Определение № 1414 от 21.05.2026 г. на ВКС по т. д. № 2315/2025 г.

Производството е по чл. 288 във връзка с чл. 280, ал. 1 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Д. Г. Н. /ищец в първоинстанционното производство/ чрез процесуален представител адвокат С. В. Б. срещу решение № 4087 от 27.06.2025 г. по в. гр. дело № 5079/2024 г. на Софийски градски съд, II - Е състав, с което след отмяна на решение № 19796 от 30.11.2023 г. по гр. дело № 20490/2023 г. на Софийски районен съд, 33 състав е отхвърлен предявеният от Д. Г. Н., като купувач, заместил с допълнително споразумение в правата и задълженията по предварителния договор П. В. Н., срещу „Сайт инженеринг“ ООД, в качеството на продавач, конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изменен с допълнително споразумение към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.01.2013 г. и с т. 2 от нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 45, том I, рег. № 497, дело № 36/06.02.2017 г. по описа на нот. С. Т., рег. № 065 на НК, в частта за прехвърляне на правото на собственост върху 3,75% идеални части от поземлен имот с идентификатор 68134.904.2415 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: [населено място], район „Лозенец”, с площ от 2924 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: високо застрояване /над 15 м./, при съседи, както следва: 68134.904.3278, 68134.904.3279, 68134.904.3030, 68134.904.3388, 68134.904.3389, 68134.904.1842, който поземлен имот e с номер по предходен план: 1435, квартал: 134, парцел III, и съгласно действащия към момента подробен устройствен план и регулационен план на [населено място], за местност „Кръстова вада” и местност „Южен парк“ 4 част, квартал 134 представлява УПИ III-1435 /урегулиран поземлен имот трети, отреден за имот с планоснимачен номер хиляда четиристотин тридесет и пет/, и Д. Г. Н. е осъден да заплати на „Сайт инженеринг“ ООД сумата 980 лв. – разноски за първоинстанционното производство, и сумата 1 000 лв. – разноски за въззивното производство.

Касаторът прави оплакване за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Поддържа становище, че е допуснато нарушение на разпоредбата на чл. 38 ЗС, тъй като неправилно е определен статутът на двора като обща част; неправилно и в противоречие с доказателствата е прието, че е налице идентичност между съсобствениците на терена, върху който са построени сгради в режим на етажна собственост, и собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост; не е съобразено, че част от собствениците на самостоятелни обекти разполагат с по-големи идеални части от дворното място в сравнение с припадащите им се при площообразуването; не е отчетено, че върху процесното дворно място са построени три сгради, което изключва възможността дворното място да се притежава като обща част към етажна собственост по смисъла на чл. 38 ЗС. Касаторът релевира доводи за допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила – изводът, че процесното дворно място представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, е направен само въз основа на избрани доказателства, без да са обсъдени останалите доказателства; неправилно въззивният съд е приел, че в неговите правомощия е да събира служебно доказателства, като е въвел служебно аргументи за наличие на „общи части“, които не са били предмет на спор във въззивната жалба на ответника; в нарушение на чл. 269 и чл. 266, ал. 3 ГПК въззивният съд е приел като доказателство нотариален акт № 7, том II, рег. № 2753, дело № 185 от 19.07.2007 г. за учредяване на право на строеж, а в същото време не е събрал посочените други нотариални актове, отнасящи се към статута на процесния поземлен имот и учреденото право на строеж върху него.

В приложено към касационната жалба съгласно чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК изложение касаторът поддържа становище за допускане на касационно обжалване на въззивния съдебен акт на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, тъй като въззивният съд се е произнесъл по материалноправни и процесуалноправни въпроси в противоречие с практиката на ВКС и които са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото:

1. Длъжен ли е въззивният съд да основе изводите си въз основа на всички събрани по делото доказателства и след тяхната съвкупна преценка или може да основе изводите си само на избрани от събраните по делото доказателства, без да обсъжда другите и да обяснява защо ги отхвърля като недостоверни? – противоречие с решение № 24/2010 г. по гр. д. № 4744/2008 г. на ВКС, ГК, I г. о., решение № 460/2010 г. по гр. д. № 768/2009 г. на ВКС, ГК, I г. о., решение № 589/2010 г. по гр. д. № 1359/2009 г. на ВКС, ГК, I г. о. и решение № 104/30.07.2018 г. по гр. д. № 3811/2017 г. на ВКС, ГК, III г. о.

