Определение № 440 от 23.11.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2303/2020 г.

Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.

С решение № 943/04.02.2020 г. по в. гр. д. № 3419/2019 г. Софийският градски съд, ГО, III-Б въззивен състав, потвърдил решение № 4910/08.01.2019 г. по гр. д. № 9320/2018 г. на Софийския районен съд, I-во ГО, 33-ти състав, с което са отхвърлени предявените от Л. М. П. срещу А. В. М. иск за признаване правото на собственост на ищцата и осъждане на ответника да й предаде владението на 1/4 ид. ч. от жилищна сграда с идентификатор ...., представляваща разликата между разгънатата застроена площ от 489.92 кв. м. и съществуващата към 1987 г. едноетажна къща с площ от 60 кв. м., построена в поземлен имот с идентификатор ...., находящ се в [населено място],[жк], [улица] иск за присъждане на сумата 6 000 лева, съставляваща обезщетение за лишаване от ползването на недвижимия имот за периода от 23.09.2016 г. до 08.02.2018 г.

Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от ищцата с оплаквания, че същото е неправилно - основание за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК.

Ответникът по касация - ответник по делото, е подал писмен отговор, с който оспорва наличието на основания за допускане на касационно обжалване.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК, от надлежна страна, отговаря на изискванията на чл. 284 ГПК и е насочена срещу въззивно решение, което не е изключено от обхвата на касационния контрол, поради което е допустима.

При произнасяне по допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о., намира следното:

По делото е установено, че М. Б. А. е бил собственик на неурегулирано място с жилищна сграда и сайвант, единствен стопански двор, селище, цялото от 2.500 кв. м., находящо се в землището на [населено място]-В..

Собственикът е починал на 01.03.1983 г. и е оставил за наследници по закон съпруга В. П. А. и деца В. М. Б. и Л. М. П..

Останалият от наследодателя недвижим имот е бил предмет на съдебна делба по гр. д. № 644/1987 г. на Кремиковския районен съд, 2-ри състав. По силата на сключена на 05.10.1987 г. съдебна спогодба ищцата получила в дял празно дворно място, обособено в самостоятелен парцел, извън регулация, цялото с площ от 1 050 кв. м., /дял І-ви/, В. М. Б. получил в дял 1/2 ид. ч. от дворното място, обособено в самостоятелен парцел, извън регулация, целият с площ от 1 856 кв. м., заедно със старата къща, застроена в северната част на парцела, състояща се от етаж от две стаи, хол, кухня, антре с мазе под кухнята, както и застроения гараж в парцела /дял ІІ-ри/, а В. П. К. /А./ получила в дял 1/2 ид. ч. от дворното място, обособено в самостоятелен парцел, извън регулация, целият с площ от 1 856 кв. м., заедно с построената нова къща в западната част на парцела, състояща се етаж от стая, кухня, баня, и сайвант към нея /дял ІІІ-ти/.

Не се спори между страните, че В. А. се е разпоредила през 2015 г. с горепосочения дял ІІІ-ти в полза на трети за спора лица с договор за издръжка и гледане, сключен с н. а. № .... г. /актът не е представен по делото/.

В. П. А. е починала на 23.09.2016 г. и е оставила за наследници по закон децата на починалия преди нея през 1990 г. г. син В. М. Б. - М. В. М. и А. В. М., последният ответник по делото, и дъщеря Л. М. П. - ищца.

Предмет на предявения ревандикационен иск е жилищна сграда със застроена площ от 156 кв. м., на два етажа, с идентификатор ...., построена в поземлен имот с идентификатор ...., за собственик на която на основание давностно владение с н. а. № .... г. е признат ответникът.

Не се спори по делото, че процесната сграда е била изградена в степен „груб строеж“ през 1990 г., като строежът ѝ е започнал след сключването на съдебната делба-спогодба.

