Определение № 5739 от 09.12.2025 г. на ВКС по гр. д. № 3231/2025 г.

Производството е по чл.288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на С. К. К. и Р. К. М. с искане за допускане на касационно обжалване на въззивно решение на Софийски градски съд № 2460 от 22.04.2025 г. по гр.д.№ 10906/ 2023 г., с което е потвърдено решение на Софийски районен съд № 20260872/ 25.11.2020 г. по гр.д.№ 22688/ 2019 г. /поправено с решения по същото дело № 20096844/ 10.07.2023 г. и № 20108404/ 15.11.2023 г./ и по този начин е обявен за окончателен сключеният на 04.04.2019 г. между С. К. К. и Р. К. М., като продавачи, и Т. В. Р., като купувач, предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот - поземлен имот с идентификатор *.*.* по КККР, одобрени със заповед № РД – 18 – 50/ 02.11.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот в [населено място], район „К. п.“, кв.Ф., [улица], с площ от 307 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, до 10 метра, номер по предходен план: *, кв. *, при съседи: *.*.*, *.*.*, *.*.*, *.*.*, *.*.*, заедно с построената в този поземлен имот едноетажна еднофамилна жилищна сграда, със застроена площ, съгласно акт за собственост от 45 кв.м., представляваща съгласно КККР сграда с идентификатор *.*.*.*, с площ по скица: 54 кв.м., състояща се от входно антре, кухня и две стаи, с външна баня и тоалетна, заедно с всички подобрения и приращения в поземления имот, при условие, че купувачът Т. В. Р. заплати на продавачите С. К. К. и Р. К. М. сумата от 19 800 евро, представляваща неизплатена част от продажната цена, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението; и е разпределена е отговорността за таксите разноските по делото. Като основание за допускане на обжалвания акт до касационен контрол жалбоподателите повдигат процесуалноправните въпроси 1. „Ако по делото са налице писмени доказателства, които сочат, че в процесния имот е налице друг строеж, освен описания в ПД, длъжен ли е съдът служебно да допусне техническа експертиза, която след оглед на място да установи налице ли са други строежи в имота, каква е степента на завършеност на неописаните в ПД такива и съществува ли строежа, предмет на процесния предварителен договор?“; 2. „Длъжен ли е съдът, първоинстанционен или въззивен да даде указания да бъдат посочени индивидуализиращи белези на имота, предмет на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако по делото са налице данни, че такъв съществува и е различен от описания в ПД?“; 3. „Допустимо ли е масивна жилищна сграда да бъде описана като подобрения на поземлен имот?“; и 4. „Длъжен ли е въззивният съд при произнасяне по същество на спора да обсъди отново и изцяло установената фактическа обстановка, ведно с всички събрани по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност в качеството си на втора инстанция по същество?“. Жалбоподателите поддържат, че тези въпроси са разрешени в противоречие с практиката на Върховния касационен съд /ВКС/. Ответната страна Т. Р. оспорва жалбата с доводи, че първите три въпроса на касаторите се основават на доводите им, че сградата в имота, предмет на предварителния договор, е различна от тази, описана в документа им за собственост и в предварителния договор. Тези доводи обаче били преклудирани, тъй като не били заявени до момента на обявяване на доклада на първоинстанционния съд за окончателен и съдилищата нямали право да ги разглеждат, съответно първите три въпроса счита за неотносими. За последния въпрос поддържа, че е разрешен в съответствие с установената практика. Затова моли касационното обжалване да не бъде допуснато, евентуално излага и доводи за правилност на обжалваното решение. Съдът намира жалбата за допустима, но искането за допускане на касационно обжалване е неоснователно. За да уважи предявения иск, въззивният съд приел, че на 04.04.2019 г. бил сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот между С. К. К. и Р. К. М., като продавачи, и Т. В. Р., като купувач. С договора продавачите се задължили да прехвърлят на купувача процесния недвижим имот срещу цена от 22 000 евро, като купувачът следвало да заплати предварително сумата от 2 200 евро чрез банков превод по посочената от продавачите сметка, а остатъкът от продажната цена в размер на 19 800 евро трябвало да бъде изплатена по посочената от продавачите сметка в деня на нотариалното изповядване на сделката. Окончателният договор трябвало да бъде подписан на 05.04.2019 г. в кантората на нотариус с рег.№ *, а при неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор, всяка от страните имала право да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен На датата на сключване на договора ищецът превел по банков път сумата в размер на 2 200 евро по банковата сметка на ответницата С. К. К. с посочено основание за превода „капаро за къща“. На 05.04.2019 г. нотариус с рег. № * съставил констативен протокол, видно от който в 11,00 ч. същия ден продавачите С. К. К. и Р. К. М. не са се явили в нотариалната кантора за изповядване на сделката, нито са изпратили представител. Те притежават имота по силата на нотариален акт за покупко – продажба № 83, том II, рег. № 15328, н.д.№ 261/ 2013 г. на нотариус с рег. № * на НК, с който С. К. М. го придобила чрез покупко-продажба по време на брака й с Р. К. М.. С решение № 82776/ 03.04.2018 г. по гр. д. № 481/ 2017 г. на Софийски районен съд бракът между Р. К. М. и С. К. М. бил прекратен по взаимно съгласие на основание чл.50 СК. Кадастралните данни на поземления имот и сграда били идентични с описаните в предварителния договор, а данъчната оценка на имота била 15 201 лв. Събраните писмени доказателства по образувана процедура по издаване на удостоверение за търпимост на строежа в процесния имот съдът отказал да обсъжда, като ги счел за неотносими към предмета на доказване. От събраните гласни доказателства съдът установил, че предварителният договор бил сключен от страните в заседателната зала на кантората на адвокат А. И., находяща се в [населено място], [улица], ет.