Определение № 2325 от 05.05.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2421/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх.№ 2214 от 30.04.2025 г., подадена от „Чинков пропърти” ЕАД чрез адвокат Л. В. от САК срещу въззивно Решение № 73 от 10.04.2025 г. по в.гр.д.№ 30/2025 г. на Окръжен съд - Габрово, ІІ състав.

Ответниците по жалбата ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров” и „АЛУ БЕТА“ ЕООД са депозирали отговор чрез адвокат М. А. от АК – Г.. Поддържат, че липсват основания за допускане на касационното обжалване, както и че касационната жалба е неоснователна. Претендира се присъждането на разноски съгласно списък.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване съставът на ВКС намира следното:

С въззивното решение, след частична отмяна и частично потвърждаване на Решение № 428 от 18.09.2024 г. по гр.д.№ 817/2023 г. на Районен съд - Габрово, са отхвърлени предявените от „Чинков пропърти” ЕАД срещу ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров” и „Алу Бета” ЕООД искове, както следва: (1) по чл. 108 ЗС за признаване на собствеността и предаване на владението върху 98,6813% идеални части от 43,80 кв.м., съответстващи на 43,22 кв.м., която площ от ПИ с идентификатор 14218.508.386 по КККР на гр. Габрово, с адрес гр. Габрово, ул. •••, е заградена от стоманена конструкция с термопанели, разположена към сграда с идентификатор 14218.508.386.27, отразено с червени линии на скицата към заключението на вещото лице Ж. на л. 270 от първоинстанционното гр.д.№ 817/2023 г. на РС - Габрово, която скица е неразделна част от въззивното решение; (2) иск по чл. 109 ЗС за премахване конструкция и поставени върху нея външни топлоизолационни панели на всички външни стени с общ обем от 311,7852 кв.м. на сграда с идентификатор 14218.508.386.27, която е построена в поземлен имот с идентификатор 14218.508.386 по КККР на гр. Габрово, с адрес гр. Габрово, ул. •••, целият с площ от 26 868 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, НТП – за кожарската, кожухарската и обувната промишленост, номер по предходен план 2054, кв. 36.

След уточнения, направени от ищеца с оглед указания, дадени от въззивния съд, прието е, че предмет на предявения иск по чл. 108 ЗС е признаване на собствеността и предаване от ответниците на владението върху 98,6813% идеални части от площ от 43,80 кв.м., съответстващи на 43,22 кв.м., която площ от ПИ 14218.508.386 е заета от стоманена конструкция с термопанели, разположена към сграда с идентификатор 14218.508.386.27.

Въззивният съд е посочил, че ищецът се легитимира като собственик на 98,6813% идеални части от ПИ 14218.508.386, с административен адрес гр. Габрово, ул. ••• и съответните сгради, на основание договор за продажба на търговско предприятие от 11.08.2022 г., с продавач „Гилини” ООД, вписан в СВ на 30.08.2022 г. Ответниците са оспорили правата на ищеца, като са се позовали на нищожност на договора за продажба на търговско предприятие поради противоречие с добрите нрави, което е обосновано с нееквивалентност на престациите. Въззивният съд е разгледал и е приел за неоснователно възражението срещу валидността на договора от 11.08.2022 г. като противоречащ на добрите нрави. Прието е, че съгласно чл. 2 от договора в търговското предприятие, предмет на продажбата, са включени и недвижими имоти, както са описани в договора: 98,6813% идеални части от Поземлен имот с идентификатор 14218.508.386 по КККР на гр. Габрово, с адрес гр. Габрово, ул. ••• и съответните сгради. Продажната цена от 550 000 лева, съпоставена с посочената в чл. 1 от договора балансова стойност на активите от 693 811,42 лева, не обосновава извод за нееквивалентност на престациите.

От своя страна ответникът ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров” е придобил със сключения на 23.01.2006 г. договор за покупко-продажба правото на собственост върху построената в ПИ 14218.508.386 сграда с идентификатор 14218.508.386.27. Димитър Баджаров, като наследник на Венко Баджаров, е придобил правото на собственост върху 1/3 от 0,6613% ид.ч. от ПИ 14218.508.386 и съответните сгради, които са били предмет на сключените на 27.11.2007 г. договор за дарение и договор за покупко-продажба.

На ответника „Алу-Бета” ЕООД е учредено право на ползване на 21.10.2022 г. с нотариален акт № 177/2022 г. върху 0,6613% ид.ч. от ПИ 14218.508.386 и описаните в договора сгради, една от които е процесната.

С договор за наем от 01.10.2020 г. ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров”, като наемодател, е отдал под наем за срок от 10 години на „Алу Бета” ЕООД производствена сграда на ул. •••, гр. Габрово, при уговорените в договора условия.

От представения констативен протокол за извършена проверка на 11.10.2022 г по Оперативна програма „Иновации и конкурентноспособност” е установeно, че към тази дата металната конструкция е била налична /поставена в предходни години/ и че същата ще се използва при поставяне на топлоизолацията на производствената сграда. С договор № 1 от 07.03.2023 г. „Алу Бета” ЕООД е възложил на изпълнителя „Булпласт Бг” извършването на СМР и въвеждане в експлоатация на топлоизолационни системи от сандвич панели за външни стени и подове към външен въздух - 550 кв.м. Представен е приемо-предавателен протокол от 05.06.2023 г. за извършване на така възложените СМР.

От заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза е установено, че сградата с идентификатор 14218.508.386.27 се състои от две едноетажни промишлени сгради /ниско и високо тяло/, обединени под един идентификатор, като общата застроена площ е 1 645 кв.м. по документ за собственост, а по приложената по делото скица застроената площ е 1 478 кв.м. В констативната част на заключението са описани фасадите, по които има топлоизолация с термопанели и онагледено на геодезическото заснемане към заключението с червен цвят, като в табличен вид е отразена площта на топлоизолацията по фасадите на ниското и високото тяло, излизащи извън външните очертания на сградата с идентификатор 14218.508.386.27. С положената топлоизолация обемът на сградата е увеличен с 260,40 кв.м. Съгласно заключението, с поставената топлоизолация не е засегната конструкцията на сградата, като изпълнените СМР не включват възстановяване или замяна на носещи конструктивни елементи, с които да се възстановява експлоатационната годност на сградата или да се увеличава носимоспособността и устойчивостта й. Като прилежаща площ на процесната сграда експертизата е посочила 609,08 кв.м., а като обслужваща – 119,60 кв.м. Съгласно заключението, поставената изолация от термопанели на сградата с идентификатор 14218.508.386.27 попада в прилежащата площ, необходима за достъп и обслужване на тази сграда; полагането на топлоизолацията по фасадата на сградата представлява текущ ремонт по смисъла на ЗУТ и не представлява основен ремонт или реконструкция; изолационната конструкция се води ограждаща конструкция и за нея не е необходимо издаване на разрешение за строеж. Предназначението на металната конструкция е носеща функция за термопанелите. Изпълнението на топлоизолацията подобрява енергийната ефективност на сградата, не подобрява конструкцията на самата сграда.

От заключението на повторната СТЕ е установено, че за сграда с идентификатор 14218.508.386.27, има изпълнена топлоизолация изцяло по югозападна, североизточна и югоизточна фасади и частично по северозападна фасада, като е изпълнена и дограма – врати и прозорци. Изпълнена е топлоизолация и на покрив – ниско тяло. Топлоизолацията е положена върху по-рано изградена стоманена конструкция. Изградената топлоизолация на сградата е 680 кв.м., отразено в табличен вид. Стоманената конструкция представлява текущ ремонт. Металната конструкция и термоизолацията на сградата попадат в прилежащата площ на сградата. Стоманената конструкция стъпва чрез 23 бр. колонки в прилежащата площ на сградата по различен начин и на различно разстояние от съществуващите тухлени фасади. Конструкцията не е трайно прикрепена към поземления имот.

Въззивният съд е приел от правна страна, че от събраните по делото доказателства не се установява да е осъществен фактическият състав на чл. 108 ЗС за признаване собствеността и предаване на ищеца от ответниците на владението на 98,6813% ид.ч. от 43,80 кв.м. (съответна на 43,22 кв.м.) от ПИ № 14218.508.386, заета площ от стоманена конструкция с термопанели, разположена към сграда с идентификатор 14218.508.386.27, отразено на скицата на л. 270 от първоинстанционното дело с червени линии. Прието е, че ПИ 14218.508.386 с площ от 26 868 кв.м. се притежава в съсобственост, като ищецът притежава 98,6813% ид.ч. Един от останалите съсобственици е Димитър Баджаров, който като едноличен търговец е собственик и на построената в поземления имот сграда с идентификатор 14218.508.386.27, върху която е поставена външна изолация от термопанели върху конструкция, заемаща обща площ от 43,80 кв.м. от поземления имот. Отношенията между съсобствениците на ПИ с идентификатор 14218.508.386 не са уредени чрез разпределяне правото на ползване, а е установено съвладение върху целия поземлен имот. Поземленият имот не е разделян и владян като отделни части. Не е установено да е обособена като отделна самостоятелна част от ПИ с площ от 43,80 кв.м., върху която ищецът да притежава права като съсобственик с 98,6813% ид.части.