Със заключения на вещо лице по допуснатите и изслушани в първоинстанционното производство първоначална и допълнителна технически експертизи е установено, че къщата, поставена в дял ІІ-ри от съдебната делба-спогодба, е била едноетажна и с площ от 60 кв. м. Понастоящем на мястото на старата къща има триетажна къща със застроена площ от 154.20 кв. м. и разгъната застроена площ от 489.92 кв. м., на три етажа - първият и вторият етажи представляват самостоятелни жилища с независими входове, а третият етаж представлява подпокривно пространство в незавършен вид и не е самостоятелно жилище /такова може да се обособи след извършване на СМР по довършване и обособяване на отделни помещения и изграждане на електро и ВиК инсталации/. Под сградата има голямо помещение с площ от около 27 кв. м., което се ползва като мазе, макар и предвидено за гараж, но останало под земята и няма изграден вход откъм имота. За процесната сграда не е установена строителна документация, разрешение за строеж или удостоверение за търпимост. В дворното място има две стопански постройки от двете страни на процесната къща, съответно от източната страна с площ от 30.52 кв. м. и от западната страна с площ от 22.32 кв. м., които са стари, в много лошо състояние, но може да бъдат определени като строеж съгласно пар. 5, т. 38 от ДР на ЗУТ.

Установено е също така, че средният пазарен наем за 1/4 ид. ч. от процесната площ от спорната сграда за периода от 23.09.2016 г. до 08.02.2018 г. възлиза на 1 636 лева.

Ищцата основава претендираното право на собственост на наследствено правоприемство от В. А. и приращение.

Въззивният съд приел, че първият спорен по делото въпрос е дали ищцата има права върху земята, върху която е построена процесната жилищна сграда. В тази насока посочил, че доколкото по делото е безспорно, че наследодателката на ищцата приживе се е разпоредила валидно с притежаваната от нея 1/2 ид. ч. от поземления имот, ведно с построената къща в западната част на парцела, то правото на собственост върху процесния терен не е било част от наследствената маса при откриване на наследството, преминала към наследника по закон - ищцата, което обуславя извода, че последната не се легитимира като титуляр на права въз основа на твърдените придобивни способи и само на това основание предявените искове се явяват неоснователни. Съдът посочил още, че при прехвърляне на земята купувачът придобива и подобренията и сградите върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката. Запазването на собствеността върху сградата, отделно от земята, трябва да е изрично уговорено в нотариалния акт, за да се смята оборена презумпцията по чл. 92 ЗС. Щом продавачът не е изключил изрично от продажбата вещи /подобренията/, които се намират в мястото, то купувачът придобива всичко, което се намира в мястото - сградата, посажденията, оградата и др. /макар да не се сочат в договора/. В случая ищцата нито твърди, нито установява, че нейната наследодателка е изключила от прехвърляне по договора за издържа и гледане правата си върху основната нова къща, застроена в северната част на поземления имот. Въззивният съд посочил и това, че търпимостта на един незаконен строеж е относима към въпроса подлежи ли на събаряне този строеж, но не и към правото на собственост на незаконната сграда. Въпросът чия собственост са търпимите строежи се решава според доказателствата за придобиване на тези строежи по някои от предвидените в закона придобивни способи - сделка, давност, приращение и др. Процесната сграда е незаконен строеж, фактически започнал след 1987 г., който подлежи на узаконяване по пар. 16, ал. 2 от ПЗР на ЗУТ. В закона липсва изрична забрана за разпореждане с такива имоти - те могат да са предмет на прехвърлителни сделки и без удостоверение за търпимост, което се изисква за изградените до 07.04.1987 г. постройки съгласно пар. 16, ал. 1 от ПЗР на ЗУТ.

По тези съображения въззивният съд заключил, че ищцата не се легитимира като титуляр на правото на собственост, поради което предявените ревандикационна претенция по реда чл. 108 ЗС и претенция за неоснователно обогатяване по чл. 59, ал. 1 ЗЗД се явяват неоснователни и законосъобразно са били отхвърлени от първоинстанционния съд.

В касационната жалба се твърди, че въззивният съд се е произнесъл по непредявен иск, тъй като е разгледал въпрос, който не е поставен от ищцата, а именно за правата на ищцата върху земята, върху която е построена процесната жилищна сграда.

