Определение № 524 от 05.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4009/2025 г.

Производството е по реда на чл.288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Евроагроимпекс“ЕООД срещу решение №.4275/3.07.25 по г.д.№.3389/24 на СГС, ІV Бс., с което е потвърдено решение №.18360/8.11.23 по г.д.№.66585/22 на СРС, 30с., за уважаване на предявения срещу касатора иск с правно основание чл.124 ГПК за признаване за установено несъществуването на арендно правоотношение по договор за аренда, произтичащо от анекс №.110/20.12.21 и анекс №.110/19.04.22 към договор за аренда на земеделска земя, вписан под №.../... ... ..., т..., рег.№.... в Службата по вписванията към РС В.Търново, със съответно произнасяне по разноските. Ответните страни Р. М. Ф. и Б. М. И. оспорват жалбата; претендират разноски. Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК, от процесуално легитимирано за това лице, срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение и е процесуално допустима. За да се произнесе относно наличието на предпоставките по чл.280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, ВКС съобрази следното: С обжалвания акт е прието, че по делото е безспорно, че ищците са съсобственици по наследство при равни квоти – по 1/2ид.ч., от процесните имоти /№..., м.Я.-...,401дка; №..., м.„В. л.”-...,423дка; №..., м.“К. Ч.”-...,126дка; №..., м.„М. е.”-...,901 дка-общо 33,851дка/; на 18.10.16 ищецът Б.И. упълномощил М. К. да сключи за тях договор за аренда за срок от 5 години, съответно да сключи анекс към вече сключените договори за аренда-като в пълномощното се сочи, че е за имотите без да се конкретизира, че е само за собствената на упълномощителя част; такъв договор за аренда е бил сключен на 01.02.17 с ответника за срок от 5г., за целите имоти и той не е оспорван; безспорно е, че подписаният на 01.02.17 договор за аренда с нотариално заверени подписи е валиден /сключен от лице със съответната представителна власт при спазване на разпоредбите на Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ в редакцията им към момента на сключването му – преди измененията от ДВ бр.13/17, в сила от 7.02.17/, а процесните анекси са за продължаване на срока му /с по 5 стопански години - съответно от 2022/2023 до 2026/2027 и от 2027 до 2032/. Отразено е, че съгласно чл.18 ЗАЗ продължаването на срока на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в Службата по вписвания и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие /вписването не е елемент от фактическия състав на договора и неспазването на това изискване не води до недействителност-арг. чл.17 ал.2 ЗАЗ /ТР №.2/20.07.17 по тълк.д.№.2/15, ОСГТК//. Доколкото анексите са сключени през 2021г. и 2022г., за тях се прилагат чл.3 ал.1 и ал.4 ЗАЗ в действащите към тези моменти редакции-съгласно които договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване, може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, притежаващ повече от 50% идеални части от съсобствен имот, или с лице, упълномощено от такъв съсобственик, за което обстоятелство нотариусът следи. Неспазването на това изискване не води до недействителност на договора за аренда, а само до непротивопоставимостта му на останалите съсобственици, които не са го приели. Договорът за аренда е такъв за управление; чл.3 ал.4 ЗАЗ не въвежда правило, което да е различно от общото правило на чл.32 ал.1 ЗС - двете разпоредби инкорпорират едно и също такова, съгласно което сключеният договор от съсобственици на имот с повече от 50% участие в съсобствеността обвързва останалите съсобственици, дори да не са участвали при сключването или да не са съгласни с него, а ако такъв договор е сключен от миноритарни съсобственици, той обвързва само посочените в него страни и не обвързва останалите съсобственици-освен ако не са го приели. Нормите на чл.31 ал.2 и чл.3 ал.4 ЗАД са императивни и за правилното им приложение съдът следи служебно. Намерено е, че в случая ищцата Р. М. не е страна по анексите, те не са сключени от лице, което притежава повече от 50% от имотите, не е установено М. да е приела анексите, поради което и те са й непротивопоставими. Не се твърди и не се установява в някой момент тя да е изразила съгласие с този договор, а предявяването на иска е доказателство, че такова приемане няма. При тези обстоятелства е заключено, че между ищцата М. и ответника не съществува правоотношение по договор за аренда по анексите от 2021г. и от 2022г. Прието е, че анексите не обвързват и ищеца Б. И.. Те са сключени от негово име от лице, което няма представителна власт-приложеното по делото пълномощно сочи на упълномощаване за сключване на договор за аренда за 5г. и такъв е подписан на 1.02.17; то обаче не дава право на пълномощника да сключва договор за по-дълъг срок, каквото изявление е предмет на процесните анекси. Доколкото в пълномощното се сочи право да се сключват и анекси, то е към вече сключен договор за аренда, а не за такива, които не съществуват към даването на пълномощията. Изводът, че упълномощаването е касаело анекси към договори, които