Определение № 22 от 06.01.2026 г. на ВКС по гр. д. № 1579/2025 г.

Производството е по чл.288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Слав Строй“ ООД срещу въззивно решение № 6963 /16.12.2024 г. по в.гр.д. № 1633 /2023 г. на Софийския градски съд, с което е потвърдено решение по гражданско дело на Софийския районен съд, с което е отхвърлен иск на жалбоподателя „Слав Строй“ ООД срещу Д. Б. Н. за даден от ищеца на ответницата задатък в размер на 6 500 евро по предварителен договор от 09.11.2018 г. за покупко-продажба на имоти и с което жалбоподателят е осъден за разноски.

Ответницата по касационната жалба Д. Б. Н. в писмен отговор оспорва основанията за допускане на касационно обжалване.

Жалбата е допустима, тъй като е обжалвано въззивно решение, за което не е предвидено ограничение за касационно обжалване, жалбата е подадена от надлежна страна в срок и е редовна.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел следното:

Въззивният съд е обсъдил съдържанието на представения от ищеца предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.11.2018 г., включително съдържанието на уговорките на чл.7, чл.8, чл.11 и чл.13, на която се позовава ищеца.

Въззивният съд е обсъдил съдържанието на представените от ищеца протоколи от 28.02.2019 г., 07.03.2019 г., 21.03.2019 г. и 25.03.2019 г., съставени от определения по уговорка между страните нотариус с рег. № 200 и район на действие СРС, в които са отразени констатации за обстоятелства във връзка с предварителния договор и сключването на окончателен договор. Такъв не е сключен.

От представения протокол от 21.03.2019 г., съставен от този нотариус, въззивният съд е установил, че на датата на неговото съставяне пред нотариуса са се явили Д. Б. Н. и М. Б. Н. и С. Д.- управител на „Слав Строй“ ООД и че в протокола е вписано, че продавачите представят в оригинал нотариален акт за дарение №, том, нот. дело № г. по описа на нотариус с рег. № вписан в Службата по вписванията. Представена е скица на второстепенна постройка, изготвена след геодезическо заснемане. Продавачите са направили изявление, че са готови да сключат окончателен договор за продажбата на имотите, описани в предварителния договор. По отношение на имот с идентификатор, за който е направена допълнителна оферта за неговата покупка от купувача, то за него не е имало уговорка в предварителния договор, същият е извън неговия предмет и по отношение на него следвало да се водят допълнителни преговори. Всички необходими документи за сключването на окончателния договор са били представени на нотариуса още на 07.03.2019 г. и на деня на срещата 21.03.2019 г. Представителят на дружеството предложил сключването на окончателен договор да бъде отложено за 20.06.2019 г. с оглед снабдяването с документи за продажбата на / от втори и трети етаж от къщата и отправил покана на 25.03.2019 г. да се срещнат отново за подписване на анекс. Продавачите заявили, че ако не бъде подписан окончателен договор същия ден ( 21.03.2019 г.), то те щели да счетат това като отказ от договор. В деня на срещата – 21.03.2019 г. окончателен договор не бил сключен.

Въззивният съд е изложил следните правни изводи:

Липсва спор, че на 09.11.2018 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описаните в него имоти. Отсъства спор и, че ответницата е получила сумата от 6 500 евро - задатък по договора. Спорният въпрос е дали е възникнало основание за неговото връщане на далата го страна по договора.

По своята правна природа задатъкът има обезщетителна и потвърдителна сключването на договора функция. Поради това ако страната, която го е дала не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да го задържи – чл. 93, ал. 2 ЗЗД.

Представеното по делото решение № 3147/20.05.2020 г., постановено по гр. дело № 4602/2019 г. на Софийски градски съд, I-17 състав, с което е отхвърлен предявеният от „Слав Строй“ ООД ООД срещу Д. Б. Н. и М. Б. Н. иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения предварителен договор с дата 09.11.2018 г. не обвързва съда по реда на чл. 297 ГПК, т.е. няма задължителна сила за него, тъй като спорният по цитираното дело въпрос е дали са възникнали предпоставките за сключването на окончателен договор. Направените в мотивите на решението констатации относно правото за разваляне на договора не се ползват със задължителна сила – т. 18 от Тълкувателно решение № 1/2001 г., ОСГТК на ВКС. Въззивният съд на самостоятелно основание преценява дали са настъпили предпоставките за връщане на дадения задатък. При извършването на тази преценка следва да се имат предвид договорените в предварителния договор задължения и изпълнението им.

В чл. 7 от договора е посочено, че страните ще сключат окончателен договор в срок до 21.03.2019 г. Т.е. крайният срок е посочената дата, която става задължителна за тях ако не са постигнали съгласие за по-ранна – чл. 8, ал. 2. Условието за сключването на договора е продавачите да набавят необходимите документи за извършване на окончателната продажба.

