Определение № 1910 от 25.06.2026 г. на ВКС по т. д. № 1024/2026 г.

Производството е по чл. 288 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Ексклузивни имоти България“ ЕООД срещу решение № 21 от 12.01.2026г. по в.гр.д. № 1066/2025г. на Окръжен съд – Велико Търново, с което е потвърдено решение № 995 от 12.08.2025г. по гр.д. № 1678/2024г. на Районен съд – Горна Оряховица. С потвърденото решение е отхвърлен предявеният по реда на чл. 422 от ГПК иск на касатора срещу К. С. С. за признаване за установено, че той дължи сумата от 7 334.36 лева, възнаграждение за предоставена услуга по договор за покупка на недвижим имот от 22.01.2024г., за която е била издадена фактура № 46/16.05.2024г., ведно със законната лихва от 12.06.2024г. до окончателното й изплащане. За вземането е била издадена 3аповед за изпълнение на парично задължение № 559 от 14.06.2024г. по ч. гр. дело № 1280/2024г. на Районен съд – Горна Оряховица. Оплакванията на касатора са, че решението на въззивния съд е неправилно поради нарушение на материалния и процесуалния закон, както и поради необоснованост – касационни основания по чл. 281 от ГПК за неговата отмяна. В нарушение на закона са били кредитирани показанията на съпругата на ответника, а не и на свидетеля на касатора – брокера на продавача по сделката. Неправилен е и изводът на въззивния съд, че се касае за различни предварителни договори. Вторият предварителен договор е идентичен. Той единствено е бил подписан от съпругата – купувач. Неправилни се считат и изводите на съда във връзка с върнатия от ищеца депозит. Счетоводно коректно е даден депозит да се върне на купувача, а последният да заплати комисионно възнаграждение, респективно да му се издаде фактура за комисионна услуга. В този случай не се касае за признание за договрно неизпълнение. Извън всякаква логика е да се прави извод за признаване за несвършена работа и отказ от комисионно възнаграждение. Изводът за направено признание е неправилен, тъй като такова липсва, поведението не може да се приравни към признание и не е изследвана действителната воля на страните. Неизвършването на прихващане не означава липса на вземане. Касаторът иска да бъде допуснато касационно обжалване и въззивното решение да бъде отменено с уважаване на предявените искове. Съгласно изложението на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК касационното обжалване на въззивното решение е допустимо поради разрешаването на значими по делото въпроси в противоречие с практиката на Върховния касационен съд, както и които са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото – основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК. Формулираните въпроси са: 1.) Може ли да се кредитират и допустимо ли е да се кредитират свидетелските показания на свидетел – съпругата на ответника, който е купувач по предварителен договор за покупко-продажба на имот, ако впоследствие се представи „друг“ предварителен договор със същия предмет, същия имот, същия продавач, същите параметри, на който свидетелят се е подписал като купувач заедно със съпруга – ответник? 2.) Ако след подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имот с участието на брокера, без знанието на последния неговият клиент подпише „друг“ предварителен договор за същия имот и със същата страната, без други изменения, означава ли че това е основание за неизпълнение на задължението на клиента на брокера за плащане на комисионното възнаграждение? 3.) При положение че основанието за сумата за депозит, даден на ръка, е различно от основанието за плащане на комисионно възнаграждение, по което се издава фактура след подписване на предварителния договор, след което комисионното плащане се дължи, задължително ли е да се задържи депозитът и да се иска разликата от сумите за комисионното възнаграждение и от депозита? 4.) Връщането по банков път на дадения на ръка депозит от кандидат-купувача (ответника) с основание на банковия превод „връщане на депозит“ равносилно ли е на признаване на брокера за непълно несвършена работа по комисионния договор? 5.) Допустимо ли е съдът да основава фактическите си изводи единствено или преимуществено на показанията на заинтересовано лице – съпругата на страна по делото, която е и страна по спорното правоотношение (представения от ответника „нов“ предварителен договор)? 6.) Съставлява ли извънсъдебно признание за недължимост на комисионното възнаграждение обстоятелството, че брокерът е върнал получения депозит по договора за депозит, без да извърши прихващане със свое вземане за комисионно възнаграждение? Според касатора въззивното решене е също очевидно неправилно. Посочени са съдебни решения на състави на ВКС, на които въззивното решение противоречи - решение № 161 от 2014г. по гр.д. № 3049/2013г., решение № 83 от 2012г. по гр. д. № 899/2011г., решение № 189 от 2013г. по гр.д. № 1303/2012г., решение № 103 от 2010г. по т.