Определение № 1095 от 14.04.2026 г. на ВКС по т. д. № 454/2026 г.

Производството е по чл. 274, ал.3, т.1 ГПК.

Образувано е по частна касационна жалба на ищеца П. М. от [населено място], чрез адв.Л. Ш., срещу определение № 60 от 29.01.2026г. по възз.ч.гр.д.№ 38/2026г.на Апелативен съд - Варна. С него е потвърдено определение № 5771/29.12.2025г. по гр.д.№ 2765/2025г. на Окръжен съд - Варна за прекратяване на производството по делото, образувано по предявените против „Елпром инвест“ ЕООД, [населено място], главни искове, с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателни сключените между страните на 20.06.2025г. два предварителни договора за покупко-продажба на два апартамента, ведно с идеални части от ПИ, в който е предвидена за застрояване сградата, както и идеални части от незастроената част на ПИ, предназначена за паркиране на автомобили, представляващи открити паркоместа.

Поддържаната в частната жалба теза е, че възникването на обектите и възможният прехвърлителен ефект подлежат на установяване към момента на произнасянето от съда, когато е възможно сградата да бъде построена в груб вид, съответно - не касаят допустимостта на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, а неговата основателност. В тази връзка частният касатор релевира, че предявяването на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД не може да бъде поставено в зависимост от завършване на обектите, съответно, не може да има продължителен „гратисен“ период, през който изпълнението на действителен предварителен договор да не може да бъде защитено чрез иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. Като не оспорва извода на въззивния състав, че допустимостта на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД е обвързана с наличие на правен интерес, който е обусловен от липсата на доброволно изпълнение на задълженията по предварителния договор, частният касатор поддържа, че, предвид отправеното до него едностранното изявление от ответника за прекратяване на облигационната връзка, изпълнението на задължението за прехвърляне на собствеността никога няма да настъпи, а фактическото изграждане няма да е изпълнение по предварителния договор, тъй като няма да е в полза на ищеца, а - на трети лица – евентуални последващи купувачи, поради което в случая е категорично ясно, че доброволно изпълнение на задълженията на ответника за прехвърляне на собствеността няма да настъпи в който и да е последващ момент от срока на договора. Ето защо намира, че за него е налице правен интерес от иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. По изложените съображения искането е за отмяна на обжалваното определение и за връщане на делото на първата инстанция.

В приложеното към частната жалба изложение по чл.284, ал.3, т.1 ГПК е въведено основанието по т.1, предл.посл. на чл.280, ал.1 ГПК по следните въпроси:

1. Недопустим или неоснователен е искът по чл.19, ал.3 ЗЗД, когато предмет на предварителния договор е изграждане и продажба на бъдеща вещ и същата не е напълно изградена до предявяване на иска?

2. Към кой момент се преценява възможността за вещно-прехвърлителен ефект - към момента на предявяване на иска или към момента на постановяване на съдебното решение, което е източник на продажбеното отношение и прехвърля права?

3. Не е ли очевидно неправилен изводът на съда, че при валиден и действителен предварителен договор, т.е. обвързващ валидно и двете страни по договора, има период от време - от сключването на договора до възникването на вещта, през който страните не могат да търсят изпълнение чрез защита, каквато всеки предварителен договор има по закон, стига да няма невъзможен предмет? Кога е налице правен интерес от завеждането на иска при настъпило неизпълнение - преди възникване на обещаната вещ или при възникване на вещта?

Съставът на I т.о., приема следното:

Относно предварителните договори за продажба на бъдещи вещи въззивният съд е приел, че са действителни, както и, че първата инстанция не е изложила съображения в обратен смисъл. За да сподели извода за недопустимост на предявените главни искове, с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, съставът на апелативния съд е приел, че основание за възникване на потестативното право по чл.19, ал.3 ЗЗД и възможността за неговото упражняване по съдебен интерес е наличието на правен интерес, обусловен от липсата на доброволно изпълнение на договорните задължения на насрещната страна. Липсата на правен интерес от иска по чл.19, ал.3 ЗЗД в разглеждания случай е изведен от въведените в исковата молба твърдения, че сградата още не е изградена и, че срокът за прехвърляне на обещаните апартаменти е 30 дни след приемането на акт обр.15, съответно – отсъствието на твърдения, че липсва доброволно изпълнение за прехвърляне на правото на собственост на двата обекта в уговорения срок след тяхното възникване. По тези съображения е прието, че за ищеца не е възникнало потестативното право да иска от съда да замести липсващото съгласие на продавача/обещателя/ по предварителния договор за прехвърляне на собствеността чрез иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.