*, ап.*. Адвокат И. прочел договора на страните и разяснил клаузите му. Имало разправия между страните, предизвикана от увеличаването на цената с 2 000 евро от страна на продавачите и адвокатът разпечатал нов договор, съответстващ на изменението на цената. При така приетата фактическа обстановка от правна страна съдът извел, че страните са сключили предварителен договор за покупко – продажба на процесния недвижим имот за сумата от 22 000 евро. Предварителният договор бил сключен в предвидената от закона обикновена писмена форма и съдържал всички задължителни реквизити на окончателния договор за покупко – продажба - индивидуализирания в договора недвижим имот и продажна цената. Купувачът платил по банков път сумата 2 200 евро по сметка на продавача С. К. К. с посочено основание „капаро за къща“. Ответниците били съсобственици на процесния недвижим имот в режим на обикновена съсобственост при равни квоти. На уговорения ден за изпълнението на задължението за прехвърляне на собствеността върху имота ответниците не са явили пред нотариус. За неоснователни били приети доводите на ответниците, че не са имали намерение да сключват предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, а са търсили заем в размер на 2 200 евро. Нямало доказателства за тези твърдения. С платежното нареждане от 04.04.2019 г. ищецът е превел по банков път сумата в размер на 2 200 евро по банковата сметка на ответницата С. К. К. с посочено основание „капаро за къща“. Преводът бил извършен датата на сключване на предварителния договор според уговореното в него, а не по договор за заем. В този смисъл били и гласните доказателствени средства. За неоснователен бил приет и другият довод на въззивниците, че договорът е унищожаем, тъй като бил сключен чрез измама. По делото не били ангажирани каквито и да е доказателства за тези твърдения. Що се касае до възражението, че предварителният договор е унищожаем като сключен при крайна нужда, съдът го намерил за преклудирано, тъй като било направено за първи път в устните състезания по делото във въззивното производство. Други конкретни доводи за неправилност на обжалваното решение не били релевирани с въззивната жалба, затова искът следвало да се уважи. С оглед тези мотиви на инстанцията по същество, само последният процесуалноправен въпрос обуславя въззивното решение, но той е разрешен в съответствие, а не в противоречие с установената практика на ВКС. Според тази практика непосредствена цел на въззивното производство е повторното разрешаване на материалноправния спор, при което дейността на първата и на въззивната инстанция е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на доказателствата и субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. За да даде защита и санкция на спорните права, съдът е длъжен в мотивите на решението си да изложи фактическите си и правни изводи след обсъждане в тяхната съвкупност на всички доводи на страните и на всички релевантни за спора доказателства, които са били събрани по делото. За да се произнесе по спорния предмет, в рамките на основанията, въведени във въззивната жалба, въззивният съд е длъжен да извърши своя преценка на фактическия и доказателствен материал, като и да направи собствени правни изводи, включително и по възраженията и доводите на страните. Фактическите и правни изводи на съда трябва да намерят израз в мотивите му /решение № 92/ 06.11.2019 г. по т.д.№ 2100/ 2018 г., І т.о. и цитираните в него, решение № 403/ 23.01.2015 г. по гр.д.N 3902/ 2014 г., ІV г.о. и цитираните в него/. Тази практика е съобразена при постановяване на обжалваното решение, затова по обуславящия въпрос не е налице допълнителното основание по т.1 на ал.1 на чл.280 ГПК. Останалите въпроси не обуславят обжалваното решение. При съобразяване на Тълкувателно решение № 1 от 9.12.2013 г. на ВКС по тълк.д.№ 1/ 2013 г., ОСГТК, въззивната инстанция не е ограничена от посоченото във въззивната жалба, когато следи служебно за интереса на някоя от страните по делото или за интереса на родените от брака ненавършили пълнолетие деца при произнасяне на мерките относно упражняването на родителските права, личните отношения, издръжката на децата и ползването на семейното жилище. Във всички останали случаи тя е ограничена до посоченото във въззивната жалба. Съобразно това въззивният съд е обсъдил всички правоизключващи възражения на ответниците /сега касатори/, заявени своевременно в срока за отговор на исковата молба и съобразно оплакванията в жалбата срещу първоинстанционното решение. В конкретния случай в отговора на исковата молба не са посочени никакви обстоятелства, нито във въззивната жалба са изтъкнати някакви доводи за нищожност на предварителния договор. Такава не може да се установи и от събраните по делото доказателства, при условията на Тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022 г. на ВКС по тълк.д.№ 1/ 2020 г., ОСГТК, нито има данни за нищожност, произтичаща пряко от сделката. Затова въззивният съд не е имал правомощие да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на предварителния договор, респективно да събира служебно доказателства за такава, включително чрез експертиза налице ли друг строеж в имота, различен от описания в предварителния договор, както и да дава указания да бъдат посочени индивидуализиращи белези на имота, различен от описания в предварителния договор. Що се касае до питането допустимо ли е масивна жилищна сграда да бъде описана като подобрения на поземлен имот, то е неотносимо към правните разрешения на въззивния съд, доколкото никъде в мотивите на обжалваното решение жилищната сграда не е квалифицирана като подобрение на поземления имот. По тези съображения Върховният касационен съд намира, че не са налице предпоставките по чл.280 ал.1 ГПК и