2. При констатиране на фактически и/или правни обстоятелства по делото, които налагат служебно прилагане на императивна материалноправна норма, неприложена от първоинстанционния съд, с оглед спазване на принципите на състезателност и равнопоставеност, въззивният съд следвало ли е да уведоми страните за това, като им даде възможност да изразят становище по обстоятелствата и по прилагането на нормата, също и да ангажират доказателства, както и съдът следвало ли е да разпредели доказателствената тежест? – противоречие с решение № 145/01.12.2017 г. по т. д. № 2587/2016 г. на ВКС, ТК, І т. о.

3. Ако етажните собственици, които са съсобственици и на дворното място, не са изразили изрично воля дворното място да бъде обща част, представлява ли това дворно място обща част към етажната собственост? – противоречие с решение № 50002/22.01.2024 г. по гр. д. № 997/2022 г. на ВКС, ГК, II г. о., решение № 201/20.01.2020 г. по гр. д. № 2616/2018 г. на ВКС, ГК, I г. о.

4. Застроеният терен с две или повече сгради представлява ли обща част на съсобствениците по смисъла на чл. 38 ЗС към етажната собственост при положение, че част от тях притежават самостоятелни обекти в една от сградите, а в другите притежават мазета и/или паркоместа, които обаче не са самостоятелни обекти в сграда? – по посочения въпрос касаторът се позовава на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, предвид липсата на съдебна практика на ВКС.

Ответникът „Сайт иженеринг“ ООД, [населено място] чрез процесуален представител адвокат В. К. оспорва касационната жалба и прави възражение за липса на основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Поддържа становище, че обжалваният съдебен акт е правилен, като въззивният съд се е съобразил с всички събрани по делото доказателства. По отношение на формулирания от касатора втори правен въпрос ответникът излага доводи, че е решен в съответствие с практиката на ВКС, обективирана в решение № 105/06.07.2020 г. по гр. д. № 2633/2019 г. на ВКС, ГК, IV г. о. Относно третия въпрос счита, че оплакванията и доводите на касатора са в противоречие с нотариален акт № 7, том II, рег. № 2753, дело № 185 от 19.07.2007 г. за учредяване на право на строеж, от който се установява, че волята на съсобствениците е дворното място да бъде обща част на етажната собственост. Ответникът излага подробни съображения и доводи за правилност на обжалвания въззивен съдебен акт в представен писмен отговор и претендира присъждане на направените разноски.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след като обсъди доводите на страните и извърши проверка на данните по делото, приема следното:

Касационната жалба е редовна от външна страна – подадена е от легитимирана страна в предвидения в чл. 283 ГПК преклузивен едномесечен срок, насочена е срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и съдържанието й отговаря на разпоредбата на чл. 284 ГПК.

За да отмени и да отхвърли предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, въззивният съд е приел за установено от фактическа страна следното:

1/ На 19.01.2013 г. между „Сайт Инженеринг“ ООД, в качеството на продавач, и П. В. Н., в качеството на купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. С този договор продавачът е поел задължение да продаде на посочено от купувача трето лице два самостоятелни недвижими имота: 1/ апартамент № 4 на ет. 2 в сграда бл. 2 със застроена площ 52,56 кв. м., при съседи: коридор, апартамент №5, двор, апартамент №2 - второ ниво, заедно с припадащите се 3,75% ид. ч. от общите части в сградата или 7,01 кв. м., прилежащото му мазе № 4 с площ 2,5 кв. м. на ниво сутерен на сградата блок 2 и 3,75% ид. ч. от УПИ III-1345, кв. 134, находящ се в [населено място], м. „Кръстова вада“, район Лозенец, с площ по документи за собственост 2875 кв. м., както и 2/ паркомясто № 7, находящо се в подземен гараж на сграда блок 2, изградено в груб строеж и разписан Акт 14, с обща застроена площ 12,50 кв. м. при съседи: паркомясто № 6 и № 8, срещу посочена в предварителния договор за всеки обект продажна цена.