д. № 1094/2009г. От насрещната страна по жалбата К. С. С. е подаден отговор в срока по чл. 287, ал. 1 от ГПК, с който касационната жалба по делото се оспорва като неоснователна. Обсъждат се заявените от касатора основания за допускане на касационно обжалване, както и се излагат фактическите обстоятелства по спора. Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, за да се произнесе по реда на чл. 288 от ГПК, констатира следното: Касационната жалба е редовна, като съответстваща на изискванията на чл. 284 от ГПК, както и допустима – подадена в срок, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, от страна с интерес от обжалването. При преценка на изискванията на чл. 280, ал. 1 от ГПК не се установява основание за допускане на касационно обжалване, нито се установява вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение в обжалваната част, за да бъде решението допуснато до касация при условията на чл. 280, ал. 2 от ГПК. За да постанови решението си, въззивният съд е приел, че на 22.01.2024г. между „Ексклузивни имоти България“ ЕООД, в качеството му на посредник, и К. С. С., в качеството на клиент, е бил сключен договор, по силата на който К. С. С. е възложил, а дружеството е приело да осъществява посредничество при неизключителни права при закупуване на недвижим имот със следните характеристики: парцел с къща или тристаен апартамент, с офертна продажна цена 130 000 евро. Съгласно чл. 4 от договора клиентът е поел задължението да заплати еднократно възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена на имота, но не по-малко от 1 000 евро, при подписване на предварителен договор за покупко-продажба или окончателния договор, което от двете се осъществи по-рано. Съгласно раздел ІІ от договора дружеството е трябвало да подбере подходящи оферти; да организира огледи; да извърши дистанционна проверка по електронен път в имотния регистър на Агенция по вписванията за наличие на тежести; да организира подписване на предварителен договор; да консултира клиента при комплектоването на документите, които обичайно се изискват за сключването на окончателния договор; да координира извършване на сделката с избрания от страните нотариус; да изчисли и съгласува с нотариуса разходите за сделката, като ги съобщи на клиента; да съдейства за влизане във владение на имота, като подготви приемо-предавателен протокол с опис на обзавеждането и състоянието и показанията на измервателните уреди. В изпълнение на договора ищецът, чрез управителя на дружеството М. З. Ж. – А., е предложил на ответника закупуването на поземлен недвижим имот № 1813, находящ се в местност „Евксиноград“ /Фатрико дере/ - С.О. – „Траката“, [улица], целия с площ от 1060 кв.м., при граници по скица: улица, ПИ № 1814, дере и ПИ № 1812, ведно с построеното в северната част на поземления имот жилище. Имотът е бил предлаган за продажба чрез „Явлена-Варна“ ООД. Относно имота са били сключени два предварителни договора, както и окончателен договор за продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 79, том 2, peг. № 6181, дело № 257 от 2024 г. на нотариус Орлин С.. Въпреки тези обстоятелства, според въззивния съд, не се е установявало надлежно изпълнение на сключения между страните договор от 22.01.2024г. съответно на задълженията на ищеца по договора. Поради това не е възникнало право дружеството да получи уговореното в чл. 4 от договора възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена на процесния имот. Това е, защото съгласно договора е било уговорено свързване на страните по договора за продажба, но и извършването от ищеца на конкретни действия (реалното консултиране и съдействие при подготовката и финализирането на договора и въвеждането на купувача във владение на закупения имот), при което дължимостта на уговореното възнаграждение е зависело от това дали поетите от посредника задължения са изпълнени надлежно. В този смисъл от въззивния съд е била тълкувана и уговорката на чл. 4.1 от договора, съгласно която възнаграждението на ищеца се е дължало в цялост поради факта на представяне на имота от „Ексклузивни имоти България“ ЕООД. Според въззивния съд само „представянето“ на имота (намирането на подходящ имот) не е било достатъчно, а тълкуването на клаузата по критериите на чл. 20 от ЗЗД е налагало извод, че възнаграждението се дължи при осъществяването на всички действия, посочени в договора. Този извод се потвърждавал и от съдържанието на сключения между страните на 23.01.2024г. договор за депозит. Изпълнителят (ищецът) се е задължавал да върне заплатения депозит в случай, че е налице проблем с документацията на имота (наличие на вещни тежести, искови молби, отказ на банката кредитор). Посочените основания за връщане на депозита пряко са кореспондирали със задълженията на дружеството, описани в раздел ІІ от договора от 22.01.2024г. В случая по делото не са били представени доказателства, че ищецът е подбрал и предложил на ответника няколко подходящи оферти за продажба на имоти в [населено място]. Видно е било от представения по делото регистъра на предложените имоти, че в него е бил вписан само един имот с адрес Евксиноград, № на имота 10135.2520.1813, предложен на 