Определение № 3992 от 10.09.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3572/2023 г.

Производството е по чл. 288 във вр. с чл. 280 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от И. П. И., против решение № 198 от 19.05.2023 г. по гр. дело № 79/2023 г. на Плевенски окръжен съд, с което след частична отмяна и частично потвърждаване на решение № 1590 от 28.10.2022 г. по гр. дело № 3684/2021 г. на Плевенски районен съд, е допуснато изкупуване на основание чл. 66, ал. 1 във вр. с чл. 33, ал. 2 ЗС от В. И. Г. и Т. Т. Г. на гараж, съставляващ сграда с идентификатор *, съгласно КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-71 от 06 юни 2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение относно имота от 30.03.2021 г., с адрес: [населено място], [улица], с предназначение: хангар, депо, гараж, брой етажи: 1, разположен в поземлен имот с идентификатор *, със застроена площ по кадастрални данни от 21.00 кв. м, а по документ за собственост – 18 кв. м, за сумата 9500 лева и направените разноски в нотариалното производство в размер на 671.95 лева, предмет на договор за покупко-продажба по нотариален акт № 30 от 14.04.2021 г., том I, рег. № 405, дело № 29/2021 г., сключен между Е. И. А. и И. П. И..

Касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон и необоснованост, тъй като въззивният съд погрешно е приел, че праводателят по договора за покупко-продажба на процесния гараж е суперфициарен собственик. Същият е придобил процесния гараж въз основа на договор за дарение, поради което разпоредбата на чл. 66, ал. 1 ЗС е неприложима, а и въззивният съд необосновано е извел извод за отсъствие на „хоризонтална етажна собственост“ в поземления имот, в който е построен процесният гараж, при която имотът представлявал обща част и имал обслужващо предназначение за построените в него сгради. Иска отмяна на решението. Претендира разноски.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК като основание за допускане на касационно обжалване касаторът е посочил, че въззивният съд се е произнесъл в противоречие с решение № 441 от 10.01.2012 г. по гр. дело № 1056/2010 г. на ВКС, I г. о., и решение № 45 от 01.04.1960 г. на ОСГК на ВС, но конкретен правен въпрос не е формулиран. Обосновава искане за допускане на въззивното решение до касационно обжалване и със специалната предпоставка, регламентирана в чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, като поставя следните правни въпроса от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото:

1. Когато праводателят (продавач) по една сделка за покупко-продажба на самостоятелен обект, построен в съсобствен имот, е придобил правото на собственост върху същия самостоятелен обект, чрез способ на придобиване, различен от учредено и реализирано право на строеж (суперфиция), то същият явява ли се суперфициарен собственик на този обект и за него важи ли ограничението по чл. 66, ал. 1 във вр. с чл. 33, ал. 2 ЗС;

2. Налице ли е възникнала „хоризонтална етажна собственост“, когато в съсобствения имот има построени самостоятелни обекти - гаражи, които принадлежат на различни собственици. Със застрояването на поземления имот с жилищна сграда с повече от един самостоятелни обекти, собственост на различни лица, както и със застрояването на същия имот със самостоятелни обекти - гаражи, също принадлежащи на различни лица, теренът придобива ли обслужващ характер за всички построени в имота самостоятелни обекти;

3. При упражнено право на изкупуване от един от съсобствениците, в какъв обем следва да му се признае това право - само до размера на притежаваната от него идеална част от съсобствения имот или изцяло (както е прието в обжалваното въззивно решение), и има ли значение обстоятелството, че друг съсобственик не е упражнил правото си на изкупуване.

Ответниците по касация - В. И. Г. и Т. Т. Г., в законоустановения срок са подали отговор, с който оспорват наличието на основания за допускане на решението до касационно обжалване. Претендират разноски.

Другите страни по производството – ответниците П. В. И. и Е. И. А., не са изразили становище по касационната жалба в срок.

Върховният касационен съд, Гражданска колегия, състав на Второ г. о., като разгледа касационната жалба и извърши преценка на предпоставките на чл. 280, ал. 1 ГПК, поддържани в изложението, и тези по ал. 2 на чл. 280 ГПК констатира следното:

Касационната жалба е редовна – подадена е от надлежна страна, чрез процесуален представител, с надлежно учредена представителна власт, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, в преклузивния срок по чл. 283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл. 284 ГПК.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че с договор за покупко-продажба от 14.04.2021 г., обективиран в нотариален акт № 30, том I, рег. № 405, дело № 29/2021 г. на нотариус Д. Я. с рег. № 681, Е. А. е продал на И. И. процесния недвижим имот - гараж, находящ се в [населено място], съставляващ сграда с идентификатор **, разположен в поземлен имот с идентификатор , за продажна цена от 9500 лева, за която в нотариалния акт е отразено, че продавачът я е получил изцяло в брой от купувача. Ищците В. Г. и Т. Г. са подали исковата молба на 11.06.2021 г., с което спазили двумесечния преклузивен срок за предявяване на иска за изкупуването му съгласно чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС. Счел за установено, че те са собственици на 2/3 ид. части от поземления имот с идентификатор *, върху който е изграден процесният гараж, както и на 5/6 ид. части от първия етаж от построената в дворното място двуетажна жилищна сграда, заедно с 5/6 ид. части от избеното помещение и 5/8 ид. части от таванското помещение в същата сграда, а Е. А. е придобил собствеността върху процесния гараж по силата на договор за дарение на недвижим имот по нотариален акт № 18/15.01.1987 г., том І, дело № 18/1986 г. Към момента на извършената продажба на гаража на ответника И. И. - 14.04.2021 г., продавачът по сделката Е. А. е бил собственик само на процесния гараж, но не и на идеални части от право на собственост върху дворното място, както и на права на собственост върху други сгради, изградени в мястото.