2/ С подписано между „Сайт Инженеринг“ ООД, П. Н. и Д. Н. допълнително споразумение от 19.01.2013 г. страните се съгласили Д. Н. да замести купувача П. Н. в правата и задълженията по отношение на продажбата на апартамент № 4 и паркомясто № 7, продавачът „Сайт Инженеринг“ ООД приел посоченото трето лице като купувач на посочените обекти, а П. Н. се съгласила да действа от името и за сметка на Д. Н. по отношение на посочените обекти.

3/ С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 45, т. 1, нот. дело № 36/2017 г. по описа на нотариус С. Т. „Сайт Инженеринг“ ООД е продал на Д. Г. Н. два недвижими имота: 1/ апартамент № 4, находящ се в [населено място], район „Лозенец“, м. „Кръстова вада“, ет. 2, кота +2,55 м., [жилищен адрес] със застроена площ 52,56 кв. м., заедно с мазе № 4, находящо се на сутеренен етаж в бл. № 2, с площ 2,57 кв. м., заедно с 3,80% ид. ч. от общите части на сградата и толкова ид. ч. от правото на строеж върху дворно място, съставляващо УПИ III-1435 от кв. 134, находящ се в [населено място], район Лозенец, м. „Кръстова вада“, с площ 2875 кв.м. и 2/ подземно паркомясто № 6 /с посочен стар № 7 преди екзекутивни чертежи/, находящо се в подземен гараж на сграда блок 2 и 3, с обща застроена площ 12,50 кв. м. при съседи: паркомясто № 5, маневрена улица, двор, паркомясто № 7 от блок № 3, заедно с 3,70% ид. ч. от общите части на сутерена и съответните идеални части от правото на строеж върху дворното място, съставляващо идеална част от подземен паркинг с разпределено право на ползване на паркомясто №6, съставляващо УПИ III-1345, кв.134 с обща площ от 2875 кв. м.

4/ В т. 2 от нотариалния акт е уговорено, че продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост върху идеална част от УПИ III-1345, кв. 134 с обща площ от 2875 кв. м. в 1-годишен срок от сключване на нотариалния акт.

5/ Прието е, че купувачът е заплатил на продавача сумата от 36 750 лв. с включен ДДС като продажна цена на двата недвижими имота, посочени в нотариалния акт.

От правна страна съдебният състав е извел, че в производството по предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД съгласно императивната разпоредба на чл. 363 ГПК съдът следва служебно, дори да не са направени възражения и доводи от страна на ответника, да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне по нотариален ред на собствеността върху недвижимия имот - предмет на предварителния договор. В тази връзка въззивната инстанция се е позовала на практика на ВКС, съгласно която дворното място е обща част само когато има пълно съвпадение между етажните собственици и собствениците на дворното място; общите части в етажната собственост се делят на две групи - по естеството си и по предназначение; дворът извън застроената му част е сред изрично изброените в чл. 38 ЗС като обща част; той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него; като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона.

