Определение № 2389 от 11.05.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2873/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба с вх. №53018/30.04.2025г., подадена от Т. И. Б. и В. М. Н., чрез процесуалния представител адвокат А. Т. от САК, срещу решение №1523 от 14.03.2025г. по в.гр.д.№11571/2024г. на Софийски градски съд, ГО, ІІ-Ж състав, с което решението на първоинстанционния съд е отменено и вместо това е признато за установено на основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 67 ЗС по отношение на П. Г. И., М. Г. И., Г. М. И., С. Г. И. и Х. И. И., че В. М. Н. и Т. И. Б. не са титуляри на право на строеж за изграждане на самостоятелен обект - магазин №2, находящ се в [населено място], [улица], на партера на сградата, със застроено площ 35.50 кв.м., състоящ се от търговска зала и баня-тоалетна, при съседи: двор, гараж №11, входно фоайе на вход Б на сградата, ателие от вход Б, гараж №6, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, която е предвидено да се изгради като жилищна сграда, състояща се от мазета, гаражи, магазини, седем жилищни етажа и ателиета, находяща се в УПИ [№], [№], [№] в кв. 49-Б, местност „Зона Б-17“ по влезлия в сила план на [населено място], представляващ ПИ с идентификатор [№] по КККР, одобрени със заповед № РД-18-49/16.09.2015г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: [населено място], район „И.“,[жк], [улица], поради погасяването на правото на строеж по давност с изтичането на петгодишен срок, считано от 07.03.2007г. до 07.03.2012г., в рамките на който същото не е упражнено. В касационната жалба се поддържа, че обжалваното въззивно решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правиа и необоснованост, поради което се иска същото да бъде отменено и вместо това предявеният иск бъде отхвърлен като неоснователен. В приложеното към жалбата изложение на основанията за допускане на касационното обжалване по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се поддържа, че са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, като въпросите са поставени без да се уточнява по отношение на кой от тях се поддържа основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, респ. чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Посочва се, че обжалваното решение е постановено в противоречие с решение №53 от 17.02.2011г. по гр.д.№1467/2009г. на ІІ г.о. на ВКС; т. 3 на ТР №1 от 04.05.2012г. по тълк.д.№1/2011г. на ОСГК на ВКС; решение №107 от 29.10.2018г. по гр.д.№3628/2017г. на ІІ г.о. на ВКС; решение №663 от 01.02.2010г. по гр.д.№3313/2008г. на ВКС и решение №201 от 23.03.2018г. по гр.д.№900/2017г. на І г.о. на ВКС. В изложението се поставят следните правни въпроси: 1.Фактът, че касационните жалбоподатели не са носители на правото на строеж за други обекти извън магазина и цялата сграда не е построена до фаза „груб строеж“, има ли отношение към основателността на иска, при положение, че процесният магазин е построен до фаза „груб строеж“; 2.Упражняването на правото на строеж върху отделен обект в сграда с два или повече самостоятелни обекта следва ли да бъде обусловено от фактическото изграждане на друг обект в сградата, задължение за изпълнението на който е поето от собственика (ищец) или от друг суперфициар, получил правото на строеж от собственика на земята; 3.Представлява ли факт от значение за спорното право, че с нарочен акт по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ е констатирано, че сградата, в която се намира магазинът, е завършена до фаза „груб строеж“; 4.Може ли собственикът на земята да се позове на погасителна давност, след като правото на строеж за едни самостоятелни обекти в сградата е реализирано до фаза „груб строеж“, а за други не и причината е в самия него; 5.Имаме ли трансформация на правото на строеж в право на собственост за магазина и част от останалите самостоятелни обекти, които са завършени до „груб строеж“, а за останалата част от самостоятелните обекти в сградата - не; 6.Следвало ли е въззивният съд при вземане на своето решение да отчете, че към момента на приключване на съдебното дирене в първа инстанция сградата, в която е изграден процесният магазин вече е била на завършен етап „груб строеж“; 7.Следвало ли е при вземане на своето решение във втората инстанция съдът да се произнесе по направените възражения пред него и в първата инстанция за изтекла в полза на ответниците (касационни жалбоподатели) придобивна давност до 23.06.2018г.; 8.В случай, че не приеме заключението на вещото лице, дадено в първоинстанционното производство, длъжен ли е въззивният съд да се мотивира защо не го приема. Поддържат също така, че обжалваното решение е и очевидно неправилно, „тъй като същото е явно необосновано, в разрез с действащите в страната материално и процесуално правни норми“. Навеждат довод, че „изложените в решението мотиви свидетелстват за отсъствие на анализ на събраните по делото доказателства, че липсват фактически констатации и изрично декларирано игнориране на събраните по делото допустими доказателствени средства, избирателно интерпретиране на писмени доказателства, поради което не става ясно въз основа на какво съдът е формирал изводи относно релевантните факти.