Определение № 2035 от 24.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4872/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Л. А. М. срещу Решение № 161 от 27.05.2024 г. по в. гр. д. № 186/2024 г. на Окръжен съд - Сливен, с което след като е потвърдено Решение № 33/23.02.2024 г. по гр. д. № 1138/2023 г. по описа на Районен съд - Нова Загора, е отхвърлен предявеният от касатора срещу И. П. Х. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 22.03.2021 г. между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти: 1. дворно място, съставляващо поземлен имот, част от планоснимачен номер ..., в квартал .., за който е отреден УПИ ... по ПУП на [населено място], [община], като този имот се намира в строителните граници на населеното място, предназначен за жилищни функции, с площ съгласно скица от 1 370 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 110 квадратни метра, при граници на имота: от изток - УПИ ..., от запад – улица, от север – УПИ ..., от юг - улица, ведно с находящата се в него едноетажна масивна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 63, 75 квадратни метра; 2. празно дворно място, съставляващо поземлен имот, част от планоснимачен № ..., в квартал ..., с площ съгласно стара скица от 1 109 квадратни метра и площ съгласно нова скица от 1 120 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 11 квадратни метра, за който имот е отреден УПИ ..., в квартал ... по ПУП на [населено място], [община], като тази имот се намира в строителните граници на населеното място и е предназначен за жилищни функции, при граници на имота: от изток - УПИ ...., от запад УПИ ...., от север - УПИ .... и УПИ ...., от юг – улица; 3. празно дворно място, съставляващо поземлен имот планоснимачен № ..., в квартал ..., по ПУП на [населено място], [община], с площ съгласно скица от 1 470 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 112 квадратни метра, като имотът е предназначен за жилищни функции, при граници на имота: от изток – улица, от запад - УПИ-..., от север – УПИ ...., от юг – улица.

В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушения на материалния и процесуалния закон, както и че е необосновано. Касаторът счита, че неправилно въззивният съд е приел договора за нищожен поради нееквивалентност на престациите, обусловена от занижената продажна цена, която страните уговорили.

Допускането на касационно обжалване касаторът основава на предпоставките по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК.

Ответникът по касационната жалба И. П. Х. е подал отговор, в който изразява становище за липсата на основания за допускане на касационното обжалване, респективно – за неоснователност на касационната жалба.

Върховният касационен съд, Гражданска колегия, Трето отделение, като взе предвид доводите на страните и извърши преценка за предпоставките по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, приема следното - касационната жалба е подадена от надлежна страна, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, в преклузивния срок по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел за безспорно установено, че на 22.03.2021 г. страните сключили предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ищецът Л. А. М. следвало за закупи от ответника за сумата от общо 1 300 лева следните три недвижими имоти, находящи се в [населено място], [община], а именно: 1. дворно място, съставляващо поземлен имот, част от планоснимачен номер ..., в квартал ..., за който е отреден УПИ... по ПУП на [населено място], [община], като този имот се намира в строителните граници на населеното място, предназначен за жилищни функции, с площ съгласно скица от 1 370 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 110 квадратни метра, при граници на имота: от изток - УПИ ..., от запад – улица, от север – УПИ ..., от юг - улица, ведно с находящата се в него едноетажна масивна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 63, 75 квадратни метра; 2. празно дворно място, съставляващо поземлен имот, част от планоснимачен № ..., в квартал ..., с площ съгласно стара скица от 1 109 квадратни метра и площ съгласно нова скица от 1 120 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 11 квадратни метра, за който имот е отреден УПИ .., в квартал ... по ПУП на [населено място], [община], като тази имот се намира в строителните граници на населеното място и е предназначен за жилищни функции, при граници на имота: от изток - УПИ ..., от запад УПИ ...., от север - УПИ .... и УПИ ..., от юг – улица; 3. празно дворно място, съставляващо поземлен имот планоснимачен № ..., в квартал ..., по ПУП на [населено място], [община], с площ съгласно скица от 1 470 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 112 квадратни метра, като имотът е предназначен за жилищни функции, при граници на имота: от изток – улица, от запад - УПИ-..., от север – УПИ ..., от юг – улица. От разписка от 13.04.2021 г. съдът установил, че ответникът по иска И. П. Х. получил от ищеца Л. А. М. сумата от 1 300 лева. От удостоверения за данъчна оценка на имотите въззивният съд приел, че тя била в общ размер 11 826.70 лева.

За да отхвърли предявения иск, въззивният съд е намерил за основателно релевираното от ответника възражение за нищожност на договора поради противоречието му с добрите нрави, обусловено от занижената продажна цена на имотите. Счел е, че предварителният договор е нищожен на основание чл. 26, ал. 1 предл. трето ЗЗД, тъй като накърнява добрите нрави поради нееквивалентност на престациите.

Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване.

Касационният жалбоподател поддържа в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, че въззивният съд се е произнесъл по следните значими за изхода на делото въпроси, обобщени от настоящата инстанция съобразно правомощията й по т. 1 от ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС:

1. „Кога нееквивалентността на престациите по възмезден двустранен договор е основание за нищожност поради противоречие с добрите нрави, към кой момент следва да се оценява имотът и коя е меродавната оценка – пазарната или данъчната?“;

2. „Дали при хипотетична неизправност на купувача следва да се отхвърли иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД?“;

3. „Ако в предварителния договор за покупко-продажба липсва уговорен срок за сключване на окончателния договор, поражда ли се правото на някоя от страните да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД?“;

4. „При липса на доказателства за недобросъвестност на купувача може ли да се обоснове извод за нищожност на договора като противоречащ на добрите нрави?“

5. „Нищожен ли е предварителен договор за покупко-продажба при липса на доказателства продавачът да е бил икономически слаб участник в оборота, при липса на доказателства спешно да се е нуждаел от пари, липса на доказателства за икономическа или физическа зависимост на продавача от купувача, както и при липса на доказателства за целта на договора?“;

6. „При липса на възражение на продавача срещу твърдяни от купувача недостатъци на продаваните имоти, водещи до по-ниска продажна цена, може ли данъчната оценка да бъде критерий за това налице ли е еквивалентност на престациите?“

7.“При установено по делото обстоятелство, че към момента на сключване на предварителния договор купувачът никога не е ходил в. Новоселец и не е виждал отблизо продаваните имоти, може ли съдът да приеме за установена недобросъвестност на купувача?“;

8.“Може ли въззивният съд да се произнесе за първи път по възражение за нищожност на договора, на което ответникът по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД се е позовал, по което районният съд не се е произнесъл?“.

По първия от въпросите се сочи допълнителното основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, като се твърди, че той е решен в противоречие със практиката на ВКС, намерила израз в ТР № 4/09.05.2023 г. по тълк. д. № 4/2020 г. по описа на ОСГТК на ВКС, Решение № 128/17.01.2019 г. по гр. № 3170/2017 г. по описа на ВКС, I ГО, Решение № 453/03.08.2016 г. по гр. № 1742/2015 г. по описа на ВКС, IV ГО, Решение № 24/09.02.2016 г. по гр. № 2419/2015 г. по описа на ВКС, III ГО, Решение № 452/25.06.2010 г. по гр. № 4277/2008 г. по описа на ВКС, I ГО, Решение № 119/22.03.2011 г. по гр. № 485/2011 г. по описа на ВКС, I ГО, Решение № 72/06.03.2012 г. по гр. № 443/2011 г. по описа на ВКС, IV ГО.

По останалите въпроси жалбоподателят претендира достъп до касация на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, тъй като счита, че произнасянето на ВКС би било от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.

Въпросът кога нееквивалентността на престациите по възмезден двустранен договор е основание за нищожност поради противоречие с добрите нрави и към кой момент следва да се оценява имотът е с обуславящ изводите на въззивния съд характер, поради което отговоря на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК. По него касационно обжалване не може да се допусне, тъй като той е разрешен от въззивния съд в съответствие с практиката на ВКС, включително със задължителните за съдилищата разяснения, дадени с Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK. Съгласно разрешенията в постановените по реда на чл. 290 ГПК Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на I ГО на ВКС и Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на I ГО на ВКС, Решение № 482 от 17.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 781/2023 г., I ГО, Решение № 465 от 09.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3894/2023 г., IV ГО, Решение № 457 от 02.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 498/2011 г., IV ГО, на които касаторът се позовава, както и постановките на т. 3 от Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK, автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави, разбирани като морални норми, неписани правила за поведение, на които законът е придал правно значение. Правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Извършвайки преценка относно действителността на двустранните възмездни договори при спор или съмнение накърнени ли са добрите нрави, нормата на чл. 20 от ЗЗД задължава съда да изследва действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, като отчита взаимната им връзка и целта на договора. Моментът на дължимата проверка е сключването на договора. За да се приеме, че значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори, какъвто е предварителният договор за продажба на недвижим имот, е в противоречие с добрите нрави, е необходимо стойността на престацията на бъдещия купувач да е сведена до нула. В преценката по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД обаче съдът не е ограничен до формалното сравнение на уговорените насрещни престации, а поради естеството на порока – нищожност поради накърняване на добрите нрави - е необходимо да съобрази съпътстващите сключването й обстоятелства и преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим, допустим от закона, интерес, съвместим с приетите в обществото норми за справедливост и добросъвестност (в този смисъл Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на I ГО на ВКС, Решение № 24 от 09.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III ГО, Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на I ГО на ВКС, Решение № 465 от 09.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3894/2023 г., IV ГО, Решение № 738 от 12.12.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3516/2023 г., III ГО). В настоящия случай, за да отхвърли предявения иск, въззивният съд е приел, че уговорената продажна цена на имотите е девет пъти под данъчната им оценка, което сравнение обуславя извод за грубо нарушен баланс на престациите, водещ до нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. Извод предварителният договор да е бил насочен към цел, различна от сключването на договор с транслативно за собствеността действие, въззивният съд не е обосновавал, тъй като такива твърдения не са въвеждани в процеса. Доводите на касатора в изложението за допустимост на касационното обжалване, че съдът е пропуснал да изследва пазарната цена на имотите, са относими към обосноваността на съдебното решение, която не е сред касационните основания по чл. 280, ал. 1 ГПК (с изключение на хипотезата на явна необоснованост).

Втори, трети, четвърти, пети и шести въпрос не са в основата на решаващите изводи на въззивния съд, който нито е приемал неизправност на купувача, нито е изследвал наличието на зависимости между страните по договора, вън от самия него, нито е установявал недостатъци на вещите, предмет на съглашението, нито е счел липсата на уговорен срок за сключване на окончателен договор като недостатък, представляващ пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред. Тъй като въпросите са основани на положения, каквито въззивният съд не е приемал, общото основание по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на обжалваното решение до касационно обжалване не е налице, а това прави безпредметно изследването на допълнителната предпоставка, на която касаторът се позовава.

Седмият от въпросите не е с правен характер, а е фактически, което изключва общото основание за касация по чл. 280, ал. 1 ГПК. Съгласно разясненията, дадени в т. 1 на Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК касаторът следва да постави ясно и точно правния въпрос, включен в предмета на спора и обусловил правните изводи на въззивната инстанция по конкретното дело, който Върховният касационен съд може само да конкретизира, уточни и квалифицира. Обсъжданият въпрос не е отнесен към конкретна материалноправна или процесуалноправнанорма, с приложението на която въззивният съд да е обосновал правните си изводи, поради което проверка налице ли е допълнителното основание за допускане на обжалваното решение до касационно обжалване съдът не дължи.

Последният от въпросите е обуславящ въззивното решение, но по него касационно обжалване не може да се допусне, защото произнасянето на окръжния съд е в съответствие със задължителна практика на ВКС, обективирана в Тълкувателно решение № 1 от 9.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, както и постановени по реда на чл. 290 ГПК решения на ВКС, между които Решение № 388 от 17.10.2011 г. по гр. д. № 1975/2010 г. на ВКС, IV ГО, Решение № 94 от 28.03.2014 г. по гр. д. № 2623/2013 г. на ВКС, IV ГО, Решение № 55 от 3.04.2014 г. по т. д. № 1245/2013 г. на ВКС, I ТО, Решение № 63 от 17.07.2015 г. по т. д. № 674/2014 г. на ВКС, II ТО, Решение № 111 от 3.11.2015 г. по т. д. № 1544/2014 г. на ВКС, II ТО и др. Съгласно тази практика непосредствената цел на въззивното производство е повторно разрешаване на материалноправния спор, при което дейността на първата и въззивната инстанция е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на доказателствата и субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. Въззивният съд е длъжен да мотивира решението си съобразно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. 236, ал. 2 ГПК, като изложи самостоятелни фактически и правни изводи по съществото на спора и се произнесе по защитните доводи и възражения на страните в пределите, очертани с въззивната жалба и с отговора по чл. 263, ал. 1 ГПК. Преценката на всички правнорелевантни факти, от които произтича спорното право, както и обсъждането на всички събрани по надлежния процесуален ред доказателства във връзка с тези факти, съдът следва да отрази в мотивите си.

Обжалваното решение е постановено в съответствие с изложените по-горе правни разрешения. Въззивният съд е обсъдил всички, относими към предмета на делото, доказателства, от които са обосновани изводи за правнорелевантните факти, и е изложил самостоятелни мотиви по съществото на спора преди да посочи правни си изводи. За да направи собствен извод относно възникването на потестативното право на ищеца да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, въззивният съд е разгледал в рамките на правомощията си защитното възражение на ответника за нищожност на предварителния договор като сключен в противоречие с добрите нрави, поддържано и в отговора на исковата молба, и в отговора на въззивната жалба. Ето защо въпросът за задължението на съда да мотивира своя акт, като се произнесе по доводите на страните, не е разрешен в противоречие с практиката на Върховния касационен съд, ненуждаеща се от промяна или осъвременяване, което изключва въведеното допълнително основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника по касация следва да се присъдят разноските за адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция в доказания размер от 1 200 лева.

Така мотивиран, Върховният касационен съд, Гражданска колегия, състав на Трето отделение,