По делото се доказа, че всички необходими документи са представени на посочения в чл. 8, ал. 1 нотариус с рег. № още на 07.03.2019 г. и са подробно описани в констативен протокол с рег. № 02773 от същата дата. Представени са и допълнителни документи, твърдение удостоверено в протокол от 21.03.2019 г. за констатиране на обстоятелство. Продавачите са изпълнили и задължението си да се явят на уговореното в чл. 8, ал.1 място и са направили изявление пред нотариуса, че са готови да сключат окончателния договор.

В своите свидетелски показания А. Х., чието изслушване е допуснато пред въззивната инстанция за установяване на действителните причини поради несключването на окончателния договор, е посочил, че на процесната дата е бил в кантората на нотариуса и видял управителят на ищцовото дружество и други две жени да разговарят, като всички са казали, че искат бързо да приключат сделката, а жените казали „Да, добре“ и нямало нищо друго конкретно. Тези показания не влизат в противоречие с отразената в констативния акт на нотариуса изразена от продавачите готовност да сключат окончателния договор, но и не посочват каквито и да е причини за несключването на договора. Поради това те не могат да оборят изводите на първоинстанционния съд, а и на настоящия относно причината за несключването на окончателния договор.

Настъпила е и последната предпоставка от фактическия състав на чл. 93, ал. 2 ЗЗД – отправянето на изявление за отказ от договора. Правото на отказ от договора съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД се упражнява чрез едностранно волеизявление, адресирано от изправната до неизправната страна. Безспорно то е извършено предвид отразеното в констативния протокол за обстоятелства от 21.03.2019 г.

Следва да се изясни, че в контекста на цитираната разпоредба на чл. 93, ал. 2 ЗЗД институтът на правото на отказ от договора е сходен с института на разваляне на договора и в съдебната практика често се разглеждат едновременно или правото на отказ от договора съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД се възприема като един по-опростен от предвидения в чл. 87, ал. 1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора или като специфичната хипотеза на разваляне по чл. 93, ал. 2 ЗЗД (решение № 60131/29.06.2021 г. по гр.д. № 3082/2020 г. на ВКС, IV г.о.; решение № 110/29.06.2017 г. по гр.д. № 3868/2016 г. на ВКС, III г.о.; решение № 474/13.07.2010 г. по гр.д. № 457/2009 г. на ВКС, IV г. о.; решение № 198/17.01.2020 г. по гр. дело № 661/2019 на ВКС, III г. о.). Основните предпоставки и при двата института са едни и същи: виновно неизпълнение на договор и едностранно адресирано писмено изявление от страна на изправния кредитор.

В тази връзка направеното във въззивната жалба възражение, че не била спазена договорената в чл. 13 процедура за развалянето на договора, е неоснователно. Действително страните са се договорили при неизпълнение от страна на купувача на някое от вменените му задължения, за продавачите като изправна страна възниквало правото да развалят договора с тридневно писмено предизвестие. В случая намира приложение разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, според която не се дължи даване на допълнителен срок за изпълнение, когато задължението е следвало да бъде изпълнено непременно в уговореното време.

Процесната дата 21.03.2019 г. е била крайно възможната дата за сключване на окончателния договор, така както е предвидено цитирания чл. 8, ал. 2 от него, поради което даването на срок ставало безпредметно.

Предвид изложеното въззивната жалба се явява неоснователна, а обжалваното първоинстанционно решение – правилно и законосъобразно, поради което същото следва да бъде потвърдено.

По наличието на основания за допускане на касационно обжалване:

Касационният жалбоподател поставя правни въпроси, за които твърди, че са разрешени в противоречие с установената практика на ВКС - основание за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.1 ГПК:

1. Допустимо ли е съдът въпреки липсата на твърдение, наведено от която и да е от страните, че договорът представлява фикс- сделка съгласно чл.87, ал.2 от ЗЗД, да мотивира постановеното решение, като превиши пределите на диспозитивното начало?

Въпросът не е обуславящ поради следните няколко съображения:

Искът на жалбоподателя (ищец) се основава на твърдение, че окончателният договор е следвало да бъде сключен в срок до 21.03.2019 г. (стр.1 от исковата молба).

Изводът на въззивния съд, че датата 21.03.2019 г. е била крайно възможната дата за сключване на окончателния договор, съответства на това твърдение на жалбоподателя, на твърдението на ответника в отговора на исковата молба – датата 21.03.2019 г. е наречена определената последна дата за сключване на окончателен договор (стр.2 и л.44 по делото на СРС) и на установената от съда уговорка между страните по чл.7 от предварителния договор, в което дословно е написано същото (като датата е потъмнена и е написана с цифри и с думи, за да бъде насочено вниманието към нея и към значението й).

Следователно не само че изводът на въззивния съд за това, че окончателният договор е следвало да бъде сключен в срок до 21.03.2019 г. (че уговорката между страните е била, че окончателен договор между тях следва да бъде сключен най-късно на 21.03.2019 г.) не е необоснован, но въззивния съд е имал основание да приеме, че крайният срок за сключване на окончателен договор е бил безспорен между страните (че това е безспорно обстоятелство, което не се е нуждаело от доказване).