Както е изяснено с т. 1 на ТР № 1/19.02.2010г. по тълк.д.№ 1/2009г. на ОСГТК на ВКС, допускането на касационно обжалване предпоставя произнасяне на въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за решаване на възникналия между страните спор, и по отношение на който е налице някое от основанията на чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК. Материалноправният или процесуалноправният въпрос трябва да е от значение за формиране на решаващата воля на съда, а не за правилността на решението, за възприемане на фактическата обстановка или за обсъждане на събраните доказателства. Разпоредбата на чл. 274, ал. 3 ГПК обвързва допускането до разглеждане и на частните касационни жалби с наличие на предпоставките по чл. 280, ал. 1 и ал.2 ГПК.

Обобщени, уточнени и конкретизирани, в изпълнение на правомощията на касационната инстанция, изяснени с т.1 на ТР № 1/2009г. на ОСГТК, поставените въпроси касаят допустимостта на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД в хипотеза на предварителен договор за продажба на самостоятелни обекти в сграда, която предстои да бъде изградена, а в исковата молба, с която е предявен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД, са въведени твърдения, че сградата не е построена в груб вид.

Така формулиран, въпросът е значим за крайния изход на спора по см. на чл.280, ал.1 ГПК.

По въпроса за допустимостта на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, в хипотеза, в която съдът приеме, че предварителният договор не съдържа всички съществени елементи на окончателния договор, вкл. достатъчна индивидуализация на недвижимите имоти е дадено казуално тълкуване в посоченото от частния касатор решение № 497/21.01.2013г. по гр.д.№ 674/2012г., IV г.о., а именно, че отговорът на въпроса за индивидуализацията на имота, предмет на предварителния договор, е по съществото на спора. В служебно известното на съда решение № 455/19.12.2023г. по гр.д.№ 3635/2013г., IV г.о., състав на касационния съд не е намерил за недопустим иск, с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, в хипотеза, в която в исковата молба са въведени твърдения, че, съгласно предварителния договор продавачът се е задължил да сключи окончателен договор за покупко-продажба на описаните два апартамента след изграждането им в груб строеж, а от доказателствата по делото е установено, че ответникът е придобил правото на строеж за тях, но не е изяснено дали към настоящия момент те се намират в степен на завършеност „груб строеж“, за да могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка. В коментираното решение съставът на касационния съд е приел, че въззивното решение е постановено в нарушение на процесуалния закон, тъй като съдът е дължал, но не е дал конкретни указания на ищеца за представяне на доказателства относно изграждане на сградата и процесните апартаменти до състояние на груб строеж. Ето защо е отменил въззивното решение и е върнал делото за ново разглеждане, с указания за събиране на доказателства относно това дали процесните апартаменти са изградени до степен на завършеност „груб строеж“ и могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки.

Даденото от въззивния съд разрешение по значимия за изхода на спора въпрос е в отклонение от посочената съдебна практика по т.1, предл.2 на чл.280, ал.1 ГПК. Обжалваното определение следва да бъде допуснато до касационен контрол и отменено, а делото - върнато на Окръжен съд- Варна за продължаване на съдопроизводствените действия. При новото разглеждане на делото въззивният състав следва да съобрази, че правният интерес на ищеца от предявените главни искове се извежда от въведените от него твърдения в исковата молба за възникване на облигационни отношения между страните въз основа на сключените два предварителни договора за покупко-продажба на самостоятелни обекти в сграда, която се предвижда да бъде изградена, и ответникът отказва доброволно да изпълни поетото по договорите задължение да прехвърли правото на собственост, но следва да прецени основателността на исковете, с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, предвид наличието на предпоставките, предвидени в чл.362 и сл. ГПК, като съобрази, на осн. чл.235, ал.3 ГПК, релевантните за спорното право факти, настъпили след предяваване на иска.

Мотивиран от това, съставът на I т.о.,