към упълномощителната сделка вече са били сключени, е направен в резултат на тълкуване на волята на упълномощителя по реда на чл.20 ЗЗД - на клаузите на самото пълномощно, на ограничението на срока за договора за аренда от 5г., но и при съобразяване на поведението на И. след това-сключване на договор за наем за имотите за стопанската 2022/2023г. от него с друг арендатор, предявяване на настоящия иск /на 19.09.22/ за несъществуване на правоотношението по анексите от 2021г. и от 2022г. По тези съображения е формиран извод, че пълномощното от 2016г. не предоставя права на пълномощника да сключва процесните анекси. Отразено е, че последващото поведение на ищеца, представляващо приемане на плащания по договора за аренда през 2023г. и през 2025г. /на 30.11.23 и 22.01.25/, не може да се цени като потвърждаване на действията по сключването на анексите.За потвърждаването съгласно чл.42 ал.2 ЗЗД вр. с §1 ДР ЗАЗ се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора-каквато в случая е с нотариално заверени подписи. Не се твърди и не се установява такова потвърждение на действията по сключването на анексите да е направено от ищеца-поради което и те не го обвързват. Съгласно чл.280 ГПК въззивното решение подлежи на касационно обжалване, ако са налице предпоставките на разпоредбата за всеки отделен случай. Касаторът се позовава на чл.280 ал.2 пр.2 и чл.280 ал.1 т.1 ГПК във връзка с въпроса „При сключен договор за аренда от съсобственик, който не притежава повече от 50% от собствеността върху имотите, който договор е изменен с допълнителен анекс относно продължителността на срока на договора и размера на арендното плащане, съставлява ли признание на договора от съсобствениците на имота, респективно на анексите към него, получаването на пълния размер на арендните плащания по договора от арендодателя за стопански години и в размер на арендното плащане, уредени от допълнителен анекс към договора, в хипотеза, в която арендодателят и останалите собственици оспорват допълнителните анекси да ги обвързват?“ /реш.№.12/1.03.18 по г.д.№.1251/17, ІІ ГО/. Настоящият състав намира, че предпоставките на чл.280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение не са налице. Доколкото е налице позоваване на чл.280 ал.2 пр.2 ГПК, следва да се има предвид, че съдът се е произнесъл по наведените в исковата молба факти и обстоятелства /негова е преценката под коя правна норма ще ги подведе/, като е съобразил и задължението си да следи служебно за спазването на императивни правни норми. Предвид изложеното въззивното решение не е недопустимо и съответно не е налице твърдяната хипотеза на чл.280 ал.2 пр.2 ГПК. Изведеният въпрос не съставлява годно общо основание по смисъла на чл.280 ал.1 т.1 ГПК-той е конкретен, фактически, свързан с фактите и обстоятелствата по делото; отговора му следва да се даде с акта по същество - решението, след съобразяване на събраните по делото доказателства, а не в настоящата фаза на селекция на касационните жалби по критериите на чл.280 ГПК. Отделно от изложеното приетото от съда относно липсата на потвърждаване при неспазване на формата за упълномощаване е в съответствие с изричната разпоредба на закона - чл.42 ал.2 ЗЗД, установяваща, че такова може да бъде валидно извършено само ако е спазена формата за упълномощаване за извършване на съответното действие. Следва да се има предвид и /доколкото още с исковата молба се оспорват действията по сключването на анексите като подписани без представителна власт и поради това необвързващи ищците, а впоследствие (след връчване на ответника на копие от исковата молба /на 6.10.22/ и от първоинстанционното решение/на 22.11.23/ е налице приемане на плащане/, че както потвърждаването, така и отказът за потвърждаване са едностранни волеизявления на лицето, от името на което е сключен договорът без представителна власт, които принципно са неоттегляеми, ако са достигнали до адресата - третото лице, което е договаряло с мнимия представител (чл.13 ал.2 и ал.4 вр. чл.44 ЗЗД); поради това и ако мнимо представляваният веднъж изрично е отказал да потвърди договора, след това не може да го потвърди; отказът за потвърждаване е равнозначен на позоваване на недействителността от страна на мнимо представлявания и обратно - позоваването (извънсъдебно или пред съда) от него на недействителността е равнозначно на отказ за потвърждаване на договора; след позоваване /извънсъдебно или съдебно/ на недействителността от страна на мнимо представлявания, от висяща тя се трансформира в окончателна - окончателно отпада възможността договорът да бъде потвърден и да породи целените с него правни последици /ТР №.5/14 от 12.12.16, ОСГТК/. Предвид изложеното не е налице соченото основание на чл.280 ал.1 ГПК. С оглед всичко посочено по-горе, касационно обжалване на въззивното решение не следва да се допуска. На ответните страни се дължат направените разноски за платено адвокатско възнаграждение /500лв./ с равностойност в евро по официалния курс на БНБ 255,65евро на основание чл.78 ал.1 ГПК. Мотивиран от горното, ВКС, състав на ІІІ ГО,