“ В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответниците по касационна жалба П. Г. И., М. Г. И., Г. М. И., С. Г. И. и Х. И. И. чрез процесуалния представител адвокат Искрен Н., изразяват становище, че не са налице предпоставки за допускане на въззивното решение до касационно обжалване по изложените в отговора съображения. Претендират присъждане на направените по делото разноски. Касационната жалба е редовна и процесуално допустима, тъй като е подадена в срока по чл. 283 ГПК, има необходимото съдържание по чл. 284 ГПК, подадена е от легитимирано лице, чрез упълномощен адвокат, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, който не попада в изключенията на чл. 280, ал. 3 ГПК. Досежно наличието на предпоставки за допускане на касационно обжалване съображенията на съда са следните: П. Г. И., М. Г. И., Г. М. И., С. Г. И. и Х. И. И. в качеството си на лица, притежаващи идеални части от УПИ [№], [№], [№] в кв.49-Б, местност Зона Б-17 по плана на [населено място], са предявили срещу В. М. Н. и Т. И. Б. иск за признаване за установено, че ответниците не притежават правото на строеж за магазин №2, находящ се в [населено място], [улица] поради погасяването му по давност. В подадения в срока по чл. 131 ГПК отговор ответниците са оспорили така предявения иск, като са поддържали, че към предявяването на иска магазинът е изграден на „груб строеж“, като сградата е изградена до пета плоча. При условията на евентуалност са заявили, че са придобили правото на собственост върху магазина по давност. От фактическа страна по делото е прието за безспорно установено, че предявилите иска лица са собственици на идеални части от недвижимия имот, като на 07.03.2007г. са учредили в предвидената в закона нотариална форма за действителност (н.а. №26, том І, н.д.№25/2007г.) в полза на „ЕР ЕР Билдинг“ Прим“ ЕООД с променено наименование „В.“ ЕООД, право на строеж за построяване на жилищна сграда на седем етажа (УПИ [№], [№], [№] по плана на [населено място], местност „Зона Б-17“, представляващ понастоящем ПИ с идентификатор [№]) срещу задължението на дружеството да проектира и построи за своя сметка, със свои материали в полза на учредителите част от обектите в сградата, като учредителите са дали съгласие дружеството да продава свободно и при цена, каквато реши, правото на строеж за обектите извън тези, за които са си запазили правото на строеж, описани подробно в договора. За строителството на сградата е било издадено Разрешение за строеж №361/19.05.2006г. за строителството на обект „Жилищна сграда на М+5+А, М+6+А, с гаражи, кафе-аперетив, магазини, ателиета и П.Г.“ Установено е, че с договор за продажба на право на строеж от 23.06.2008г. (н.а.№13, том ІІ, н.д.№201/2008г.) суперфициарят „В.“ ЕООД е прехвърлил на В. М. Н. и Т. И. Б. правото на строеж за построяване на магазин №2, находящ се в партера на сградата, която е предвидено да се изгради като жилищна сграда, състояща се от мазета, гаражи, магазини, седем жилищни етажа и ателиета. С договор за строителни услуги от 30.06.2008г. В. М. Н. и Т. И. Б. са възложили на „С. проект“ ООД строителните дейности, необходими за предаване на магазина в годно за ползване състояние. Установено е също така, че с договор за прехвърляне на правото на строеж срещу задължение за извършване на строителство от 19.05.2011г. (н.а.№76, том І, н.д.№66/2011г.) „В.“ ЕООД е прехвърлило на „Д. проект“ ООД правото на строеж върху посочените в договора обекти, намиращи се в жилищната сграда на М+5+А, М+6+А, с гаражи, кафе-аперетив, магазини, ателиета и подземни гаражи, срещу задължението приемателят по сделката да построи за своя сметка обектите на учредителите по право на строеж, подробно описани в договора за продажба на правото на строеж от 23.06.2008г. Със заповед № РД-09-50-1068/28.07.2011г. на главния архитект на Столична община издаденото разрешение за строеж на сградата е презаверено на основание чл. 153, ал. 3 ЗУТ. Впоследствие разрешението за строеж е презаверено на същото основание и със заповед №РА51-233/07.11.2018г. Въз основа на заключението на изслушаната по делото СТЕ на в.л.М. е прието за установено, че изграждането на сградата е започнало на 17.07.2006г., като към момента на подаване на исковата молба (11.08.2022г.) сградата не е била завършена до етап „груб строеж“ – в периода от 19.04.2022г. до 24.11.2022г. в сградата са били изградени стоманобетонни плочи на четвъртия етаж включително, т.е. до подовата плоча на четвъртия етаж, като по делото е представен констативен протокол, съставен от служители на районната администрация, за степен на завършеност на строежа с дата 07.03.2023г., съгласно който строежът е изпълнен до 5-та плоча включително и се изпълнява кофражът за 6-та плоча. На 26.09.2023г. е съставен акт образец 14 за приемане на конструкцията на сградата относно строеж: „Седем етажна сграда с подземни гаражи, гаражи, магазини, кафе-сладкарница и КОО в партерен етаж и ателиета в подпокривното пространство, с местонахождение УПИ [№], [№], [№], като е констатирано, че носещата конструкция на строежа е в състояние да понесе по време на последващото изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му всички постоянни, временни и особени натоварвания съгласно проекта и действащата нормативна уредба, и е разрешено изпълнението на довършителните работи. При тези данни първоинстанционният съд е отхвърлил така предявения иск, като е приел, че изграждането на сградата, в която се намира процесният магазин, до етап „груб строеж“, констатирано с нарочен акт по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ, съставен в хода на производството (на 26.09.2023г.), представлява факт от значение за спорното право, който следва да бъде взет предвид от съда при постановяване