Прието е, че конструкцията с външни топлоизолационни панели по външните стени на сграда с идентификатор 14218.508.386.27 заема площ от 43,80 кв.м. от ПИ 14218.508.386, като същата попада в прилежащата площ на сградата. За поставяне на топлоизолацията, което е извършване на текущ ремонт, не се изисква съгласие на собствениците на поземления имот, издаване на разрешение за строеж или разрешение за поставяне на преместваем обект. Въззивният съд е приел, че по делото не е установено ответниците да са упражнявали притежаваните вещни права - Димитър Баджаров като собственик на сградата като ЕТ и като собственик на идеални части от поземления имот, в който е построена, а ответникът „Алу Бета” ЕООД - като ползвател, извън притежавания обем и по начин, засягащ правата на ищеца в съсобствеността относно поземления имот. Текущият ремонт с поставената топлоизолация на външните стени на процесната сграда, на конструкция термопанели на площ от 43,80 кв.м., е извършен съобразно правата, които собственикът на сградата притежава, едно от които е и правото да използва необходимата за ползване на сградата част от поземления имот. С тези действия не се нарушават правата на съсобствениците на имота, които не са собственици на сградата, и които не притежават самостоятелно право да ползват необходимата за ползване на сградата част от поземления имот. С оглед на това е прието, че заетата площ от поземления имот от топлоизолацията на процесната сграда от 43,80 кв.м. не представлява завладяване без правно основание от ответниците и лишаване на ищеца от правото му на собственост на 43,22 кв.м., представляващи 98,6813% идеални части от 43,80 кв.м. като част от ПИ 14218.508.386.

Въззивният съд е приел, че в случая не е доказано поставената стоманена конструкция с термопанели да препятства упражняването на правата на ищеца като съсобственик на 98,613% ид.ч. от ПИ 14218.508.386. Ищецът, който не е собственик на сграда с идентификатор 14218.508.386.27, не притежава като съсобственик на терена самостоятелно право да използва необходимата за ползването на тази сграда прилежаща част от поземления имот, в който е построена. Това право е на собственика на сградата съгласно чл. 64 ЗС, в случая - ЕТ „Баджо - Венко Баджаров - Димитър Баджаров”, който го упражнява чрез наемателя на обекта – „Алу Бета” ЕООД. От приетите по делото съдебно-технически експертизи е установено, че стоманената конструкция с поставените термопанели попада в прилежащата площ към сградата с идентификатор 14218.508.386.27, необходима за достъп и обслужване на сградата. Тъй като ищецът не притежава като съсобственик на терена самостоятелно право да използва необходимата за ползването на тази сграда прилежаща част от поземления имот, то с поставената стоманена конструкция с термопанели като изолация по фасадата на сградата с идентификатор 14218.508.386.27 не са ограничени негови права като собственик на 98,6813% ид.ч. от ПИ 14218.508.386. Поставената изолация от термопанели на сграда представлява текущ ремонт, като за осъществяването му не е необходимо издаването на разрешение за строеж и инвестиционни проекти. Предназначението на поставената изолация за подобряване на топлотехническите показатели на процесната сграда опровергава твърдението, че се касае за преместваем обект и възможност да бъде ползван на друго място със същото предназначение и че за него е приложим чл. 56 ЗУТ.

В изложение към касационната жалба са формулирани следните въпроси:

1. „Допустимо ли е правото на собственост върху идеални части от ПИ да не се разпростира върху прилежаща част към сграда, собственост на трето лице? Прилежащата част от терена към сграда става ли собственост на собственика на сградата?“;

2. „Допустимо ли е правото на използване на прилежащия терен да включва трайно поставяне на съоръжение, което да заема постоянно част от прилежащия терен? Какъв е обемът на правата на ползвателя на прилежащата част от терен, спрямо собственика на същия?“;

3. „Длъжен ли е въззивният съд да изложи мотиви относно собствеността на прилежащата част, съотношението между правото на собственост и правото на ползване, и обема на правата на ползване по смисъла на чл. 64 ЗС?“.