Не съществува вероятност обжалваното решение да е недопустимо. Обстоятелствата, на които се основава искът за собственост на 1/4 ид. ч. от жилищната сграда, са за изграждането на сградата без учредено право на строеж в съсобствено дворно място, получено от двама от съделителите по гр. д. № 644/1987 г., една от които е наследодателка на ищцата, при което последната е придобила права върху сградата по приращение. В съответствие с тези твърдения въззивният съд е изследвал статута на земята с оглед приложението на принципа на приращението по чл. 92 ЗС, на което ищцата се е позовала, за да обоснове претендираното от нея право. Това обаче не означава, че земята, върху която е построена сградата, е станала предмет на спора, а и няма произнасяне в този смисъл в диспозитива на съдебното решение. Ето защо не може да се приеме, че съдът се е произнесъл по иск, с който не е бил сезиран. Основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 2-ро ГПК за допускане на касационно обжалване не е налице.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК жалбоподателката е поставила следните правни въпроси:

1. За статута на сграда, построена на груб строеж от единия собственик на терена, без съгласието на другия собственик и без учредено право на строеж - по този въпрос се поддържа противоречие със следната практика на ВКС: решение № 96/07.03.2012 г. по гр. д. № 1148/2010 г., решение № 252/14.10.2013 г. по гр. д. № 2296/2013 г., решение № 245/04.11.2013 г. по гр. д. № 1273/2013 г., решение № 61/13.02.2012 г. по гр. д. № 291/2011 г., всичките на I-во г. о., и решение № 105/04.10.2019 г. по гр. д. № 818/2019 г. на II-ро г. о.;

2. Приобретателите по договор за гледане и издръжка придобиват ли собствеността върху построената без учредено право на строеж сграда, ако същата не е изрично изключена от договора и остава ли в наследствената маса построеното без учредено право на строеж, ако същото не е изрично изключено от договора за гледане и издръжка - по този въпрос се поддържа противоречие с решение № 1/11.02.2010 г. по гр. д. № 46/2009 г. на III-то г. о. на ВКС;

3. Как следва да се тълкува волята на страните в договора за гледане и издръжка в съответствие с чл. 20 ЗЗД - жалбоподателката твърди, че по този въпрос въззивното решение противоречи на решение № 502/26.07.2010 г. по гр. д. № 222/2009 г. на IV-то г. о. на ВКС и решение № 38/27.02.2012 г. по гр. д. № 1227/2011 г. на II-ро г. о. на ВКС;

4. Следва ли да се заплаща обезщетение на собственика, ако владението на имота е без правно основание - твърди се противоречие с решение № 409/20.06.2012 г. по гр. д. № 1411/2010 г. на ВКС, IV-то г. о.

В случай, че въззивното решение не противоречи на горепосочената съдебна практика и поради това основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК не е налице, жалбоподателката се позовава на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване по съображения, че за решаването на поставените въпроси следва да се разграничат правните последици при договор за продажба и договор за гледане и издръжка и произнасянето от ВКС ще допринесе за създаване на съдебна практика и за развитието на правото предвид конфликтните отношения, които могат да възникнат между притежателите-съсобственици на отделни обекти в недвижимия поземлен имот и притежателите на отделните постройки в същия.

По основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК настоящият състав на ВКС, I-во г. о., намира следното:

По първия поставен въпрос:

