15.07.2020г., 15.08.2020г. и 15.09.2020г. Не се е касаело за претендирани наемни вноски от конкретен времеви период, а точно посочени падежни дати. Така е неотносим третият въпрос (представляват ли части от едно единично задължение за заплащане на наем за съответната година наемните вноски), четвъртият въпрос (относно нова вноска в рамките на първоначално претендирания период), както и петият - предпоставящ нередовна искова молба във фаза на въззивно разглеждане, каквито също не са приетите от въззивния съд обстоятелства.

Шестият от въпросите на „Инвестбанк“ АД, също процесуалноправен, относно задължението на въззивния съд да се произнесе по доводите и възраженията на страните във възивната жалба и обсъди всички събрани доказателства, като мотивира решението си, в контекста на задълженията на въззивния съд по чл. 12, чл. 235, ал. 2 и ал. 4 и чл. 236, ал. 2 от ГПК и направените в касационната жалба оплаквания относно допуснати от въззивния съд процесуални нарушения, отговаря на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 от ГПК.

Не е удовлетворено допълнителното изискване по чл. 280, ал.1, т. 1 от ГПК и касационно обжалване по този въпрос не може да бъде допуснато. Въззивният съд не се е отклонил от практиката на Върховния касационен съд, обективирана в посочените от касатора съдебни решения, както и от задължителната практика на Върховния касационен съд в тълкувателни решения в този смисъл (т. 19 от Тълкувателно решение № 1/2000 от 04.01.2001г. по гр. дело № 1/2000г. на ОСГК на ВКС на РБ и т. 2 от Тълкувателно решение № 1/2013 от 09.12.2013г. по тълк. дело № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС).

По-конкретно въззивният съд е съобразил, че от „Хом Кеър БГ“ ЕООД не са представени договори за ремонтни дейности и фактури за закупуване на материали относно изграждането на нова канализационна система, както и че липсват счетоводни записвания при дружеството. Изграждането на канализацията за сметка на дружеството – наемател е било прието за установено от въззивния съд въз основа на показанията на свидетелите С. и З. и заключението на вещото лице по строителната експертиза. Според съда свидетелите са установили нуждата от изграждане на канализационната система в наетия хотелски комплекс и че това е било направено от ответника. Фактическото изграждане на гравитачна канализационна мрежа е било потвърдено от вещото лице по строителната експертиза. От експерта са били остойностени направените разходи по СМР. Въззивният съд е посочил връзката на свидетелите с ответното дружество, но макар да е била отчетена вероятна заинтересованост, показанията, с оглед останалите обстоятелства и доказателства по делото, са били приети за достоверни. Съобразено е било, че според вещото лице не е имало данни за съществувала тласкателна система и че то не е могло да каже кога и от кого е изградена гравитачната мрежа. Но, според въззивния съд, изграждането на тази мрежа в хода на ползването на наемните имоти е било доказано, без да се установява, а и твърди от банката, че изграждането на новата канализационна система е било от нея. Правилността на тези изводи на въззивния съд не може да бъде събразявана във фазата по допускане на касационно обжалване. Относимо е изпълнението на процесуалните задължения на въззивния съд по чл. 12, чл. 235, ал. 2 и ал. 4 и чл. 236, ал. 2 от ГПК.

По касационната жалба на „Хом Кеър БГ“ ЕООД

Четвъртият и петият от въпросите на дружеството са идентични с последния въпрос на „Инвестбанк“ АД - относно задължението на въззивния съд да мотивира решението си, като се произнесе по възраженията на страните и обсъди представените доказателства. Въпросите са основани на конкретните касационни оплаквания на „Хом Кеър БГ“ ЕООД в касационната жалба на тази страна за необсъдени възражения и доказателства.