Въззивният съд е посочил, че в случая не се установява да е постигната уговорка между съсобствениците на дворното място, че последното няма да е обща част на сграда – етажна собственост, нито да е налице хипотезата на суперфициарна собственост, в която като обща част се съпритежава правото на строеж, а ползването на терена е по правилото на чл. 64 ЗС. Установил е, че от нотариален акт № 07, том II, рег. № 2753, дело № 185 от 2007 г. на нотариус К. К., съсобствениците на процесното дворно място Б. Й. Г., С. Й. Г., Ц. Т. М., И. Т. Г., Г. С. Н. и С. С. Н. са учредили в полза на „Сайт инженеринг“ ООД правото на строеж върху съсобствения им урегулиран поземлен имот съгласно издадената виза за проучване и проектиране от 03.02.2006 г. на главния архитект на СО район Лозенец, а именно: Жилищни сгради - Блок 1, Блок 2, Блок 3 с гаражи, подземни гаражи, заведение за хранене и басейн, без обектите, подробно описани в пункт II от договора, за които съсобствениците учредители си запазват правото на строеж срещу задължението на дружеството приобретател да построи съгласно одобрен инвестиционен проект описаните по-горе жилищни сгради, включително и обектите, които се отреждат в изключителна собственост на съсобствениците-учредители подробно описани в пункт II от договора. Съгласно пункт II от договора изброените по-горе като съсобственици на описания в пункт I от нотариалния акт недвижим имот, взаимно си учредяват, отстъпват и приемат правото на строеж за самостоятелни обекти в сградите, индивидуализирани в нотариалния акт. Отделно от това в пункт V от приетия нотариален акт съсобствениците учредители са поели задължение да прехвърлят правото на собственост върху съответстващите идеални части от гореописания недвижим имот. С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 138, том III, рег. № 6074, дело № 416/2012 г. на нотариус С. Т. съсобствениците учредители са продали на „Сайт инженеринг“ ООД 74,32% идеални части от съсобствения си имот, а останалите 25,68% идеални части са си запазили.

При тези данни въззивният съд е формирал извод, че след прехвърлянето на идеалните части от дворното място на „Сайт инженеринг“ ООД, комуто е било учредено право на строеж за обектите извън тези по пункт II от нотариалния акт, чиито суперфициарни собственици са съсобствениците на терена, е била налице идентичност между съсобствениците на терена, върху който са построени сградите в режим на етажна собственост, и собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, с оглед на което дворното място се явява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС. Посочил е, че общите части нямат самостоятелно юридическо съществуване, не могат да бъдат самостоятелен предмет на прехвърлителни сделки, а винаги следват съдбата на притежавания от съответния етажен собственик самостоятелен обект в сградата. Изложил е, че ако се прехвърли обект в етажната собственост, не е необходимо изрично да се посочи в прехвърлителния акт, че се прехвърля и правото на собственост върху съответната идеална част от общите части на етажната собственост, тъй като последното следва собствеността на индивидуалния обект и се счита, че транслативният ефект на сделката е настъпил и по отношение на него - по арг. от чл. 38, ал. 3 ЗС. В този смисъл въззивният съд е заключил, че доколкото ищецът е придобил собствеността върху самостоятелни обекти в сградата, то в патримониума му са преминали и съответните припадащи се идеални части от дворното място, респ. не е налице неизпълнение от страна на ответното дружество. При тези изводи въззивният съд, като е отменил първоинстанционното решение, е отхвърлил предявения иск като неоснователен.

Допускането на касационно обжалване на въззивния съдебен акт съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по релевантен материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за изхода на спора и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1, т. 2 и т. 3 ГПК. Съгласно т. 1 на Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. по т.д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС правният въпрос от значение за изхода по конкретното дело е този, който е включен в предмета на спора и е обусловил правните изводи на съда по делото. Преценката за допускане на касационно обжалване се извършва от ВКС въз основа на изложените от касатора твърдения и доводи с оглед критериите, предвидени в посочената правна норма.

Първите два процесуалноправни въпроса и третият материалноправен въпрос са релевантни за спора, тъй като са обусловили правните изводи на въззивния съд и са от значение за изхода на спора. По отношение на тях е налице допълнителната предпоставка на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение за проверка дали същите са решени в съответствие с константната практика на ВКС.

Доводът на касатора за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по формулирания четвърти материалноправен въпрос по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК е неоснователен, тъй като въззивният съд не е изложил фактически и правни доводи по него и същият не е обусловил правните изводи на въззивната инстанция. Този въпрос би бил от значение за изхода на спора в зависимост от преценката дали първият процесуалноправен въпрос е решен в противоречие с константната практика на ВКС.

На основание чл. 18, ал. 2, т. 3 от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК касаторът трябва да внесе по сметка на ВКС държавна такса в размер 12,78 евро.

Мотивиран от горното, Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, състав на Второ отделение