С решение № 96/07.03.2012 г. по гр. д. № 1148/2010 г. е прието, че фактическото строителство не създава право на собственост, а собствеността на сградата следва собствеността върху терена - чл. 92 ЗС. Това разрешение е възприето в решение № 252/14.10.2013 г. по гр. д. № 2296/2013 г., като е добавено, че презумпцията на чл. 92 ЗС се прилага както в случаите, при които дворното място е изключителна собственост на едно лице, така и в случаите, при които мястото е съсобствено. В решение № 245/04.11.2013 г. по гр. д. № 1273/2013 г., постановено по реда на чл. 295 ГПК, е възпроизведено становището, застъпено в отменителното решение на ВКС, а именно, че изграденото в повече от учредения обем на право на строеж е собственост или на собственика на земята или на притежателя на правото на строеж, с оглед на това дали то може да се обособи като самостоятелен обект на собственост или не - когато изграденото в повече е самостоятелен обект, то става собственост на собственика на земята по приращение на основание чл. 92 ЗС, а когато не е самостоятелен обект - става собственост на собственика на сградата и притежател на правото на строеж на основание чл. 97 и чл. 98 ЗС. Разрешение в този смисъл е дадено и в решение № 61/13.02.2012 г. по гр. д. № 291/2011 г., както и в решение № 105/04.10.2019 г. по гр. д. № 818/2019 г., в което е посочено, че обемът на отстъпеното право на строеж се определя от договора или административния акт за неговото учредяване. Построеното извън тези рамки, макар и на основание утвърден архитектурен проект и дадено строително разрешение и което има юридическо основание да бъде самостоятелен обект, се придобива по приращение от собственика на земята, на основание чл. 92 ЗС. Когато построеното извън обема на правото на строеж не е самостоятелен обект, то става собственост на собственика на сградата и притежател на правото на строеж на основание чл. 97 и чл. 98 ЗС. С решение № 980/12.12.1994 г. по гр. д. № 781/1994 г. на ВС, I-во г. о., също представено с изложението, е прието, че обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора, с който е учредено. Построеното извън тези рамки, макар и на основание утвърден архитектурен проект и дадено строително разрешение и което има юридическо основание да бъде самостоятелен обект, се придобива по приращение.

По настоящото дело е установено, че след като е придобил в изключителна собственост старата къща, построена в съсобственото с В. А. дворно място, съделителят В. Б. е изградил на мястото на тази къща, която е била едноетажна с площ от 60 кв. м., нова постройка със застроена площ от 154.20 кв. м. и разгъната застроена площ от 489.92 кв. м., на три етажа, първият и вторият от които представляват самостоятелни жилища. С оглед на тази специфика, приложима към разглежданата хипотеза е съдебната практика, според която правото да се държи постройка в съсобствена земя /в случая резултат от съдебната делба-спогодба от 1987 г./ съдържа и правото на строеж в тази земя в същите рамки - пространство и височина. Ако постройката бъде разрушена и бъде извършен по-голям строеж, съдържанието на правото на строеж се определя от отношението на съборения обект към новия строеж. Това, което е построено в повече, принадлежи на собствениците на земята по приращение на основание чл. 92 ЗС ако е самостоятелен обект, а когато не е самостоятелен обект - става собственост на собственика на сградата и притежател на правото на строеж на основание чл. 97 и чл. 98 ЗС, в каквато насока е представената от жалбоподателката съдебна практика. Въззивният съд не е изложил мотиви в тази насока, но прегледът им дава основание да се приеме, че не се е отклонил от тази практика. Това е така, защото, след като е приел, че с договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка съсобственицата на терена В. А. се е разпоредила с всичко, което е притежавала върху терена, явно е приел, че с извършване на строителство в по-голям обем /пространство и височина/ без учредено за него право на строеж намира приложение принципът на приращението по чл. 92 ЗС и построеното се придобива в съсобственост от съсобствениците на терена. Въззивното решение не противоречи на практиката на ВКС, поради което основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване по първия въпрос не е налице.

По втория въпрос основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК се поддържа поради противоречие с решение № 1/11.02.2010 г. по гр. д. № 46/2009 г. на ВКС, III-то г. о. Такъв съдебен акт не е представен от жалбоподателката, а и не се открива в деловодната система на ВКС. Представеното решение № 15/11.02.2010 г. по гр. д. № 46/2009 г. на ВКС, III-то г. о., е по въпроса за обема на насрещната престация по договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка. Този въпрос е извън предмета на настоящото дело, не е поставян и не е разглеждан в обжалваното решение. Не е поставен и в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК.