22.01.2024 г. при цена 129 990 евро. Не се е установявало посредникът да е организирал огледи на оферираните имоти, да е извършил дистанционна проверка по електронен път в имотния регистър за наличието на тежести върху избрания от клиента имот, да е организирал подписването на предварителния договор за покупко-продажба, да е консултирал клиента при комплектоването на документите във връзка със сключването на окончателния договор за покупко-продажба, да е координирал извършване на сделката с избрания от страните нотариус, да е изчислил и съгласувал с нотариуса разходите за сделката, както и да ги е съобщил на ответника, в резултат на което да е бил сключен договорът за покупко-продажба, обективиран в нотариалния акт. Напротив, от показанията на свидетеля С. Ц. (свидетел на ищеца), дадени в първоинстанционното производство, и от представения договор за съвместна дейност от 22.01.2024г., сключен между ищеца и „Явлена-Варна“ ООД, се е установявало, че дори единствената оферта за недвижим имот е била предоставена от трето за договорната връзка лице – „Явлена-Варна“ ООД, дружество, което е предлагало имота за продажба. Свидетелката е свидетелствала, че именно като представител на „Явлена-Варна“ ООД, е презентирала имота на ответника, провела е оглед и му е обяснила, че е ангажиран строителен надзор за извършване на процедура за търпимост на сградата в имота. Тази свидетелка е дала показания също, че никой не е съдействал на ответника във връзка с отпускането на кредит, необходим за закупуването на имота, поради което тя му е предоставила контакти и помогнала в тази връзка. Също съгласно дадените показания управителят на ищцовото дружество е участвала само при първоначалното договаряне на цената (125 000 евро), присъствала при подписване на първоначалния предварителен договор с купувачите, както и е съдействала за откриване самостоятелна партида за водата в имота. След това е бил сключен втори договор с участие на съпругата на ответника К. С. (първият договор бил отхвърлен от банката на ответника, което е наложило сключването на нов такъв с участието на двамата съпрузи). Този договор е бил изготвен в „Явлена-Варна“ ООД, нотариалният акт бил изготвен от нотариус, а контактът с нотариуса, ангажирането му е било от страна на съпругата на ответника. Въззивният съд е обсъдил и показанията на съпругата на ответника К. С. С. по делото. При отчитане на вероятната заинтересованост на този свидетел (чл. 172 от ГПК), съдът е акцентирал, че и според показанията на К. С. управителката на ищцовото дружество е присъствала само при сключване на първоначалния предварителен договор. След изпращане на офертата за процесния имот управителката на „Ексклузивни имоти България“ ЕООД заявила, че има лични проблеми, предоставила е контакт на колежката си от „Явлена-Варна“ ООД и не е присъствала на проведения оглед на имота. С нея не е имало комуникация след това, а съпрузите сами се снабдявали с необходими документи и информация във връзка със сключване на сделката. Повечето информация купувачите имали от продавача, с който имали контакт, поддържали връзка и решили да изготвят сами документите, да търсят геодезисти и нотариуси. Били разочаровани, че управителката на ищцовото дружество не ги е предупредила за разликата в площта на имота (наложилото се преместване на ограда и изработка на ПУП), макар за това със съпруга й да са узнали преди сключването на предварителния договор. Според въззивния съд показанията на разпитаните свидетели са съответствали на останалите събрани доказателства - електронна кореспонденция от приложение „вайбър“ и два броя предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот. Косвено договорното неизпълнение на задълженията на ищеца се е установявало и от върнатия от ответника депозит (4 000 лева), макар в чл. 7 от договора за депозит страните да са уговорили, че сумата на платения депозит по т. 1 се прихваща срещу размера на дължимото възнаграждение по договора за посредничество. С връщането на депозита, според въззивния съд, ответникът извънсъдебно е признал, че липсва основание за задържане на депозита поради неизпълнение на договора. В този смисъл относно обстоятелствата по връщане на сумата са били и показанията на свидетелката С., че управителката на ищцовото дружество не е искала да има „недоволни клиенти“. С оглед тези изложени изводи съставът на Окръжен съд- Велико Търново е приел, че не следва да бъдат обсъждани възраженията на ответника за нищожност и унищожаемост на договора от 22.01.2024г., сключен между страните. Това е било и относно направеното при условията на евентуалност възражения за прихващане – заплащане от ищеца на суми във връзка с предприети от ответника действия по преместване на ограда и изработка на ПУП (закупеният имот е бил с по-малка квадратура след приложено урегулиране, наложило преместване на ограда по реални граници), което, според ответника, е било свързано с договорното неизпълнение на ищеца по договора. С оглед мотивите на въззивния съд в решението му вторият от формулираните