Въззивният съд е съобразил това обстоятелство и обстоятелствата, отразени в протокол от 21.03.2019 г. и от 07.03.2019 г., съставен от нотариус, определен с уговорка между страните по предварителния договор (с рег. № и район на действие СРС), че продавачите (обещателите по предварителния договор) са направили изявление, че са готови да сключат окончателен договор за продажбата на имотите описани в предварителния договор, че продавачите са представили на нотариуса необходимите документи за сключване на окончателен договор още на 07.03.2019 г. (отразено и в протокол от 07.03.2019 г. на същия нотариус), че не приемат допълнителни предложения за сключване на окончателен договор и за други обекти ( / от втори и трети етаж от къщата), които не са предмет на предварителния договор, нито приемат предложението на купувача сключването на окончателен договор да бъде отложено за 20.06.2019 г. с оглед снабдяването с документи за продажбата на / от втори и трети етаж от къщата, нито приемат предложението да бъде подписан анекс за тези обекти на дата 25.03.2019 г. и че ако не бъде сключен окончателен договор (същия ден – на 21.03.2019 г.), ще считат това като отказ от договора. Следва да се добави, че установеното от въззивния съд от този протокол съответства на твърденията на ищеца в исковата молба (на стр.2).

Въз основа на тези изводи, както беше посочено по-горе, въззивният съд е изложил мотиви за това, че продавачите по предварителния договор са изпълнили всичките си задължения по предварителния договор (явили са се пред уговорения нотариус на 21.03.2019 г., представили са всички необходими документи за сключване на окончателния договор, заявили са готовност и желание да сключат такъв договор, отказали са предложенията на купувача, които не се основават на предварителния договор), а купувачът не е изпълнил задължението си да сключи окончателен договор на тази уговорена като най-късно възможна дата (на 21.03.2019 г.) и че са били налице всички предпоставки от фактическия състав на чл.93,ал.2 ЗЗД – отправянето на изявление за отказ от договора (продавачите са заявили, че ако не бъде подписан окончателен договор същия ден, то ще счетат това като отказ от договора).

2. Допустимо ли е съдебно решение, с което се уважава искане, което не е заявено в исковата молба и допустимо ли е по реда на чл.20 ЗЗД съдът да извърши тълкуване на договора, което е различно от съдържанието му и от потвърденото от страните по него в съдебното производство при наличие на допълнителното основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК?

Въпросът не е обуславящ. С въззивното решение въззивният съд не уважил искане, което не е заявено в исковата молба, а е разгледал въззивната жалба на „Слав Строй“ ООД и предявения от него иск, както и възраженията срещу тяхната основателност и се е произнесъл по исканията на ищеца (и въззивен жалбоподател) за уважаване на въззивната жалба и на иска, като ги е намерил за неоснователни.

Въззивният съд не е извършил тълкуване на договора, което е различно от съдържанието му. Видно от изложеното по-горе за мотивите му, той е тълкувал уговорките на предварителния договор, на които се е позовал ищецът (въззивният жалбоподател) (чл.7, чл.8, чл.11 и чл.13 и други) и е приел, че те имат същото съдържание, каквото ищецът твърди. Но въззивният съд е мотивирал правните си изводи за това, че по отношение на тези уговорки следва да се приложи правилото на чл.87, ал.2 ЗЗД.

Касационният жалбоподател се позовава и на очевидна неправилност - основание за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.2, предл.3 ГПК.

Очевидната неправилност е отделно основание за допускане на касационно обжалване, такава форма на неправилност, която предполага наличието на видимо тежко нарушение на закона - материален или процесуален или явна необоснованост. Настоящият състав намира, че за да е очевидна, неправилността на обжалваното решение трябва да е толкова съществена, че да може да бъде установена при прочит на решението (на мотивите към него). Такава неправилност може да бъде обусловена от такъв порок на въззивния акт, който да може да бъде установен пряко от неговото съдържание, без да бъде извършван анализ на доказателствата и на осъществените процесуални действия на съда и страните. Тя следва да е изводима от мотивите на съдебното решение и при установените от инстанцията по същество факти. Жалбоподателят твърди, че очевидната неправилност следва от това, че въззивният съд e допуснал тежко нарушение на материалния закон като е приел, че между страните е била сключен фикс - сделка, по отношение на която неправилно е приложил разпоредбата на чл.87, ал.2 от ЗЗД. Настоящият съдебен състав при запознаване с обжалваното решение не установи то да е постановено в явно нарушение на материалния или процесуалния закон, нито извън тези закони, нито да е явно необосновано (фактическите изводи на съда да не съответстват на обсъдените от него доказателства). Поради това настоящият състав намира, че няма съмнение за очевидна неправилност на обжалваното въззивно решение.

Поради изложеното, настоящият състав приема, че не са осъществени основания за допускане на касационно обжалване.

С оглед изхода от спора в това производство касационният жалбоподател няма право на разноски, а искането на ответника за присъждане на направените разноски е основателно и доказано с представените адвокатско пълномощно и договор за правна защита и съдействие, в който е отразено уговарянето и заплащането на сумата 1 160 лева. Жалбоподателят следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата 593.10 евро, равностойни на 1 160 лева.

Воден от изложеното съдът