Третият въпрос е поставен с твърдение произнасянето по него от въззивния съд да противоречи на решение № 502/26.07.2010 г. по гр. д. № 222/2009 г. на IV-то г. о. и решение № 38/27.02.2012 г. по гр. д. № 1227/2011 г. на II-ро г. о. С тези съдебни актове е прието, че при тълкуване на договорите трябва да се търси действителната воля на страните, тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Когато е налице съмнение, неяснота или двусмисленост в установените в договора клаузи, в това число и по обема на правата и обектите, които следва да се придобият по конкретно сключения между страните договор, при тълкуването следва да се имат предвид и да се изследват обстоятелствата, при които е сключен договорът, както и изявленията и поведението на страните, предшестващи и последващи сключването му. Съдът тълкува договора, изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението. Въззивният съд не се е отклонил от тази съдебна практика, доколкото е извършил тълкуване в съответствие със събраните по делото доказателства, а те не включват самия договор, чието тълкуване се иска и чието представяне е било в тежест на ищцата /сега жалбоподателка/.

По последния въпрос следва да се посочи, че липсата или наличието на основание ответникът по иск за парично вземане да ползва една вещ е въпрос, който следва да бъде разрешен едва след като се установи, че ищецът е собственик на вещта, но е лишен от ползването ѝ, поради което има право да претендира за обезщетение от неоснователно обогатяване. В случая искът е отхвърлен, защото е прието, че ищцата не се легитимира като титуляр на правото на собственост, поради което и претенцията ѝ за обезщетение е неоснователна. При това положение въззивният съд не е бил длъжен и не се е произнасял по въпроса дали ползването на спорната сграда от ответника е без правно основание. Поради това и общото основание по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване по този въпрос не е налице.

Основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК също не е налице. Разглежданият случай не разкрива някакви специфики, както твърди жалбоподателката, поради което произнасянето от Върховния касационен съд по поставените въпроси не би допринесло за точното прилагане на закона и/или за развитието на правото. Спорът по настоящото дело се свежда до правопрекратяващия ефект на разпореждането, извършено от В. А. през 2015 г. с договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка. Между този договор и договора за продажба няма разлика от гледна точка правните последици на договорите по отношение правото на разпоредилото се с имота лице. И при двете сделки това лице - продавачът, съответно прехвърлителят, губят правото си на собственост поради придобиването му от насрещната съдоговаряща страна - купувача, съответно приобретателя, като за настъпване на тази последица е без значение правната характеристика на разпоредителната сделка /дали се касае за алеаторен договор, сключен с оглед личността на приобретателя/, щом тя има вещнопрехвърлителен ефект.

В обобщение, предпоставките за допускане на касационно обжалване не са налице.

С оглед изхода на спора и предвид заявеното искане, на ответника по касация следва да се присъдят разноските за водене на делото във Върховния касационен съд в размер на 1 200 лева по договор за правна защита и съдействие от 01.07.2020 г.

Касационната жалба съдържа искане за спиране на производството по настоящото дело до влизане в сила на решението по гр. д. № 7579/2018 г. по описа на Софийския районен съд, ГО, 28-ми състав, със страни М. В. М. и А. В. М. /последният ответник по настоящото дело/ с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК и предмет на спора собствеността върху недвижим имот с идентификатор ...., придобита от А. В. М. с констативен нотариален акт за собственост по давност. Поддържа се, че образуваното пред районния съд дело се явява преюдициално за изясняване на настоящия правен спор, тъй като решението по него е от значение за правилното решаване на делото.

Искането е неоснователно. В това производство Върховният касационен съд не може да постанови спиране на делото на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК /в този смисъл т. 8 на ТР № 1/17.07.2001 г. по тълк. д. № 1/2001 г. на ОСГК на ВКС/. Върховният касационен съд може да спре производството по реда на чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК, само след като е дал ход за разглеждане на делото по същество по реда на чл. 295 ГПК /в този смисъл т. 9 на ТР № 2/02.07.2004 г. по тълк. гр. д. № 2/2004 г. на ОСГТК на ВКС/, каквато хипотеза обаче в настоящия случай не е налице.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.