Въпросите отговарят на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 от ГПК, но не и на допълнителната по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК. Въззивният съд е изпълнил посочените процесуални задължения, а, както се посочи, правилността на неговите фактически и правни изводи не подлежи на преценка в производството по чл. 288 от ГПК. Във връзка с възражението за прихващане със сумата от 14 665. 85 лева въззивната инстанция изрично е посочила, че описаните СМР са представлявали дребни поправки по чл. 231, ал. 1 от ЗЗД, които са за сметка на наемателя. Било е посочено и правното значение на представеното по делото пълномощно за деклариране на количеството смет, което ще бъде извозвано (във връзка с възражението за прихващане за сумата от 33 081. 10 лева обезщетение за вреди). Съставът на Апелативен съд – София е възпроизвел и обсъдил показанията на свидетелите С. и В. по делото, включително във връзка с възражението за пропуснатите ползи от експлоатацията на хотелско оборудване и обзавеждане за 2021г. и 2022г. Изрично е било обсъдено писмото на банката-наемодател от 06.06.2017г., като е било отречено то да съдържа конкретно признание за находящи се в отдадения под наем недвижим имот вещи на ответника. Обсъдени са били и съставяните инвентаризационни описи.

При решаващия извод на въззивния съд за упълномощаване на ответника - наемател да декларира количеството смет, което ще бъде извозвано, съответно че нереализирането на тази правна възможност въз основа на упълномощаването е съставлявало бездействие на наемателя, прекъсващо причинната връзка с поведението на ищеца, шестият въпрос на страната не отговаря на общата предпоставка на чл. 280, ал. 1 от ГПК. Въпросът (материалноправен) е следва ли при спор за прилагане на договорни клаузи съдът да изходи не само от конкретното договорно съдържание, но и от общите правила за добросъвестност, основан на довода за договорно задължение на наемодателя по договора за наем да декларира извозването на боклука, но при посочения решаващ извод на въззивния съд за обстоятелства по чл. 83, ал. 2 ЗЗД, такова конкретно договорно задължение е без значение.

Първият въпрос на касатора също не отговаря на общото изискване на чл. 280, ал. 1 от ГПК, тъй като той предпоставя поправки по наетата вещ, съставляващи основен ремонт и свързани с годността на наетия имот за ползване. Във връзка с възражението за прихващане на страната (разходи за направени основни ремонти на сградите за 14 665. 85 лева) обаче въззивният съд е приел, че се касае за дребни поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление и което са за сметка на наемателя (чл. 231, ал. 1 от ЗЗД).

Същото е по отношение на втория поставен въпрос, отново свързан с това възражение за прихващане. Действително вещото лице по строителната експертиза се е позовало на § 5, т. 43 от ДР на ЗУТ, като съдържанието на заключението е било възпроизведено в мотивите на въззивния съд към решението му. Но посочената разпоредба относно подобряването и поддържането в изправност на сграда, съответно дефиницията на „текущ ремонт“ на строеж, дадена с разпоредбата, не са имали връзка с решаващите изводи на въззивния съд за наличие на хипотезата на чл. 231, ал. 1 от ЗЗД в случая. В този смисъл въпросът дали „текущите ремонти“ по смисъла на § 5, т. 43 от ДР на ЗУТ се различават от „дребните поправки“ по смисъла на чл. 231 от ЗЗД не е правен въпрос от значение за изхода на делото по чл. 280, ал. 1 от ЗЗД.

Не отговоря на чл. 280, ал. 1 от ГПК и третият въпрос на „Хом Кеър БГ“ ЕООД. За да приеме за неоснователно възражението за прихващане с вземане за пропуснати ползи от невъзможността да бъдат използвани хотелско оборудване и обзавеждане в периода 2021г. – 2022г., въззивният съд е приел не само, че не се установява какво оборудване е било оставено от ответника при напускане на наемния имот (в каквато връзка е въпросът), а и че представените инвентаризационни описи на оборудване за хотел Арапя от 2021г. не е можело да се съпоставят с опис на наетото от ответника оборудване. Това, според въззивния съд, е било, тъй като в приложения приемо-предавателен протокол към сключения между ответника и „Хом Кеър Хотелс“ ООД договор от 05.01.2017г. е липсвала индивидуализация на наетото оборудване. Всъщност самата претенция на ответника е била основана на идентичност между наетото оборудване и това, което е останало в наетия имот.

Поради изложеното липсва основание за допускане на касационно обжалване и по въпросите на „Хом Кеър БГ“ ЕООД. Не се установява също вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение в обжалваната от този касатор част.

Воден от горното, съдът