При така приетите за установени факти в решението, въззивният съд е приел, че разпоредбата на чл. 66, ал. 1 ЗС, съгласно която собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33 ЗС, е приложима в случая, тъй като ищците притежават идеални части от правото на собственост върху земята, а ответникът Е. А. – продавач, е собственик само на постройка върху тази земя. Посочената разпоредба създава ограничение за правото на разпореждане със сградата - суперфициарна собственост, като собственикът на тази сграда е длъжен да я предложи за продажба първо на собственика на земята и само ако той откаже, може да я продаде на свободно избрано трето лице, при същите условия, при които я е предложил за изкупуване на собственика на земята. Ответникът - продавач на процесния гараж, е прехвърлил собствеността върху същия, без предварително да е предложил на собствениците на земята да го изкупят при същите условия. Въззивният съд е посочил, че хоризонтална етажна собственост е налице, когато съсобствениците на поземления имот притежават в изключителна собственост отделни сгради в него, и такава в случая липсва, тъй като ответникът – собственик на гаража, не притежава идеални части от поземления имот, в който същият е изграден. Изложил е, че липсата на предложение от страна на продавача Е. А. към ищците за закупуване на процесния гараж е отрицателен факт, който се твърди в исковата молба и не се оспорва от ответниците в писмените отговори. Не са представени и доказателства, които да го опровергават, нито декларации по чл. 33, ал. 2 ЗС, че никой от собствениците на дворното място не е приел това предложение. Изложил е, че съсобственикът, на който е признато правото на изкупуване на основание чл. 66 във вр. с чл. 33, ал. 2 ЗС встъпва (замества) изцяло купувача по сделката покупко-продажба, като изкупува в пълен обем това, с което продавачът се е разпоредил, при същите условия, съгласно договора за продажба, независимо от притежаваните от него права на собственост върху имота. Целта на закона е собствеността върху земята и върху сградата да се концентрира в едно лице, а не да се създава нова съсобственост. При тези съображения въззивният съд е извел извод, че предявеният иск следва да бъде уважен изцяло, като в полза на ищците се допусне изкупуване на цялата сграда - гараж, предмет на договора за покупко-продажба, обективиран в нотариалния акт, при посочените в него условия. За изпълнението на последните съгласно чл. 33, ал. 3 ЗС ищците следвало да заплатят на купувача и ответник И. И. в едномесечен срок от влизане на решението в сила продажната цена на имота в размер на 9500 лева и направените разноски в нотариалното производство при изповядване на сделката общо в размер на 671.95 лева.

При тези мотиви в обжалваното въззивно решение поддържаните от касатора основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 ГПК за допускането му до касационно обжалване не се обосновават.

Допустимостта на касационно обжалване на въззивното решение е предпоставена от разрешаването на правен въпрос, който е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора и по отношение на който са осъществени допълнителни селективни предпоставки, регламентирани в ал. 1 на чл. 280 ГПК, както и при вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение, предвидени в чл. 280, ал. 2 ГПК.

Посоченият от касатора правен въпрос определя рамките, в които ВКС следва да селектира касационната жалба с оглед допускането на въззивното решение до касационен контрол. Този въпрос следва да се изведе от предмета на спора и трябва да е от значение за решаващата воля на съда, но не и за правилността на съдебното решение, за възприемането на фактическата обстановка или за обсъждане на събраните доказателства - т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС.

Касаторът не е формулирал обуславящ изхода на спора правен въпрос, по който да твърди въззивният съд да се е произнесъл в противоречие с посочената от него практика на ВС и ВКС – решение № 441 от 10.01.2012 г. по гр. дело № 1056/2010 г. на ВКС, I г. о., и решение № 45 от 01.04.1960 г. на ОСГК на ВС, поради което и предпоставките за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК не са налице. Наред с това изводите на съда не са в противоречие и с посочената от него в изложението към жалбата практика на ВКС, която само от посочените в него решения, може да обоснове допълнителното основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване съгласно разясненията, дадени в т. 2 от ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС.