на решението съгласно чл. 235, ал. 3 ГПК и именно предвид осъществяването на този факт предявеният иск е неоснователен, тъй като с изграждането на постройката в груб строеж правото на строеж се трансформира в право на собственост и не може да се установява погасяване на правото, което вече не съществува в този вид. Въззивният съд е приел този извод за неправилен. Изложил е съображения, че след като към датата на подаване на исковата молба (11.08.2022г.) правото на строеж е било погасено, поради което собственикът на земята се е позовал на давността преди правото на строеж да е било упражнено, то суперфицията е погасена в полза на собственика на земята. Съобразено е, че с т. 2 на ТР №1 от 29.03.2012г. на ОСГК са дадени задължителни разяснения, че давностният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяването му породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния, т.е. петгодишният давностен срок по чл. 67 ЗС тече от един и същи момент както за първоначалния титуляр на учреденото право на строеж, така и за лицата, на които той впоследствие прехвърля това право за отделни обекти в сградата. Посочено е, че в този смисъл приобретателите на правото на строеж, когато не са получили правото си от сключен договор със собственика на земята, а от прехвърляне на правото от друг суперфициар, са обвързани от изтеклия давностен срок. Съобразено е, че правото на строеж според същото тълкувателно решение, се счита упражнено тогава, когато е завършена цялата сграда в груб строеж, а не тогава, когато са изградени отделните обекти в нея (гаражи, магазини, апартаменти и др.), като изключение от това правило е допустимо само в хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ - когато разрешението за строеж е издадено за отделни етапи на строежите, които могат да се използват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата, при условие, че се завърши архитектурно-пространствено и фасадно оформяне на всеки етап от строителството. Прието е, че в случая давностният срок за упражняване на правото на строеж на жилищната сграда, в т.ч. на обектите в нея, е започнал да тече от датата на сключване на договора за учредяване на правото на строеж от 07.03.2007г. и е изтекъл на 07.03.2012г., т.е. преди подаване на исковата молба, по която е образувано настоящето дело - 11.08.2022г, като към тази дата жилищната сграда не е била построена до степен „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 ДР на ЗУТ и едва в хода на производството на 26.09.2023г. за сградата е бил издаден акт за приемане на конструкцията. Възраженията на ответниците по иска (сега касатори), че към датата на подаване на исковата молба са упражнили правото на строеж за магазин №2 до степен „груб строеж“ и поради това правото на строеж не е погасено по давност в полза на собствениците на земята, са приети за неоснователни от една страна по причина, че това твърдение в производството по делото не е доказано, а от друга предвид обстоятелството, че срокът за упражняване на правото на строеж за цялата сграда е изтекъл на 07.03.2012г., т.е. преди подаване на исковата молба. Съобразено е, че в производството не са били наведени доводи за спиране или прекъсване на давността за упражняване правото на строеж върху сградата, поради което е прието, че несъмнено към датата на подаване на исковата молба (11.08.2022г.) правото на строеж е било погасено. За неоснователно е прието и възражението на ответниците по иска (сега касатори), че за упражняване правото на строеж върху магазин №2 са били обвързани от строителството на цялата сграда, върху който процес не са могли да повлияят, по съображения, основани на разясненията, дадени в ТР №1/2011г. на ОСГК на ВКС, според които ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти. При съобразяване на така изложените в обжалваното решение съображения следва да се приеме, че в съответствие с даденото от ОСГК на ВКС тълкуване в ТР №1 от 04.05.2012г. по тълк.д.№1/2011г. на ОСГК на ВКС въззивният съд е формирал изводите си досежно момента, в който правото на строеж се счита упражнено, вкл. в хипотеза, при която същото е било учредено за построяването на многоетажна сграда, състояща се от няколко обекта. Поради това по въпросите, поставени във връзка с така формираните изводи не е налице поддържаното основание за допускане на касационно обжалване. Налице е основание за допускане на касационно обжалване по трети и шести въпроси, поставени в изложението, които в рамките на правомощията на ВКС (т. 1 от ТР №1/2009 от 19.0.2010г. по тълк.д.№1/2009г. на ОСГТК на ВКС) следва да бъдат обобщени, уточнени и конкретизирани, вкл. с оглед особеностите на настоящия правен спор, както следва: При предявен иск за установяване, че право на строеж за конкретен обект в многоетажна сграда, състояща се от множество обекти, е погасено по давност, представлява ли факт от значение за спорното право, който съдът следва да вземе предвид при постановяване на решението си, че с нарочен акт по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ, издаден в хода на производството, е констатирано, че сградата, в която се намира обектът, е завършена до фаза „груб строеж“. Касационното обжалване следва да бъде допуснато по реда на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК предвид липсата на формирана практика на ВКС и предвид значението на този въпрос за точното прилагане на закона и за развитието на правото. Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение