Определение № 3316 от 02.11.2023 г. на ВКС по гр. д. № 4516/2023 г.

Производството е по чл. 274, ал.3, т.2, във вр. с чл. 577 от ГПК. Образувано е по частна касационна жалба на “Епо Ахелой“ ООД, ЕИК 201627285, срещу определение № 1654 от 20.06.2023г. постановено по ч.гр.д. № 1097/2023г. на Бургаски окръжен съд, с което е потвърдено определение № 1 от 06.06.2023г. на съдия по вписванията към Районен съд-Поморие за отказ да бъде вписан нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 55, том 2, рег.2373, рег. 2373, дело № 260 от 06.06.2023г. на нотариус С. К.-Ч., рег.№ * на Нотариалната камара. Жалбоподателят намира определението за неправилно. Счита, че в нотариалния акт надлежно са посочени обектите, които страните са счели, че следва да бъдат описани, като волята на страните определя предмета на ипотеката, а не съдията по вписванията. Според жалбоподателя ипотекираните сгради са описани съгласно чл.6, ал.3 от Правилника за вписванията и съдията по вписванията не е орган, който може да изяснява действителната воля на страните. За обосноваване достъпа до касационно обжалване жалбоподателят сочи основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3, както и по ал.2, при последно ГПК. Твърди се, че в противоречие с Тълкувателно решение № 7/2012г. на ОСГТК, т.6 са разрешени следните въпроси: 1/ влиза ли в кръга на компетентността на съдията по вписванията изследване на действителната воля на страните и разпростирането на ипотеката върху самостоятелните обекти в сградата; 2/ самостоятелна сграда, нанесена в КККР с отделен идентификатор, представлява ли обект, който може да бъде ипотекиран и по отношение на който може да се осъществи вписване в книгите за вписванията; 3/ съдията по вписванията, съотв. окръжният съд, могат ли да преценяват какво са имали предвид страните и ако обективираното не постига целения резултат да откажат вписването по отношение на самостоятелните сгради, посочени от страните в договора за кредит. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, намира, че частната жалба е подадена в срока по чл.275, ал.1 ГПК от легитимирано лице срещу подлежащ на обжалване съдебен акт. С молба вх. № 505/06.06.2023г., постъпила във входящия регистър на Службата по вписванията-Поморие, е поискано от нотариус С. К.-Ч. вписване на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека между „Първа инвестиционна банка „АД като кредитор, „Епо Апелой“ООД - кредитополучател и ипотекарен длъжник, „Дара пропъртис“ ЕООД - ипотекарен длъжник и съдлъжници: „Сънрайз ривър мениджмънт“ ЕООД и „Дара пропъртис“ ЕООД. Съдията по вписванията е отказал да извърши вписване на ипотеката. Посочил е, че в нотариалния акт, в т.ІІ.1.3 е учредена договорна ипотека върху сграда с идентификатор 00833.6.437.4 по КККР на гр. Ахелой, която е застроена на 3333 кв.м., на осем етажа, с 315 самостоятелни обекти в нея, с предназначение: жилищна сграда многофамилна; описани са петте секции, от които се състои сградата, тяхната застроена и разгърната площ и е посочено, че ипотеката не включва 15 броя недвижими имоти - 9 апартамента и 6 магазина, които са описани подробно и индивидуализирани като самостоятелни обекти от 1 до 15 в нотариалния акт. В раздел ІІ, т.1.5 от акта е учредена договорна ипотека върху сграда с идентификатор 00833.6.437.2 по КККР на гр. Ахелой, застроена 2002 кв.м., на осем етажа, съдържаща 184 броя самостоятелни обекти, с предназначение „жилищна сграда за сезонно ползване“, като отново е посочено, че ипотеката не включва два броя складове, описани в акта като самостоятелни обекти под номера 1 и 2. При тези обстоятелства и предвид правилото на чл.166, ал.2 ЗЗД, че ипотека може да се учреди само върху поединично определени имоти, съдията по вписванията е счел, че самостоятелните обекти в сграда с идентификатор 00833.6.437.4 и в сграда с идентификатор 00833.6.437.2 не са индивидуализирани и посочени конкретно, един по един със своите идентификатори, граници и данъчна оценка, както изисква чл. 6, ал.3 ПВп; не са приложени и схеми на тези обекти. Допълнил е, че само при такова вписване на ипотеката ще може да се извърши достоверна справка за наличие или липса на тежест върху конкретния самостоятелен обект. Съставът на Бургаски окръжен съд е потвърдил този отказ. Споделил е констатацията, че самостоятелните обекти в сградите с идентификатори 00833.6.437.4 и 00833.6.437.2, които се ипотекират, не са индивидуализирани, така както изисква Правилника за вписванията. Съдът е посочил, че такова индивидуализиране е извършено спрямо обектите, изключени от ипотеката, което не е било необходимо. По същия начин е следвало да се индивидуализират обектите, които са предмет на ипотеката. Като това не е сторено, е налице нарушение на чл. 6, ал.1, б.