от касатора въпроси дали подписването на друг предварителен договор за продажба на имот без знанието на брокера означава негово договорно неизпълнение, поради което не му се дължи възнаграждение, не удовлетворява общото изискване на чл. 280, ал. 1 от ГПК. Въпросът е основан на конкретни фактически обстоятелства – уговорките между страните по договора от 22.01.2024г., и съдържа питане относно тези обстоятелства. Съгласно постановките на т. 1 от Тълкувателно решение № 1/2009 от 19.02.2010г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС на РБ, материалноправният или процесуалноправния въпрос трябва да е от значение за изхода по конкретното дело, за формиране решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. Отделно от това въпросът и не кореспондира с мотивите на въззивния съд. Този съд не е приемал отказ на ответника от договора (последващо сключване на нов предварителен договор), а договорно неизпълнение от страна на касатора-ищец при множество дължими от него действия по договора извън уговореното подписване на предварителен договор, което ищецът да организира. Същото е по отношение на трети, четвърти и шести от въпросите. Уточнени и конкретизирани според правомощията на касационната инстанция, те съдържат питането дали неизвършването на прихващане означава признание на страната, че насрещно нейно вземане, с което прихващане би могло да бъде извършено, не съществува. Въпросът е фактологичен, не съответства на общото изискване на чл. 280, ал. 1 от ГПК, както и не е и обуславящ за изхода на делото. Приетото от въззивния съд извънсъдебно признание на факт от страна на ищеца (косвено признание на неизпълнението на договора от 22.01.2024г.) не е решаващо. Решаващ за изхода на делото е изводът на състава на Окръжен съд – Велико Търново, че ищцовото дружество не е установило изпълнението на сключения договор, обстоятелство в негова доказателствена тежест. Допълнително посоченото от съда относно дадените от свидетелите С. Ц. и К. С. показания, съответно за значението на договора за съвместна дейност от 22.01.2024г., сключен с „Явлена-Варна“ ООД, електронна кореспонденция от приложение „вайбър“ и сключването на два предварителни договора за покупко-продажба на недвижим имот, само е опровергавало, според съда, това обстоятелство (че договорът е бил изпълнен съответно на уговореното между страните). Не е осъществена общата предпоставка на чл. 280, ал. 1 от ГПК и относно първи и пети от въпросите. Дори да се приеме, че извън фактологичната част от тях може да бъде изведено питане по приложението на конкретна правна норма - как следва да се преценяват показанията на свидетел, който е заинтересован в полза или във вреда на една от страните (чл. 172 от ГПК), то въпросите не са решаващи за изхода на делото. Както се посочи, според мотивите на въззивния съд от значение е останалото недоказано обстоятелство, че договорът между страните е изпълнен, а не обстоятелствата, сочещи на договорно неизпълнение, в каквато връзка са били ценени показанията на свидетелката - съпруга на ответника и в каквато връзка е формулиран въпросът. Във връзка с въпроса не е осъществена и допълнителната предпоставка на чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК. Преценката на показанията на свидетеля не е направена в нарушение на чл. 172 от ГПК. Съгласно практиката на ВКС, обективирана в решение № 131 от 12.04.2013г. по гр.д. № 1/2013г. на ВКС, ГК, ІV г.о. и др., към показанията на свидетел, заинтересован в полза или във вреда на една от страните, съдът дължи засилена критичност, но процесуалният закон не съдържа забрана въз основа на такива показания да бъдат приети факти, които ползват страната, за която свидетелят се явява заинтересован, или такива, които вредят на противната страна. Дължима е преценка дали възможната заинтересованост е повлияла на достоверността на показанията, за което основно се съобразят останалите обстоятелства и доказателства по делото. В случая въззивният съд не е процедирал в противоречие с посочената практика. Всъщност в голямата си част показанията на свидетеля К. С. са съвпадащи с тези на свидетеля С. Ц. (свидетел на касатора - ищец), както и не са в противоречие, а в съответствие с останалите обстоятелства и доказателства. Наличието на практика на ВКС по поставения въпрос, за която не се установява да е неправилна или да се нуждае от тълкуване, изключва допълнителното основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК. По изложените съображения не следва да бъде допуснато касационно обжалване на въззивното решение на Окръжен съд – Велико Търново. От името на К. С. С. е поискано присъждане на направените в касационното производство разноски за адвокат за изготвяне на отговор на касационната жалба. Установява се платено адвокатско възнаграждение от 600 евро по договор за процесуално представителство и защита от 08.04.2026г., сключен с адвокат Ц. Г. Т.. С оглед изхода на делото тези разноски следва да бъдат присъдени изцяло (чл. 78, ал. 3, вр. чл. 81 от ГПК). Воден от горното съдът