Твърди се, че въпросите са разрешени в противоречие с практиката на ВКС: първи въпрос – в противоречие с ТР № 3 от 05.01.2020 г. по тълк.д.№ 3/2020 г. на ВКС, ОСГТК, Решение № 730 от 25.07.2011 г. по гр.д.№ 1140/2009 г. на ВКС, І г.о., втори въпрос – в противоречие с Решение № 20 от 15.04.2020 г. по гр.д.№ 1934/2019 г. на ВКС, І г.о., трети въпрос – в противоречие с ТР № 1 от 09.12.2013 г. по тълк.д.№ 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, Решение № 55 от 03.04.2014 г. по търг.д.№ 1245/2013 г. на ВКС, І т.о., Решение № 63 от 17.07.2015 г. по търг.д.№ 674/2014 г. на ВКС, ІІ т.о., Решение № 263 от 24.06.2015 г. по търг.д.№ 3734/2013 г. на ВКС, І т.о., Решение № 111 от 03.11.2015 г. по търг.д.№ 1544/2014 г. на ВКС, ІІ т.о.

Поддържа се и наличието на основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност на обжалваното решение.

Упражнявайки правомощията си за служебна проверка, съставът на ВКС не констатира основания по чл. 280, ал. 2, предл. 1 и 2 ГПК.

Налице е основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК по отношение на произнасянето по установителната част на предявения иск с правно основание чл. 108 ЗС - поради очевидна неправилност на въззивния акт, която се извлича пряко от неговите мотиви. В случая е налице явно вътрешно противоречие във формираните изводи, на които е основана преценката за неоснователност на предявения иск в неговата установителна част, доколкото от една страна е прието, че ищецът се легитимира на валидно правно основание като собственик на 98,6813% ид.части от целия терен, а същевременно е постановено, че не е осъществен фактическия състав на чл. 108 ЗС за признаване собствеността на 98,6813% ид.части от 43,80 кв.м. от ПИ 14218.508.386. Не става ясно какво е разбирането на въззивния съд – чия е собствеността върху терена, прилежащ към сграда на суперфициарен собственик, респ. – докъде се разпростират правомощията по чл. 64 ЗС. Констатираните противоречие и неяснота мотивират извод за очевидна необоснованост на произнасянето в частта, с която искът по чл. 108 ЗС е отхвърлен в неговата установителна част, с произтичащото от това допускане на обжалването в тази част на решението на основание чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК.

Не е налице основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение в останалите части, с които са отхвърлени ревандикационния иск в неговата осъдителна част за предаване на владението и негаторния иск по чл. 109 ЗС. Поставените в изложението въпроси не обосновават допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Разпоредбата на чл. 64 ЗС регламентира правата на суперфициарния собственик върху частта от имота, която му е необходима за използване на постройката според нейното предназначение. Тази разпоредба е императивна и създава ограничение за собственика на земята да я ползва изцяло, когато в нея са построени сгради, собственост на лица, които не притежават права върху терена (Решение № 48 от 25.04.2014 г. по гр.д.№ 2410/2013 г. на ВКС, I г.о.). В практиката на ВКС (Решение № 33 от 26.02.2015 г. по гр.д.№ 6221/2014 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 363 от 17.10.2011 г. по гр.д.№ 663/2011 г. на ВКС, I г.о. и Решение № 75 от 28.02.2012 г. по гр.д.№ 1283/2010 г. на ВКС, I г.о.) е дадено тълкуване, че ако в акта, с който е отстъпено правото по чл. 63 ЗС не е постановено друго, правото на собственика на постройката (респ. на обект в постройка, съществуващ при условията на суперфициарна собственост), се ограничава до правомощията, установени с чл. 64 ЗС - ползване на такава част от мястото, върху което е построена сградата, която му осигурява нормален достъп до сградата, включително до входа й, и за поддържането й в нормално и годно за ползуване състояние, а в Решение № 153 от 07.10.2010 г. по гр.д.№ 847/2009 г. на ВКС, II г.о. - че носителят на правото на строеж може не само да притежава собствеността на постройката, но и да ползва самостоятелно необходимия за поддържането и експлоатацията й терен (прилежаща площ). В случая въззивният съд е приел, че правото на ищеца да ползва незастроената част от поземления имот не е ограничено от ответниците извън необходимото за ползване на сградата с идентификатор 14218.508.386.27, тъй като стоманената конструкция с термопанели изцяло попада в прилежащата площ към сградата, необходима за достъп, поддържане и експлоатация. Изводите на въззивния съд са в съответствие с цитираната практика на ВКС, което изключва допускане на обжалването в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Второ отделение на Гражданската колегия