Не е налице основание за допускане на обжалваното въззивно решение до касационен контрол и по формулираните правни въпроси за обосноваване на искането по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Първият, посочен в изложението към жалбата, правен въпрос е неотносим към предмета на спора, тъй като не е бил предмет на обсъждане от въззивния съд, доколкото видът на сделката, въз основа на която продавачът е придобил права върху сградата, изградена в чуждия поземлен имот, е без правно значение. Изложеното следва и от установената практика на ВКС. Така в решение № 59 от 18.06.2018 г. по гр. дело № 2609/2017 г. на ВКС, ІІ г. о., е изведена от нормата на чл. 66, ал. 2 ЗС безспорната в доктрината и съдебната практика постановка, че след реализирането му, правото на строеж се трансформира в право на собственост и имплицитно в него се съдържа правото на строеж за обекта (постройката). Затова при разпореждане с обекта на суперфиция, което го изключва от притежанието на поземления имот, собственикът му се разпорежда и с имплицитно съдържащото се в него право на строеж (в този смисъл и решение № 675 от 26.01.2011 г. по гр. дело № 656/2009 г. на ВКС, I г. о., определение № 47 от 06.02.2012 г. по гр. дело № 20/2012 г. на ВКС, II г. о., и решение № 40 от 18.05.2018 г. по гр. дело № 2201/2017 г. на ВКС, II г. о.).

Посоченият от касатора втори въпрос за наличието на хоризонтална етажна собственост и придобиването на съсобствения имот на обслужващ характер също не обосновава допускането на решението до касационен контрол. В решение № 441 от 10.01.2012 г. по гр. дело № 1056/2010 г. на ВКС, I г. о., е прието, че разпоредбата на чл. 66, ал. 1 от ЗС създава ограничение за правото на разпореждане със сградата - суперфициарна собственост. При наличие на хоризонтална етажна собственост, когато съсобствениците на дворното място притежават в изключителна собственост отделни сгради в него, чл. 66, ал. 1 и чл. 33, ал. 2 ЗС не намират приложение. При хоризонталната етажна собственост земята представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, която не подлежи на изкупуване, а също не подлежи на изкупуване и сградата - суперфициарна собственост. По същите съображения чл. 66, ал. 1 ЗС не се прилага и при сгради, в които отделните обекти са в режим на етажна собственост, когато собственикът на отделен обект желае да го продаде заедно с припадащите се идеални части от дворното място. Това са единствените случаи, при които чл. 66, ал. 1 във вр. с чл. 33, ал. 2 ЗС не се прилага, въпреки наличието на съсобственост върху дворното място и въпреки наличието върху него на отделна собственост върху сграда или част от сграда. В настоящия случай не е налице нито една от посочените хипотези, тъй като ответникът Е. А. и продавач по договора е собственик само на процесната сграда, но не и на идеални части от поземления имот, в който същата е построена. Налице е и практика на ВКС по решение № 51 от 3.07.2020 г. по гр. дело № 2387/2019 г. на ВКС, II г. о., и други посочени в него решения на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК, в която обобщено е дадено тълкуване, че застроен терен (урегулиран поземлен имот) е обща част и придобива обслужващо значение, когато всички съсобственици на терена притежават самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост или е предназначен да обслужва построени в него сгради, когато всички съсобственици на поземления имот притежават самостоятелна сграда в индивидуална собственост или право на строеж, реализируемо при условията на чл. 183, ал. 4 ЗУТ. Ответникът Е. А. и продавач по сделката е собственик на процесния гараж, но не притежава право на собственост върху поземления имот, респ. не е негов съсобственик, което да е от значение при изложеното за определянето на терена като обща част на построени в него сгради, а и целта на установеното в чл. 66, ал. 1 ЗС право на изкупуване е преустановяване съществуването на едно ограничено вещно право в полза на собственик на земята, чиито правомощия до този момент са били ограничавани от това право.

Налице е отговор и на третия поставен от касатора въпрос, който е даден с решение № 87 от 24.07.2015 г. по гр. дело № 5323/2014 г. на ВКС, II г. о. В него е прието, че при наличието на предпоставките по чл. 33, ал. 2 ЗС упражнилият правото на изкупуване съсобственик встъпва в правата на купувача по разпоредителната сделка, като го замества, т. е. обемът на признатото му право не е обусловен от размера на притежаваната от него част в съсобствения имот, като е без значение и обстоятелството, че другият съсобственик не е упражнил правото си на изкупуване, което тълкуване е прието приложимо и в хипотезата на чл. 66, ал. 1 ЗС.

Разрешаването на поставените правни въпроси в съответствие с практиката на ВКС, която няма основание да бъде променяна, изключва приложението на основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, респ. визираните в т. 4 от ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС предпоставки по отношение на тях не са налице. Предпоставките за реализиране на правото за изкупуване са уредени пълно, ясно и разбираемо, а по спорните въпроси, свързани с прилагането им, има формирана практика на ВКС, с която въззивният съд се е съобразил, и липсва необходимост от нейната промяна.

Не са налице и основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2 ГПК, които не се релевират от касатора.

При този резултат на ответниците по касация, подали отговор и направили своевременно искане, следва на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да се присъдят претендираните от тях разноски в производството пред касационната инстанция общо в размер на 1200 лева, уговорени и заплатени по договор за правна защита и съдействие от 19 юни 2023 г.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о.