“в“ ПВп, в какъвто смисъл са и указанията в Тълкувателно решение № 7/2012г. на ОСГТК. Според съда, извършената от съдията по вписванията проверка е в рамките на неговата компетентност - извън съмнение е, че той може да проверява наличието на индивидуализация на имотите в подлежащите на вписване актове. Тук съдът е изтъкнал, че вписването на такъв акт не би постигнало основаната цел на производството по вписване - осигуряване на публичност, тъй като ще е невъзможно да се извърши проверка и да се получи информация дали е вписана тежест върху конкретен самостоятелен обект. Настоящият състав на Върховния касационен съд намира, че липсват предпоставки за допускане на касационно обжалване. Формулираните правни въпроси не съставляват общо основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл. 280, ал.1 ГПК. Първият правен въпрос е дали влиза в кръга на компетентността на съдията по вписванията изследване на действителната воля на страните върху кои самостоятелни обекти се разпростира ипотеката. Въпросът не съответства на мотивите на съда. Съдията по вписванията, респ. съдът, не са извършвали тълкуване на договора, за да търсят действителната воля на страните относно обема на ипотекираното имущество, а при буквален прочит на нотариалния акт са констатирали, че е извършено пълно и индивидуализиращо описание на обекти, които са изключени от ипотеката, но не е направено такова, на обектите, включени в нея. Съгласно указанията в т.6 на Тълкувателно решение № 7/2012г. на ОСГТК може да бъде отказано вписване на представения акт, ако той няма необходимото съдържание, като проверката на съдържанието на акта е в две насоки: идентификация на страните (чл.6 ал.1 б.„А” ПВ) и идентификация на имота (чл.6 ал.1 б.„В” ПВ); когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, съдията по вписванията може да откаже вписването на акт за него, в случай че не са посочени данните по чл. 60, т. 1- 7 ЗКИР. Именно такава проверка е направена в случая от съдията по вписванията и отклонение от тълкуването не е налице. Вторият въпрос е дали самостоятелна сграда, нанесена в КККР с отделен идентификатор, представлява обект, който може да бъде ипотекиран и ипотеката да бъде вписана. Въззивният съд не е разрешавал този въпрос и той не е предопределил крайните му изводи. Отговорът на въпроса, така както е поставен, е положителен, но настоящата хипотеза е друга - не е ипотекирана цялата сграда, включваща множество самостоятелни обекти, а са ипотекирани част от обектите в тази сграда, като посочването на ипотекираните обекти е извършено по метода на изключването (всички, без някои конкретно описани). Именно този начин на посочване на ипотекираните обекти, при който липсва индивидуализацията на всеки от тях, съставлява пречка за вписването. Третият въпрос е свързан с първия и касае правомощията на съдията по вписванията, съотв. окръжният съд, да преценяват какво са имали предвид страните и ако обективираното не постига целения резултат да откажат вписването. Както вече бе изяснено, съдът не е пристъпвал към тълкуване какво са имали предвид страните като предмет на договора - то е ясно от текста на договора. Проблемът е в начина, по който е описано и по-точно в липсата на такова описание, каквото изисква закона. Изводът на съда, че евентуалното вписване на този нотариален акт не би осигурило публичност на вписването и не би позволило извършване на справки за тежести, е спомагателен и е направен, за да илюстрира защо е необходимо индивидуализиране на отделните самостоятелни обекти в сградата, които се ипотекират. В допълнение, няма основание да бъдат вписвани обекти, които са изключени от ипотеката. Затова начинът да се посочат ипотекираните имоти може да е само чрез конкретното описване на всеки от тях, а не посредством изключения. В допълнение, касаторът не е обосновал по никакъв начин защо счита, че посочените въпроси са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото. Не е налице и основанието по чл.280, ал.2, пр 3 ГПК. Липсва съмнение за очевидна неправилност на някой от изводите на съда. Не са накърнени основни правни принципи, нито логически правила, законът е приложен в действащата му редакция. Предвид изложеното следва да се откаже допускане на касационно обжалване. Воден от горното Върховният касационен съд, състав на II г. о.